商业地产的基本概念与基础知识3.doc

关于商业地产的基本概念与基础知识什么是商业房地产 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房 地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等 房地产形式商业房地产的形式多样，规模也有大有小规模大的商业房地产如SHOP PING MALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅 几百平方米， 甚至更小 对于规模庞大的商业房地产， 其经营多采用开发商整体 开发，项目统一经营管理， 以收取租金为投资回报形式的模式； 对于规模较小的 商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式， 但很多小规模商业房地产中住宅、 公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、 商 品市场则采用商铺出售，零散经营的模式 商业房地产与其他房地产形式的对比在过去2 0多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、 公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一 — —准确地讲， 上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、 特定客 户群的产品另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销 售的模式， 而且出现了产权酒店的开发模式， 其资金回收模式相对简单， 资金循 环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。

1、 零售业 retail business ：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的 行业2、 零售业态 retail format ：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客 而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动 从事零售活动的基本单位和具体场所是商店， 而商店依据销售形式不同又区分出 不同的经营形态，即零售业态3、 商圈 trading area ：零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域4、 超市 supermarket ：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常 生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态5、 大型综合超市 general merchandise store ：采取自选销售方式，以 销售大众化实用品为主， 并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、 满足一次性 购全的零售业态6、 仓储商店 warehouse store ：采取自选销售方式，以销售大众化实用品 为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态7、专业店 speciality store ：专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。

8、大型专业店 category killer ：采取自选销售和开架面售相结合方式， 以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术和服务， 满足一次性购全的零售 业态9、专卖店 exclusive shop ：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品 牌的零售业态10、 便利店 convenience store ：以自选销售为主，销售小容量应急性的 食品、日常生活用品和提供商品性服务， 满足顾客便利性需求为主要目的的零售 业态11、百货店 department store ：在一个大型商场内，根据不同商品部门设 销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满 足对商品多样化选择的零售业态12、大型购物中心 shopping center/shopping mall ：在一个大型建筑体 （群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的 集合体特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场 以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心购物中心所包含的内容比较广泛， 在服务功能上表现为复合性， 在经营管理 上表现为一致性， 在服务设施上体现为完整性， 在服务范围上表现为商圈内的所 有居民。

美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：（1） 购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；（2） 适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售3） 尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（ one stop shopping ）的目 的；（4） 拥有足够数量的停车场；（5） 有更新地区或创造新商圈的贡献 业态分类 零售业态分类原则中国零售业态按零售店的结构特点分类， 根据其经营方式、 商品结构、 服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、 大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓 储商店等九种零售业态零售业态结构特点 百货店业态结构特点(1) 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式2) 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、 衣料、家庭用品为主3) 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施， 服务功能齐全4) 选址在城市繁华区、交通要道5) 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象6) 商店规模大，在 5000 平方米以上(7) 商店设施豪华，店堂典雅、明快。

8) 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人9) 其他 超级市场业态结构特点(1) 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行2) 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、 水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必 需品为主3) 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地 4)选址在居民区、交通要道、商业区 5)商圈范围较窄，以居民为主要销售对象 6)商店营业面积在 500 平方米以上( 7)目标顾客以居民为主 8)其他大型综合超市业态结构特点( 1 )采取自选销售方式和连锁经营方式( 2)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发 3)设有与商店营业面积相适应的停车场 4)目标顾客为购物频率高的居民 5)商圈范围较大 6)商店营业面积一般在 2500 平方米以上 7)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道 便利店业态结构特点( 1)以开架自选为主，结算在进口 (或出口 )处的收银机处统一进行，可采取连 锁经营方式 2)商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等3) 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h,终年无休日。

4)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团 体、企事业所在地 5)商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物 5—7min 到达的范围内（6）商店营业面积在 100 平方米左右，营业面积利用率高7）店堂明快、清洁、货架丰满 8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人 80％的顾客为有目的的购买9）经营实行信息系统化，开展单品管理10）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格 专业店业态结构特点（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品 为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润3）从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 5）商圈范围不定6）营业面积根据主营商品特点而定7）目标市场多为流动顾客主要满足消费者对某类商品的选择性需求 专卖店业态结构特点（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营2）商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利3）注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服 务4）选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

5）商圈范围不定6）营业面积根据经营商品的特点而定7）目标顾客以中青年为主商店的陈列、照明、包装、广告讲究 购物中心业态结构特点（1）由发起者有计划地开设， 实行商业型公司管理， 中心内设商店管理委员会， 开展广告宣传等共同活动，实行统一管理2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零 售业态和餐饮、娱乐设施构成3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体根据销售面积，设相应规模 的停车场4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制7）目标顾客，以流动顾客为主8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域 型种类仓储商店业态结构特点（1）选址在公路边、交通要道和利用闲置设施2）主要的商圈人口为 5—7 万人3）商店营业面积大，一般在4000 m以上部分商品部门采取租赁制，把无 店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营 4）商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是 面向广大的工薪阶层服务 5）作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品6）作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率 都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。

7）商店设施简单化8）将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超 市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用 9） 可实行连锁经营10）设有一定规模的停车场13 、城市MALL （CITY MALL也就是超级购物中心 SUPER MALL其管理、 促销等要求比普通百货公司的要求更高 也就是以百货公司、 品类专卖店、 主题 商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐 厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际影视城等，兼有娱乐 园、大型表演、商务酒店和超大型停车场，甚至还有教堂、音乐厅、体育场、图 书馆等文体设施辐射范围以城市为概念14、 MALL "摩尔"与普通的购物中心有根本区别，"摩尔"不仅规模更大，而且休闲娱乐功能更为齐全，此外 "摩尔"内的各类节庆活动每天不断 摩尔，通俗地讲具有如下 2 个特征：一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）真正意义上的“ MALL几乎能够涵盖人们的各种消费需求业内人士介绍， 凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“ MALL都有；它的消费对象是一个 大型复合型消费群体。

概括起来说，“ MALL有三个主要特点，一是大占地面 积大，建筑面积大，停车面积大，二是多行业多，店铺多，功能多三是高， 购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高15、 步行街：是一种线状的建筑空间， 能更利于消费者的购物、 休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物 是最受欢迎的空间形式 1） 露天步行街；上空无顶棚，空间开敞的步行街；（ 2） 回廊式步行街；步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（ 3） 室内步行街；步行街在室内，完全遮盖；、零售业态基本条件一览表基本 条件业态选址商圈、目标顾客规模商品（经营）结构经营方式服务功能商业信息自动化营业面积在采取自选销售方式，出入口分经营服务辐射半径 。