马陵山五花园生态旅游开发建设工程项目策划书.doc

目 录第1章 项目简介 11.1基本情况 11.2项目概况 11.3项目可行性研究报告的编制依据 31.4 项目投资及效益评估 5第2章 项目建设背景 72.1 旅游产业化已成为全球趋势 72.2发展生态旅游是实现旅游可持续发展的战略选择 82.3党的十七大明确提出生态文明建设 92.4江苏旅游发展前景十分广阔 92.5新沂市马陵山旅游开发建设具备一定的发展基础 10第3章 项目建设的必要性与作用 113.1.项目建设的必要性 113.2 项目建设的作用 13第4章 项目建设条件 174.1自然条件 174.2 社会经济条件 204.3 旅游资源条件 204.4交通运输条件 224.5政策环境条件 234.6 SWOT分析 234.7 其他配套条件 24第5章 旅游客源市场分析、定位与预测 265.1调查方法： 265.2旅游客源市场现状分析 265.3旅游客源市场存在的主要问题及原因分析 335.4旅游客源市场细分与定位 345.5旅游客源市场发展趋势预测 37第6章 项目建设内容和规模 416.1项目建设原则 416.2建设内容及规模 42第7章 投资概算与资金筹措 547.1项目投资概算依据 547.2建设项目投资概算 547.3 投资结构与资金筹措 57第8章 景区开发的经济效益及投资风险分析 588.1经济效益评估 588.2项目投资财务评价 608.3投资风险与财务敏感性分析 638.4其他风险分析 638.5财务及风险评价结论 66第9章 项目建设的生态效益与环境影响分析 719.1环境质量现状 719.2 项目的环境影响分析 739.3 本项目的实施对生态环境影响的综合评价 79第10章 安全卫生措施 8010.1 旅游安全措施 8010.2 卫生防疫措施 8010.3 特殊时段安全处置措施 81第11章 项目实施进度计划 82第12章 节能方案分析 8312.1建筑节能的政策举措 8312.2采用标准和节能规范 8912.3建设项目能源消耗种类和数量分析 9012.4项目所在地能源供应状况分析 9112.5建筑物的节能综合指标 9212.6节能措施和节能效果分析 9312.7给排水节能 96第13章 项目建设的社会效益分析 9813.1 积极的社会效益 9813.2 可能出现的消极社会影响 9913.3 项目正常运作中负面社会影响防治措施 9913.4 本项目社会效益的评价结论 100第14章 项目正常运作的组织保证 10114.1 组织结构 10114.2 项目管理办法 102第15章 工程招投标 10315.1 编制依据 10315.2 招标的基本情况 10315.3 招标初步方案 104第16章 可行性研究的结论与建议 10616.1结论：新沂市马陵山“五花园”生态旅游开发建设工程项目切实可行 10616.2建议： 106111马陵山五花园生态旅游开发建设工程项目可行性研究报告第1章 项目简介1.1基本情况项目名称：马陵山五花园生态旅游开发建设工程项目项目业主：马陵山旅游发展有限公司建设地址：马陵山风景区法人代表：联系人：联系：总投资：9000万元建设期：2年1.2项目概况1.2.1建设单位介绍新沂马陵山旅游发展有限公司是由新沂市人民政府批准投资成立的国有性质的有限责任公司，公司于2008年9月登记注册，注册资金为3000万元人民币，公司位于新沂市马陵山风景名胜区，公司许可经营项目是房地产开发与销售，一般经营项目为景区内基础设施建设及农副产品和旅游产品销售、实业项目投资等。

