建设用地使用权的获取.ppt

第三章 建设用地使用权的获取1a学习的内容与要求1.熟悉房地产开发前期工作阶段建设用地使用权的获取方式；2. 掌握建设用地使用权的出让、转让、抵押和行政划拨的具体内容、要求及区别2a学学习中需要参考的中需要参考的资料料 •《《中中华人民共和国城市房地人民共和国城市房地产管理法管理法》》•《《中中华人民共和国土地管理法人民共和国土地管理法》》•《《建筑法建筑法》》•《《物物业管理法管理法》》3a房地产开发的主要工作阶段投资项目的选择可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理 投资决策前期工作工程建设租售与物业管理4a土地房屋5a6a背景：背景：传统城市土地使用制度城市土地使用制度•行政划行政划拨•无无偿、无限期使用、无限期使用•无流无流动基本特征：7a123不利于土地的集约利用与合理配置不利于企业转换经营机制与公平环境的建立不利于城市建设与发展，破坏城市规划实施；不利于经济体制改革的顺利进行背景：传统城市土地使用制度弊 端 8a准准备：城市土地城市土地储备制度的建立制度的建立有有偿：：建设用地使用权出出让 建设用地使用权转让 建设用地使用权租租赁无无偿：： 政府行政划政府行政划拨统一收购垄断供应一、房地一、房地产开开发用地的取得方式用地的取得方式9a二、土地使用二、土地使用权出出让•定定义：：国家以土地所有者的身份将土地使用国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用者向国家支付土地使用权出出让金的行金的行为土地管理部门（出让方）土地使用者（受让方）土地使用权出让10a（一）出让年限出让方与受让方的利益分配直接影响用 途出让的最高年限居住用地70年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年二二、、土土地地使使用用权出出让高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（ ）年。

11a挂牌拍卖招标协议二、土地使用权出让（二）出让方式12a大型或关键性的发展计划与投标项目 招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取适应于拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地挂牌出让发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为探索完善13a14a15a 协议招招标拍拍卖特点特点双方双方协商一切条件商一切条件出出让方方择优出出让 出价最高的受出价最高的受让方中方中标市市场特征特征较大大垄断性，是一断性，是一种不种不发达的土地市达的土地市场 有条件、有有条件、有选择、、有控制的有控制的竞争市争市场竞争最激烈的市争最激烈的市场适用适用范范围重要部重要部门、、规模大模大的工的工业项目、事目、事业单位以及需要政府位以及需要政府扶持和扶持和优惠惠项目目区域面区域面积大、开大、开发要求高和将来受城要求高和将来受城市市发展展规划制划制约的的 竞争性争性强、盈利、盈利性大的商性大的商业用地用地方式方式政府与受政府与受让方方协商商 公开和邀公开和邀请招招标 公开公开竞价价地价地价最低最低中等中等最高最高（三）出让方式对比注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点16a（（四四））出出让土土地地使使用用权的的设立立《《土地使用土地使用权出出让合同合同》》：：出出让人与受人与受让人之人之间就土地就土地使用使用权出出让确定双方确定双方权利、利、义务的的协议。

内容：内容：土地状况的描述、出土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、金及其支付方式和期限、土地使用条件、土地使用条件、定金定金和和违约责任土地使用土地使用权登登记：：登登记是取得物是取得物权性性质的土地使用的土地使用权必必要条件，当事人必要条件，当事人必须履行登履行登记手手续，才能使使用，才能使使用权得到国得到国家法律的保家法律的保护17a三三、、土土地地使使用用权转让定定义：：是指土地使用者将土地使用是指土地使用者将土地使用权再再转移的行移的行为，是土地使用，是土地使用权在不同主体之在不同主体之间的的转移交换赠与出售方            式18a三三、、土土地地使使用用权转让•土地使用土地使用权转让的的条件条件:1 1、已、已经支付全部土地使用支付全部土地使用权出出让金，并取得土地使用金，并取得土地使用权证书2 2、按照出、按照出让合同合同约定定进行投行投资开开发，完成一定开，完成一定开发规模后才允模后才允许转让 一是一是属于房屋建属于房屋建设的，的，实际投入房屋建投入房屋建设工程工程的的资金金额应占全部开占全部开发投投资总额的的25%25%以上；以上； 二是二是属于成片开属于成片开发土地的，土地的，应形成工形成工业或其他或其他建建设用地条件，方可用地条件，方可转让。

