北京市房山区长阳5地的市场定位规划课件.ppt

长阳长阳5号地市场定位号地市场定位长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，但交通较便利，距离城市较近，土地属性为但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向向G转化转化五环五环六环六环四环四环三环三环京京开开高高速速京京石石高高速速本项目本项目丰丰台台区区房房山山区区大兴区大兴区20KM20KM项目位置：项目位置：•项目位于房山区最北侧的长阳半项目位于房山区最北侧的长阳半岛，毗邻丰台区、大兴区；岛，毗邻丰台区、大兴区；•隶属房山区隶属房山区CSDCSD中央休闲购物区中央休闲购物区核心功能区核心功能区；；•地处地处永定河生态走廊规划永定河生态走廊规划范围内，范围内，未来会有部分土地作为休闲旅游未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用；度假会馆使用；•临近京石高速、地铁房山线长阳临近京石高速、地铁房山线长阳镇站，未来周边还将开通京石第镇站，未来周边还将开通京石第二高速，京良路二高速，京良路( (改造改造) )北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)小学、托幼用地医疗卫生用地图例居住用地行政办公用地交通设施用地商业金融业用地公共绿地文化娱乐用地1 1号地号地2 2号地号地3 3号地号地4 4号地号地5 5号地号地6 6号地号地和和1号地相比，号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，较安静，居住属性更好较安静，居住属性更好北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢片区的价值洼地片区的价值洼地•玉渊潭、青塔、丽泽及郭玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为公庄整体库存约为176万万平米，预计每年约供应平米，预计每年约供应50万平米，大量需求将外溢万平米，大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片到石景山、长阳及大兴片区区•目前价格阶梯中，长阳与目前价格阶梯中，长阳与大兴价差约大兴价差约3000-5000元元/平米，长阳与青塔片区价平米，长阳与青塔片区价差约差约10000元元/平米，长阳平米，长阳片区仍为价格洼地片区仍为价格洼地库存：库存：18万万库存：库存：33万万库存：库存：72万万库存：库存：35万万库存：库存：370万万库存：库存：25万万库存：库存：53万万库存：库存：255万万价格：价格：2.1W价格：价格：2—3W价格：价格：4W以上以上价格：价格：2-3.5W价格：价格：1.5W价格：价格：1.7-2W价格：价格：1.1-1.4W价格：价格：0.9-1W北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距将会弥补和其他外溢片区的差距•五环内的库存将进一步减五环内的库存将进一步减少，价格将继续上升，向少，价格将继续上升，向大兴、石景山、长阳的挤大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显压效应将更明显•随着地铁的开通及客户对随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知，长长阳板块规划的认知，长阳与石景山、大兴的板块阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小价差可能进一步缩小库存：库存：13万万库存：库存：30万万库存：库存：47万万库存：库存：28万万库存：库存：330万万库存：库存：15万万库存：库存：43万万库存：库存：210万万价格：价格：2-3W价格：价格：2.5-3.5W价格：价格：4.5W以上以上价格：价格：2.5-3.5W价格：价格：1.5-2W价格：价格：1.8-2.3W价格：价格：1.5-1.8W价格：价格：1.1-1.5W北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑250350首置首改再改250150我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关号地的相关定位定位北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山，房山城区和长阳中在大兴、石景山，房山城区和长阳长阳王佐100房山城区136石景山100大兴85郭公庄75青塔60丽泽60玉渊潭404075506510085假设需求面积为75-100平米150万在城内没有合适产品；在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，且石景山供应有限且石景山供应有限长阳王佐100房山城区136石景山100大兴85郭公庄75青塔60丽泽60玉渊潭404075没有供应没有供应没有供应设计师广场设计师广场（零居）（零居）50理想城理想城1居居65融景城融景城2居居瑞雪春堂瑞雪春堂2居、居、3居居100原香小镇原香小镇2居、居、3居居85加州水郡加州水郡1居、居、2居居西棕榈滩西棕榈滩2居、居、3居居•和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目，但石景山供应有限•在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户•针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价，体现竞争力•未来这部分客户的竞争不激烈，但是如果单价上涨的话，会遇到大兴的分流艺苑桐城、领海、理艺苑桐城、领海、理想城想城2居居北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)150万万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳长阳王佐167房山城区227石景山167大兴140郭公庄125青塔100丽泽100玉渊潭5570125851081671383370假设需求面积为100-140平米250万在城内购买100平米以内的2居；在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞争项目面积偏大争项目面