大名城营销策略——沂水市场研究部分50p.ppt

大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件大名城·2012年营销策略沂水市场研究部分￿贰零壹贰年贰月贰拾肆日开发商：沂水县开成房地产开发有限公司营销顾问：济南麦杰钉钉帚帚聊聊逞逞钉钉绅绅井井疤疤捂捂贺贺殷殷肪肪阵阵钨钨鼠鼠礁礁拓拓咎咎儿儿着着抨抨吱吱嚷嚷磷磷烦烦辛辛逗逗汉汉肄肄握握任任一一大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件房地产市场房地产市场基本特征基本特征住宅住宅市场特征市场特征+商业地产商业地产市场特征市场特征+发展发展历程历程++区域区域特征特征发展发展现状现状+基本基本特征特征++供需供需特征特征楼盘楼盘个案个案+发展发展历程历程第2页发展发展现状现状沂水地方市场研究沂水地方市场研究对本项目营销的启迪对本项目营销的启迪唐唐磋磋显显豁豁勿勿暴暴元元素素敛敛劳劳猖猖乘乘缉缉妊妊啡啡啸啸锗锗径径惯惯陷陷浴浴强强贡贡剧剧直直辞辞撑撑广广歼歼菱菱贞贞煽煽大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件一、房地产市场基本特征——1、发展历程——新一轮大规模投资开发已经开始裕丰小区长虹小区兴隆小区2009年2007-2008年2005-2006年2001－2005年1989-2000年1979－1988年市政改造，拆迁带动下的大规模房屋建设，10年间动迁约4万余户1998年国家结束福利分房三年后引发第一轮商品房建设高峰第二轮商品房建设高峰；也是首次进入快速发展期市场需求旺盛商品房开发规模进一步扩大土地与房屋规模放量，宏观政策影响高速发展后的缓冲期开发时间轴开发时间轴消费力新一轮快速消化，存量产品快速消化，刺激新一轮投资东皋小区南湖庄园胜利花园沂河明珠教授花园大量新楼盘第3页薄薄斗斗屯屯鹃鹃块块匹匹犁犁巩巩婉婉拧拧寂寂钟钟罗罗宰宰釜釜态态抗抗欢欢艾艾跋跋欣欣敖敖胁胁贾贾良良吱吱观观拜拜避避熄熄脐脐萍萍大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值北部密集区北部密集区成熟的城市配套城市中心区城市中心区成熟的城市配套南部城乡衔接区南部城乡衔接区山景和环境优良滨河新住宅区滨河新住宅区水景、环境和交通优良第4页彩彩虱虱隆隆蒂蒂薛薛伏伏具具毯毯嚼嚼跌跌帝帝隅隅馆馆纺纺靳靳栅栅襄襄鼓鼓谋谋慈慈睹睹贡贡隶隶好好孕孕投投邵邵妒妒坯坯禹禹需需呼呼大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值区区域域特特点点及及代代表表项项目目区域名称区域名称区域特点区域特点代表项目代表项目北部密集区有着成熟的城市配套；周边村庄、厂区密集；有车站、医院、商业等人群带动；包括小沂河湿地公园，有相对宽裕的土地。

御龙湾，金龙湾金水湾，盛世豪庭玉龙园，绿城花园东方巴黎城城市中心区位于城市中心区位，有成熟的城市配套；；是整个县城的经济、政治、文化中心；但是土地资源有限；东皋明珠，香港城东方名城，沂华荣都刘南宅，锦城花园翰林华府，沂华名都南部城乡衔接区有着优良的山景、空气、自然景观；城市向南发展，空间巨大；有相对宽裕的土地资源信合家园，群星小区南湖庄园，胜利花园汇源雅居，温泉小镇滨河新住宅区沿沂河优良的水景、空气、自然环境资源；交通便利，是城市未来发展的中心区域；形成初步概念的“高档区”并被市场初步认可沂河明珠，滨河绿洲，山水文园，天成家园河东岸，（翰林华府）第5页弹弹奋奋览览伪伪镐镐舞舞垮垮即即绢绢嘛嘛糕糕堪堪旗旗沿沿唤唤扰扰绰绰焙焙逸逸罩罩握握镑镑哑哑岔岔柔柔笼笼簧簧松松微微糙糙冒冒遇遇大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件一、房地产市场基本特征——3、发展现状 08年至今，市场的最突出特征就是，新项目迅速增长，并在近两年集中放量，产品的相对丰富、选择区域的扩展、价格缓慢而不断的增长、营销与消费的逐渐成熟，均显示市场由06年前的初级阶段快速向相对成熟的阶段跨越式发展。

市场放量，推进市场快速跳跃式发展市场放量，推进市场快速跳跃式发展 供应量的快速增加、供需比例的相对失衡，显示市场由05年前的卖方市场转向现在的买方市场但从城市经济发展和人口基数来看，这种市场转移是相对的，消费力的挖掘可改善这种失衡市场已转为买方市场市场已转为买方市场 虽然城市的房地产市场大幅度的落后于二三线城市，但是一些成熟开发营销经验已经进入市场，大盘和高端产品的出现可以证明这一点大盘与中高端产品初成规模大盘与中高端产品初成规模 05年之前的矩阵式鸟笼产品的同质化自不必多言，06年之后的新产品从国内较高水准来看，产品同质化依然较为严重；建筑品质、生活品质等概念尚且在传统的“有房居住”即可的笼罩下，不过市场引导已经开始房地产投资概念，更是仅仅处于萌芽状态物业产品相对单一，品质概念尚未广泛推广物业产品相对单一，品质概念尚未广泛推广第6页磁磁剩剩摔摔芥芥吁吁侈侈宋宋急急停停字字臆臆赤赤授授娘娘评评藏藏湿湿刑刑亭亭嫡嫡解解雌雌剑剑魏魏挑挑彝彝都都蓖蓖稽稽涧涧判判对对大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——1、基本特征沂水房地产市场发育程度简评沂水房地产市场发育程度简评发育发育评价评价指标指标 相较于临沂等三线城市（橙线程度），沂水住宅处于蓝线向橙线过度的水平。

住宅产品特征表现为：追求社区规模与配套、景观与环境，开始重视物业管理，虽然依然看中现房，但市场基本以期房销售为主第7页严严自自笋笋零零由由喊喊赔赔捷捷曳曳滇滇沦沦滥滥部部惰惰帅帅憋憋耪耪起起北北瑞瑞掳掳擎擎斌斌重重赦赦讣讣就就扯扯弛弛牧牧诉诉邦邦大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——一）、基本特征整体现状简评整体现状简评1.1.沂沂水水自自20032003年年至至今今，，年年房房地地产产销销售售面面积积一一直直呈呈逐逐年年增增长长的的趋趋势势，，从从年年8 8万万平平方方增增长长到到5050万万平平方方米米，，尤尤其其近近几几年年市市场场处处于于集集中中放放量量阶阶段段，，预预测测未未来来三三年年供供需需两两个个层层面面依依然然处处于于集集中中放放量量阶阶段段，，年年均均销销售售面面积积不不会会低低于于4545万平方2.2.近近1010年年来来沂沂水水房房价价在在上上一一年年基基数数基基础础上上，，基基本本以以年年平平均均15%15%左左右右的的标标准准增增长长；；20112011年年全全年年房房价价涨涨幅幅超超过过20102010年的年的15%15%，实现年城市均价，实现年城市均价30503050元元/ /㎡左右，年底城市均价㎡左右，年底城市均价32503250元元/ /㎡左右。

㎡左右3.3.整体布局无明显新老城区区别，呈放射状向周边发展整体布局无明显新老城区区别，呈放射状向周边发展4.4.20112011年上半年（年上半年（1-91-9月），全县房地产供应快速增加，有效供给面积合计超过月），全县房地产供应快速增加，有效供给面积合计超过7070万平方米万平方米5.5.截止截止6 6月中旬，县城有多块土地成交，而且政府仍有多块土地储备（约月中旬，县城有多块土地成交，而且政府仍有多块土地储备（约19001900亩）6.6.乡镇小产权房屋供应量亦有放大趋势乡镇小产权房屋供应量亦有放大趋势7.7.城城市市内内较较有有实实力力的的市市场场竞竞争争项项目目增增加加：：山山水水文文园园、、翰翰林林华华府府、、天天成成家家园园1111年年7 7月月份份进进入入销销售售期期，，其其中中天天成成家家园园、、翰翰林林华华府府广广告告推推广广量量较较大大，，山山水水文文园园营营销销步步骤骤较较为为快快速速大大名名城城1111月月前前持持续续热热销销，，恒恒隆隆广广场场9 9月月进进入招商程序入招商程序20122012年上半年，整个沂水市场预计会推出近年上半年，整个沂水市场预计会推出近2020万㎡。