为进一步整合马陵山风景区各种优势资源，加快实施“大马陵旅游”精品旅游工程建设，根据市委、市政府的指示精神，以“赏五花，品佳肴，走进生态新沂”建设为契机，以现有大地机理和山水骨架为基础，依托现有植被资源和林果花卉种植，通过山体绿化、林果花卉基地建设和乡村旅游景点建设，创建集生态观光、乡村旅游和休闲娱乐功能为一体的生态观光景区该公司拟投入建设资金9000万元在新沂市马陵山建设马陵山“五花园”生态旅游开发建设项目1.2.2景区介绍马陵山位于新沂市南郊10公里，古称司吾山、司镇山、吾山，规划面积28.9平方公里，由峰山、斗山、虎山、奶奶山和黄花菜岭五座山头组成，当地人称之为“五姊妹山”群峰之中，以峰山五华顶为主峰，海拔91.8米山虽不高，却沟壑纵横，重峦迭嶂，蕴幽藏丽自古以来，为“淮北胜概”，“形胜之美称于江淮”马陵山风景名胜区于1995年4月，被江苏省人民政府批准为省级风景名胜区景区以奇特的自然景观、丰富的历史文化内涵和种类繁多的动植物资源著称，“形胜之美，称于江淮”，是苏北著名的游览观光胜地，2005年建成国家AAAA级风景名胜区景区以其奇异的自然景观、丰富的历史文化内涵和种类繁多的动、植资源著称。

清代乾隆皇帝六度南巡、三幸此山，写下了“钟吾漫道才拳石，早具江山秀几分”的诗句，形象地赞美了马陵山的瑰美清代大才子、乾隆皇帝的文学侍从纪晓岚在《红花埠》一诗中写道：“人言从此去，山水渐清柔乾隆皇帝从粗犷的北地走到这里，在不高不险的马陵山里，不惟可以感受到千年历史的漫漫黄尘，更觉得这里是江南秀丽润泽风景一个起点——也许这苍茫与清秀、厚重与轻灵交汇着一点，触动着见多识广的乾隆皇帝，御笔一挥，封它作了“第一江山”马陵山风景名胜区共分为三大景区三仙洞景区为核心景区，精华所在，面积11.08平方公里；黄巢湖景区以自然野趣和水上活动为特色，面积11平方公里；花厅景区以“花厅古文化遗址”丰富的历史文化内涵为主要内容，具有科普游览功能，面积6.82平方公里马陵山是江苏省内丹霞地貌出露最大的地点因平缓地层与断裂共同组成的赤壁丹崖，以及在流水差异风化作用下形成的“吴牛喘月”、“群龟探海”、“莲池卧虎”等景点引人入胜经江苏省地质调查研究院调查认定，马陵山的地质地貌具备申报国家级地质公园的条件，一是因为地质现象独特，二是风景极佳马陵山不仅给人们以仙境的享受，又能给人们以自然演化与人类社会进步的知识此山虽无仙人，却是仙境，百游难穷其奥。

马陵山的风景名胜是华东平原上难得的山峦岗阜景观，山体蜿蜒，涧谷纵横，分布其间的天然湖泊平静如镜，湖岸曲折有致，山水尺度宜人，结合极为自然，自古为淮北胜概，颇具江南山水之秀美，山中林木，郁郁葱葱，动植物资源十分丰富，地质现象奇特，风景极佳，景区内的花厅古文化遗址和小徐庄古文化遗址距今已有数千年的历史，属新石器时期，被学者称为“东方土筑金字塔”，景区内三仙洞是一九四六年陈毅指挥著名的宿北大战前沿指挥所旧址本项目依托马陵山风景区，依托现有植被资源和林果花卉种植，通过山体绿化、林果花卉基地建设和乡村旅游景点建设，创建与马陵山现有景区相呼应，集生态观光、乡村旅游和休闲娱乐功能为一体的生态观光景区，景区建设跨越马陵山镇、棋盘镇、唐店镇三个乡镇1.2.2 景区范围本次论证的新沂市马陵山“五花园”生态旅游开发建设工程项目位于新沂市马陵山风景区，东起249省道，西、北达山区内花厅历史文化遗址处，南抵曹刘村，长约5公里、宽约2公里，占地约一万亩，跨越马陵山镇、棋盘镇、唐店镇三个乡镇，项目建设的主要内容是“一心、三脉、五园、八景”一心”即：五花山庄；“三脉”即：山脉（马陵山的山林野趣）、水脉（黄巢关的烟波浩淼）、文脉（花厅文化遗韵禅堂古寺梵音）；“五园”即：海棠岭苏北植物园、石榴沟自然养生园、梅村民俗文化园、桃花坞农事体验园、梨树坪果品采摘园；“八景”即：竹林听笋、海棠春晓、春花秋实、梅村煮雪、丹枫白露、桃源幽境、五花夕照、梨花飞雪。

