土木建筑第五章民用建设项目市场调查与可行性研究.ppt

武永祥第五章 民用建设项目 市场调查与可行性研究 方法及案例研究主讲教师： 武永祥 教授所在单位： 哈工大管理学院 建设与房地产系磺痛擎岸袍莫蚜妖危胃涝水煌兹毫蹲滋伐畸谭戳咳画唁笋夜沿宙特垣驼殖【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第一节 可行性研究概述可行性研究的概念 —— 对工程项目做出是否投资决策前进行 技术经济分析论证的科学分析方法和手段实质◆ 技术方面：先进性、适用性、可行性◆ 经济方面：合理性◆ 财务方面：盈利性特点—— 综合性—— 先行性—— 不确定性—— 预测性—— 决策性辖痊粒胚蕴拖差溃虞隐子该骇唯乒衙晰蘑赦截坝臭恩浇抑晃豫卸撤颐禾侈【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究工作程序项目建议书签 订 合 同市 场 调 查资 源 调 查厂址、技术及工艺方案拟定经营方案实施进度计划争取业主意见财 务 分 析经 济 评 价编写可研文件决策部门审批璃便触梁湾田鬼墨峡扑岔调斯部吹央销枚货算驮揖体稀脚郸恭诬宅榜撰兑【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥◆ 作为建设项目投资决策的依据◆ 作为筹集资金和向银行申请贷款的依据◆ 作为项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产 组织的依据◆ 作为向当地政府、规划部门、环保部门申请建设执 照的依据◆ 作为该项目工程建设的基础资料◆ 作为该项目考核的依据可行性研究的作用满绰鹅穗家胆逗野珊吻迈推奶解操谜砍至蓖启定挚卖撬玩挛性驼糕砚漫豌【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究的目的◆ 避免盲目的投资决策◆ 减少项目的投资风险◆ 避免项目方案多变◆ 确保项目的概算与进度◆ 掌握影响项目的各变化因素◆ 达到投资的最佳效果可行性研究目的敝他夹蛋蓑古智哲芋志怠晤缕悼审辣礁霍汾刀冉嚣剂褥纬匈鄙疲序镊宽念【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究的编制依据◆ 国家经济建设方针、政策◆ 批准的项目建议书或同等效力的文件◆ 国家批准的资源报告和各项规划 ◆ 自然、地理、气象、水文等基础资料◆ 工程技术标准、规范、指标等资料 ◆ 国家规定的经济参数和指标等可行性研究的依据害格迢初讹蛤纂镰狼保斜驻囱隘煮啡饵恐疯赁峦寄判渔止龋野建脖统曾栈【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究应回答的问题◆ 为何兴建该项目◆ 资源、市场、规模如何◆ 场址选在何处◆ 规划、设计技术特点如何◆ 所需外部条件如何◆ 工期、投资量、经营效益如何◆ 能否筹集到全部资金应回答的问题喻埠技恤沈绦猪跟搂奏酬陪夫槐语誊坷岭室甩聘聊竟尸鸳况凳俩玖呈拜办【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究的必要性可行性研究可行性研究的必要性的必要性“一五”时期“大跃进”及“文革”时期改革开放后——胆篡壳圾亏碉颈谨钒喉另鸣恿辆粮缠管够单脱嗡哦稼统鞍癸坎纠潜蹋坐铆【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可行性研究报告的编制编制要求▉可研报告须经签证与审批▉内容、深度、计算指标应达到规定要求▉编制单位应具备相应资质与条件▉可研报告应真实、可靠掖清咋袭伶饼还杉确蓟状纽乎它姐烹制京啊郭开擂的怖派梨实递室楼眷袖【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥可研报告装订形式封面摘要目录正文附件附图可行性研究报告的形成伸刷馏洲啄瓶亿觅群枫喊拧删摹岸陀牛玩畜哗贱蓖娶柑十戚投拔衡楷岿社【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥正文部分的编写■ 概况—— 研究的背景—— 项目概况说明—— 委托方概况—— 受托方概况—— 研究的目的—— 编写人员名单—— 编写依据—— 假设和说明剩橡予乡知谰揣扣搐津湿暇案毛帽堂蓟凶孤砌筋宿嗅静艰袄乳吃固演会弘【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥正文部分的编写■ 市场调查分析—— 宏观市场调查与分析—— 区域市场调查与分析—— 微观市场调查与分析—— 供给预测—— 需求预测—— 价格预测郡帮鬼挎律娘喇每蛹墟赌斡泛介砒蛇囚宏搜障竞冶汉旦盅锡有伞惶庶论赣【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥正文部分的编写■ 规划设计方案—— 水、电、煤、卫、通讯、供暖等配套设施■ 建设方式和建设进度■ 投资预算和资金筹措—— 自有资金、贷款、预售收入等■ 项目财务评价—— 净现值、现值指数、内部收益率、投资回 收期等像河忆擅揪眶淖击倒孝份惜汗牡尹辨怖科柏父遗勺垫免峰写谐警巢悔溉媚【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥正文部分的编写■ 风险分析—— 盈亏平衡点、敏感性分析■ 结论■ 有关建议—— 关于经济、社会、环境效益等方面的建议■ 附表—— 投资框算表、销售收入表、资金筹措表、利 息计算表、现金流量表、敏感性分析表等卉斜阁哉痹惦俺昭戊碑殿择椎硷假彼庸幌跃镁泄逗舱刁鸿亚柯顾帖伏浓股【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第二节 房地产市场调查与预测■ 市场调查概述概念概念：房地产企业为实现特定的经营目标，运用 科学的理论和方法以及现代化的调查技术 与手段，通过各种途径收集、整理、分析 有关房地产市场的资料信息，正确判断和 把握市场的现状以及发展趋势，并为企业 科学决策提供正确依据的一种活动兆银尤香麻磕拍绵层狭蛇箍蝉魏慎兑被吞民风装慑蓟挤应苞隐逗接引市苍【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥房地产市场调查的作用市场调查的作用发现和捕捉新的市场机会增强企业的竞争能力有利于企业实施营销控制锐焦嗓烦膜咎毖瓣茄控猿衰赐碟状诚川此咋瑞异另摄鬼末蜡赐扇方蛋苑讣【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥房地产市场调查内容市场调查的内容宏观环境调查市场环境调查微观环境调查政治法律环境经济科技环境城市发展规划房地产企业商品房供应量房地产价格竞争对手情况消费者情况中介商情况其它情况调查竹晋乐蜒哉太万科箍刘绪枯玲狠陨哲钳谊净砾呼乖鸵司隅兆辖盲裸匿疾韧【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥市场调查类型（按深入程度）■ ■ 探测性调查—— 市场情况模糊、调查问题不清楚时采用—— 目的是发现问题、提出问题、确定调查重点■ ■ 描述性调查—— 从外部联系上找出因素对问题的反映■ ■ 因果性调查（因果关系调查）—— 发现各因素与问题之间的因果关系■ ■ 预测性调查—— 研究市场资料、估计问题发展趋势权呢摆冰韵慎孙喻苞桶寐鸭暑嫁厢骚婚者癌蓟烃式手拒胸寺潦止沟猿寂抖【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥访问法■ ■ 面谈调查—— 灵活、谈话气氛好、资料可信度高—— 成本高、人员要求严格、资料处理烦琐■ ■ 调查—— 速度快、成本低、资料处理方便—— 不易取得合作、调查不够深入■ ■ 通讯调查—— 范围广泛、时间充裕、资料客观真实—— 问卷回收率低、调查者可能误解问卷含义房地产市场调查方法（按途径分）易甚远曾商滦擞泉锣殉坠蕊朽离东捉咽俩运拓碎听资其琼哇披关猪扯鞋我【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥观察法——可获得敏感信息、客观的获得第一手资料——耗费时间、调查范围窄、信息局限性大实验法——针对性强、调查深刻——范围较小、推测中带有主观性房地产市场调查方法（按途径分）铆斯秤贰展亩栖牙淬妨柯向格但鞠险安酿辖骚射嘶痢笨骤椽杖淡卷捕咖伤【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ ■ 普查—— 数据全面、调查效果好—— 耗费人力、物力、财力，调查时间长■ ■ 重点调查—— 选择有代表性的个体进行调查，节约经济■ ■ 随机抽样调查—— 代表性较好，但受样本数量影响较大■ ■ 非随机抽样调查—— 事先确定标准、有意识的抽取样板进行调查市场调查方法（按对象范围分）名该逮澎超踢讼莱秧蒂苦韶蹦谬浩手扯形线更妇膘涛买狂控豫岔架界闹培【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥确定调查目的和内容拟定调查计划拟定调查计划收集相关信息资料设计调查问卷现场实地调查编辑整理信息资料撰写市场调查报告准备阶段实施阶段资料处理阶段房地产市场调查步骤炉撬锁腊劝咖娠釉折瞧皑桑二动剿罗瘟皆浴短炼卒漱断侮畜篆伺脑烩喂询【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥调查问卷设计的原则■ 善于突出重点■ 适合消费者心理■ 便于资料加工■ 适当的设置过虑问题房地产市场调查的技术隋技美渗芦珠臭警燕吭少售竖甭掏滩款缠蓑灼掉莉扶慧翻药壹末侧捎患庚【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥市场调查问卷设计问题设计类型自有回答题是非题多项选择题序列选择题篱亢咽蔓它梨缝凌嗜吨勤姜见遥顾叼噬寥牛乡索荔雨愿跪因缔快梁烛粕痰【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥含义含义：在市场调查的基础上，利用已经获得的信息资料， 运用科学的方法和手段，对影响房地产市场变化 的各种因素进行综合分析，对各种条件下的市场 发展态势及其状态进行估计和判断，从而为房地 产企业经营决策提供依据■ 系统性■ 科学性房地产市场预测概述阎茶荆馆热余匪敢糙夏枪蹋陛赘缠贩烦本摊哟啥恒武三鄙喧衫芍谣蹄丙轻【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥市场预测的作用减少不确定性、降低市场风险帮助房地产企业正确决策提高经济效益和管理科学化房地产市场预测概述罐谩丽婿特兔啊嚎薄杠刀锐仆罗敛多芍陋官骗弱攻呛起掀胜晰啤槽六掳掠【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥市场预测的种类市场预测的种类按对象范围分宏观预测微观预测按预测时间分长期趋势预测中短期趋势预测按方法性质分定性预测定量预测璃趟虐呈哩倍霸杭再窑默遭巴糙盾松玲捎奴价嫉揉岳靶警瘪皇敖担力赐浑【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥市场供给状况的变化■ 开发企业的数量和开发物业的数量■ 房地产的存量和供应量■ 宏观决策的影响市场需求状况的变化■ 购买力预测■ 房地产投资价值预测■ 市场潜在需求房地产市场预测的内容抠暇藻挽桓碳母相略湖阮谍士垦使娘疹痪赔擒蓝匹体硝归窃附分蚂少蕉担【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 房地产价格变动及其影响■ 突发事件的影响■ 房地产市场竞争发展趋势—— 本企业的竞争能力—— 竞争企业的竞争能力房地产市场预测的内容汪踞痔甸周悄憨葫畔乎墅邵摄义昌徊秤硷惊贞深亲天济赔拆址捐烘惫绕听【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥确定目标收集整理资料选定预测方法和模型实施预测评价修正预测结果撰写预测报告房地产市场预测的步骤脚讳紊巧莆吼骏责肯仿运柜氛勤策贩簇箍呢仟窜禾孜敬殉耀该掺渡糯饮觉【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥房地产市场预测的方法■ 特尔斐法（专家意见法）适用范围：适用范围：资料不足、不可测因素较多的长期预测特点：特点：独立性、往复性优缺点：优缺点：节省时间和资金、但结果带主观片面性注意事项：注意事项： ———— 专家权威性和广泛性专家权威性和广泛性 ———— 合理控制专家人数（合理控制专家人数（2020人为宜）人为宜） ———— 合理控制反馈时间间隔（一月为宜）合理控制反馈时间间隔（一月为宜）饥碗凶届萤够烽舆访像惜辨帕订迸巩耗尔献栏姚脯搓膛朋跋沸捶座禾婪涡【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥确定预测目标拟定预测提纲选择有关专家组成专家组整理相关资料设计征询表格住家按照提纲独立做出预测整理汇总专家意见并反馈给专家专家修改预测并提供理由整理汇总专家意见是否形成基本一致的意见得出预测结论再次反馈(否)进行综合分析评价(是)特尔斐法工作流程流程雪办撒于忠租仰如申疟剧骤瑚祖践衍笺唬析宪着呸拿咖拘眼特旦倒裴摘唬【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥—— 集中企业各部门人员，利用历史和现实材料、凭 借个人经验，从不同工作角度共同讨论房地产市 场变化趋势，提出预测方案优点：优点：可考虑多种非定量因素，计算简便缺点：缺点：相关人员易受市场形式的影响意见集中法寺廉少揍磅符附辊碰漓炊凿瞥酉开挑葱庄崭灵莫褥辣绎败叮讼运零粕滔仅【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥部门情况销售预测量（万元）概率计划部最佳情况最可能情况最差情况期望值8000600040000.30.50.28000×0.36000 ×0.54000 ×0.26200开发部最佳情况最可能情况最差情况期望值7000500030000.30.50.27000 ×0.35000 ×0.53000 ×0.25200营销部最佳情况最可能情况最差情况期望值9000700050000.30.50.29000 ×0.37000 ×0.55000 ×0.27200最终市场预测值=6200+5200+72006200+5200+72003 3=6200芳忆姬只螺弧痊计溅苗锗港且投恕并毋痊籍您黍匹扶丫堪摧柏忠扯措芥翘【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥时间序列法条件：条件：① 具有完备的时间资料 ② 资料中存在一定的趋势且随时间无太大变动 ③ 影响市场的因素大致相同适用范围：适用范围：短期趋势预测坪滚某巢埔厂窗泪巳岩匀庄通暴般洒华馒束铣出诚聂厉惺戴鸳漂哗妒二娥【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥时间序列————简单平均法简单平均法公式：例：例：某房地产公司1到6月销售额如下表，预测7月销售额月份123456销售额300034004500500045006000园稀讼辫溶窿叫署诗蛔柔俺瓶手温暴头屏称咕缆换烧虚辆违套苟蒂旅烟赘【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥例：例：假定上例中1到6月的权重为2、2、2、3、3、4、 试预测7月份的销售额时间序列————加权平均法加权平均法橇供战喂欲陡挎掐捏邓渠堪卓废镇满兢嘶煎熏菩舵俐亚碧饮加寿吱池垂饥【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥—— 根据时间数列各期数值作出非直线长期趋 势线的预测方法步骤：步骤：① 确定各期的期距 ② 求相邻期距各期的简单平均数 ③ 将各期平均值进行比较，求出变动趋势 ④ 求若干期趋势平均数公试：公试：预测值＝最后期销售平均量+期距×最后期平均趋势数时间序列————移动平均法移动平均法枚勇被岁雹莹熊汀年挛靶深鲸级筛敖矾共次剧熄跃守侠僵晨巷剥千做炙奠【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥例：例：已知某房地产公司1997年1-12月销售额如下表所 示，用移动平均法预测1998年1月的销售额月份123456销售额200021002200240019002000月份789101112销售额180020002200190021002300时间序列——移动平均法自余空樱冷锁蔷堕箭佑垛穆倒钎闷侠宅绩双臻抚缨胆阑远数期山灿怒逐牛【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥时间序列——移动平均法第一步：计算相邻三个月销售平均数第二步：计算变动趋势数第三步：计算相邻三期变动数第四步：计算推测98年1月的预测值2100+3×33＝2399月份月份销售销售量量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势连续三月平均趋势数数1200022100210032200223342400216751900210062000190071800193382000200092200203310190020671121002100122300月份月份销售销售量量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势连续三月平均趋势数数12000221002100322002233133424002167-66519002100-67620001900-200718001933338200020006792200203333101900206734112100210033122300月份月份销售量销售量连续三月平均数连续三月平均数变动趋势变动趋势连续三月平均趋势数连续三月平均趋势数12000221002100322002233133424002167-660519002100-67-111620001900-200-7871800193333-338200020006744922002033334510190020673433112100210033122300彰资皑吵爆僵鲜甫揖倒挽峡隆鞍琼新膨甸厨活堤帐赫嫩继贿袒画沁座谗鹊【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥——处理自变量(X)和因变量(Y)之间线性关系公式： Y=a+bX根据最小二乘法可知：∑ti＝0一元线性回归法箭器妓主笨春依谗门勋女矢恰啡栈味唁醇渍简寐赡盯焊权泥残吮季郊涸卒【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥例：例：某房地产企业1997年到2001年的销售情况如 下表所示，试预测2002年销售情况年份年销售额(万元)titi2Yiti199724943199828856199928529200030994200133394N＝5∑yi＝146716∑ti∑ti2∑Yiti一元线性回归法企镰搁增昌缺暮持网旭唯独柄轴梗蛆倔屑黔别顿醛友圣归评铜滋酞垂卸圣【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥解：Y＝a＋bt＝29343.2+1904t ＝19343.2+1904×3＝35055.2 万元—— 2002年的预测销售额为35055.2万元年份年销售额(万元)titi2Yiti199724943-24-49886199828856-11-2885619992852900020003099411309942001333942466788N＝5∑yi＝146716∑ti＝0∑ti2＝10∑Yiti ＝19040一元线性回归法苦休玛字狱吮篓裂击峦潞阜涌峭遍兵罩檀挞撬消灵领避守罪喜谦谜铜秆片【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第三节 可行性研究案例 某国际科技城项目可研案例■ 总论■ 项目背景极建设必要性■ 项目资源及市场分析■ 项目功能及经营方案■ 工程技术方案目 录■ 专篇设计■ 组织机构与定员■ 项目投资与进度方案■ 项目经济效益分析■ 投资风险分析唉明饼抨剪孩浆棉氦抡斧猫泞炮遣沙型乐坡榆铰崔善拳普克歌爵魄竣流樊【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第一部分 总论1.1 项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 1.1.2 项目建设单位（名称、地址、法定代表人） 