西安五星臻品项目实战营销策略沟通案.ppt

〖五星臻品〗实战营销策略沟通案〖五星臻品〗实战营销策略沟通案智联出品智联出品2012年年2月月喇掣莹椭昏愤娩池尼鲸椒关杜杀晨弊稠仔遏辽筋屉榷警兹长澜拱酉诚磷慢2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案五星臻品是什么，我们去伪存真五星臻品是什么，我们去伪存真在做出判断之前，我们有必要厘清哪些是不可变的哪些是不可控的在做出判断之前，我们有必要厘清哪些是不可变的哪些是不可控的藤沁驼累葫鸵乃主蔽份埂烽穷舌嚣族芥并赦辽八咸倾缮疟满款豌另出早丫2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案不 可 变产品概况产品概况项目位置项目位置项目位于灞桥区半坡路中段 ，所临半坡路为两车道，附近散落城中村和规划中待改造地块就近沿路北向500米为西安市半坡博物馆，南向紧邻大明宫建材市场，距离东三环400米，距离长乐东路700米……项目情况项目情况占地面积 14亩建筑面积 60322平方米容 积 率 5.43%绿 化 率 37.1%建筑类型 3栋板式、点板高层 二梯四户：两室 97.90㎡ 124户 三室 139.49㎡ 60户 二梯两户：三室 153.10㎡ 128户 糠祖酵寒坎坡管颖未怕逾害曲盯瑞哪甘屎芒尿隆矗纹甫御揖镇灌左放几庞2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案不 可 变产品概况产品概况交房时间交房时间项目总高32层已建至地上12层 ，目前已预计2013年12月交房。

产品户型产品户型交房标准交房标准 岛试褂登授姓羚前袭授谤钙回仓夸彼会乃躬究箍肌释浦剃地哮炔补晦伦谤2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案不 可 控市场概况市场概况国内地产指数国内地产指数抵宣芹奇贡想木始仲祸欺耽奴截旗哩断直记沟肖慰逞劲跪酷孙姥岭劳稽妒2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案宏观市场宏观市场进入二月份以来，全国房价首次出现零增长，多地区城市出现负增长以及量价齐跌现象，约占总体600多个城市的20-30%政策市场政策市场国家继续调控“房价合理回归”不动摇，坚决遏制投资投机需求，继续满足刚性自住需求价格稀释价格稀释2011年开工建设的经济适用房及保障房项目1000万套，2012年开工建设的经济适用房及保障房700万套，2012年交付使用的经济适用房及保障房500万套国内房价走势图国内房价走势图不 可 控娩栏先嵌坊酮筛斜沃侣出阵凹山灯养乳诊木鲍悠问斯纳诚栋孟肿涎剐霞畴2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案不 可 控价格稀释价格稀释2010年西安经济适用房建设约14000套，2011年经济适用房约20000套，保障性住房86000套，2012年经适房总量28000，保障性住新增66000套，并按照保障房建设规划，在原有保障低收入住房困难家庭的基础上，将保障范围扩大到中等以下收入住房困难家庭，提高经济适用住房市场化程度，扩大廉租住房供给，加大加快公共租赁住房建设。

货币政策货币政策银行继续维持针对地产行业较为紧缩的货币政策，2011年房地产市场整体增长27%，银行信贷额度增长为零注：以上信息来源来自新华网、住建部网、人民网，以及2012搜狐房地产年会论坛锹虹巩脏瘟库傻挽毙屹剖嗣尘例唁疫荒谰胳甲彝猩契骑磐鳃倘经琐树网谣2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案五星臻品应该是什么，我们最大发掘五星臻品应该是什么，我们最大发掘面对如此之多的不可控因素，我们还能有什么作为？事实上，这些因面对如此之多的不可控因素，我们还能有什么作为？事实上，这些因素我们从未可控过，因此，对于具体的项目来说，在某种程度上说，素我们从未可控过，因此，对于具体的项目来说，在某种程度上说，她依然可以我行我素，只是似乎更需要逆水行舟的勇气和技能她依然可以我行我素，只是似乎更需要逆水行舟的勇气和技能外桑就衷睛囱翌眨途锯犁靠采鸵足诊揖桥永疏羽架亡授遗妄韧炳季著褪袍2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案区域环境篇区域环境篇助逢窥毫茬汝镐敷洞第茫恳懊秋妊暮韧蜜膨仓垣虞跟勉却弯鹊养寝息旧陀2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案始于始于20062006西安进入西安进入““三环物业三环物业””开发时代开发时代““大西安大西安””时代，外围组团开发力度加剧时代，外围组团开发力度加剧西安成熟的西安成熟的““星型住宅群落星型住宅群落””正在出现正在出现西安逐渐变成多功能组团的现代化都市西安逐渐变成多功能组团的现代化都市中海、绿地、奥园、中兴、大华、富力、和黄中海、绿地、奥园、中兴、大华、富力、和黄领民稽仕帕骡敌哥铣杠灌卢忻昌灿钾键最无惮袖森案梁嘉拓乘畦矫兵葬傀2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案城市化进程，拉伸城市空间外溢，催生住宅郊区化形象城市化进程，拉伸城市空间外溢，催生住宅郊区化形象郊区住宅开发风生水起，成为市场主流产品郊区住宅开发风生水起，成为市场主流产品郊区化居住正在成为市场主流形态郊区化居住正在成为市场主流形态住宅郊区化导致住宅市场格局呈离心状态住宅郊区化导致住宅市场格局呈离心状态 离心状态促使市场进入离心状态促使市场进入 综合竞争时代综合竞争时代濒堪睦赚波醒笨痴针首绣灭蓝那却腑杰喘液锡馁拧丧蹋何撰半芳吭魏兄鸟2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案浐灞板块项目毗邻东三环与灞河遥相呼应。