本项目以现有大地机理和山水骨架为基础，依托现有植被资源和林果花卉种植，通过山体绿化、林果花卉基地建设和乡村旅游景点建设，创建集生态观光、乡村旅游和休闲娱乐功能为一体的生态观光景区该项目的建设可以进一步提升新沂市马陵山的旅游资源的文化底蕴，成为着力开发培育大旅游产业，努力打造东陇海线上旅游新亮点，加快建设“苏北最佳旅游城市”的一大举措1.2.2研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的经济效益及财务分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价1.3项目可行性研究报告的编制依据（1）联合国教科文组织、环境规划署和世界旅游组织于1995年4月在西班牙召开的可持续发展国际会议上通过的《可持续旅游发展的宪章》、《可持续旅游发展行动计划》；（2）世界旅游组织、世界旅游理事会和地球理事联合会1996年制订的《实现环境可持续发展的旅游业21世纪议程》；（3）国家发展计划委员会社会发展司和国家旅游局规划发展与财务司《关于抓紧开展旅游资源开发与自然生态环境保护专项投资安排有关工作的通知》(计司社会函［1999］25号)；（4）国家旅游局《旅游规划管理暂行办法》；（5）国务院环境保护委员会、国家计委《建设项目环境保护管理条例》；（6）建设部《风景名胜区建设管理规定》(1992年)；（7）林业部《森林公园管理办法》(1994年)；（8）中华人民共和国国家标准《旅游区(点)质量等级的划分与评定；（9）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(1993年)；（10）交通部《公路工程技术标准》；（11）《中华人民共和国野生动物保护法》；（12）国家计委《生态旅游开发建设项目经济评价方法与参数》；（13）《风景名胜区规划规范》(GB50298—1999)；（14）《中国旅游业发展“十一五”计划和2015年、2020年远景目标纲要(总体篇)》，中国旅游出版社，2001年；（15）《江苏省旅游业发展“十五”计划和2020年远景目标纲要》，2001年12月；（16）《江苏省旅游发展总体规划(2001－2020年)》，政发［2002］90号；（17）《新沂市旅游发展总体规划》；（18）《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》，江苏省人民政府，2001年3月；（19）《马陵山风景区总体规划》（2009，东南大学）；（20）《徐州市关于进一步加快旅游业发展的意见》；（21）国家、江苏省其他有关政策、法规、规划；（22）项目建设单位提供的其它有关资料。

1.4 项目投资及效益评估1.4.1投资概算及资金来源本项目投资总额9000万元，其中工程建设总投资7566.886万元；其他费用为1009.146万元；不可预见费428.801万元项目总投资资金来源将采取多渠道融资的方式，资金主要来源如下：申请贷款5000万元；地方政府承诺配套资金2000万元；建设单位自筹资金及招商引资2000万元1.4.2 主要效益评估结论1.4.2.1经济效益本项目建设期2年，即从2009年至2010年，2011年开始投入使用通过对项目启动后十年（不含建设期）的经济效益分析，项目投资利润率和投资利税率分别为44.1%和15%，投资税后内部收益率为13.92%，项目税后投资回收期为5.91年（不含2年建设期），项目正常运行实现经营保本的游客数为5.8万人（即有5.8万人前来旅游时本项目即可保本经营），经济评价指标良好，经济效益比较明显1.4.2.2 生态效益本项目总投资中生态系统保护与环境治理项目投资占6.77%（609.4469。