萍乡工业地产市场调研报告.doc

萍乡项目前期市场调研报告目录第一部分 城市概况 4一、项目概况 4二、萍乡概况 5三、城市主要经济指标 9第二部分 城市规划与工业布局 11一、城市规划 11二、工业布局 12第三部分 中国工业地产整体发展分析 14一、中国工业地产的运行特点 14二、中国工业地产市场的供需分析 17三、工业地产价格的影响因素 20四、工业地产的主要物业类型 21五、工业地产的主要特征 22六、工业园区开发模式分类 23七、工业地产发展整体预测分析 26八、工业地产市场调研小结 30第四部分 市场调查 31一、珠三角地区工业园企业市场调查 31二、长三角地区工业园企业市场调查 36三、长株潭工业园企业市场调查 45第五部分 萍乡工业企业调研 53一、萍乡工业企业总体概况 53二、萍乡经济技术开发区调研 54三、萍乡工业企业个案统计分析 55第六部分 项目市场调研总结 61第七部分 项目经营定位及招商对象初步方案 63一、项目发展背景分析 63二、项目发展初步方向锁定 67三、项目经济效益初步预测 68第一部分 城市概况一、项目概况项目（暂命名联华数码科技城）位于萍乡市经济技术开发区内，总规划用地408600平米，总建筑面积65.762万平米。

规划建设周期约三年详细规划技术经济指标如右图所示：项目规划力求建设生态环保的科技产业园区环境，项目集厂房区，展示区，数码产业区，会展配套区四大功能区，预计建成后将成为萍乡区域内的标志性建筑群体小结：项目规划面积相对较小，为未来发展规模效应形成了一定障碍二、萍乡概况1、城市概况萍乡市位于江西省最西部，是江西的西大门，处于赣湘交界处因安源煤矿而闻名全市总面积3287平方公里，总人口180万，现辖莲花、芦溪、上栗3县和安源、湘东2区以及省级经济开发区——萍乡经济开发区2、交通状况南昌市萍乡市长沙市萍乡市区位优势相对明显，市区距湖南长沙黄花机场130公里，距省会南昌285公里境内沪昆铁路横贯东西，320、319国道纵横交错，沪瑞高速、萍洪高速贯穿全境，构架了与浙、湘、闽、粤互联的“八小时经济圈”，物流较为畅达，为承接东部发达地区产业梯度转移及经济辐射，建成优质农副产品的供应基地、劳务输出基地和休闲旅游的后花园提供了便捷条件,在江西实现中部地区率先崛起中具有承东启西的战略性作用3、气候特征萍乡地区气候属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，四季分明，气候温和年平均气温17.20C，年平均降雨量1600毫米，全年日照时数约1600小时，无霜期270天。

4、工业特色萍乡是中国著名的老工矿城市，是江西省的重要工业城市形成了煤炭、冶金、化工、机械、建材、陶瓷等较为完善的工业体系钢材、电瓷、工业瓷、烟花爆竹等产品畅销国内外市场工业陶瓷产销量占全国80%；电瓷生产在全国占有重要地位；浮法玻璃2001年生产量达555万重量箱，全国排名第八；安源股份2002年7月2日隆重上市，成为萍乡市首家上市企业；萍乡钢铁有限责任公司是全国规模效益较好的棒、线材精品基地；民营企业蓬勃发展，腾飞塑料总厂生产的"腾飞"塑料制品和武冠集团生产的防水材料、精炼茶油、"红安源"白酒畅销国内市场"一村"火腿、美味辣王、中华杜仲茶、武功山矿泉水、月池矿泉水等日渐走俏市场5、基础设施状况全市公路网密度为每百平方公里59.54公里，沪瑞高速公路及320、319国道经过全境，浙赣铁路贯穿境内76公里萍乡汽车集装箱中转站已投入使用全市拥有程控交换系统总容量为25万门，固定用户20余万户，移动用户15.8万户，以光缆为主的大容量、高效率的传输网基本实现了城乡无缝隙覆盖，市区建立了宽带多媒体通信网全市37座变电站，输变电容量84万MVA，每小时供电能力达23万千瓦，2001年完成供电量13亿千瓦时。

全市已形成城市煤气化和市镇供水网络，2001年全市煤气日供气量3万立方米，日供水量8万吨以上目前，工业园已完成基础设施建设投资3亿元以上，先后有38家国内外企业入园同时，城市在基础设施方面因工业老城、先期规划等原因又存在一定的问题与弊端：萍乡市是个老工矿城市，同其他许多老工矿城市一样，由于受历史条件的限制，城市建设从一开始就发育不全，一些弊端甚至成为后来城市化发展的障碍例如，萍乡是“因煤立市”，产业以资源采集与输出为主体，多数城镇都是“倚矿而建”，不仅小、散、杂、乱，而且基础设施落后，功能配置残缺，资源破坏与环境污染严重随着萍乡市经济社会的快速发展，交通电力等基础设施建设滞后已成为工业结构调整和经济发展的“瓶颈”，煤电紧张的矛盾日益显现目前，正常用煤年需求量为480万吨，缺口120万吨；正常日用电负荷30万KW，高峰负荷预计将达60万KW铁路运量1500万吨/年，最大运量为2000万吨/年，而市场对铁路运量的需求为3000万吨/年小结：1、城市地处江西西南边陲，成就省区西大门之要塞；2、城市规模相对较小，城市化进程较为缓慢；3、外部交通相对较优，区位更偏向湖南，城市发展应立足湖南、江西两省之上；4、城市工业以重工业、能源型工业及相关产业链上工业为主；5、城市基础设施较为落后，成为城市工业等发展滞后的重要因素。