3 3、必、必须依照土地使用依照土地使用权出出让合同合同规定的期限和条件定的期限和条件进行投行投资、开、开发19a三三、、土土地地使使用用权转让 （（1 1））权利、利、义务随之随之转移 （（认地不地不认人）人） （（2 2）土地使用）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物与其地上建筑物、其他附着物在在转让时是不可分离的是不可分离的 （房地一致）（房地一致） （（3 3）使用期限：）使用期限： 为土地使用土地使用权出出让合同合同规定定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限 法律特征转让程序：申请 批准 签约 过户登记20a案例：案例：•甲甲购买某开某开发商的商的土地，双方土地，双方签订了了房屋房屋转让合同，合同，约定半年后交地甲定半年后交地甲缴纳十万元定金，十万元定金，后来房价上后来房价上涨较快，快，开开发商又将此地以商又将此地以高价高价卖给了乙，了乙，办理理过户手手续•请问：：谁能取得能取得该幅土地的使用幅土地的使用权？？•有何法律有何法律对策？策？21a四、土地使用权出租土地使用者作土地使用者作为为出租人，将土地使用出租人，将土地使用权权随同随同地上建筑物、其他附着物租地上建筑物、其他附着物租赁给赁给承租人使用，承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行由承租人向出租人支付租金的行为为。

出租的程序：签约 出租登记22a 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式  土地使用权抵押是五、土地使用五、土地使用权抵押抵押不转移财产的占有，“土地所有权” 不能抵押23a土地抵押土地抵押权关系关系开发商（债务人）债权债务关系第三人土地抵押人抵押权人抵押关系仍归抵押人占有银行（债权人）24a （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押 （2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记 （3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利 （4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记五五、、土土地地使使用用权抵抵押押法律特征被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？25a六、土地使用六、土地使用权的的终止和止和续期期 因以下情况而因以下情况而终止：止：使用年限届使用年限届满不履行出不履行出让合同合同土地土地灭失失提前收回提前收回续期：最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请注销26a土地登土地登记注注销公告公告[2009]3[2009]3号号 27a六六、、国国有有土土地地使使用用权划划拨•概念概念：：是指国家是指国家为了支持重点国防、能源、交通建了支持重点国防、能源、交通建设，大力，大力发展城市基展城市基础设施工程和城市公益，施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等、安置等费用后，将国有土地使用用后，将国有土地使用权无无偿交交付付给土地使用者使用的行土地使用者使用的行为。

特点：具有无偿、无限期的，未经许可不得进行转让、租赁、抵押等经营活动28a行政划行政划拨方式适用方式适用对象：象：•（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地•（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；•（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；•（4）政府批准的其他用地 六、国有土地使用权划拨主要针对公益事业，非经营性用地29a申请用地 选址定点 核定用地面积 签订征地协议 填写征地申请书 逐级报批 填发建设用地批准通知书 检查验收 颁发土地使用证 六、国有土地使用权划拨30a六、国有土地使用六、国有土地使用权划划拨Ø划拨土地使用权可以 转让、出租、抵押吗？31a建设用地使用权获取方式出让协议招标拍卖挂牌交易转让买卖交换赠与行政划拨一级市场二级市场总结：32a•1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系•2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？课 后 作 业33a漫画：天王地价催漫画：天王地价催涨房价房价 超出常理超出常理 就像面粉就像面粉贵过面包面包 34a城市房屋拆迁城市房屋拆迁35a( (拆拆迁迁政政策策的的历史史沿沿革革) ) 与与我我国国城城市市土土地地与与房房屋屋政政策策的的变革革相相对应，，我我国国的的城城市市房房屋屋拆拆迁迁政政策策大大体体经历了了三三个个阶段段：：•第第一一阶段段：：1990年年以以前前，，国国家家没没有有对房房屋屋拆拆迁迁出出台台相相关关的的法法规及及政政策策。

国国务院院颁布布了了《《城城市市私私有有房房屋屋管管理理办法法》》，，对于于私私有有房房屋屋，，按按当当时的的物物价价状状况况以以房房屋屋的的残残值价价格格进行行补偿36a•第二第二阶段：即段：即1990年至年至2001年年 我国城市化我国城市化进程明程明显加快，出加快，出现了大量房屋拆迁了大量房屋拆迁1991年国年国务院院颁布了布了《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》为适适应土地和房地土地和房地产使用制度的改革，国家土地局使用制度的改革，国家土地局1992年年认证了首批土地估价了首批土地估价师，开始了城市土地定，开始了城市土地定级和估价和估价工作，工作，1993年年5月建月建设部、人事部部、人事部认证公布了首批房公布了首批房地地产估价估价师 1999年各地停止了年各地停止了实物福利性分房，物福利性分房，实行行货币工工资性住房制度，性住房制度，对此各地此各地为调整住房整住房结构，改善居住构，改善居住环境，境，纷纷实施旧城改造工程，出施旧城改造工程，出现了拆迁高潮在了拆迁高潮在拆迁拆迁补偿过程中程中实行行“拆一拆一补一一”。

