超详细上海学校物业管理服务收费指南.pdf

上海学校物业治理服务收费指南 第 1 页，共 15 页 为了推动上海市学校后勤社会化改革，规范物业治理服务及相应收费，为各学校物业服务申报财政预算供应支持，依据上海市有 关法律法规及收费方法，结合上海市各类学校实际，制定此收费指南，建议上海市各类学校参照执行； 为了便于懂得和把握，现就有关编制作如下说明： 一， 编制指导思想 在本收费标准编制中，按学校物业服务特性以及概念，参考物业服务定价成本监审方法（试行） ， 学校物业治理服务规范将 收费类别分为六大类， “校内物业基础服务” ， “校舍，场地及设施设备治理服务” ， “秩序保护及消防安全治理” ， “校内环境保洁服务， 同学公寓住宿服务”以及“校内绿化服务” ； 在编制过程中，涉及到国家及上海市相关法律，法规文件可借鉴的内容，参照借鉴；无相关法律，法规可借鉴的内容，依据各学 校物业服务实际并进行广发调研的基础上编制； 本收费标准主要针对服务中人员费用进行划定，按物业服务定价成本监审方法中规定的，包括：人员工资，按规定提取的工 会，职工训练经费以及依据政府有关规定由物业公司缴纳的住房公积金和养老，医疗，失业，工伤，剩余保险等社保费用；此外包含 按政府规定应赐予员工的节假日加班费，高温费，服装津贴，中夜班津贴，劳防福利，餐费津贴，培训费，劳动合同解约补充金等费 用；此外，包含了物业企业的酬金以及法定营业税； 第 2 页，共 15 页 其他相关费用，如各类物耗材料费用，专项设备设施的修理保养费用，学校特别服务需求（会议服务，大型活动接待，节能服务） 等，将在今后的调研论证过程中逐步完善； 二， 遵循相关法律法规依据 1， 中华人民共和国劳动法 （中华人民共和国主席令其次十八号公布） 2， 中华人民共和国劳动合同法 （中华人民共和国主席令第六十五号） 3， 劳动防护用品治理规定 （劳部发号） 4， 物业服务定价成本监审方法（试行） 发改价格【 2007】2285 号； 5， 上海市劳动局市人事局市财政局关于调整中，夜班等津贴标准的通知的文件 (沪劳综发 (95)7 号) 6， 上海市人力资源和社会保证局关于调整本市企业高温季节津贴标准的通知 【沪人社综发 (2021)43 号】 7， 中华人民共和国营业税暂行条例实施细就 （中华人民共和国财政部国家税务总局 第 52 号令） 8， 上海市住宅物业服务分等收费治理暂行方法沪价商【 2005】011 号； 三， 参考相关类型文件 1， 上海市住宅物业服务分等收费标准 （上海市物价局，上海市房屋土地资源治理局） ； 第 3 页，共 15 页 2， 上海市地方标准学校物业治理服务规范 （ DB31 /T779-2021） ； 3， 上海市地方标准高等学校同学公寓治理服务规范实施细就 （DB 31 /T637-2021） ； 四， 其他说明 1， 本“收费指南”中人员工资水平及社保缴费基数均高于 2021 年上海市最低工资标准以及社保缴费基数； 2， 本“收费指南”中部分费用参考值内容为设定肯定条件的费用，详见备注部分； 第 4 页，共 15 页 一， 校内物业基础服务 序 号 收费 标准 级别 服务内容 服务要求 治理处人员 设置 治理处配置至少 4 名治理人员 1 学历：主要治理人员高校本科学历，一般治理人员高中以上 执业资格：主要治理人员具备物业治理师执业资格，一般治理人员具备助理物业治理师执业资格 治理人员要求 2 服务时间 一周五天 8 小时，周六，日 8 小时值班 3 服务规范应符合上海市物业治理规范 规范 ，学校物业治理服务规范以及高校同学公寓治理服务 1. 校内业 基础服 务 46000 元 / 月 建立健全的物业治理各项治理制度，并将各项主要治理制度上墙公示 365 天 8 小时接待师生报修及投诉 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 日常治理与服 务 日常服务完成率不低于 97% 4 物业治理档案完整率不低于 日常对于师生的投诉需在 97% 3 个工作日内答复 每季度召开一次师生恳谈会，明白师生的实际需求，并予以改进 建立学校各类托付设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 每学期进行两次服务项目内的师生中意度测评，师生中意度不得低于 95%以上，并每季度更新； 