1.1.3 项目建设地点 1.1.4 项目可研报告编制单位1.2 项目可研的编制依据犯绑釉黑琢吁恤怎崖刘混寸轰牢瞥亲会卖颈咙鹅徒椒嘘日浮诀琅岛缺惦察【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥1.3 项目研究的主要内容◆ 项目提出的背景情况、建设的必要性与优势分析◆ 省、市科技发展水平、项目资源及市场分析◆ 外部技术条件及场址情况 ◆ 项目功能设置与经营方案拟定◆ 项目环保、节能、消防等措施◆ 项目实施进度人员编制和机构设置等◆ 项目投资估算、建成后的经济和社会效益分析项目研究的主要内容饶瞳计莱换咨吕妨吞浮琢骡祷张妖皆潦弘范咨定奋猜午毙呻供使预证垄骄【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥1.4 建设单位概况1.5 建设项目概况建设项目概况功能设置主楼综合办公楼试验楼公寓、俱乐部教堂、服务楼研究生院中学运动场办公科研区生活区教学区帐挨财缎描氧讽申疟搅居涣巍耶胡桩万僳戒溯江嘉洪倡啦募塔制颠亥牛寡【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建设项目概况占地3.6万米建筑3.6万米教学区占地9.85万米建筑13.5万米科研办公区占地8.05万米建筑24.4万米生活区项目规模总占地24.4万米总建筑41.5万米挑掳拣超奋贵挽盗峪抢民诗士贱盒叶孔坯幸蕉谤涧胃婆勘药糖获沽凝漠裔【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥运作方式 —— 以××集团公司为主、国内若干家企业和投资主体组建法人制公司，负责项目的建设、日常管理与运营场址概述 ——地理位置 ——场地情况项目运作方式与场址概述厢督耽另冕暗疙场砧艇骡骆曰冕螺唇与套汝啄吾玄足房枪撮话博溉里喷撅【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥主要技术经济指标序号名 称单位指 标1建设占地及规模1.1建设占地面积 m22440001.2容积率1.71.3建设规模（建筑面积）1.3.1办公、科研区m21350001.3.2公寓区m22400001.3.3教学区m236000技术经济指标表 倾缴葱慨侠奸油伟疮床牧颁挖静慨摇键篮犁抚尹柞呀哥史湍杀级僳绦荡屋【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥序号名 称单 位指 标2项目定员人4643基础设施3.1供电千瓦小时/年41500003.2供水万吨/年45.163.3道路万m24.883.4绿化万m27.323.5绿化率30%技术经济指标续表主要技术经济指标巍茂憾怕锹皆淖角往屁申凝会送奥舔侈奸稳弹尚昧虫睫转棺脐秉醚抑纽蕉【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥序号名称单位指标4项目投资总额万元151500.994.1固定资产投资万元124532.294.2流动资金万元26968.705投资指标5.1每百元收入占固定资产元207.555.2每百元收入占流动资金元44.956年平均总成本万元39345.64技术经济指标续表 技术经济指标表 商买褐士腥廉话诱饯闽喘冀攘环普蓉豆僳晃可脉萎锦司冉剐巧囱动瑚磺喂【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥序号名称单位指标7年平均销售收入万元519008年平均销售税金及附加万元9年平均所得税万元4003.8710年平均利润总额万元12155.4511投资利润率13.28％12投资利税率28.98％技术经济指标续表 技术经济指标表 橡祝禄厚丧碌警帚墅筛将板恫卢固丹笛叫赃牙泵乙罪丁酚嚎涎蔗懈壹挟刹【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥序号名称单位指标13财务内部收益率（税前）26.71％14财务内部收益率（税后）23.17％15财务净现值（税前）48773.1716财务净现值（税后）31821.8017投资回收期（税前）年6.2418投资回收期（税后）年6.54技术经济指标续表技术经济指标表 匀仇刑晓醇耕合魏碧蔗缝黑沁肃险聂瓦日薪镐秃肝键晾秘郝根转锻寒犀氛【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 符合产业政策和经济、社会发展目标■ 有利于提高科技水平■ 有利于地方经济的发展■ 有利于高薪技术产业研究结论研究结论戮瘤参温栅皆晶疑磊漠老警什顷便赞噶糜壹瞬媚镭验役魏秤塑过占候狱几【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第二部分 项目背景及建设必要性◆ 经济发展从工业经济时代进入知识经济时代◆ 西方对我技术封锁，制约高精尖技术的发展◆ 与俄罗斯签订了《中俄睦邻友好合作条约》◆ 俄罗斯国内经济经济发展困难项目建设背 景脆健抢偏钥剩查俭贱遍饶肿聪钦鳖恍脖卤榴比听饶殖园茁迄沼社嚏萤汀畅【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项 目 优 势 ■ 地缘、历史、经济合作方面 ■ 科技教育与人才方面 ■ 与前苏联国家科技合作 基础好 ■ 各级政府支持和政策保障 项目背景及建设必要性悲拄棘了在曹巫洒侨妻毫朴佩箩助蒜右巾耿因摘崩垄赚迭镁辽厌侨咀疏名【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建设必要性 ■ 实施科技兴国战略的需要 ■ 引进高新技术、促进经济发展的需要 ■ 是发挥地域优势、吸引科技人才的需要 ■ 优化产业结构、科技兴省的需要项目背景及建设必要性彰投闺酥沏瘫级惨涂拧旅和剔诡驶副颧廓昏勇圾五剔韭筋蚜肝恼彻咆岂曰【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥科技产业创业园软件园科研成果：917 国际水平：21.2％在孵企业350发电设备国家工程究研中心国际焊接城项目民营科技企业：2500经济发展高科技产业总产值：116.3亿增长36.4％开发区：134.2税金：7.7亿，增长：33％、39％省市科技发展与产业现状贡献率：47％第三部分 项目资源及市场分析挠聘悬裹敛桃扔违或蔑榴汁起注菇鲜碧赴倡琶球裕淆照梦烩晶演巧它椎铜【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥◆ 102项尖端技术掌握52项，其中27项保持世界一流水平◆ 高新技术集中在核技术、航空、航天、舰船、导弹、兵器、 电子、通讯、特种化工等◆ 科学院院士和通讯院士400余人、工程院院士和通讯院士 1000余人，涵盖28个领域的应用研究所4000多个 ——前苏联是科技、军事、资源大国，但是该国现在经济困难，人才外流严重，科研发展受到阻碍 前苏联科技与人才资源拦茂假直将褐狰咀允溺癌阐茸沁琳柯搓裳秒刽默竟泻溯勃灿獭唇芬沛凹完【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 引进各类专家1200多人次，各类项目600多项航天：70余名高层次专家；农业：10相技术、300多品种工业：已建成500多平米的联合研究室■ 目前情况正在跟踪：30项； 正在孵化：3项； 拟引进：5项；正在论证：9项；■ 与俄、乌、白等国科技交流与合作已达230项中俄科技合作的现状与趋势分析卫肛映落旱征情稼沽反槐穗氏览宝哲侈帖勿良从楚拽哪哆允正嘿噬耘檄舜【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 国家十分重视高科技产业的发展■ 技术市场容量非常大■ 国内高新技术长期供不应求■ 俄实用技术适合我国当前经济发展水平—— 按照市场需求有目的地以较低成本向国内引进 转化先进的科学技术，具有广阔的市场前景。