37a•第第三三阶段段：：即即2001年年至至今今 2001年年6月月，，国国务院院颁布布了了新新的的《《城城市市房房屋屋拆拆迁迁条条例例》》，，将将“货币补偿”作作为主主要要的的补偿方方式式，，货币补偿的的金金额“以以房房地地产市市场评估估价价格格确确定定” 2003年年12月月1日日，，建建设部部颁布布了了《《城城市市房房屋屋拆拆迁迁估估价价指指导意意见》》，，对城城市市房房屋屋拆拆迁迁估估价价的的概概念念界界定定为：：拆拆迁迁估估价价的的价价值标准准是是被被拆拆迁迁房房屋屋的的公公开开房房地地产市市场价价值，，不不考考虑房房屋屋的的租租赁、、抵抵押押、、查封封等等因因素素38a〔 〔城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁的概念〕 〕 •定定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁准的用地文件，在取得拆迁许可可证的情况下，依法拆除的情况下，依法拆除城市城市规划划区内国有土地上区内国有土地上的房屋及其附属物，并的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）（被拆迁人）进行行补偿或安置的行或安置的行为。

•基本基本规范：国范：国务院院《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》（（1991年年3月月22日日颁布，布，2001年年6月修改，并于月修改，并于2001年年11月月1日正式日正式实施）施） 适用范围城市房屋拆迁39a〔 〔城市房屋拆迁的种城市房屋拆迁的种类〕 〕 • 1．市政市政动迁和社会迁和社会动迁迁 这是是以以建建设投投资不不同同的的资金金来来源源为标准准所所作作的的分分类市市政政动迁迁是是城城市市人人民民政政府府基基于于基基础设施施建建设需需要要而而发生生的的房房屋屋拆拆迁迁行行为社社会会动迁迁是是机机关关、、团体体、、企企业事事业单位位基基于于基基本本建建设用用地地需需要要而而发生的房屋拆迁行生的房屋拆迁行为• 2．征地拆迁和非征地拆迁征地拆迁和非征地拆迁 这是是以以土土地地权属属的的不不同同为标准准所所作作的的分分类征征地地拆拆迁迁是是建建设单位位在在征征用用集集体体所所有有的的土土地地时而而发生生的的房房屋屋拆拆迁迁行行为非非征征地地拆拆迁是建迁是建设单位在国有土地上位在国有土地上发生的房屋拆迁行生的房屋拆迁行为。

• 3．统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 这是是以以拆拆迁迁主主体体的的不不同同为标准准所所作作的的分分类统一一拆拆迁迁由由当当地地人人民民政政府府组织自自行行拆拆过由由建建设用用地地单位位统一一组织委委托托拆拆迁迁由由建建设用用地地单位位（（拆拆迁迁人人））委委托托取取得得房房屋屋拆拆迁迁资格格证书的的单位位（（被被委委托人）托人）进行城市房屋拆迁40a一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体（一）相关主体拆迁管理人拆迁管理人：：建建设行政主管部行政主管部门拆迁人拆迁人：：取得城市房屋拆迁取得城市房屋拆迁许可可证的的单位位被拆迁人被拆迁人：：被拆迁房屋的所有人被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体与被拆迁房屋相关的其他主体：：使用使用权人和抵押人和抵押权人人拆迁拆迁单位位：：自行拆迁自行拆迁 委托拆迁委托拆迁城市房屋拆迁41a42a城市房屋拆迁43a一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁程序（一）房屋拆迁程序 确定拆迁确定拆迁计划和方案划和方案 申申领《《房屋拆迁房屋拆迁许可可证》》 拆迁公告拆迁公告 签订拆迁拆迁协议 实施拆迁施拆迁城市房屋拆迁44a申请拆迁许可证应提供：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起30日内审查批准发放拆迁许可证公布房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议实施拆迁城市房屋拆迁45a二、城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置与安置 （一）拆迁（一）拆迁补偿补偿对象象：：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范范围：：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑)补偿方式方式：：货币补偿和房屋和房屋产权调换补偿标准准：：遵循等价有遵循等价有偿的基本原的基本原则，根据被拆迁房屋的区，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面位、用途、建筑面积等因素，以房地等因素，以房地产市市场评估价格确定估价格确定 。