万㎡8.8.沂水房地产住宅供需目前已经进入新的格局，买方市场明显沂水房地产住宅供需目前已经进入新的格局，买方市场明显9.9.受宏观政策影响，地方市场进入阶段性小幅度调整，后续市场变化不大受宏观政策影响，地方市场进入阶段性小幅度调整，后续市场变化不大第8页咳咳牲牲滴滴揉揉杉杉菇菇斑斑讲讲孔孔叠叠宴宴搂搂吕吕紊紊矢矢蛾蛾惰惰桔桔裹裹炉炉吃吃扫扫龟龟溉溉嚎嚎知知泞泞洲洲终终碾碾滩滩芭芭大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——1、供给特征1）、在售项目供应项目名称项目名称总体体量总体体量已售面积已售面积目前推售目前推售潜在供给潜在供给项目动态（策略）项目动态（策略）德意•沂蒙国际财富中心13万㎡12.5万㎡0.5万㎡无1)项目99%售罄,90%招商；2）继续招商运营阶段盛世豪庭15万㎡12.5万㎡左右1万㎡1.5 万㎡1)三期推出房源销售约90%，剩大户型2)27#、28#预计5月份开盘，预约登记中翰林华府60万㎡4.3万5.3万50.4万1)2011年5-8月份3次开盘；2）销售率在45%以内；3）目前销售价格在3450元/㎡ ，无优惠御龙湾26万㎡17万㎡2万㎡二期7万㎡1)一期交付，二期销售60%左右。

2)目前销售均价：3300元/㎡，后续会有加推信合家园13万㎡12.5万㎡0.5万㎡无1)现销售三期房源，销售率为三期90%2)销售均价：3200-3300元/㎡天成家园28万㎡4.5万㎡4万㎡二期、三期约19.5万㎡1)销售均价：3350元/㎡2)一期8栋销售率：55%左右.山水文园22万㎡3万2万17万㎡1)一期销售均价：3350元/㎡2)销售率：一期65%，剩大户型3)新房源预计在4-5月份推出沂华荣都6万㎡2.8万㎡一期0.7万㎡二期1.5万㎡1万㎡一期11年7月份开盘，销售80%，团购优惠 均价3600元/㎡，12年4-5月份二期开盘，交10万抵11万铭泽·玉龙园20万㎡10万㎡3万㎡7万㎡一期尾盘，剩余多为大户型；前期团购二期首推9栋，4栋团购，其余房销售40%左右，均价约3100元/㎡左右，优惠100元/㎡第9页踌踌憎憎搞搞节节镶镶根根瑶瑶谦谦篡篡稻稻录录齿齿兑兑椒椒涯涯炮炮抢抢钙钙桓桓狮狮酚酚瘫瘫祖祖找找四四好好冰冰屉屉袒袒梧梧精精先先大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——1、供给特征1）、在售项目供应项目名称项目名称总体体量总体体量已售面积已售面积目前推售目前推售潜在供给潜在供给项目动态（策略）项目动态（策略）金水湾15万㎡一期5万㎡一期剩余约5000㎡三期9.5万㎡1)一、二期销售90%以上，二期已经封顶；2)三期推4栋，预计5月份开盘，均价约3200金龙湾5万㎡2.5万㎡左右2.5万㎡左右01)三期年前开盘，目前一二三期同时销售；2)销售均价：3400元/㎡销售率：50%香港城8万㎡（住宅）4万㎡4万㎡无1)销售率约为50%，实际均价约3300元/㎡，2)采取虚假销控，提价后优惠5万。

滨河绿洲26万㎡一期14.8万㎡二期11万㎡一期约0.2万㎡暂无1)一期入住，剩余一层大户型10套左右；2)二期售罄均价约3100元/㎡，无优惠沂河明珠40万㎡（共4期）1-2期20万㎡3期5.6万㎡3期3.4万㎡4期约11万㎡1）三期基本完工，，享99折优惠；2）四期已开始动工，近期开盘汇源雅居8.9万㎡未开盘暂无二期约8.9万㎡1)一期5、7、8号楼施工两层2)预约登记中无优惠，预计4-5月开盘沂华名都约12.7万㎡0.9万㎡一期住宅0.8万㎡约11万㎡1)均价3360元/㎡，90户销售率55%左右2)优惠99折，有虚假涨价信息温泉小镇约7.5万㎡约0.5万一期2万㎡约5万㎡1)沂水在售别墅项目，联排均价4500元/㎡，双排均价5500元/㎡，独栋6300元/㎡河东岸约24万㎡未开盘暂无24万㎡上半年一期开盘，推出约6万㎡左右，二期剩余全开大名城大名城约约40㎡㎡约约11万㎡万㎡约约1万㎡万㎡约约28万㎡万㎡上半年推出上半年推出2#、、12#房源房源合计合计约约390.1万㎡万㎡154.4万㎡万㎡34.9万㎡万㎡200.8万㎡万㎡监控项目中，监控项目中，2012年上半年会有近年上半年会有近20万㎡新房源开万㎡新房源开盘或加推。

盘或加推第10页囤囤较较铣铣旭旭爪爪调调趋趋誓誓庆庆盘盘窗窗妻妻缮缮恕恕命命抬抬渭渭懊懊潦潦挝挝迫迫魁魁嘘嘘胳胳扰扰持持凭凭件件贬贬伊伊捻捻尽尽大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——1、供给特征在售项目供应分析在售项目供应分析通过对在售项目的统计分析可以看出：1）在售项目均基本为近4年来新开发的项目(沂河明珠除外)，15万平方米以内的项目在2-3年的销售周期内已基本完成开发销售；2) 目前尚有可推售房源的基本是总建面15万平方米以上的项目，各项目目前市场放量基本在1-5万平方米范围内，大部分属于滚动开发3）在售项目中，存在较大潜在供应量的项目，开发时间或早或晚，总建筑面积一般在18万平方米以上，且相对集中在比较明确的几个大盘：翰林华府、山水文园、天成家园、御龙湾、金水湾、沂河明珠4）在售项目中，目前可提供的有效市场供应约34.9万平方米，相对目前年销售面积45-50万平方米的沂水市场，比例相对较高：34.9/47.5=73%，略高出常规的健康市场（一般不超过70%）。

受宏观政策影响，近三个月销售受阻，存量房增多；另外天成家园和翰林华府等几个盘短时间内放量较大5）调查统计：上半年沂水会有近20万平方米新增供应；加上目前存量34.9万平方米，2012年上半年的城市可售面积在54.9万平方米，在年销售不足50万平方的地方市场，在目前缓慢复苏的宏观市场中，项目间的竞争激烈程度由此可见一斑6）在售项目的潜在供应面积约为200.8万平方米，单纯就此数据来看，市场潜在机遇很大，但因2012年又有新土地成交，其可提供的潜在供应尚未计算在内，还不能说明问题第11页拧拧晤晤沥沥帛帛嘿嘿咒咒尺尺杯杯但但诌诌爪爪殷殷饿饿芹芹乃乃沫沫梢梢豹豹渝渝滇滇窝窝瓷瓷四四钟钟捉捉涅涅还还挛挛掉掉恃恃律律伸伸大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——1、供给特征2 2）、土地供给简析）、土地供给简析地块位置地块位置土地面积土地面积预计建筑面积预计建筑面积土地属性土地属性预计首次供应市场预计首次供应市场时间时间项目动态（策略）项目动态（策略）华联对面约15亩3万㎡上面住宅下面商业2012年上半年尚未动工，10月份围墙上墙老车站46044 ㎡13万㎡住宅暂不确定老个体车站东30亩5万㎡商业、住宅暂不确定中和花都43300 ㎡13万㎡住宅2012年6月已经内部认购一部分；5万平方在建乐福记南路以南40000 ㎡6万㎡住宅——雪山彩虹谷1000亩暂不确定旅游、住宅暂不确定沂博路以西、小沂河以北1000亩160万㎡住宅、商业、旅游等暂不确定合计合计约约150150万㎡万㎡根据规划，可根据规划，可确定确定4040万㎡万㎡————可确定可确定8 8万㎡万㎡第12页溅溅都都曰曰债债抱抱葬葬巫巫佯佯阁阁开开赢赢乃乃住住肩肩乔乔宙宙财财社社洒洒永永六六男男扣扣固固癣癣递递拦拦创创柒柒货货殖殖戚戚大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——1、供给特征2 2）、土地供给简析）、土地供给简析从可统计的土地供应分析可以看出：1）城市大宗土地供应已经郊区化，市区内的土地供应普遍偏小（不超过5万平方米），未来市区房地产开发将被限制在中小型项目；也即短期内城市不存在大幅度的城市改造建设。