三、城市主要经济指标2006年全市GDP完成265．49亿元，比上年增长13．1％；财政总收入27．09亿元，比上年增长13．8％；城镇以上固定资产投资完成125．65亿元，比上年增长15．2％；外贸出口完成1．09亿美元，比上年增长232．4％；农民人均纯收入4397元，比上年增长12．1％；城镇居民人均可支配收入10095元，比上年增长12．5％；城镇新增就业3．05万人，比上年增长9．4％；城镇居民参加基本养老保险人数达17．53万人，比上年增长10％全市规模以上工业企业完成工业增加值80亿元，比上年增长24.1%；完成主营业务收入254亿元，比上年增长22.8%；实现利税总额28.47亿元，比上年增长31.9%园区经济不断壮大，完成工业增加值28.61亿元，比上年增长18%工业增长质量提升，工业经济综合效益指数达到180.47%，比上年提高15.35个百分点，规模以上工业产销率达98.92%工业投入不断增加，全市完成工业投资58.43亿元，比上年增长15.5%，其中，完成技改项目115项，技改投入22亿元，比上年增长22.2%经济保持平稳协调运行态势工业经济平稳运行，经济效益有所提升；农业经济稳步发展，新农村建设扎实推进；固定资产投资继续增长，投资结构不断改善；居民收入稳健增长，消费市场稳中趋旺；开放型经济稳步推进，民间创业方兴未艾；财政收入稳健增长，社会和谐得到增进。

1、农业结构优化，新农村建设扎实推进农业结构进一步调优，种植业和养殖业占农业总产值的比重分别为41.7%、49.6%，经济作物产值占种植业的比重达50%农业产业化经营领域进一步拓宽，全市农业产业化组织实现销售收入18亿元，比上年增长20%；从事农业产业化经营的组织268个，比上年末增加47个，大富乳业、杜仲生猪基地、明鑫农场、源华食品等省级产业化龙头企业规模扩大以改善农村生产生活条件为重点，整合支农资金2.28亿元，支持了338个试点村新农村建设，惠及农户2.1万户、人口10.5万人完成莲花县1000人的移民扶贫解决了5万人的饮水安全，改造中低产田3.38万亩，完成42座病险水库除险加固，硬化乡村公路700多公里2、各项改革继续推进，开放型经济较快发展开放型经济发展势头良好，实际利用外资6384万美元，比上年增长4.8%，其中现汇1802万美元；引进5000万元以上工业项目资金29.05亿元，比上年增长9.3%对外贸易再上新台阶，出口总额突破１亿美元大关，达到1.09亿美元3、人民生活继续改善，社会事业稳步发展2006年，城市居民人均可支配收入10095元，农民人均纯收入4397元，分别比上年增长12.5%和12.1%。

科教文卫等各项社会事业协调发展第二部分 城市规划与工业布局一、城市规划按照“一核两翼”沿320国道发展，将湘东和芦溪纳入城市总体规划一核为中心城区，湘东为西翼，芦溪为东翼，规划控制区打破现行行政区划界线，北到沪瑞高速以北2000米，南至五陂下生态园，东至高坑，西至萍乡钢铁厂，面积约为270平方公里按“一城二组团八片区”展开布局，二组团为中心组团和湘东组团，八片区为中心片区、苏家屋片区、白源片区、安源片区、丹江片区、青山片区、硖石片区和湘东片区由320国道和萍麻公路两条快速干线联系两大组团和八片区一城二组团八片区圈定萍乡市拟定城市远景规划构想冶金工业机械制造工业瓷电瓷建材工业精细化工新型材料生物制药烟花鞭炮二、工业布局萍乡是江西省老工业基地之一，以煤立市，以煤兴市，素有“江南煤都”之称黑（煤炭）白（陶瓷）灰（水泥）红（烟花鞭炮）四大资源型工业以及机械加工制造业是我市传统工业的支柱产业，在经济发展中具有举足轻重的作用近年来，通过改造提升传统产业，发展新兴工业，走新型工业化道路，初步改变了传统的资源型 工业结构格局，工业经济不断壮大，带动了整个城市经济的发展 萍乡老工业基地的一个显著特点是中小企业多，辐射面广、带动力强的大型企业少，由于缺少大项目和大企业的带动作用，主导产业不能形成优势产业。

以建材为例，萍乡水泥年产量不到500万吨，但水泥生产企业却有46家，平均每户企业年产量还不到10万吨目前萍乡将把发展冶金、机械制造、建材、医药化工四大工业基地作为产业集群发展的目标具体工业布局如下： Ø 冶金工业基地以萍钢为核心，抓好安源钢铁、联达冶金、青山特钢、华源钢铁、永安特材的发展壮大；Ø 机械制造工业基地以萍乡客车厂为核心，重点抓好萍乡客车厂的大中型客车、益民动力公司、江发集团柴油机缸体缸盖加工、江机数控机床、市液压机械有限公司液压机械等项目；Ø 建材工业基地重点抓好以青峰水泥、正大水泥、赣西水泥、日江水泥等为核心的水泥项目；Ø 以湘东区工业瓷和芦溪县电瓷为核心的陶瓷工业；Ø 以萍矿集团为核心的浮法玻璃、工程玻璃、钢骨架复合管、安源管道、腾飞新型塑料管材等新型材料项目；Ø 医药化工工业基地以维新工业园为核心，狠抓市化工厂、广萍化工厂、市碳酸钙厂等精细化工项目；Ø 以高新园为核心的心正药业、金宇制药、莲花大地制药等生物制药项目；Ø 上栗县烟花爆竹行业第三部分 中国工业地产整体发展分析一、中国工业地产的运行特点1、 工业用地价格指数保持平稳核心提示：与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。

目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应  与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策2、 工业厂房租赁价格稳定上升核心提示：工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房。