城市房屋拆迁公民法人46a二、城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置与安置 城市房屋拆迁特殊情况的拆迁补偿、安置： 1、拆除公益事业用房 2、拆除产权不明确房屋 3、拆除设有抵押权的房屋 4、拆除代管城市房屋47a二、城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置与安置 （二）拆迁安置（二）拆迁安置 安置的安置的对象：被拆房屋的使用象：被拆房屋的使用权人人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁根据新的《城市房屋拆迁管理条例》，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题48a二、城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置与安置 （三）（三）实践中践中对补偿安置安置资金的金的监管管• 货币补偿逐逐渐成成为主主导方式方式• 对补偿货币的的监管管城市房屋拆迁房屋拆迁管理部门拆迁人金融机构49a 城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。

各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在 50a三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁•城市房屋拆迁估价：城市房屋拆迁估价：是指是指为确定被拆迁房屋确定被拆迁房屋货币补偿金金额，根据，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，等因素，对其房地其房地产市市场价价格格进行的行的评估 注意：注意：拆迁估价的价拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的准是被拆迁房屋的房地房地产市市场价格价格，，不包不包括括搬迁搬迁补助助费、、临时安置安置补助助费和拆迁非住宅房屋造成停和拆迁非住宅房屋造成停产、停、停业的的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的的补偿金金额 51a三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁•拆迁估价机构的拆迁估价机构的选择：：•拆迁估价拆迁估价实务：：（1）拆迁估价基本事项：估价目的、估价时点、估价方法、实地勘测、技术协调、计价货币和精度（2）被拆迁房屋面积和性质如何认定：52a三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁•拆迁估价拆迁估价结果公示和异果公示和异议处理理（1）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达（2）拆迁估价报告疑问处理（3）拆迁估价结果异议处理（4）复核估价和另行估价•拆迁估价拆迁估价纠纷调处（1）复核估价、（2）另行委托估价机构评估、（3）估价专家委员会鉴定53a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。

上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面另据建设部统计，2002年1—7月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤 城市房屋拆迁54a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 拆迁所引拆迁所引发的矛盾的矛盾变化：化：拆迁拆迁户家庭成家庭成员内部分配矛盾内部分配矛盾拆迁拆迁户和开和开发商、商、拆迁拆迁户和地方政府的矛盾和地方政府的矛盾城市房屋拆迁（内部矛盾）（外部矛盾）55a•房房屋屋拆拆迁迁纠纷的的类型型：：•房房屋屋拆拆迁迁纠纷的的处理理方方式式：： 1、、达达不不成成拆拆迁迁补偿安安置置协议的的拆拆迁迁纠纷 （（1））行行政政裁裁决决 （（2））依依法法起起诉（（行行政政诉讼）） （（3））强制制拆拆迁迁 2、、拆拆迁迁补偿安安置置协议订立立后后的的纠纷 （（1））申申请仲仲裁裁：：双双方方自自愿愿原原则 （（2））依依法法诉讼（（民民事事诉讼））四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 56a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》第第1616条条规定：定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人承租人达不成达不成达不成达不成拆迁拆迁补偿安置安置协议的，的，经当事人申当事人申请，由房屋拆迁管理部，由房屋拆迁管理部门裁决。