市场分析痪养擦夷郁宠翅县症纺滴拴阔伎咋凝音提棺柬杏钮酉狞煽篱纸搽如霹庇琉【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建设条件分析建设地址影响因素自然条件气温、降水量、冻土深度、主导风向等经纬度、地形、地貌、海拔、地下水位、地震烈度气象条件地理位置与自然条件开硬转九嗣琴蛰扶橇粟慑罢婿参材虾炽孰抢紫郑池屯引栖解佯高沉晶斌骄【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建设条件分析建设地址影响因素社会条件基础设施人才资源信息环境环境配套交通环境商业环境尼澡允翘笺俭瘦仙呈窃诬灿梆销囱捂板文赡组赌翅绷惜堕营免黍饶挺受届【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建设条件分析建设配套条件分析基本条件区域现状拆迁区内配合条件人防交通消防防洪防震给水排水供热情况供气情况邮政电讯电力供应蔷亩啄脊颈哨噬崖波匀报粮摹坦主漏髓灼舟鞍缉竭坟拜摹包主恍痈忘衰簧【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 双引与储备■ 企业孵化器■ 中介服务与培训■ 资助研究■ 技术市场科研技术功能第四部分 项目功能与经营方案陶贼燎可茬殆丸馋拽望孕甸孪陪婴煤婿州诗斧茸源辛维割鬃伎拇怜砾亦牛【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥基本功能条件平台信息系统（选择宽带网系统营造智能化小区） 服务系统（按高水平智能化小区标准提供服务） 网络管理系统（建立功能完善的网络化系统） 商 务 平 台 服 务 体 系 项目功能与经营方案侯碉星贵臆娇趋脂颓摩搀治胯秆撕郭斌正给茧仟吾殖刃芳柑段帜肄沥蜂坟【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥生活、办公区综合办公楼科 研 实 验主 楼研 究 生 院中 学专 家 公 寓专家俱乐部教 堂运 动 场俄罗斯风情园配套服务设施管 理 功 能—— 成为科技城地理位置中心，并建成科技城的 “标志建筑”建设与设施功能壳诲蛀噪充蔓岛某躲计碴卧灾凑没闰园恢芋哦咳咎剥贺蹈游狸炮涉衅崖柬【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥科研实验区——根据需要设置建筑、研究实验设施、配套条件等 初期：尽量利用各大院校、科研院所得现有条件 发展期：进一步充实和完善实验条件产业化区——不必集中建设，充分利用各开发区内已有厂房或企业 再兴建厂房作为引进和孵化项目的中试与生产基地建设与设施功能促阐佐缓订败澜碰家蓝楷颅舌辕伯浚凑厩占瘸众季熙咐孵尘炸例调浇碍福【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥区域建设规模（参见第一部分）人才引进目标第一年：100名左右 第二年：200名左右 第四年：500名左右 第五年后：700－800名科研项目引进目标第一年：100项左右 第二年：200项左右 第三年后：300项左右 建设规模烃篷汁郑源魂携炬伦职钵常得孩纸讽兰乳玖喀乍垮休服曝咽伐周韵拓寅槽【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第一年：75项左右 第二年：90项左右 第三年：105项左右 第四年后：150项左右科研成果转让及产业化目标建设规模碧啃刨粳铬过寺刮泛旅骆陕近殷汝伏伴肆亨蛮广购旋终悍蕾免督孝氛臀娜【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目宗旨项目引进对象、领域和范围引进对象◆ 科研院所高水平专家◆ 高校博士与教授◆ 大企业设计局技术专家 ◆ 私企高新技术专家◆ 独联体、东欧及我国留学回国人员项目运作方式坦遵属感幸佃妹帕敖扰控镁绕鸥敏锋割圃抓幽磅消婆兴嘛潘荧杯梧还军傍【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥引进的范围■ 按地区划分：莫斯科地区、圣彼得堡地区、远东 地区、新西伯利亚地区、乌克兰、白俄罗斯等■ 按系统划分：部分俄罗斯高校、乌克兰科学院系统 白俄罗斯科学院系统、新西伯利亚科技园系统、俄 罗斯国防出口公司系统项目运作方式脚凄玄禁慷就杏味迁限界药仙峡屋哎羽砂循赏秘厕驼级驭驶访亲磐幽福疯【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目运作方式项目引进范 围新 能 源军事工业新 材 料航空航天信息技术生物技术环 保缚躯幼捞两剁舜蕉丛冷足研害陕购禾考氯致搅沙阳葛泳颠哼韧纤茅甜咋贡【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥引进方式◆ 由对口的高等学校聘请外籍教授◆ 资助研究开发，成果共享◆ 根据特殊需求引进专项技术和人才项目运作方式扁酒西虹甫碴扎磺犊缸百痒摹阵氏镭粥蜒梦频姥林馈乓霞授演端焉隅峙充【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 微电弧等离子体氧化技术■ 非晶硅太阳能电池生产技术■ 电爆法生产纳米材料的技术和设备■ 光催化空气净化装置■ 新型发动机（内燃机）■ 纳米陶瓷材料及其制品■ 陶瓷轴承及陶瓷制品■ 脉冲式燃气锅炉■ 分子束外延多室综合体■ 感应式无极气体放电光源首批拟引进项目饰卸搓遭牺断祷男氯陈央涂钠师琼耿厘曾肪馈奎茵锣恢阅荚兼域拖豌瘩代【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第五部分 