2)已经可以确定的市区土地供给量非常有限，统计中不超过8万平方米，即建筑面积不超过25万平方米；市区土地资源成为紧缺土地资源3）未来2年极有可能出现超过100万平方米的郊区大盘，其对城市房地产市场的影响可依据诸多城市郊区大盘的案例分析得到4）根据土地供给测算，未来2年可确定的土地供应能提供的潜在有效住宅市场供给不会超过40万平方米；综合在售项目提供的潜在供应，城市房地产潜在供应量为240.8万平方米.第13页此此蹈蹈戒戒掌掌袋袋越越撑撑厌厌戳戳读读户户弓弓厢厢殊殊逻逻刘刘藕藕蛛蛛甥甥痴痴恐恐子子催催普普添添四四鞭鞭偿偿浮浮萝萝哺哺账账大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征1）、）、历史成交体现的市场需求特征历史成交体现的市场需求特征 由于目前沂水房管部门在产品成交层面统计数据的缺失或者说过晚、不详细，难以得到较为完整的历史成交统计数据，我司关注沂水房地产市场18个月以来，对期间较有市场影响力的几个项目山水文园、天成家园、翰林华府、御龙湾、沂河明珠等盘的成交量和产品类型做了长期的跟踪和统计，并结合所能了解的08年之前的项目的成交情况得出以下结论： 1 1 、、随着市场供应产品的丰富，需求也逐渐体现出丰富的层次，经济能力的不同极大的体现在了房产的消费上随着市场供应产品的丰富，需求也逐渐体现出丰富的层次，经济能力的不同极大的体现在了房产的消费上产品类型产品类型别墅别墅（联排、独栋）（联排、独栋）花园洋房花园洋房电梯花园洋电梯花园洋房房多层多层小高层小高层小户型（小于小户型（小于70 70 ㎡㎡ ））基本需基本需求特征求特征之前推出的项目基本全部售罄；温泉小镇销售中。

高端市场明显在被压抑后集中放量；仍有后续空间价格不高的时候明显受到欢迎受欢迎程度高度普通花园洋房，提高了各层间的经济效益认可度普遍高于小高层；少数人更喜欢小高层随着市场发展认可度大幅度提高受历史背景影响，市场尚且处于模糊认识期，认可度极差；同样说明市场的投资客数量少第14页筹筹持持慎慎蛊蛊缀缀蕴蕴丈丈冯冯芝芝刹刹照照夷夷苍苍症症糙糙咕咕揖揖津津慌慌驭驭唱唱筑筑尽尽赔赔笋笋魄魄咸咸乙乙走走末末值值矫矫大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征2 2、随着市场的发展与供应量的集中释放，需求也表现出集中放量、随着市场的发展与供应量的集中释放，需求也表现出集中放量2007年，城市年销售面积不足25万平方米，之前不足20万平米，2009年盛世豪庭充分利用市场空白期实现了量价双赢；2010年城市年销售面积突破50万平方米，在城市人口不足28万的县城，显现出了明显的市场集中放量与需求集中放量的特点。

3 3、随着产品品质的提高和价格的快速拉升，需求层次更加明显，对套型面积的需求明显放小随着产品品质的提高和价格的快速拉升，需求层次更加明显，对套型面积的需求明显放小受成本和市场需求强烈的影响，2010年7月，不足2500元/平方米的城市均价，2011年10月基本稳定的站在3000元/平方米但是在2011年8月份，政策对地方市场影响尚未明显表现出来之前，高端产品花园洋房、电梯花园洋房依然是市场畅销产品；而受价格影响，大部分多层、小高层产品的客户群明显表现出了对中小小户型无奈的趋向性可明确感受出客群档次的区别，也看出价格对房屋套型的影响——趋向中小户型（85-120平方米）另外，从高端产品依然平缓的销售可以得出：任何价格环境，高端客群都会存在第15页藏藏擒擒晨晨闹闹底底仇仇邱邱饱饱昂昂即即差差那那另另迂迂翼翼大大腺腺砧砧丽丽饶饶峻峻捍捍劲劲宅宅送送赤赤荧荧级级膊膊泛泛瘤瘤死死大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征调查时间：2011年12月11日-13日调查范围：全县城点状安排工作人员调查问卷数量：500份，有效419份问卷主题：商业消费与旅游消费特征受访人员选择：基本特征符合城市主要商业消费群（见右表所示）综合2010年3次问卷和2011年的另外3次问卷分析结论如后文所示。

第16页年龄特征年龄特征年龄18-25岁26-30岁31-35岁36-40岁40-60岁比例33%25%15%11%16%职业特征职业特征职业个体学生销售工人机关教师职员农民比例46%7%26%2%5.5%2.5%5.5%5.5%潮潮赡赡诈诈附附抓抓戍戍取取裁裁像像哉哉豢豢缄缄簧簧各各叁叁靖靖矿矿赖赖嘴嘴蔫蔫项项拭拭缺缺窃窃渗渗椽椽弧弧鹃鹃茵茵承承咏咏她她大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征2 2）、问卷调查结果简析：）、问卷调查结果简析：A、现在居住的房产类型、现在居住的房产类型:从被调查者现在的居住类型来看，多层占了60%，仍有32%的人住在平房,有5%的人住高层、小高层，3%的人住别墅 基本满足目前沂水城市人口居住情况B、如何看待沂水目前房价：、如何看待沂水目前房价： 50%的人认为目前房价上涨过快或者已达高峰，半年到一年内不会再涨仍有35%的人认为房价虽然过高但还会上涨，应该属于较为理性的群体。

少数人（15%）对房价持悲观看法C、计划几年内再购房：、计划几年内再购房： 5年内有购房意向的占到85%，比例惊人计划1年内购房的占10%,消费意向强度很高1-2年的占35%，2-3年的占28%，消费群对目前市场态势并不看好，但是需求依然强劲，并将因此而导致市场下一波集中成交D、再购房是第几套房：、再购房是第几套房：再次购房为第二套房的比例占到惊人的70%，一方面说明近两年的市场成交已经满足部分刚需，一方面说明城市内存在极大量的改善型需求客户，同时说明大部分人在购房时间上存在很大弹性；未来房屋销售中，二套房政策可能会直接影响成交一套房比例占到18%，侧面反应除了刚需的急迫性E、将会选择哪个区域购房：、将会选择哪个区域购房：选择在沂河东岸购房的占45%，可明显看出滨河生活与价值理念在近一两年几个大项目的推广背景下，被越来越多人的认可喜欢在中心街置业的占35%，一方面是考虑生活配套，一方面是城中情节选择在其它区域置业的人，主要是考虑生活习惯和传统居住区域F、将会选择什么样的建筑类型：、将会选择什么样的建筑类型：选择小高层、高层的人群比例大幅度的提高，达到70%；多次市场调查结果显示小高层和高层的选择比例一年半的时间自27%提高到70%，小高层与高层产品已经逐渐被市场认可和接受。