裁决……裁决裁决应当自当自收到申收到申请之日起之日起3030日内作出日内作出 当事人当事人对裁决不服的，可以自裁决裁决不服的，可以自裁决书送达送达之日起之日起3 3个月内向人民法院起个月内向人民法院起诉拆迁人依照本条拆迁人依照本条例例规定已定已对被拆迁人被拆迁人给予予货币补偿或者提供拆迁或者提供拆迁安置用房、周安置用房、周转用房的，用房的，诉讼期期间不停止不停止不停止不停止拆迁的拆迁的执行城市房屋拆迁57a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》第第1515条条规定：定：“拆迁拆迁补偿安置安置协议订订立后立后立后立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委迁人可以依法向仲裁委员会申会申请仲裁，也可以依法向人民法院起仲裁，也可以依法向人民法院起诉诉讼期期间，拆迁人可以依法申，拆迁人可以依法申请人民法院人民法院先予先予先予先予执执行行行行 城市房屋拆迁58a拆迁人与被拆迁人或房屋承租人就补偿、安置等问题协商双方协商不成拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决拆迁主管部门裁决被拆迁人限期搬迁被拆迁人采取激烈行动拒绝搬迁由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁法院裁定支持房屋拆迁主管部门的行政裁决，责令被拆迁人自动搬迁 拆迁人与被拆迁人再次协商，达成协议后拆除房屋申请人申请：应提供以下文件：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起30日内审查批准发放拆迁许可证公布房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限59a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 19961996年年7 7月月2424日，最高人民法院日，最高人民法院颁发实施的施的《《关于受理房屋拆迁、关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件、安置等案件问题的批复的批复》》[ [法复（法复（19961996））1212号号] ]的的态度度发生生了了转变：：对拆迁裁决不服提起拆迁裁决不服提起诉讼的，作的，作为行政案件受理；行政案件受理；对未未经行政机关裁决的安置行政机关裁决的安置补偿争争议提起提起诉讼的，作的，作为民事案件受理。

民事案件受理 城市房屋拆迁60a四、拆迁四、拆迁纠纷救救济 2005年年8月月11日起施行的最高人民法院日起施行的最高人民法院《《关于当事人达不成拆迁关于当事人达不成拆迁补偿安置安置协议就就补偿安置争安置争议提起民事提起民事诉讼人民法院人民法院应否受理否受理问题的批复的批复》》[法法释（（2005））9号号]的的态度度则发生了逆生了逆转：达不成拆迁：达不成拆迁补偿安置安置协议，就，就补偿安置争安置争议向人民法院提起民事向人民法院提起民事诉讼的，人的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照民法院不予受理，并告知当事人可以按照《《城市房屋拆迁管理条城市房屋拆迁管理条例例》》第十六条的第十六条的规定向有关部定向有关部门申申请裁决城市房屋拆迁61a四、有关拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个安置的两个问题 （一）关于拆迁（一）关于拆迁补偿标准准问题重置价格重置价格/重置价格重置价格结合成新合成新市市场评估价格估价格城市房屋拆迁62a四、有关拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个安置的两个问题 （二）（二）对公共利益与公共利益与强制拆迁关系制拆迁关系认识的的转变•强制拆迁制拆迁应否以公共利益否以公共利益为前提前提•如何界定公共利益如何界定公共利益•通通过程序程序规则防止防止“公共利益公共利益”被被滥用用城市房屋拆迁63a五、有关拆迁五、有关拆迁补偿安置的两个安置的两个问题 （二）（二）对公共利益与公共利益与强制拆迁关系制拆迁关系认识的的转变•强制拆迁制拆迁应否以公共利益否以公共利益为前提前提•如何界定公共利益如何界定公共利益•通通过程序程序规则防止防止“公共利益公共利益”被被滥用用 依法拆迁，有情操作依法拆迁，有情操作城市房屋拆迁64a〔 〔现状状〕 〕强制拆迁基本叫停制拆迁基本叫停 2003 2003年年9 9月月1919日，国日，国务院院办公公厅下下发《《关于关于认真做真做好城好城镇房屋拆迁工作房屋拆迁工作维护社会社会稳定的定的紧急通知急通知》》 随后，中央又派出随后，中央又派出4 4路人路人马，分赴山，分赴山东、上海、南、上海、南京、杭州等地，突京、杭州等地，突击调查拆迁拆迁问题，，为中央最高决中央最高决策策层制定消除制定消除动迁迁纠纷隐患的方案提供参考。

患的方案提供参考 到到0303年底，全国已有近年底，全国已有近2020个省市修改了有关拆迁个省市修改了有关拆迁的法的法规，明确，明确规定定“补偿金不落金不落实不得拆迁不得拆迁”、、“拆迁中不得拆迁中不得动‘粗粗’”等，开始把利益的天平等，开始把利益的天平倾向向弱弱势的一端 城市房屋拆迁65a〔 〔现状状〕 〕强制拆迁基本叫停制拆迁基本叫停 1212月月3 3日，建日，建设部部发布布《《城市房屋拆迁估价指城市房屋拆迁估价指导意意见》》（（0404年年1 1月月1 1日起施行），要求日起施行），要求规范城市房范城市房屋拆迁估价行屋拆迁估价行为，，维护拆迁当事人的合法拆迁当事人的合法权益 1212月月3030日，建日，建设部部发布布《《城市房屋拆迁行政裁城市房屋拆迁行政裁决工作决工作规程程》》（（20042004年年3 3月月1 1日起施行）第日起施行）第1818条条规定：定：“房屋拆迁管理部房屋拆迁管理部门申申请行政行政强制拆迁前，制拆迁前，应当邀当邀请有关管理部有关管理部门、拆迁当事人代表以及具、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，有社会公信力的代表等，对行政行政强制拆迁的依据、制拆迁的依据、程序、程序、补偿安置安置标准的准的测算依据等内容，算依据等内容，进行行听听证。

