国有土地出让使用权价值估价报告范本word档.doc

土地估价报告书土 地 估 价 报 告 项目名称：XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估受托估价单位：XX资产评估有限公司土地估价报告编号： 提交报告日期：2013年3月20日第一部分 土地估价报告摘要一、估价项目名称XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估二、委托估价方：XX轻工科学研究所有限责任公司三、受托估价方受托估价机构：XXX资产评估有限公司估价机构资质级别： B级 资质证书编号：B200415023 法定代表人：李华 四、估价目的为委托方向呼和浩特金谷农村合作银行申请抵押贷款提供参考依据五、估价基准日2013年3月16日六、估价作业日期2013年3月16日至2013年3月20日七、地价定义 根据现场勘察和委托方提供的资料，估价对象的实际开发程度为宗地外“七通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），宗地内场地平整。

估价对象地类用途为科研用地，现状用途为科研用地，本次估价设定用途为科研用地，土地使用权类型为出让故此次估价对象的国有出让使用权价格是指在估价基准日2013年3月16日，现状利用条件下设定的开发程度为宗地外基础设施水平达到“七通”，宗地内场地平整条件下，土地剩余使用年限商业至2055年04月13日，国有出让土地使用权价格八、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和基准地价修正法进行估价，并在综合分析影响土地使用权价值因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的土地使用权在估价时点的评估价值如下：土地用途： 科研用地使用权类型： 出让开发程度设定： 七通一平 土地使用权面积：19654.4平方米土地使用权总价: 65429498元人民币大写：陆仟伍佰肆拾贰万玖仟肆佰玖拾捌元整折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米=29.48亩每亩单价: 2219454元 九、土地估价师： 姓名 土地估价师证书号 程建 2004150021李华 2006150012 XXX资产评估有限公司2013年3月20日第二部分 估价对象界定一、委托估价方XX轻工科学研究所有限责任公司二、估价对象估价对象为XX轻工科学研究所有限责任公司拥有国有出让科研用地，宗地位于新城区海东路南，土地使用权面积为19654.4平方米，地类用途为科研用地。

三、估价对象概况1、土地登记状况：国有土地使用证号土地使用者座落图号地号用途使用权类型使用权面积（m2）终止日期呼国用（2005）第00133号XX轻工科学研究所有限责任公司新城区海东路南1-04-03-0220-18-II-I20-18-IV-III科研出让19654.42055年04月13日四至：根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件附图及估价人员实地勘察，该宗地东临工大； 西临气象局西巷；南临居民小区；北临海拉尔大件街2、土地权利状况：估价对象为国有出让土地，土地使用者为XX轻工科学研究所有限责任公司，剩余土地使用年限为42年根据委托方的介绍和估价人员的调查，至估价基准日，估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利四、地价影响因素分析(一)、一般因素1、城市资源状况⑴、地理位置XX自治区的首府呼和浩特市位于XX自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁对外交通有民航、铁路和公路，是华北与西北地区的交通枢纽距北京仅500多公里，交通便利，地理位置优越　⑵、自然环境①地势、地貌　境内主要分为两大地貌单元，即：北部大青山和东南部蛮汉山为山地地形．南部及西南部为土默川平原地形。

地势由北东向南西逐渐倾斜海拔最高点在大青山金銮殿顶部，高度为2 280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米，市区海拔高度为1 040米大青山为阴山山脉中段，生成很多纵向的山脉山峰境内，由西向东主要山峰有九峰山、金蜜殿山、蟠龙山，虎头山等，东南部是蛮汉山 ②、气候、水文河流有大黑河、小黑河、什 万立米水磨沟，流域面积1 380．9平方公里，沟长68．2公里，年平均径流量4 972万立米．1958年在沟口兴建红领巾水库1座，库容1 650万立米，灌溉面积11万亩哈拉沁沟，沟长55.6公里，流域面积708．7平方公里，年均径流量2 622万立米全市河流总长度1 075．8公里，河网密度为0.177公里／平方公里⑶、城市性质呼和浩特是XX自治区的首府，是全区政治、经济、科技、文化的中心现有XX大学、XX师范大学、XX农业大学、XX工业大学、XX财经学院、XX医学院等10多所高等院校呼和浩特市还有中央、XX直属和市属的多家科研机构，学科遍及农、林、畜牧科学、社会科学、草原科学、水利科学等近年来呼和浩特市文化事业发展迅速，大量文化设施建成并投入使用，市民的精神生活不断丰富⑷行政区划呼和浩特市辖4个市辖区、4个县、1个旗和一个国家级开发区。

即玉泉区、新城区、回民区、赛罕区、呼和浩特市金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县2、房地产市场状况呼和浩特市随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，呼和浩特市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土. （二）区域因素1、坐落待估宗地地处区域为呼和浩特市繁华地段，生态环境优美，地势平坦开阔,该区的规划是以办公、居住为主的区域今后随着城市建设的快速发展，该地域会有更大的发展潜力2、交通待估宗地附近有多路公交线路及运营车辆通过，交通较便捷3、环境估价对象所处区域无污染源，环境较好4、基础设施条件估价对象周边都是已开发成熟的工业区、公用服务配套设施较好1）供水该区域主要由市政供水，供水保证率90%2）排水该区域排水为雨污合流方式，排水通畅3）供电区域内电源由市政供电，供电保证率90%4）通讯区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率100%，通讯线路畅通5.环境条件周围用地无污染源，待估宗地所在区域自然环境较好6.产业集聚状况该区域为呼市开发区域内，有一定数量与待估宗地相配套的功能区，产业集聚规模较高，市场行情较好。

7.规划限制估价对象区域内规划要求较高，在该区域内建设必须符合城市总体规划限制条件公用服务设施条件：待估宗地附近有菜市场、宾馆酒店、公园、文体场馆、影剧院、医院、邮局、银行、学校等与之相配套的生活设施，公用服务设施条件较好三）个别因素 1、宗地情况估价对象位置面积（平方米）用途临街状况深度形状地质地形地势新城区海东路南19654.4科研用地临海拉尔大街，气象局西巷—规则良好平坦2、宗地基础设施状况该宗地红线外市政基础设施状况较完善，达到宗地红线内“七通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），场地平整第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据(一)国家颁布的法律法规及相关文件1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过)4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号)5.《中华人民共和国城镇国有出让建设用地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)。

(二)地方颁布的法规及相关文件1．XX物价局和XX土地管理局《关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的通知》（内价费字【1996】62号）(三)有关技术标准 1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--2001)2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T18507--2001) 3.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(3-1) (GB/T21010--2007)四)其他资料1. 委托方提供的国有土地使用证等有关资料2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价 （一）估价原则 1、依法、科学、公正、合理的原则该宗地的估价是严格按照国家、自治区和呼和浩特市颁部的有关法律、法规及政策，充分掌握了市场信息资料，实事求是地分析了影响地价的诸因素后，科学地选择估价方法，合理地确定价格的基础上估价的，保证估价结果的公正性和准确性 2、估价时点原则 土地市场是不断变化的，土地价格具有很强的时间性，因此，地价估价中必须明确估价时点，随时把握影响地价各因素的变化规律，确保估价结果的准确性 3、最有效使用原则 土地具有用途的多样性、不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提。

4、替代原则 土地估价要以相邻地区或类似地区功能。