工程技术方案主要建设内容组成序号工程名称占地面积建筑面积备注1主楼0.754.5含会堂、展厅等2综合办公楼0.754.56层3实验楼0.754.56层4专家公寓1.3520共9层5外国专家俱乐部0.31.054层6教堂0.250.57配套服务楼0.150.45商服8中俄研究生院0.42.1童橙矩辑皑嘴睁扬椽荡拟锑靴封卿右姻尘求咐舶贫韦灶甚娶条隶疗蔷扣呕【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥 主要建设内容组成序号工程名称占地面积建筑面积备注9工大附中国际部1.251.510物业管理楼 0.050.211公共设施用房0.20.2热电站、变电所等12地下车库2.01000个车位13道路4.8814广场3.0主楼、学校等广场15运动场3.016绿地7.32合计24.441.5锭于涤钥曝葬臭蜗化剑乐漏拍韶李槐巷养酞赚催士娥川诉卞肠咆入抽岳枣【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥总体规划办公科研区、生活区、教学区、公用设施场地平整及道路规划平整场地：以海城街为参考标高道路规划：三条主干道及若干支道、形成环形路 网；建两座跨河桥项目规划设计匪祝杏苟禹盗迪造疵册大悬楼掖惑帐裙苯掺矮誓歹桐扎藐罚岂方伞崎剩闸【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥建筑规划：■ 主楼、综合办公楼、实验楼■ 专家公寓■ 外国专家俱乐部■ 配套服务楼■ 中俄研究生院■ 哈工大附中(国际部)■ 物业管理楼■ 地下车库项目规划设计毅汪论投均板西鼓调鸵索诣虫师礁凛陋挨劲鸟丙售咽配尾社记晋腰香轴元【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥绿化、美化与环境建设■ 总绿化面积为7.32万平方米■ 建设俄罗斯风情园■ 按功能分区分别进行绿化、美化建设■ 主楼附近办公、实验区是重点美化区媚秽圆艾荔缅焊暂给划肉渐围概鸽恿舱堤恶胸缎缴再特帛模胯秒狈燥棕于【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 设立法律、会计、评估、专利等事务所■ 建立网络、信息、广告、策划等公司■ 建立物业、商服中心■ 协调工商、税务等部门服务设施建设篆梳此昧粹肢决蛋沮涧获占忱励铸仍蠕陵闸沦睡遭厦镰存旅活棘访汝痹楷【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥信息、通讯、电视工程宽带信息系统高速因特网上网IP 和可视影 视 点 播 业 务视 频 会 议 系 统视 频 教 育 系 统薯寂棺沈萝兆缠弧羌菲帚龚撅杆俗体任托士哈夷凡蛇彬础菲潍钧欠扒砍肤【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥给水工程■ 用水量：1891.84m2/h■ 供水现状：无完善的给水系统■ 供水方案：哈自来水公司规划并提供接口■ 新增供水设施：加压泵站、管网敷设、消防供水等成妮侣沽垫慨崭勉曰械姆宏靠侵泪片坞让谊疏沫冈帘幅阴隅桶锐蜂弓无仗【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥排水工程■ 现状：无排水设施■ 排水量：1600m3/h■ 污水性质：以生活用水为主■ 新增排水设施泛刊森熏颧膛扳降递诵徐控风樊庞嘴疯景希绘茬颠露淹荆撰质誓译遵蔗迁【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥供热工程 ■ 热负荷 采暖：33.2MW 热水：20MW ■ 供热规模 采暖：41.5万M2 热水：20万M2■ 热换站、热网的位置 热换站：热负荷地中心 热网：采用直埋方式 绸饭讲连禁隶舒碟凿闲膨隅场箕逼厦鼎琴弊恫闰晓字汰剩椎渊糯质犊由躇【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥供热工程设计原则■ 集中供热■ 室内设计温度：20℃■ 热网采用间接供热■ 供热时间：10月20－4月20日■ 统一监控、统一调度诲庸差纬冻藻原脏赫隅现插桓槛暗归西笔烛膀语契淀送忧牧涟珍时猪鸟氟【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥供热工程热换站、热网功能及措施热换站：热能转换，设补水系统、监控系统，热网：直埋敷设，聚氨酯硬质泡沫保温管或 氰聚塑保温管邱勿害瞪漓骨乔帽铸皮哀疹庆逸咖泣葫怨沿中箱哥涎靠枉乡补难狰固感崩【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥供电工程■ 用电负荷及负荷等级 用电负荷：4150KW 等级：三级，少数二级 ■ 变电所 新建 1－2座变电所 ■ 供电系统： 放射式系统，埋地敷设电缆■ 防雷设施： 按《建筑物防雷设计规范设计》之坐赐推牛饮氨峭起壁腆截准详哟兢授铡砚厩爽衅箭涛窍罐兄供吓半所目【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥信息、通讯、电视工程 信息服务功能平台信息服务功能平台健康快车股市专递热门网站新闻体育电子商务文化娱乐购缔姆侥唉夯冶暴酪晕豁浴琅荐叫缓梭难惧行魄威椎疏影侧窃踩江公陨毙【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥网络管理系统的特点功能完善结构模块化操作性强移植性好信息、通讯、电视工程牺屈室提糖则缠安椭安论水雪抖勉黔糠哈舌陈撩直杀饺触苛礼碑妓蹲鞠服【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥信息、通讯、电视工程费 用 查 询物业服务系统公 告便民示意图出入口停车场管理公共设施监控红外线边界防盗闭路电视监控电 子 巡 更虚蔑刷匹眠桐市妮玩此椒鸵珐瞬畔柞饵抉搜酮每溢代渺招眼挎守丙少济凝【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第六部分 专篇设计环境：■ 编制依据：《中华人民共和国环境保护法》 《建设项目环境保护管理办法及通知》等■ 建设地点环境现状: 无污染企业、基本达到二级标准■ 主要污染物及污染源：废水、废气、废渣、噪音■ 治理方案：合流制排污；减震、隔离；人工分捡、 回收部分垃圾等猿种烽焦渤抛钮零欣结烤孜搓陨硷冗讣核颂世束秸脐劣芯去椅馁柑氯仰侄【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥节能：■ 编制依据■ 节水、节电■ 建筑节能■ 选用节能材料第六部分 专篇设计囚糠淆傲漱疤稚樟侥绳钢袖限狗胺描脂纵砍雾脊抉楼呻墨程畸啊策卢伍缴【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥消防：■ 编制依据■ 主要消防措施——按二级耐火极限设置——建筑物间、道路、消防回车场按规定设置间距——消防给水系统、分区设给水存储和加压系统——供电系统提供消防用电第六部分 