选择多层的占到15%，比例大幅度下降选择别墅和洋房的占到10%，城市高端客群依然存在，且并未减少第17页饲饲歧歧丘丘盔盔疆疆嗡嗡竖竖帆帆肄肄会会雍雍帜帜能能经经微微蚁蚁掂掂顺顺蕊蕊蛛蛛票票委委滚滚歹歹数数史史啊啊城城虏虏裹裹酶酶房房大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征2 2）、问卷调查结果简析：）、问卷调查结果简析：G、将会选择多大面积的户型、将会选择多大面积的户型:主力需求在91-110㎡的占到36%，其次111-130 ㎡的占到29%71-90 ㎡的占到19%，在房价快速上涨的过程中中小户型需求增加131-160 ㎡的占到7%，160 ㎡以上的占到2%，合计9%，同样说明高端客群依然存在H、喜欢的户型：、喜欢的户型：两室两卫、两室一卫、三室两卫、三室一卫均占据的比例——20%：28%：21%：28%，两室与三室的比例48:49，两者相当，所以对未来产品户型的设计要求大幅度提高：一方面增加卧室的数量一方面缩小户型的面积，即一定要把户型做紧凑。

I、能接受的房屋单价：、能接受的房屋单价：第一，接受3001-3400元/ ㎡的比例达到了45%，第二，接受3401-3800元/ ㎡的比例的比例达到15%，高端客群可接受的单价随市场上调，而在去年年初这是3001-3400元/ ㎡区间的比例J、购房能接受的房屋总价：、购房能接受的房屋总价：能够接受总价26-40万的占65%，这是消费力释放之后城市最大消费群所能接受的总价区间，户型面积区间即在85-133㎡，主力区间即在100-120㎡41-55万的比例占到15%，是属于中高端客群所能接受的价格区间55万以上占10%是目前城市的纯高端客群K、购房所选择的付款方式：、购房所选择的付款方式：一次性付款的比例9%，选择首付30%的占到70%，一方面表现了消费群的首付能力，时也是未来营销中比较容易抓住的客群沂水当地购房更愿意支付高比例首付的特征也可由此看到L、购房所看中的条件：、购房所看中的条件：价格仍然是第一要素，占到26%，其次是周边生活配套，占到23%，生活配套仍然是选择居住条件的重要要素对户型的要求也很高，占到20%的比例其它条件，如外部交通、地理位置、内部景观、品牌选择的比例相对较低，这是四线城市房地产起步后快速发展的表现；根据市场常规发展过程，内部景观和品牌的比例将会很快提高。

第18页汉汉箭箭狐狐模模讼讼点点撵撵蒂蒂奶奶麻麻拒拒铆铆呛呛稳稳三三冀冀吧吧欲欲乾乾赦赦密密乓乓遗遗虞虞避避垄垄锨锨州州喜喜俐俐龚龚冷冷大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——二）、供需特征——2、需求特征3 3）、消费心理简析）、消费心理简析a a、无论刚需还是改善型需求，历史原因导致都不急于购房、无论刚需还是改善型需求，历史原因导致都不急于购房 综合沂水近10年来的房地产消费特征，可以看到，沂水房地产市场最大的消费需求是刚性需求，一部分是80后首次置业，一部分是农村进城，但是这两部分需求对于产品的品质要求存在巨大的弹性，即他们更多的要求“居住有其屋”、的最低层次，主要关注价格，品质和区位则在其次要求，在目前的市场环境下，他们选择的空间非常大；城市另外一部分改善型需求，在购房时间上的弹性则更大，个人成就感的实现往往成为他们改善型购房的重要因素城乡分界不明显，城市人口属性不明显，导致住房需求不强烈）。

b、消费观念传统消费观念传统 当地消费观念相对保守，一般不愿意筹钱交纳首付款，而更愿意一次性付款购房；随着房价的快速上涨，在高总价的状态下，按揭贷款的客户比例近一两年有大幅度增加（3年前二十几万可以买较好的住房，5年前十几万可以买较好的住房）c、““不喜欢露富却又喜欢攀比不喜欢露富却又喜欢攀比””的特殊心理，新生思想接受较快的特殊心理，新生思想接受较快 在沂水，高端消费者有个共性，就是有钱人不喜欢露富，但是内心却都相互不服、攀比心理较为严重；另外一点，沂水在保留有当地浓厚的地方文化的同时，较快的接受着外界的新鲜事物，思想转化较快，形成了具有浓厚的沂水特征的新生思想观念第19页么么猖猖怨怨瑟瑟戍戍姚姚凭凭鄙鄙予予云云蜕蜕总总汇汇说说汤汤账账圾圾桶桶著著盖盖腰腰苞苞汗汗疏疏剁剁酷酷谆谆钎钎古古痰痰迫迫坷坷大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件项目规模28万容积率2.5绿化率45%开发商沂水五洲房地产开发有限公司建筑形态小高层、高层主力户型住宅：两室：89㎡ 三室：108-125㎡ 四室：130-140㎡ ；商业：80-250㎡价格住宅：3350元/㎡ ；商业：北部沿街：11000-12000元/㎡，东部沿街：7000-10000元/㎡开盘时间2011.9.16推广主题让城市重新想象；生活来自细节的关怀项目优势1、黄金地段，升值潜力大；2、配套成熟，学校、超市、银行、医院3、自身配套完善(休闲会所、内部超市、幼儿园、卫生室、图书馆、健身房)4、规划(点式分布，采光、私密性较好)；人车分流5、智能化：24小时热水系统、门禁一卡通、户外网络、音乐自动播放系统项目劣势1.与其项目置业顾问访谈中了解到，高标准、高起点的项目规划，并没有成为项目的亮点，反而导致刚需客户产生较大的抗性；这类客户认为小区较高的规划，价格会很高；2.此类客户并不关心项目的附加值，需求仅仅停留在最基层，有所房子住就行。

项目动态销售率：住宅一期8栋楼销售率在55%-60%左右；商业：北部沿街售罄，东部沿街商业75%左右；销售政策：与车位、储藏室绑定销售；目前无优惠278 7777288 7777 天成家园项目总规划图第20页二、住宅市场——三）、楼盘个案——1、天成家园捌捌诬诬球球满满菩菩崎崎坤坤溃溃兵兵颤颤崭崭隆隆结结罩罩庚庚亚亚青青振振膜膜坊坊皇皇聪聪填填沙沙邹邹奋奋厩厩胯胯甄甄货货睁睁椭椭大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——2、翰林华府项目规模60万平方米容积率一期1.9绿化率40%开发商博浩置业建筑形态多层、小高层、别墅主力户型Ø三房二厅一卫： 建筑面积115平 ；两室二厅一卫： 建筑面积约89平 Ø复式 四室二厅二卫 ：建筑 面积115+75平；三室二厅二卫 ：建筑面积约130平 Ø单身公寓 一室一厅一卫： 建面45平 ；二房 二室二厅一卫： 建筑面积为89平 价格住宅：3450元/㎡；商业：中心街位置9800元/㎡；双城路约6700元/㎡开盘时间2011年6月推广主题书香世家、百年华府 （中心街60万平方米恢弘大盘）项目优势1.市中心繁华地段，升值潜力较大2.配套完善，周围有沂水小学、逸夫小学、东方超市二店；3.中心街为沂水传统商业街区；4、多层产品较多，市场抗性小项目劣势1.盛世豪庭质量方面出现过几次较大的负面新闻，导致了较差的市场口碑；2.10年12月奠基，进展缓慢，一定程度上影响项目形象，造成较差的市场口碑；3.楼间距太窄，导致采光、通风不足；4、 项目质量问题，翰林华府使用问题钢材事件被媒体报道。

项目动态1.一期情况：截止到现在为止已加推过4次房源，房源累计9.6万㎡；2.销售率：四次累计加推，整体销售率约在45%左右 ；商业约为90%翰林华府总体规划图一期第21页石石舵舵吃吃毗毗侮侮诵诵蝶蝶谎谎叉叉且且谐谐膊膊槐槐早早位位矫矫嗽嗽兄兄属属呈呈恫恫又又挑挑牲牲麻麻巡巡酱酱瓮瓮除除瞒瞒申申刮刮大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——3、山水文园山水文园总规划图项目规模项目规模22万容积率2.2绿化率40%开发商开发商山东盛迈投资发展有限公司建筑形态小高层、高层主力户型主力户型120-130平之间三房两厅户型价格价格均价约3350元/㎡开盘时间2011年5月28日；加推9月10日推广主题推广主题容山纳水 优享人生（沂河岸边22万㎡人居典范）项目优势项目优势1.沂河东岸，区域环境加好；2.西班牙建筑风格，沂水仅此一家3.户型设计：一梯两户，南北通透4.客厅大面宽设计，开间达7米项目劣势项目劣势1.区域位置较偏，城市意象弱，生活氛围不足；2.项目宗地不平整，起伏较大；3.推广中推广主题与项目定位不符（项目定位为西班牙建筑，而在推广过程中项目形象为中式风格）；4.项目未作桩基，市场负面影响较大。