城市房屋拆迁66a〔 〔现状状〕 〕强制拆迁基本叫停制拆迁基本叫停 2004 2004年年6 6月月6 6日，国日，国务院院办公公厅下下发《《关于控制城关于控制城镇房屋拆迁房屋拆迁规模模严格格拆迁管理通知拆迁管理通知》》城市房屋拆迁67a 就在《物权法》通过后几天, 2007年3 月中下旬发生了重庆“最牛钉子户”事件68a69a1983 年,杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴路的祖业1993 年,杨武夫妇原地翻盖新房,建起砖混结构的二层小楼1993 年,重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订协议,拿下该片区的旧城改造项目,但一直没有启动拆迁工作,一拖11年2004 年,重庆南隆与重庆智润置业有限公司签署联建协议,后来,重庆正升置业有限公司加入,成为该项目法人，正升-百老汇广场项目拆迁工作正式启动2004年8月31日,重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估公司在2004年作出的评估，营业用房一楼价值为18841元/平方米，二楼3785元/平方米，吴苹219平方米房子评估总价为247万元 之后,该片区其他280户陆续搬迁,只剩下杨武、吴苹 一家。

2005年上半年，开发商再次提出货币安置方式，将补偿的数额增至350万元吴苹仍然没有同意事件回放70a2005年，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，2005年9月12日九龙坡区房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决2006年9月14日第一次协商：吴苹提出，要“原位置、原楼层、原朝向、原面积”还房，同时要求拆迁人另付自1993年3月以来的经济损失赔偿500余万元因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散 2006年9月18日第二次协商：吴苹提出追加补偿屋内被盗物品价值12万元等八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下，九龙坡区房管局决定召开听证会恢复行政裁决程序2007年1月11日,九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武15日内自行搬迁2007年2月9日第三次协商：此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供72万元的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到70万元的差价开发商与杨武吴苹协商过程71a2007年2月1日，九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予执行被拆迁人房屋。

2007年3月19日, 九龙坡区法院裁定准予先予执行,责令被拆迁人在本月22日前拆除该房屋2007年3月21日下午,杨武爬进自家房屋,抵制法院的裁定2007年3月26日,九龙坡区法院执行局向杨武发出执行通知,责令他在 3月29日前履行法院判决由于杨武在 3月29日前依旧没有履行判决,九龙坡区法院在 3月30日下午发布公告,再次责令杨武在4月10日前自动搬迁4月2日,吴苹夫妇与开发商达成一致,杨武走出他坚守了11 天的房屋当晚,其房屋被拆除在此期间，开发商每天损失6万元，项目法人、重庆正升置业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静事件回放72a房地产开发的正升-百老汇广场项目是经商盈利行为，与国家利益、公共利益沾不上边吧？ 1、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？2、拆迁人提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？ 3、拆迁双方关于补偿安置的分歧是什么？4、为什么拆迁双方在这么长的时间里都没有达成协议？5、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？ 6、房管局是否可以申请司法强拆？ 73a危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商住楼，但是整个项目占地面积为23500余平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换乘中心等市政项目建设，就使用土地近1万平方米，涉及拆迁成本共达1亿元左右。

这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发商承担，怎么能说没有公共利益在里头呢？1、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？2、拆迁许可证是否过期？ 74a《城市房屋拆迁管理条例》第一条规定拆迁的目的：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行没有区分城市建设项目中的公益性拆迁与商业性拆迁75a建立正当的城市房屋拆迁程序：n 行政程序正当性有三项最低要求：程序中立性、程序参与性和程序公开性，并可具体导出避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内容 n 政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆迁的过程中，要履行信息公开与告知义务，通过多种途径广泛征求利益相关人的意见，保障行政相对人的知情权、参与权、监督权、表达权76a深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁 2006年10月起开始正式拆迁一年过去，98%的业主与拆迁人达成了拆迁补偿安置协议，只剩6户不肯搬迁按照当时的裁决书计算，蔡家“孤楼”整幢房屋的补偿价格大约为574万元而按照蔡家本人当时提出的12000元/平方米的价格补偿，房屋价格大约为934万元但随着夫妇两人与拆迁人的谈判与对峙，深圳房价开始飙升夫妇两人提出的赔偿价格一度上涨至1400万左右。