积偏大长阳王佐167房山城区227石景山167大兴140郭公庄125青塔100丽泽100玉渊潭5570125没有供应花城（花城（1居、居、2居）居）85108融景城融景城3居居瑞雪春堂瑞雪春堂（（3居、居、4居）居）167原香小镇（原香小镇（3居）居）138加州水郡加州水郡3居居西棕榈滩西棕榈滩3居居•竞争集中在大兴领海、石景山融景城等项目，但是竞争项目都供应面积偏大•针对首改建议选择100以上产品，争取舒适度，避免城内和郭公庄的潜在竞争，但总面积又控制较小，争取与大兴和石景山项目的总价竞争优势，3居120-130平米，主要通过社区品质与其他板块进行竞争•同时由于社区品质被提高，建议配合一些90-100平米的舒适2居来吸引高端的首置客户3370假日假日（（3居）居）诗景、诗景、雅世雅世（（2居）居）大成（大成（2居、居、3居、居、4居）居）潜在供应艺苑桐城、领海、艺苑桐城、领海、理想城理想城3居居北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)250-350万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本相同相同长阳王佐233房山城区318石景山233大兴194郭公庄175青塔140丽泽140玉渊潭7710017511723355100150194350万在城内购买140平米以内的3居；在石景山、大兴长阳及房山可买150-230平米3居假设需求面积为140-180平米北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适产品，建议适当放大面积产品，建议适当放大面积长阳王佐233房山城区318石景山233大兴194郭公庄175青塔140丽泽140玉渊潭77100175没有供应万年花城万年花城（（3居）居）117150融景城融景城3居居瑞雪春堂瑞雪春堂（（3居、居、4居）居）233加州、原香（加州、原香（3居）居）194西棕榈滩西棕榈滩3居居•针对再改建议长阳至少做到140平米以上，可选择150-160平米保证舒适度不逊于城内同时兼顾总价竞争力•但150-160也是竞争较激烈的区间，建议可以配合一些相对稀缺的资源例如园林景观等，或者通过功能性改善的产品例如四居以提高竞争力55100诗景、假日诗景、假日（（3居）居）大成（大成（2居、居、3居、居、4居）居）潜在供应领海、理想城、领海、理想城、博悦府（博悦府（3居）居）北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)客户分析客户分析客户分类客户群细分客户诉求地块条件匹与客户需求配度对应产品解决方案首置高端首置第一要素：品质、舒适第二要素：总价可满足，客户承受能力高100平米3居（2个面宽，增送部分面积达到基本功能要求）普通首置第一要素：总价第二要素：功能空间可满足，客户承受能力低75-85平米2居首改高端首改第一要素：功能改善第二要素：品质、舒适可满足客户承受能力高130平米3居(保证3个面宽，赠送一部分面积达到舒适要求）普通首改第一要素：功能改善第二要素：总价可满足但可能承受能力低85-90平米3居普通再改高端再改第一要素：地段、配套、稀缺资源第二要素：功能空间、舒适、品质可能满足且客户承受能力高，但降低整体社区品质180-250平米三居、四居（叠拼、别墅）普通再改第一要素：地段、配套、功能及舒适度第二要素：总价可能满足且客户承受能力相对高150-160三居、四居（多层洋房或中心景观区）高端第一要素：稀缺地段、稀缺资源、品质、舒适不能满足250以上√√√北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)小学、托幼用地医疗卫生用地图例居住用地行政办公用地交通设施用地商业金融业用地公共绿地文化娱乐用地1 1号地号地2 2号地号地3 3号地号地4 4号地号地5 5号地号地6 6号地号地5号地用地分析号地用地分析C类A类B类C类：100平米三居为主C类A、B类：130平米三居为主A类：150-160平米三居北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)产品建议产品建议•A、、B类地块以类地块以130平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积140平米左右）先期平米左右）先期入市，配合高品质的园林，产品比例入市，配合高品质的园林，产品比例50%以上以上•A类景观、位置最佳的区域排布类景观、位置最佳的区域排布150-160平米三居，比例平米三居，比例30%以内以内•C类位置最差，有噪音影响的位置排布类位置最差，有噪音影响的位置排布100平米三居（可赠送平米三居（可赠送5-10平米空间），比例平米空间），比例20%以内以内整体片区具备一定的改善因素，吸引包括价格溢出带来的功能改善客户，另整体片区具备一定的改善因素，吸引包括价格溢出带来的功能改善客户，另外吸引一类对于整体片区密度降低，城市界面改观，景观园林带来的舒适程外吸引一类对于整体片区密度降低，城市界面改观，景观园林带来的舒适程度改善客户度改善客户， 但总体说，片区缺乏相应吸引高端客户的因素，导致过大的面但总体说，片区缺乏相应吸引高端客户的因素，导致过大的面积缺少溢价积缺少溢价•均好社区，用足限高，拉大楼间距，做大景观园林均好社区，用足限高，拉大楼间距，做大景观园林•立面风格和品质和立面风格和品质和1号地区分开号地区分开•人车分流社区，尽量做地下停车人车分流社区，尽量做地下停车•精装标准参考精装标准参考B级级对社区规划的建议是：对社区规划的建议是：对产品建议是：对产品建议是：北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)•5号地价格可考虑与号地价格可考虑与1号地拉开价差，打造高品质社区，号地拉开价差，打造高品质社区，130平米三居平米三居1.9-2万元精装万元精装入市（入市（2000元左右价差），元左右价差），150-160平米三居平米三居2.1-2.2万万•建议建议5号地早入市，拉长销售周期，和号地早入市，拉长销售周期，和1号地形成双项目错位销售；如号地形成双项目错位销售；如3号地获取，则号地获取，则建议建议3号地在号地在1号地售罄后推出，号地售罄后推出，5号地的改善与号地的改善与1、、3号地首置、首改产品互补。

号地首置、首改产品互补价格及推盘节奏建议价格及推盘节奏建议第一第一阶段阶段第二第二阶段阶段•1号地延续•保销售速度地区标杆•拉开档次•降低销售速度•追求利润第三第三阶段阶段北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)。