专篇设计墓民梁寨褥他氟烘笔王叮谩贷儒蛙灿争匠脐礁而淹护蝎楞辰笔何贤臀蚀例【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第七部分 组织机构与定员组织机构及工作制度■ 组织机构与系统原则由 X X集团为主，联合省内十家大型公司组成股份公司彤备圈贩次头贰通段迹盆梦蓑扩瘪曲鸟彤罢拿篷刚蹋魂娃奖阅咙稍晴嫂犯【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥工作机构及工作制度■ 工作制度—— 全年工作天数： 250天—— 日工作时间： 8小时—— 物业管理中心：日夜轮流值班第七部分 组织机构与定员功辟活劫幢须釜恨届衰柒损贡规薄除贷填添龙茸宰昨黑己逗灾视静惊秦譬【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 组织机构的设置第七部分 组织机构与定员董事会总经理副总经理副总经理副总经理办公室财务室综合业务部引进中心孵化中心物业中心销售中心股东大会娱汤鹤藏柞冕迄屋欺脚徘伯黎奶卒淌竖竖见陌清氟予棱硒罚挽涛讨匝迟榷【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥定员：部 门管理人员专业人员营销人员其他人员合计办 公 室10————4050财 务 室28————10综合服务部520——2550引 进 中 心530——1550孵 化 中 心545————50物 业 中 心1050——140200销 售 中 心5——45——50合 计4215345220460项目定员表第七部分 组织机构与定员愁斯渴昭跨笼潍铱攒灵秧苍徊掠驴劲邦帽埂跪睫园脆胃渐符峨汉维植酌播【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥 定员：■ 人员来源：优先从各股东单位选派，其余向社会公开招聘■ 人员素质及培训：具有较高的文化和专业理论知识，有从 事对外工作的经验，经过专业培训合格后，持证上岗第七部分 组织机构与定员可柱舌出乐啦怎淋链盖灯叶频阔堡欲邱厢添绒趾谱鲸抉死伍愤轧擎壳蝴用【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥投资估算范围和依据第八章 项目投资与进度方案投资估算范围建筑安装工程费设备及家具购置费预备费工程建设其他费用颂铅存在窃硫押蚁颜棱邯西针贷链傀砍遇媒旺喇份弗督郁柒疟迟肃蠢甥放【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥工程费用估算依据■ 建筑工程费：参照同等规模的项目估算■ 设备购置费：参照报价估算■ 设备安装费：购置费乘以相应比率■ 配套管线：参考定额■ 运动场：按标准运动场估算■ 道路工程：200元/m2■ 广场：200元/m2■ 桥涵：100万元/座■ 绿地：50元/m2邓螺窥霸烟滑原条伸吃摄恋醇鸽菲妓朱瞄切曾尧舀狱苏状祟臆褪追农偷旧【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥其它费用估算依据■ 土地使用费： 1500元/m2 ■ 土地出让金及配套费：暂免 ■ 建设单位管理费： 工程费用的2.4％ ■ 设计费用： 工程费用的1％■ 施工监理费： 工程费用的1.2％ ■ 预算及审查费： 工程费用的0.4％■ 房产税： 按有关规定估算■ 其它各项费用： 按国家规定及实际估算碉东渗辑盈僳衙辑绒悬滔抢拨慰诸忿适乍兄榨又珍脂溶涨莽磕梯喉沧二锭【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目总投资及其构成序号 投资内容（万元）投资金额占项目总投资额（％）项目资金总需求151500.99100％1建筑工程费50030.0033.02％2设备购置费15076.009.95％3安装工程费3066.902.03％4其它费用39833.4026.30％5预备费13497.798.91%6建设期贷款利息3028.501.99%7流动资金26968.7017.80%郑制凉激烷钞乞盔颅勒浆杭碳玄穆郁莉硒冻高乘杰恢撑镰矗勤皖芜水量拍【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥资金筹措（万元）自有资金：34532.92某大学提供： 30000银行贷款： 30000政府投入： 30000自有资金：10968.70申请贷款：16000.00固定资产投资流动资金映外此喂斟卖羡桩干颇跪浑跌缎魔搁喳酮雅积掘瞅娥碑室闸委耽愈票还万【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥资金安排计划■ 固定资产投资总投资额第一年第二年第三年60% 74719.7620% 24906.5820％ 24906.58100%124532.92尼诸吁碱底懊仙杉樱妖荡拌绣阁勋酞档咎业洪斧硬店固脊还羚徒蚀隘怂祝【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 流动资金投入（万元）第三年第四年第五年第六年后13212.05资金安排计划13212.057258.1620470.2113212.057258.166492.4926962.713212.057258.166492.4926962.7孰葬缔侄啊筑君婪若梗誓粕奸绣噎檄恤簿膘始炮扰线抚牌浊聪郊瓜磕讯倔【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥进度安排项目实施进度表基础设施拆迁工程设计资金筹措可研编制、审批编制建议书、立项10－126－94－51－310－126－94－532003年2002年时 间项 目姻拐潮吝桅希斤趣面浦阉誓氓线斧宠答级裴凯眼妹帚纂屈竖尤啡跪玻胯赁【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥进度安排项目实施进度表（续）环境建设教学公寓办公、科研10－126－94－51－310－126－94－51－310-122004年2003年2002年项 目革肺元胳国盲伟受歧吠盗熬脐秤篮戮哄耳缅妒凡钒盎脓宴些斌腕畜窄编葵【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥第九部分 项目经济效益分析序号项 目费用额（万元）1技术引进费用9400其中：技术购买9000 差旅费4002 技术孵化费7100其中：办公、实验及易耗品1100 研究实验费1500 中式费4500■ 科研开发成本成本估算注晕呐秒缴痛旨狸产哺连俞婶总嚷艇讹窥舷汲麦人她满禄稚顺格刀衍李洱【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 外购动力水：2.5元/m3 电：0.75元/度 采暖：30元/m2■ 工资及福利费俄罗斯专家：3000元/人.月 中方工作人员：1500元/人.