2007年9月21日在罗湖区法院调解后，蔡家与开发商签订协议，得到超过千万补偿  77a《宪法》第十三条　 公民的合法的私有财产不受侵犯　　国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权 《物权法》第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 　 明晰界定的私人明晰界定的私人财产权财产权利保障个人自由，限制政府利保障个人自由，限制政府权权力力78a法宪行政法     政府对公民私有财产的限制应基于正当理由、遵循正当程序、实行公平补偿79a闲置土地•闲置土地范置土地范围：： 1、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的    2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的    3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准终止开发建设连续满一年的；•处置方式：置方式：计征土地闲置费、限期开发、协议收购或托管、强制无偿收回     80a 1999年7月12日，A房地产开发有限公司与B国土资源局签订一份房地产开发协议书，约定A公司开发月湖花园小区，A公司向B局提供回迁安置房。

合同签订后，实际拆迁安置工作则由C拆迁办负责实施后C拆迁办与A公司口头协商增加部分面积因C拆迁办尚有部分购房款未给付A公司，A公司分别于2001年10月29日、30日向C拆迁办催要未果，A公司遂将原约定中的一间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付C拆迁办，其余拆迁安置房均已交付并由C拆迁办安置完毕2004年7月14日，A公司D签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东5号营业用房及6、7、8号2楼房屋出卖给D，D在合同签订之日即支付房屋价款万元D将该房反租给A公司，仍作售楼处办公用房A售楼结束后，D即搬进自用至今D于2007年5月缴房屋买卖契税，房管部门受理D有办理产权证申请，但未尚未发证2007年7月23日，C拆迁办向法院起诉，要求法院确认C拆迁办对争议房屋享有安置出售权，A、D迁出争议房屋案情（一）81a　1、拆迁安置协议，从本质上是对拆迁房屋进行安置的协议，如在协议上明确安置具体房屋，则此安置协议实质是以被拆迁房屋作为对价的房屋买卖合同本案的争议房屋上既有拆迁安置协议，又有房屋买卖合同，事实上形成了一房二卖拆迁安置协议和房屋买卖合同均不违反法律强制性规定，均是有效合同根据《合同法》，依法成立的合同具有法律约束力，转移标的物所有权是出卖人的义务，故在一房二卖的情况下，出卖人不可能履行二份房屋买卖合同，只能有一个买受人取得产权。

案情分析82a　2、我国物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物拆迁办主张讼争房屋归其所有，要求A及D返还讼争房屋，拆迁办的请求属物权请求权中返还原物请求权返还原物请求权成立的前提是上诉人对月湖花园5号营业房及6、7、8号营业房2楼房屋享有所有权物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记制度，自办理不动产登记时发生效力 本案中，可以认定本案争议的月湖花园5号营业房及6、7、8号营业房2楼房屋属被A公司应交付给上诉人的安置房，但并没有交给拆迁办实际占有使用，也没有办理产权登记，因此，拆迁办并没有取得上述楼房屋所有权，故拆迁办认为其享有对上述房屋所有权，并基于该所有权要求被上诉人及第三人返还上述楼房屋的请求不成立案情分析83a　3、本案中C拆迁办没有向A公司全部履行拆迁安置协议给付房款义务，且时间长达三年以上，A、D房屋买卖合同已实际全部履行，仅是产权证在办理中，故应按实际履行情况明确房屋所有权应归D所有，A、C之间拆迁安置协议纠纷应另行处理案情分析84a土地征用• 随着一些工随着一些工业项目向中西部目向中西部转移，土地移，土地违规现象也开始呈象也开始呈现出梯度西出梯度西进的的动向，向，19991999年至年至20052005年，全国共年，全国共发现土地土地违法行法行为100100多万件多万件, ,涉及土地面涉及土地面积近近500500多万多万亩，，这一数字比一数字比20042004年全国新增的建年全国新增的建设用地用地总量量还要多出近要多出近100100万万亩。

