商业地产重庆旭辉集团两路项目项目可行性研究报告32DOC.doc

旭辉集团重庆两路项目项目可行性研究报告编 制 单 位：旭辉集团股份有限公司 编 制 时 间： 2007年11月 第一部分总论一、项目名称重庆两路项目二、开发单位旭辉集团股份有限公司三、报告编制单位旭辉集团股份有限公司四、地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大五、报告编制依据（一）重庆市两路区地块挂牌文件（二）重庆市两路区地块控制性详规（三）重庆市国有土地使用权出让合同六、主要经济技术指标项目总用地面积：约 305亩项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡项目地块容积率：≤2.5地块性质：商住用地主要经济技术指标一览表 序号项目数量单位备注1规划用地面积203067m2　2总建筑面积522300m2　2.1地上建筑面积462300m2　2.1.1可售面积412300m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等2.1.1.1其中：多层住宅110000m2　2.1.1.2 高层住宅260000m2　2.1.1.3 小户型公寓22300　　2.1.1.4 商铺20000　　2.1.2不可售面积50000m2　2.2地下建筑面积60000m2　2.2.1独立地下车库54000m2　2.2.2地下室6000m2不可售3容积率2.28 m2　4建筑密度≤40％　　5绿化率≥30％　　6机动车位1237个　7预计竣工日期2010年4月30日　　8预计交房日期2010年6月20日　　第二部分市场分析与产品定位一、市场分析（一）重庆市经济发展概况1、重庆市都市经济圈经济发展状况图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）n 2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。

2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）n 重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础图：宏观经济增长与房地产业发展的关系 4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产GDP增幅——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力2、重庆目前消费者状况图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%）（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）n 从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。

1、渝北区经济发展状况及经济地位图：重庆各区近年来GDP对比分析表 （单位：亿元）（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴）n 2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）n 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）——重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间2、区域发展规划n 重庆市总体规划发展目标Ø 根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城Ø 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市n 重庆市产业结构规划Ø 调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。

Ø 重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇——城市整体产业技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用n 重庆市旧城改造和新区拓展Ø 据不完全统计，2005—2010年重庆市主城区拆迁面积将达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上（资料来源：重庆搜房网）, 按照户均住房需求面积80平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800万平方米的消费需求Ø 将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设的要求，这两个新区的建设必须至少要达到人口30万以上的规模资料来源：重庆市2004-2020年都市区城市总体规划）Ø 城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间——由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。

n 渝北区区域地位Ø 重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场、重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场Ø 随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇目前渝北区内部下辖北部新区（国家级经济技术开发区）、重庆市现代农业园区、两路工业园区、空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之一3、区域经济发展趋势分析n 渝北区经济发展趋势Ø 根据渝北区政府“十一五”发展规划，“十一五”时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进一步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪——北部新区——两路这条城市主轴线，高起点规划、高标准开发Ø 同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区、北部新区一道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区“最佳环境宜居区”的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进一步提升——就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区、住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好。

三）房地产市场分析1、重庆市都市经济圈房地产开发投资图：近年重庆市都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）n 近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着2004年以来重庆市房地产销售价格的大幅提升和良好的市场反应，大大增强了各开发企业的投资信心，2005年是重庆市都市区房地产投资的高峰，投资增幅明显放大2006年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高的增长水平n 重庆市房地产开发完成投资额自2004年以来，长期保持高速持续增长的态势房地产开发投资的强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强的信心2、重庆市都市区经济圈房地产市场供求图：近年重庆市都市区商品房竣工面积、销售面积及增长率表 单位（万m2,%）（数据来源：2001—2007年重庆市统计年鉴）Ø 从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发、销售规模快速增长，但同期的销售面积的增长率均大于竣工面积，这也反映出整体市场需求较为旺盛，基本能够消化同期增加供应量Ø 从商品房竣工及销售面积的对比来看，年竣工面积基本与销售面积持平，这在一定程度上也反映出整体市场处于正常健康运行状态。

3、重庆市都市经济圈房地产市场价格图：近年重庆市都市区商品房成交均价分析（数据来源：2003—2007重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理）n 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，其中2006年重庆市都市区商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成市场价格增速暂时放缓，同时低端经济型产品供应及成交放大所导致n 结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势4、渝北区房地产市场分析2004-2006年渝北区房地产市场主要统计指标指标2004年2005年2006年房地产投开发资额(亿元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房销售面积(万方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房销售均价(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6%-3.8%（数据来源：2005-2007年重庆市统计年鉴）n 本项目所在的渝北区房地产市场发展起步相对较晚，在2005年，区域房地产市场开发投资大幅度上升，同时商品房销售也量价齐升，区域经济不断增长以及房产相对低廉的价格吸引了大量外区域客源进入。

n 2007年12月，重庆市月度商品住宅销售均价为3435元/平方，区域市场价格快速上升（资料来源：重庆网上房地产），且销售面积的逐年不断放大也说明了市场消费者对于目前市场价格接受程度良好，且对未来区域市场发展前景普遍持乐观态度，在区域经济的不断推动下，预计未来区域房地产市场将呈现量价稳步攀升的发展态势5、土地市场分析。