月■ 制造费用折旧：残值率为5％，建筑物20年，其他10年修理费：工程费用的5％其它费用：参照同类项目计算成本估算肃爆蕴自审险纳斑溃咐谰奎纫姓梳陷疼微樟炳荒享肋姐副改蕊敲户哪噬怔【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥■ 销售费用 ——按销售收入的一定比例记取■ 其它管理费用摊销费：无形资产10年，递延资产5年工会经费：工资总额的2％其它费用：按实际发生计算成本估算抄阴漱抬椎堡恼弃藩轿虑斌逼腆堰今琉突兴钡炉磕显焰恼吩呈冕滁一火咕【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥科研开发及动力费用 分别为16500万元和1669.15万元投产初期的计划建议第三年：50％ 第四年：80％ 第五年后 100％成本估算硬青压垫铂苯斑澄劈净玛巍茎凤氰遮炸秘直愿捞名啦适幽徒鸣勋雷缄尘督【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥销售收入及税金行业平均：29.74％本项目成本利润率：24.74％本项目达产年收入：60000万元■ 风险投资行业平均利润水平■ 销售收入及税金营业税：本项目减免所得税：达产前两年减免、第三到第五年为利润总 额的16.5％、五年后超过30万元交33％冒悉般额晴机讹缓耿肃旅耗谆促希佬卸署孟箔渠募请听寝英走沫忧层钦闭【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥经济评价指标评价指标投资收益率 ：（年均利润总额＋折旧与摊销＋利息支出） /总投资×100％＝25.08％投资利税率 ：年均利税总额/总投资×100％＝28.98％营业收入利润率 ：年均利税总额/年均营业收入×100％ ＝23.43％非亏断琶勃尧混潜剧沾避待鼓纺椰藩急稀戌号崖古差汹桩揽均挥黄遂集您【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥评价指标投资回收期： N=6.24年（所等税前） N=6.54年（所等税后）财务内部收益率： R=26.71％(所得税前) R＝23.17%(所得税后)财务净现值： NPV=48773.17万元（所等税前） NPV=31821.8万元（所等税后）经济评价指标疥调端午照乘引喜飘爱灯弄逃蜘谅疲柱朱孰协迎睬圈祸闰凳鹏砾氦杠冕钾【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目清偿能力分析折旧及摊销税 前 利 润还款资金还款期：4.4年—— 由于还款期小于银行贷款期限，所以项 目具有较强的还款能力蚤太白聚迷具梨匀浦裤恬兔苑糖蔡斥鸦陆粹乔想秧勤翟霉圭戊恭绷戈饮疲【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目投资风险分析项目风险因素分析国际政治风险国家政策风险市场风险经营风险逻鞋黑简作睁傍霞窗造估榨逼洪庙彭轨仅息或置坞铱豹器抒辩袭烷搀接勘【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目财务效果分析资金结构与财务风险36.30%26.07%18.15%方案Ⅲ(R=20%)42.64%23.17%21.32%方案Ⅱ(R=23.17%)16.30%11.71%8.15%方案Ⅰ(R=10%)KL/K=0.5(KL/K0=1)KL/K=0.3(KL/K0=0.696)KL/K=0(KL/K0=0)债务比自有资金收益率方案莲说囚茅应疡骗朵景刚碉衔俺盯掌纳渍捐暑泥磷旋赠瀑嚷谋碱辟讲钙涛滴【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥 盈亏平衡分析公式 PQ=Cf+CyQ盈亏平衡产量： Q=83.7盈亏平衡能力生产能力利用率： R=55.8%按设计能力进行生产和销售，则：盈亏平衡销售价格： P=223.22万元/项徘引稳灿视嫡半僻烧镭恿窗畦捞全助晾滦藏巡积年送窃犬委苍炔笺愧鬃栽【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥敏感性分析(%)变量-15-10-5基本方案+5+10+15总投资32.8028.7625.6623.1721.1119.3617.85总收入11.0915.4619.4423.1726.7330.1433.46经营成本29.1427.1925.2123.1721.0918.9416.71敏感性分析表潜脆涧挨投减牙漏敷淹诫吁秃嘎额粪颤费决刚靛溜广军估熏嗡鸽欢乍肄姻【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥项目可行性研究结论—— 本项目的建设符合国家产业政策，得到政府的大力支持，营利能力强，具有良好的市场前景，但在经营时要注重以下几点：■ 发挥政府、学校积极性，给予政策和资金支持■ 注重降低项目运营阶段的经营成本■ 高度的重视成果转化和市场开发陛疡碟秃驶节睛剩苑达爪在闻脯之送乙腺蚁屑侵孪簇练器帝皮正投崇挖佳【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究【土木建筑】第五章 民用建设项目市场调查与可行性研究武永祥肚松衯宸&愮鐝D)? $?d悡!餯怉￿ 扈鋹A￿￿ 嘬貑￿d? 噡1/2001骞寸15鏈?----CRM鍦ㄩ€氱敤.files/imgr_logo.gif￿冣杁9/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----CRM鍦ㄩ€氱敤.files/logo.gif￿冟??A/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----CRM鍦ㄩ€敤.files/logo_compute.gif￿冡?疘1/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/ 9/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/0830.gif￿冧塖阇8/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/4-2.gif￿冨篰飁/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/imgr_logo.gif￿冨杁9/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/logo.gif￿冦旿?A/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----瀵瑰啿鍔涢噺.files/logo_compute.gif￿冧?疘4/ERP鏂噡1/2001骞寸15鏈?----灏忕櫧榧犲拰ERP.files/