项目动态项目动态1.截止到现在开盘共计2次，共推出6栋房源，共计3.2万㎡2.一期销售率约在75%左右 ，二期预计再3-4月份开盘，具体未定第22页量量兄兄点点野野森森沮沮枷枷屡屡霹霹积积怜怜毕毕下下逻逻辣辣心心制制蹬蹬厂厂谚谚赃赃懦懦询询蒂蒂抹抹酷酷墓墓焙焙痪痪想想勾勾屯屯大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——4、御龙湾御龙湾总体规划图项目规模26万㎡容积率2绿化率50%开发商沂水城建建筑形态多层.高层、别墅全程营销广州左右总户数1269户主力户型1.两室两厅一卫：95、98、122㎡；2、三室两厅一卫：137、147、156㎡2.3、四室三厅两卫：199、204㎡销售价格住宅：3200元/㎡ 车位：80000元/个开盘时间二期2011年9月28日销售率一期75%，二期30%左右周边配套1.项目周边配套缺乏；2.自身配套，配有篮球场、网球场、会所、双语幼儿园，社区外部配有商业街区项目优势1.项目位于小沂河公园对过，居住环境较好；2、地源热泵系统3、生态人居理念，景观绿化出色。

如选择红豆杉、桂花、女贞广玉兰、银杏等树种来绿化4、先进物管理念，五重安全防范系统：蓝牙车辆系统、周边越防报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统等、对讲可视系统项目劣势1.项目位置稍偏北，城市意象较差，区域认知弱；2.周边设施匮乏，生活氛围不足；项目动态一期交付，二期销售60%左右目前销售均价：3300元/㎡，后续会有加推项目一期项目二期第23页件件树树京京惶惶囱囱查查蕊蕊受受蛤蛤读读犀犀裔裔抉抉酬酬护护拟拟鸳鸳语语枚枚谷谷削削驱驱饭饭侍侍莎莎敲敲睬睬瞬瞬袋袋葡葡紫紫阀阀大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——5、金龙湾项目规模5万平方米容积率2绿化率60%开发商沂蒙建安建筑形态多层.高层、别墅全程营销广州左右总户数250户主力户型两室两厅一卫：85-101㎡；三室两厅一卫：107-148㎡四室三厅两卫：160-220㎡价格3300元/㎡ 车位：80000元/个开盘时间二期7月21日开盘销售情况三期同时销售，整体销售率50%左右周边配套1.项目周边配套缺乏；2.北面有一个农贸市场；3.向东有牛家堡社区商业街；项目优势1.南连小沂河湿地公园；2.小区绿化率较高。

项目劣势1.项目位置稍偏北；2.周边设施匮乏，生活氛围不足；3.当地人普遍认为此处风水不好项目动态项目动态1)三期年前开盘，目前一二三期同时销售；2)销售均价：3400元/㎡销售率：50%金龙湾总体规划图第24页茁茁以以疹疹谍谍儒儒岂岂鹏鹏莫莫奋奋惮惮炉炉裳裳库库萄萄淑淑凉凉脱脱组组阔阔念念百百涂涂杨杨啥啥绿绿宦宦咖咖蕊蕊汤汤陡陡蹿蹿简简大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——6、东皋明珠东皋明珠总体规划图项目规模1.5万㎡容积率3.2绿化率35%开发商临沂金润置业建筑形态2栋高层全程代理青岛智联销售情况售罄主力户型两室两厅一卫82.24/91.84㎡三室两厅一卫106/110㎡价格住宅：3100元/㎡；商业：待定开盘时间10年12月16日项目地址健康路与中心街交汇东200米路南周边配套1.学校：沂水实验中学；2.医院：市二院；中心医院；3.银行：中国银行；4.购物：家家悦超市；东方购物中心项目优势1、户型设置适中；2、完善的商业配套；3、靠近东皋公园；4、便捷的交通；县城传统商业中心，区域认知性较强；项目劣势1.1-3F为底商，居住环境较差；2.健康路为传统商业街区，且靠近汽车站周边居住氛围较差；3.三室户型纯北面设计，设计硬伤。

项目动态住宅售罄，商业味启动第25页患患担担俞俞拴拴唇唇瘩瘩揽揽试试参参贝贝搂搂舆舆园园敞敞蘸蘸糖糖或或闭闭腾腾疥疥未未龚龚昼昼榔榔售售粉粉篇篇蓝蓝浪浪村村勤勤叼叼大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——7、香港城香港城总体规划图项目规模12.2万容积率5.2绿化率40%开发商山东众信地产建筑形态 高层主力户型住宅：两室101.5㎡；三室120.81㎡/136.45㎡/144.18㎡；四室175.48㎡，商业：5-200㎡不等价格住宅：3300元/㎡ 商业：基本售罄，现在在招商中开盘时间2010.9.25销售情况销售率50%左右；采取虚假销控跟提价后优惠5万的销售手段，周边配套市二院、实验中学、东方超市、中心街成熟商业圈，配套完善项目优势1.区位优势，位于中心街核心商业圈，商业设施完善2.生活配套：配套设施完善，医院、学校近在咫尺3.商业为独立产权商铺，面积分割灵活多样，降低了投资客户的门槛4.商业业态规划丰富，集购物、休闲、娱乐于一体，一层层高达5.1米，二三层也达4.8米项目劣势1.项目口碑较差，对项目形象影响较坏2.市中心位置，升值潜力较大3.独立产权的划分，虽降低了投资门槛，但所有权、经营权、与管理权的相分离，必然加大后期商业运营风险。

项目动态1)销售率约为50%，实际均价约3300元/㎡，2)采取虚假销控，提价后优惠5万第26页氢氢圃圃猾猾焉焉倒倒练练央央摊摊歪歪揽揽博博巡巡蚂蚂蹈蹈泌泌钒钒才才煤煤敷敷持持翔翔镁镁时时扣扣嘻嘻遵遵割割舷舷夷夷诚诚仲仲找找大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——8、沂华名都沂华名都一期效果图项目规模60亩容积率5绿化率50%开发商山东众信地产建筑形态高层 城市综合体主力户型住宅：两室90㎡；三室120㎡商业：未开始价格住宅：3360元/㎡ 商业：未开始开盘时间2011.销售情况销售率55%左右；周边配套县医院、联华超市、速八酒店、地下广常、建行、农行、逸夫小学、位于城市中心交通便利、配套齐全项目优势1.周围配套完善，位置处于老城区中心区域认知性较高2.交通便捷，出行方便3.商住综合体，自有商业配套项目劣势1.1-3F为商业居住环境较差2.处于老城区，城市面貌陈旧项目动态1.目前只售90套住宅，商业未动2.99折优惠 有虚假优惠信息第27页埠埠妒妒簧簧烛烛秋秋啪啪纫纫幕幕佬佬糜糜然然指指取取李李腺腺遣遣喧喧骨骨苞苞娇娇撰撰寄寄煌煌永永异异程程雌雌噪噪鉴鉴鸭鸭爱爱除除大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——9、沂华荣都沂华荣都总体规划图项目规模6万容积率1.8绿化率38%开发商沂水县建设综合开发公司建筑形态多层、小高层主力户型住宅：两室101.5㎡；三室120.81㎡/136.45㎡/144.18㎡；四室175.48㎡商业：5-200㎡不等价格住宅：3350元/㎡ 商业：基本售罄，现在在招商中开盘时间一期2011.7二期未定销售情况一期11年7月份开盘，销售80%， 12年4-5月份二期开盘，交10万抵11万。

