2024-2025年度四川省房地产估价师之开发经营与管理题库与答案.docx

2024-2025年度四川省房地产估价师之开发经营与管理题库与答案一单选题(共80题)1、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A2、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】 C3、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】 B4、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A5、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】 D6、房地产开发项目施工现场的安全由（　　）负责。

A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位【答案】 A7、关于流动比率的说法中，错误的是（　）A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】 A8、下列物业中，属于特殊物业的是（　）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B9、获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】 C10、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　　）A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】 B12、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。

A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】 A13、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 B14、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】 D15、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C16、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（　　）A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】 A17、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】 A18、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】 A19、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（　　）A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】 A20、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段。

A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】 A21、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（　　）A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】 B22、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　　）A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】 C23、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（　　）A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A24、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】 A25、 以下不属于温脾汤的药物是A.大黄B.附子C.当归D.生姜【答案】 D26、（　　）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】 C27、下列说法不正确的是（　　）A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%【答案】 A28、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（ ）A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】 D29、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（　　）A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】 D30、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】 C31、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（　　）直接管理A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】 C32、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】 D33、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（ ）A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】 C34、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】 B35、刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（　　）元A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】 C36、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】 C37、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加【答案】 B38、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　　）。

A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】 A39、房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】 C40、下列市盈率的表达式中，正确的是（　　）A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流【答案】 B41、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（　　）A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】 B42、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（　　）A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】 D43、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给。