85 备注：以上标准依据按一个物业功能进行设计，如服务项目削减或只涵盖校区部分楼宇的物业服务就视情形费用相应削减； 第 5 页，共 15 页 二， 校舍场地及设施设备治理 序 级别 服务内容 服务要求 收费标准 号 依据实际校区情形配置相应的工种：主管工程师，高压电工，暖通工，电梯工，一般水电 工，泥木工等 人员设置要求 1 工作体会：具有物业修理工作经受 3 年及以上 人员岗位要求 2 执业资格：必要工种应持相关执业资格中级证书上岗 一周五天 8 小时上班，夜间及周六周日支配值班人员 房屋外观完好，洁净，外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的；清洁光明，无破旧； 服务时间 3 1. 是涂料的，无脱落，无污渍 ; 无纸张乱贴，乱涂，乱画和乱悬挂现象； 楼宇内楼梯，走道，扶手，天花板，吊顶等无破旧；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗， 校舍日常养 2. 护 3. 灯具，开关等功能良好；卫生 间，水房等治理完好； 校舍场地及 设施设备管 理 共用楼梯，天台，通道，卸货平台等处无堆放工业原料， 隔热层无破旧； 废料，杂物及违章占用等；天台 117000 元 / 月 校舍养 护与维 护 依据校舍各种构，部件的合理使用年限，订立定期保养，修缮方案； 依据校舍木结构，砖石结构，钢结构等不同的养护要求，制定防潮，防腐，防蚁蛀， 防锈等定期保养，修缮方案； 依据防台风，防汛，防梅雨，防冻，防治白蚁等需要，制定季节性预防养护方案； 适时向学校提出油饰，粉刷，集中更换门窗等中修保护方案； 1. 2. 校舍方案维 修 4 3. 4. 对进入校区的施工人员及工具，材料等实行验证，登记治理； 督促施工单位配备消防器材，确定消防安全责任人； 对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火治理； 协作学校为装修施工供应供水，供电保证服务； 1. 校舍装修管 2. 理 3. 4. 第 6 页，共 15 页 序 号 级别 服务内容 服务要求 收费标准 协作校方做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告； 依据规定的周期对变配电设备，设施进行检查，保护，清洁； 1. 2. 3. 供电修理人员必需持证上岗，一般故障排除时间不超过 99%； 24 小时，一次修理合格率不低于 高压配电柜 / 低压配电 柜 变配电 系统 供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全； 4. 5. 6. 7. 1. 2. 配电间实行封闭治理，配备灭火器材； 制定暂时用电治理措施， 限电， 停电应有明确的审批权限， 按规定要求通知使用单位 （人）； 遇紧急情形时，应实行必要的紧急处理措施； 应定期对给排水系统进行保护，润滑； 污水泵，提升泵，排水泵，阀门等，曝气风机，排水系统通畅，各种管道阀门完好，外表 显示正确，无跑，冒，滴，漏；用户末端的水压及流量满意使用要求； 如遇供水单位限水，停水，按规定时间提前通知校方； 活水泵 消防泵 喷淋泵 稳压泵 / / / / 校舍场地及 设施设备管 理 3. 4 117000 元 / 月 潜水泵 给排水 系统 确保水质无污染并符合规定的要求： 的要求； 涉及生活饮用水设施的日常使用治理， 生活饮用水水质应符合 GB5749 生活饮用水卫生标准 1. 蓄水箱 屋顶水箱 清洗消毒人员的健康检查， 水质检测的要求参照 上 2. 海市生活饮用水二次供水卫生治理方法执行； 水箱每学期由具备资质条件的专业清洗公司清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应 取得水质检测报告，并交校方审核； 3. 空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录； 空调系统开机前应进行检查，定期测试运行掌握和安全掌握功能，记录运行参数，分 析运行记录； 每季度一次进行循环泵，空调主机，冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作 好记录； 1. 2. 