周边配套县医院、联华超市、速八酒店、建行、农行、逸夫小学、位于城市中心交通便利、配套齐全项目优势1.周围配套完善，位置处于老城区中心区域认知性较高2.24小时全天热水，自动刷卡门禁系统，可视对讲楼宇单元门安保措施完善4.多层为主客户接受度较高项目劣势1.户型面积偏大设置不合理2.绿化率较低，项目动态1.一期11年7月份开盘，销售80%，2. 均价3600元/㎡，交10万抵11万第28页孤孤眠眠猾猾凰凰钒钒判判肿肿之之川川贮贮沫沫采采笔笔敞敞丹丹获获笨笨调调状状辫辫跑跑基基移移焰焰轴轴耳耳藩藩陋陋沪沪锐锐按按辑辑大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——10、汇源雅居 汇源雅居效果图项目规模8.9万容积率2.6绿化率40%开发商沂水玉山房地产开发公司建筑形态高层、小高层主力户型住宅：三室128.35㎡；三室129㎡㎡/112.65㎡；四室167㎡商业：5-200㎡不等价格住宅：价格待定开盘时间待定销售情况一期3栋预约登记中周边配套汽车站，速8酒店 瑞海温泉度假村，项目优势1、超大楼间距，景观绿化较好，内置人工湖。

2、距离城区稍远，居住环境较好3、交通便利，距汽车站较近项目劣势1.配套不完善，2.位置偏人流少商业存在较大风险项目动态1)一期5、7、8号楼施工两层2)预约登记中无优惠，预计4-5月开盘第29页裔裔萝萝沥沥鄂鄂背背麦麦噎噎戚戚嚷嚷词词伊伊束束窑窑渗渗瘸瘸涂涂籍籍脖脖粘粘击击藕藕札札守守寒寒谬谬惯惯丑丑貉貉霸霸掀掀赖赖伙伙大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——三）、楼盘个案——11、温泉小镇温泉小镇总体规划图项目规模6.5万容积率1.5绿化率45%开发商东方瑞海建筑形态独栋、 双拼、联排别墅、小高层主力户型别墅：368.44㎡；274.21㎡/224.29㎡/2211.95㎡；价格联排均价4500元/㎡，双排均价5500元/㎡，独栋6300元/㎡开盘时间2011年销售情况一期别墅销售中销售率约25%左右周边配套汽车站，速8酒店 瑞海温泉度假村项目优势1.紧靠温泉度假村.周边环境优雅2.小区内部绿化率高内置多样化小品。

项目劣势1.距离城市中心较远.周边配套不完善2.临近城市环路重型汽车噪音较大3小区景观绿化交糙.项目动态沂水在售别墅项目，联排均价4500元/㎡，双排均价5500元/㎡，独栋6300元/㎡第30页卢卢沏沏才才倘倘渤渤再再玲玲汗汗衔衔鳞鳞吱吱故故釉釉杜杜栗栗木木吱吱囊囊霸霸唱唱侯侯弱弱诌诌晨晨貉貉撒撒相相幽幽迎迎蜒蜒缚缚鞍鞍大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件二、住宅市场——麦杰观点纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体表现为：纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体表现为：1 1、起步晚，发展快起步晚，发展快2 2、价格稳定提升，供需两旺，受宏观政策影响相对较小价格稳定提升，供需两旺，受宏观政策影响相对较小3 3、市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策带来的风险市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策带来的风险4 4、产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；产品品质提高需要一定的时间。

产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；产品品质提高需要一定的时间5 5、从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限6 6、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来1 1年后项目年后项目竞争的重点之一竞争的重点之一第31页稠稠搽搽饰饰穿穿萧萧舞舞邢邢乞乞沼沼耿耿峡峡浑浑蓟蓟螟螟眼眼宣宣洋洋获获目目陀陀橡橡媒媒反反否否嫌嫌缎缎掖掖惕惕幕幕媚媚妆妆拱拱大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——1、基本特征——购物需求升级、主题商业萌芽供销社、零散商业供销社、零散商业供销社、零散商业供销社、零散商业中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场购物中心购物中心购物中心购物中心连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业主题商业萌芽主题商业萌芽主题商业萌芽主题商业萌芽80808080年代末年代末年代末年代末90909090年代年代年代年代90909090年代末年代末年代末年代末2000200020002000年以后年以后年以后年以后中心商业区形成中心商业区形成中心商业区形成中心商业区形成外地商业理念导入外地商业理念导入外地商业理念导入外地商业理念导入购物需求升级购物需求升级零散无序发展零散无序发展零散无序发展零散无序发展国内商业地产发展过程国内商业地产发展过程沂水商业地沂水商业地产发展阶段产发展阶段第32页守守嚷嚷剁剁狗狗览览浆浆吕吕麓麓吗吗歹歹毁毁偶偶樊樊甚甚陶陶愈愈惺惺改改卞卞兑兑荒荒氖氖借借哉哉授授材材斧斧缨缨怖怖叮叮戳戳酿酿大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——1、基本特征——呈现多元化发展态势，进入结构调整阶段n沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业正由快速发展向结构调整阶段演进，部分商业已表现出结构调整期的沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业正由快速发展向结构调整阶段演进，部分商业已表现出结构调整期的阶段特征。

阶段特征发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营经营模式模式赢利赢利模式模式标志标志节点节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心逐渐成熟城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街开始出现由街铺、步行街向集中商业发展，综合商业出现大型商业机构进入，商业操作专业化，经营水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入第33页屡屡迹迹穿穿跺跺素素弱弱川川稚稚龚龚躬躬眯眯毋毋漂漂间间骗骗励励肄肄柞柞留留磷磷驴驴粟粟谬谬铸铸炬炬希希慈慈钧钧哨哨满满嗡嗡墩墩大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——整体商业布局花市花市装饰一条街装饰一条街家具，小商品批发家具，小商品批发，配件销售街，配件销售街沂河商城沂河商城东方购物中心东方购物中心鲁南家俱城鲁南家俱城九州商城九州商城东方购物中心东方购物中心百汇时尚广场百汇时尚广场三联家电三联家电凌云家电商凌云家电商场场凯利商凯利商场场家家悦超家家悦超市市宜家家居广宜家家居广场场茗怡中西餐茗怡中西餐厅厅华联超华联超市市速速8酒店酒店环宇大酒环宇大酒店店刘南宅刘南宅沂水目前商业网点，主要沿中心街和长安路分布。

第34页丰丰彼彼场场卓卓赊赊时时挟挟钢钢防防筋筋脚脚惺惺迹迹拣拣牢牢玄玄董董领领昭昭用用问问刻刻伪伪迪迪栗栗问问蠢蠢鸽鸽屹屹胆胆水水寨寨大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——商圈界定主要商圈界定（一主三次）l核心商业圈：ü中心街商业圈，沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店、专卖店等皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、家家悦超市、兢越服饰、九州商业大厦、品牌专卖店以及沂水影院等l次级商业圈：ü汽车站商业圈，健康路与长安路交汇处以沂蒙市场、家家悦超市为中心形成的服务于汽车站客流的宾馆餐饮服务商圈；ü沂蒙山路商业圈，长安路与沂蒙山路交汇处以联华超市、东方超市、体委为中心形成商圈，是新兴商业聚集区ü县城城西商圈：以西市场为中心形成商圈，主要以家居、建材、五金、农贸市场组成的商圈中中心心街街商商圈圈老老汽汽车车站站商商圈圈沂沂蒙蒙山山路路商商圈圈城城西西商商圈圈第35页未来大城新商圈未来大城新商圈肄肄班班唐唐揉揉曼曼蝉蝉奥奥爽爽禹禹烈烈堂堂宇宇暂暂章章眷眷授授亩亩全全锻锻稀稀憨憨篆篆嚎嚎涎涎裕裕敷敷糖糖廖廖尾尾围围潞潞驾驾大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征中心街商圈中心街商圈————中心街商业圈各行业商家概中心街商业圈各行业商家概况况ü 中心街是沂水县城最繁华的一条街，分布着九州商业大厦新华店、百城汇、东方超市、凌云家电、东方服装城、三联家电沂水店、华园鞋城等大中型商场以及黄金珠宝店、精品服饰、鞋城和专卖店。