• 据利用据利用卫星遥感星遥感监测对新增建新增建设用地用地进行行检查发现，前，前几年新增建几年新增建设用地中有平均用地中有平均34%34%是是违法用地，有的地方竟高法用地，有的地方竟高达达80%80%以上这些土地些土地违法行法行为的特点主要表的特点主要表现为：面广量：面广量大；多以地方政府大；多以地方政府为主主导、低、低标准土地准土地补偿和拖欠征地和拖欠征地补偿费现象比象比较普遍，以侵犯普遍，以侵犯农民利益民利益为特征；此外，特征；此外，这些土地些土地违规的形式也更加多的形式也更加多样化，化整化，化整为零批地、以租代征等手段零批地、以租代征等手段层出不出不穷目前在很多地方，土地收入已占到地方目前在很多地方，土地收入已占到地方财政收入政收入的一半以上，的一半以上， 用国土用国土资源部副部源部副部长鹿心社的鹿心社的话说，十个，十个贪官八个跟土地有关官八个跟土地有关85a一、土地征用的含义 国家为公共需要、城市建设或其他原因，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，强制取得农村集体所有土地，从而取消其所有权以另外支配使用的一种土地政策与制度。

86a二、土地征用的法律特征（三）公共目的性（二）补偿性（一）强制性1、土地补偿费 2、地上附着物补偿费3、青苗补偿费 4、安置补偿费（四）公开性87a三、征用土地与农用地转用的审批权限(一)征用土地的审批权限国务院批准：征用以上规定以外的土地①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35hm2的；③其他土地超过70hm2的由省、自治区、直辖市人民政府批准：但须报国务院备案88a(二)农用地转用的批准权限1、国务院的批准权限：对农用地转为建设用地实行两级审批的原则其具体规定如下：2、省级人民政府的批准权限： 3、省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准权限：•征用农用地的，应当依照新法规定先行办理农用地转用审批89a 四、 国家建设征用耕地的程序预报预审申请用地组织现场踏勘委托统征，下达测量通知书制定征地方案上报审批批复实施颁发《建设用地批准书》确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等发布征地批准公告；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方案公告，按计划供地90a91a•国务院或省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施等a) 建设项目占用土地基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷涉及农转非同时办理征地审批手续如•城市和村庄、集镇b) 建设项目占用土地土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的土地由原批准《规划》的机关批准 涉及农转非按土地利用年度计划分批次如由省级人民政府 批 准不涉及由国务院批准92a土地补偿费征地补偿 费的构成土地投资补偿耕地占用税新菜地开发基金青苗费 地上附着物补偿费征地管理费安置补助费土地复垦基金五、征地补偿费的构成93a•六、征地补偿与安置标准•原则：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

•1、征用耕地 征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费•（1）土地补偿费：为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍让渡所有权的一种补偿）•（2）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算式中：S — 三年平均年产值（元/公顷）； P—征用耕地面积（公顷）； P总—被征地单位的耕地总面积（公顷）； H—被征地单位的农业人口数； P总/H—人均耕地面积（公顷/人）F= S×4(或6)×P÷————P总×15H94a 理论计算公式： （一）土地补偿费征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定 土地补偿费实质上是支付让渡土地所有权的费用，亦即征地补偿费中地租部分的费用 95a(二)安置补助费实际计算公式：式中S——被征用前3年平均年产值(元)；P——征用耕地面积(公顷)；P总——被征地单位的耕地总面积(hm2)； H——被征地单位的农业人口数； 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍，最高不得超过被15倍征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定 指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用 96a（三)地上附着物和青苗补偿费 2．地上附着物补偿费1．青苗费： 青苗补偿的一般原则是按季产值的1／3补偿工本费；对于处在成长期的农作物，最多一季产值补偿；对于能够获得收获的，不予补偿；无青苗者则无该项补偿对于多年生的经济林木，应尽量移植，由用地单位支付移植费，倘若必须砍伐，则按实际价值进行补偿 地上附着物补偿费地上附着物指房屋、水井等视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定 指对经营者未收回的土地投资进行补偿的费用97a(四)新菜地开发基金指征用城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘1)大城市（人口100万以上的城市）105000～150000元/hm2；(2)中等城市（在50—100的城市）75000～105000元/hm2(3)小城市（人口不足50万）45000～75000元/hm2。

98a土地市场体系的综合分析集体土地国有土地征用分离（）土地使用权联产承包租 赁委托经营作价出资作价入股流转方 式流转方 式划 拨作价出资作价入股出 让出 租抵 押转 让再转让出 租抵 押99a。