热泵机组 / 空调系 统 VRV空调 / 分 体空调 3. 第 7 页，共 15 页 序 号 级别 服务内容 服务要求 收费标准 4. 各种管道完好，阀件及外表齐备，无跑，冒，滴，漏； 5. 中心空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标， 6. 中心空调系统显现运行故障后，修理人员在规定时间内 7. 制订中心空调发生故障应急处理方案 1. 电梯准用证，年检合格证，修理保养合同完备； 2. 电梯由专业队伍修理保养；修理，操作人员持证上岗；货 无严峻滴漏水现象 到达现修理 运电梯由专人治理操作，严 禁超载 . 客梯严禁载货 升降系 统 升降电梯 3. 确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒服，电梯精确启动运行，停层 精确；轿厢内，外按钮，灯具等配件保持完好； 4. 运行显现故障后，修理人员应在规定时问内到达现场修理电梯设施完好率达到 5. 运行显现险情后，应有排除险情的应急处理措施 99%； 校舍场地及 设施设备管 理 消防掌握中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全，完 好元损，可随时起用 处理各种问题 1. 2. 3. 4 消防治理人员把握消防设施设备的使用方法并能准时 中心联动装置工作正常，显示正确；数据采集柜蓄电池正常，线路整齐，接线正确，工作 正常，洁净；末端设备安装坚固，位置正确，线路整齐，工作正常； 消防泵每月启动一次并作记录，每学年保养一次，保证工作站工作正常，洁净；消火栓每 月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；消防带每学期检查一次，阀杆处每学期加注 润滑油并做放水检查一次； 制订突发火灾 / 火情应急预案； 117000 元 / 月 消防系 统 消防报警与 灭火系统 4. 5. 路灯，大堂，电梯厅，楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应准时更换； 1. 2. 3. 庭院照明 楼道照明 应急照明 / / 照明系 统 泛光照明灯具，大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 公共电器柜电器设备，遇有故障，应准时处置，保证运行安全，正常； 98%以上的亮灯率； 第 8 页，共 15 页 备注：以上标准依据校区内涵盖上述各类设备进行运算，设定校区总建筑面积为 况相应削减费用； 15 万平方米左右，如服务内容以及校区面积相应未达到上述标准就视情 三， 秩序保护及消防安全治理 级别 序号 服务内容 服务要求 收费标准 岗位设置 要求 岗位人员 要求 服务时间 学校主要大门配置 24 三岗 次要大门配置单岗 支配两组双岗人员进行校区安全巡察 1 从业体会：有相关工作体会 执业资格：安保人员初级证书 365 天 24 小时 3 年及以上 2 3 主校门常开，设 24 小时三岗，次校门常开，设置 24 小时单岗； 1. 出入治理 2. 3. 1. 2. 人车分流，校内机动车辆实行车辆通行证制度，外来机动车辆出入需进行验证和刷卡； 出入高峰时段，有专人负责校区出入口的交通指挥和疏导； 主门岗： 67800 元 / 门 / 月 次门岗： 22600 元 / 门 / 月 安全巡察： 45200 元 / 门 / 月 校区设置特地 24 小时巡察人员，制定相对固定的巡察路线，巡逻路线设置掩盖率 100%； 劝阻和禁止危害安全，影响教学环境秩序的行为进行劝诫和禁止； 每日教学，办公活动终止后，对教学，办公场所进行巡査，清场； 巡察中发觉各区域内的反常情形，实行必要措施，启动相应的应急预案 设定校区内固定停车点，引导车辆停放整齐； 秩序保护及消 防安全治理 安全巡察 3. 4. 1. 2. 3. 1. 车辆进出 治理 教职工车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率 校内道路拥堵时准时疏导车辆，保持大门进出通道畅通； 无重大责任火灾； 100%； 4 消防检查 2. 和演练 3. 4. 预防为主，培育员工火情处理才能，每学年二次全体员工参与的消防演练； 每月系统检查楼内消防设施设备的功。