沿街共约沿街共约220220家商铺，主要以服务业、零家商铺，主要以服务业、零售业及餐饮业为主售业及餐饮业为主第36页妓妓块块沃沃智智笔笔管管跨跨瀑瀑胰胰亮亮汝汝垣垣犀犀烬烬啼啼拧拧侠侠鸯鸯铡铡瘟瘟搽搽压压鹅鹅储储劝劝弗弗邀邀币币殴殴踪踪裹裹丝丝大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征中心街商圈中心街商圈————中心街各商家营业面积概况中心街各商家营业面积概况Ø中心街以零售业为主，餐饮业和服务业次之；Ø沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、兢越服饰、九州商业大厦新华店以及沂水影院中心街南边主要为服装、餐饮、美容美发从店铺规模看，除了主力商家外，其他临街商铺单店面积超过100平米的店铺有6家，占0.3％，其余大多小于50㎡第37页苑苑靴靴早早蜀蜀施施喉喉辙辙筑筑翱翱驹驹南南奉奉唤唤亨亨杯杯椽椽骋骋诀诀枝枝瞅瞅穆穆挎挎硕硕囚囚箭箭弱弱券券腥腥玻玻挖挖命命幸幸大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征中心街商圈中心街商圈————中心街商业圈业态分布状况中心街商业圈业态分布状况从经营业种来看，个人耐用品、个人服务、和餐饮宾馆数量比较大，分别有121家、25家和45家，其和占到88％。

第38页装装糖糖护护柄柄刮刮碑碑词词掸掸棠棠兢兢拇拇鸣鸣贴贴养养纪纪恳恳篷篷窝窝谋谋呛呛粥粥尸尸脆脆价价余余荧荧汝汝伴伴岁岁搪搪藩藩设设大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征沂蒙山路商圈沂蒙山路商圈Ø沂蒙山路是沂水县城另一条重要商业街它与中心街交汇处形成了沂水县城的中央商业中心，沿街有350余家商铺Ø从商业类型分析看，以零售业为主，有320家，占沿街总铺的91％；次之是服务业，有29家从单店商铺面积看，经营面积较小，以100平米以下的面积为主，约有342家，占到总铺数的98％Ø从经营商品类型看：以建材、汽配、水暖为主，以个人消费品、餐饮和个人服务为辅，建材汽配水暖等有82家，占到24％其它商品类型主要为满足社区配套型的小型零售物业第39页囱囱雀雀僳僳圃圃溪溪筹筹琶琶绚绚傻傻避避呛呛甄甄妖妖彦彦露露绸绸宾宾百百拨拨蘸蘸戳戳夹夹瞬瞬咕咕锗锗望望病病佛佛球球棱棱橡橡持持大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征长安路商圈长安路商圈Ø主要以健康路以南到沂蒙山路以北沿街商业为主。

Ø家家悦、沂蒙市场均在此，主要业态为宾馆餐饮、生活配套，美发店长安路与正阳路路口主要为宾馆、汽配沂蒙山路路口有联华超市正阳路与沂蒙山路之间主要为机关单位和汽配生活配套店面总计店铺343家Ø经营面积100㎡以上的有7家，0.02%主要为超市、宾馆、餐饮业态；经营面积30㎡左右的占到210余家，占到62%主要以零售、服务为主第40页岸岸宪宪痉痉子子魂魂亩亩杖杖草草我我想想毛毛肖肖桶桶俺俺煞煞煤煤鸿鸿锰锰控控肘肘税税撕撕鸣鸣影影嘘嘘展展布布蝉蝉凌凌硬硬龟龟预预大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征区位区位租金租金中心街核心商业圈，商业氛围浓厚，为综合性经营街区，辐射能力较强，人流量较大；其经营档次较高，经营规模较大，街铺租金相对较贵；中心位置达2-3元/㎡/天，其它路段为1.5-2.5元/㎡/天小河街、沂蒙山路、府前街及健康路、长安路经营环境较差，商业配套欠缺，沿街商铺租金大约在1－1.6元/㎡/天。

其它区域离商业中心较远，经营环境较差，商业基本服务周边居住社区，沿街商铺租金多在0.5-1元/㎡/天左右各区位租金情况第41页桓桓植植肇肇拱拱屁屁忱忱烈烈齐齐厚厚框框级级更更素素避避碎碎脉脉罐罐椎椎走走沟沟抨抨她她稿稿悯悯斧斧阅阅喀喀艇艇炳炳牧牧期期蚂蚂大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征综合分析Ø沂水县城商业仍以传统商业为主，处于初级发展阶段，硬件设施落后，档次较低；Ø商业经营范围狭小，种类较单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的复合型业；Ø商业周围环境较差，商业经营者素质较低，商业经营与管理能力落后；Ø沂水县城商业分布：一是以中心街为中心，以九州商业大厦、百城汇服装卖场、凌云家电、华园鞋城、东方超市、东方服装城等为主要卖场，以沿街精品店、专卖店等为补充的核心商业圈；二是以小河街为主的针织小百货批发市场；三是以沂河路为主的家居装饰建材市场，四是以长安路与沂蒙山路交汇的联华超市为主的次商圈；五是以长安路与鑫华路交汇处的东方超市为主的小商圈。

Ø本地大多数投资者习惯于购买独立商铺；Ø租金水平中心街最高，租金可达2-3元/㎡/天，其它区域租金水平相对较低第42页缺缺抽抽趴趴兄兄砂砂窖窖哦哦嘻嘻喘喘霖霖要要牟牟增增服服阁阁树树剪剪荆荆赦赦倔倔剂剂头头痰痰彭彭褂褂谷谷敷敷招招述述臆臆淀淀剧剧大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——3、商业项目动态项目名称项目名称体量体量销售价格销售价格销售率销售率营销模式营销模式备注备注沂蒙国际财富中心13万㎡7500元/㎡4期尾盘产权式商铺购物中心（购物、休闲、餐饮、娱乐、小商品城、家居、家电）东皋明珠2500㎡待定无待定集中式商业，老汽车站商业圈香港城4500㎡6500元/㎡70%左右独立产权，返租销售综合购物（休闲、娱乐、餐饮等）世纪广场3万㎡6200元/㎡90%散售专业市场（五金、建材、机电等）酒店天成家园3万㎡待定无正常销售沿街商业翰林华府待定8000-12000首批房源60%正常销售集中+沿街商业（最近规划变动）沂华荣都待定待定商业未开始正常销售沿街三层面积大约在200㎡；因拆迁问题，开盘时间未定万隆 .财富广场33万㎡待定项目已经完成负一层的施工无位于新汽车站对面，住宅+酒店+集中式大型商业（包括大卖场、餐饮、服装、小商品城、五金、建材、超市等）第43页们们篙篙义义角角显显恍恍净净骡骡棵棵芜芜筛筛褪褪镇镇句句唁唁臀臀座座途途棒棒窒窒革革绍绍鞘鞘的的掳掳宏宏测测捶捶疏疏她她举举匹匹大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——3、商业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表————香港城香港城相相关关指指数数项目名称香港城硬硬件件条条件件建筑形态现代简约风格，3栋33F高层地理位置健康路与中心街交汇处商业规划一站式购物建筑面积1.5万间距进深1:2.5左右交通状况良好景观布置无车位数层高第一层5.1米；二三层4.8米所属商圈中心街商业圈面积5-200㎡不等经营管理宣传开发商持有55%，出售45%；统一经营、招商、推广周边配套市二院、实验中学、东方超市、中心街成熟商业圈业态规划购物行行销销策策略略开盘时间(开业时间）开业时间待定休闲营销方式独立产权；提出零风险购铺，每年保证10%的回报率；产权式商铺，投资门槛低娱乐销售状况基本售罄，招商中餐饮销售均价沿街5500；第44页徐徐拿拿女女讼讼拦拦领领泉泉倚倚听听亨亨蔓蔓良良倚倚筛筛俘俘第第贺贺嘘嘘躁躁呀呀描描侩侩咕咕芍芍猿猿耗耗锦锦邱邱径径茫茫氖氖蝗蝗大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——3、商业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表————德意财富中心（刘南宅）德意财富中心（刘南宅）相关指数项目名称财富中心硬件条件建筑形态多层、高层地理位置莲汪街商业规划具体规划相见附件（2-6)建筑面积13万交通状况便捷面积20-200㎡车位数招商引进银座商场、肯德基所属商圈中心街商圈周边配套东方超市、鲁南家居城、市场、中心街成熟商业圈经营管理由临沂同赢商业运营公司统一经营业态布局购物、休闲、餐饮、娱乐、小商品城、家居、家电（各业态比例详见附件表一）行销策略开盘时间(开业时间）三期12月26日开盘营销方式产权销售、降低销售门槛销售状况一二期销售90%左右三期12月26开盘销售均价7000元/㎡第45页碉碉泞泞花花蛆蛆蝶蝶枫枫擒擒闭闭缨缨浸浸惕惕幻幻包包棱棱豁豁肖肖满满是是馅馅活活瓤瓤鼓鼓腆腆烘烘辐辐渡渡辰辰棠棠票票敖敖属属删删大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——4、商业网点简析序序号号类别类别1东方超市2九州商厦3联华商厦4家家悦超市5百城汇6兢越服饰7华园鞋城243111442765零售业类第46页动动管管周周虾虾涎涎科科孽孽尸尸肃肃穆穆拭拭瞻瞻杭杭奄奄驱驱跺跺索索冈冈奢奢握握扼扼首首越越疫疫聂聂叁叁炕炕孰孰辅辅苦苦媳媳穗穗大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——4、商业网点简析商业网点综合分析1 1、、沂水商场普遍经营不旺,在租金水平普遍较低的情况下，经营者仍不愿意进场经营；2、商场形不成规模，商场普遍规模较小，硬件设施较落后，功能定位比较单一，不足以形成综合性的消费场所，因而难以保证商场稳定的消费人流；3、缺乏具有影响力的核心客户进驻。

商场缺少各行业和各楼层的核心客户经营，难以吸引人流进入商场；商场的租客组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人群，使得进驻商场的商家难以经营；4、缺乏统一的经营管理，难以保证商场的档次缺乏合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引客户的层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面；5、缺乏严格的经营管理，商场经营需要良好的经营气氛与稳定的人流，一旦个别商家经营不善而关门，会影响到 其它商家的经营；6、配套设施不完善，交通、基建、经营环境较差第47页具具特特爽爽忙忙扎扎戈戈堂堂郭郭敛敛炽炽堪堪脚脚喝喝街街憨憨宵宵蛤蛤构构枪枪酌酌涝涝成成瞅瞅仇仇焉焉关关滁滁啦啦祭祭脊脊削削享享大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件三、商业地产市场特征——4、商业网点简析商业地产价格认知Ø目前各项房地产宏观政策均对商业地产影响较小，预计未来几年国内和沂水商业地产都将会有长足目前各项房地产宏观政策均对商业地产影响较小，预计未来几年国内和沂水商业地产都将会有长足的发展。

的发展Ø受近几年城市商业快速发展的影响，沂水商铺的销售价格与租金水平有了快速的提高但仍然没有受近几年城市商业快速发展的影响，沂水商铺的销售价格与租金水平有了快速的提高但仍然没有充分体现出商铺应有的价格，预测未来充分体现出商铺应有的价格，预测未来3-53-5年城市商铺的售价与租金仍将有较大幅度的提高，年城市商铺的售价与租金仍将有较大幅度的提高，2 2年时年时间售价与租金将提高间售价与租金将提高50%50%左右的幅度，高于住宅的上涨幅度左右的幅度，高于住宅的上涨幅度Ø沂水商场由于经营较为落后的影响，其地产价值未能得到充分的体现，预计未来沂水商场由于经营较为落后的影响，其地产价值未能得到充分的体现，预计未来1-31-3年随着较有实力年随着较有实力的商家的进驻，商场的价值将会进一步提高的商家的进驻，商场的价值将会进一步提高Ø随着城市商业由零散型向规范化过度，专业商业街将会逐步形成，商铺的价值将会进一步凸显随着城市商业由零散型向规范化过度，专业商业街将会逐步形成，商铺的价值将会进一步凸显第48页斗斗丘丘谍谍景景糕糕碱碱馋馋记记较较惋惋巡巡佣佣隶隶崭崭浙浙任任位位猴猴环环甜甜波波颗颗守守雌雌镑镑栈栈符符铸铸玖玖咯咯鲍鲍瓜瓜大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件四、市场研究对大名城的启示意义Ø本项目位于滨河新住宅板块，随着新城市格局的逐步建立，将会成为未来大城的中央区域。

区本项目位于滨河新住宅板块，随着新城市格局的逐步建立，将会成为未来大城的中央区域区域内的项目也将成为城市住宅的价值高峰区域内的项目也将成为城市住宅的价值高峰区Ø根据统计，根据统计，20122012年上半年沂水会有近年上半年沂水会有近2020万平方米新增供应，面市时间集中在万平方米新增供应，面市时间集中在5 5月份前后，届时月份前后，届时各项目的推广将会非常密集，城市内项目间的竞争激烈程度前所未有根据常规营销经验，建各项目的推广将会非常密集，城市内项目间的竞争激烈程度前所未有根据常规营销经验，建议本项目的议本项目的2#2#、、12#12#楼，避开在五月份市场集中放量期，提前或者之后权衡利弊，应抢在市楼，避开在五月份市场集中放量期，提前或者之后权衡利弊，应抢在市场集中放量之前；虽然这过程推出将会成为市场复苏过程的试金石，但是预计场集中放量之前；虽然这过程推出将会成为市场复苏过程的试金石，但是预计3 3、、4 4月份是市场月份是市场的缓慢复苏期，也是刚性需求缓慢释放的时期的缓慢复苏期，也是刚性需求缓慢释放的时期Ø沂水房地产市场正处于逐渐成熟期，已有诸多品质相对较高的大盘面市，大盘间的竞争已成规沂水房地产市场正处于逐渐成熟期，已有诸多品质相对较高的大盘面市，大盘间的竞争已成规模；在此背景下，大名城可利用已经形成的美誉度和良好的市场口碑的市场背景下，结合产品模；在此背景下，大名城可利用已经形成的美誉度和良好的市场口碑的市场背景下，结合产品特征，推广上继续拉升项目形象；在销售方面也应该进入以走量为主的周期，产品价格服务于特征，推广上继续拉升项目形象；在销售方面也应该进入以走量为主的周期，产品价格服务于走量销售的营销要求。

走量销售的营销要求第49页额额台台毡毡芭芭虚虚诲诲锄锄翰翰开开军军募募咆咆路路镀镀梯梯缕缕疙疙茎茎祟祟舔舔颧颧发发捣捣硼硼缘缘痊痊淌淌敷敷滑滑柔柔摆摆时时大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分2012-2-24机密文件四、市场研究对大名城的启示意义Ø项目目前剩余的房源：五六十套剩余房源和一百多套小户型，也应在三四月份推出：剩余房源可项目目前剩余的房源：五六十套剩余房源和一百多套小户型，也应在三四月份推出：剩余房源可适当采用尾盘清盘、给予一定价格优惠的方式；小户型可积累一定客群后相对集中的开出，长期适当采用尾盘清盘、给予一定价格优惠的方式；小户型可积累一定客群后相对集中的开出，长期销售；此阶段同时作为销售；此阶段同时作为2#2#、、12#12#楼的蓄客期楼的蓄客期Ø未来鑫华路与沂河大道交汇处、与振兴路交汇处将处于新城的中央位置，其商业地位也会随之大未来鑫华路与沂河大道交汇处、与振兴路交汇处将处于新城的中央位置，其商业地位也会随之大幅度提高，并逐渐形成新的商圈。

商铺推广方面应注重强调放大未来区域价值；销售方面结合目幅度提高，并逐渐形成新的商圈商铺推广方面应注重强调放大未来区域价值；销售方面结合目前市场，可采取租售结合，招商销售同时进行的营销模式前市场，可采取租售结合，招商销售同时进行的营销模式第50页惑惑幕幕堑堑恼恼肯肯咎咎囱囱露露丝丝孟孟绷绷髓髓韧韧椭椭福福摇摇竣竣谈谈坦坦广广苔苔偷偷虫虫详详誓誓邹邹当当儿儿疯疯尸尸蛮蛮铰铰大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p大大名名城城·2012年年营营销销策策略略——沂沂水水市市场场研研究究部部分分50p。