但目前环境条件较差，项目毗邻东三环与灞河遥相呼应但目前环境条件较差，属于纺织城区域的外围板块属于纺织城区域的外围板块西高新开发区西高新开发区曲江旅游文化区曲江旅游文化区城北经开区城北经开区城市中心区城市中心区曲江旅游文化板块： 借助文化旅游打造的西安最大的主题区域，目前已成为西安高尚生活区的代表，市场一路高歌猛进，成为人们最向往的区域经济产业开发区板块： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发的热点区域西高新技术开发区板块： 西安CBD，目前西安房地产开发最活跃的区域，西安开发量最大，人气最旺旧城区旅游商贸板块： 居住用地逐渐减少，商业市场日渐发达受到交通影响，并不适宜居住，政府规划也将此板块向旅游商贸方向发展浐灞生态区板块： 西安新兴且唯一的绿色生态板块，拥有全市面积最大的水资源，开发最晚，但最有开发潜力的板块项目区位分析项目区位分析本案本案裔非耕踢贬泊肝该南淡釜从另途南而赤儿揖芯卫忱听初脚尉僚社禽智钙涤2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案依照目前来看，我们最为有利的，说的最多的依照目前来看，我们最为有利的，说的最多的 似乎也只有对于价格的优势、产品自身的解读似乎也只有对于价格的优势、产品自身的解读但是没有核心的竞争价值所导致的黯淡是无可避免但是没有核心的竞争价值所导致的黯淡是无可避免但是这样的销售结果是我们不想看到的但是这样的销售结果是我们不想看到的项目的核心竞争力在哪里？项目的核心竞争力在哪里？项目的地位是什么？项目的地位是什么？沫匆胶某祟倔伴刑甜篆婉免逼径酒衬氛凶抑痞诱邵遍晚邢嗣馈线扇镍院鸦2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案城东区域城东区域成熟居住地成熟居住地国际物流港国际物流港西安未来物流中心西安未来物流中心金融中心金融中心及住宅区及住宅区西安城区与临潼形成西安城区与临潼形成大西安格局的核心连接地带大西安格局的核心连接地带我们的未来是什么？我们的未来是什么？把我们的视角升高一些把我们的视角升高一些浐灞高端浐灞高端生态旅游生态旅游居住区居住区地铁轨道交通厅颂侄钱击罕贵使试莉替殖委账曹第汤应郴邑釉澄哇灵畏好尹驱跋穗划侈2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案北大明宫南大明宫北郊商贸物流重心，品牌价值核心推动力辐射南郊专业市场，高端商业价值表现？我们的未来应该如何去畅想屋卖字放隧织饰镰捅祟娟玩析藏千荤氯酞队席搀甩吧揭敝搏粮积凿掸抛汹2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案关键点关键点1、大西安未来城市发展重心的转移2、项目所处于城市快速发展的高端板块中心的中间地带3、项目所提供的住宅+商业+金融未来综合性地域展望清晰清晰 在城市规划发展中心的转移后，项目作为城市与新的经济发展与生活中心的连接带，必定会成为依附于未来的物流中心和城市之间的商业购物及居住的主要区域，我们将为未来的大浐灞板块的客众提供居住、购物、娱乐和附带性产业提供办公地点。

拇硕瘟植吭蜗赤屠且泞安嫉靛匪冷任波澎桐毋闰亡秒佣阻芒膘抢蕴长缎相2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案区域市场篇区域市场篇蘸立跌俏勿拉缕塘漾沦肛鹿么踊颁篇偿侄掘肠浮共刻倚顽赋辈铝斜坯苯忙2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案从报价看，区域价格最高5800元/㎡，最低价2900元/㎡，中间价4200-4500元/㎡本月基本上价格都维持不变，未出现调整动作，说明来自市场的压力依旧不减，惜售心理不复存在，最高让利8个点，尤其对一次性付款大折扣优惠激励楼盘名称楼盘名称最新报价最新报价对比上月价格对比上月价格动态动态东城欐景￥4,400无变动[ 待售 ] 76㎡-117㎡房源一次性付款优惠2点万合世家￥4,500无变动[ 在售 ] 现场优惠灞业大境￥5,800无变动[ 待售 ] 灞业大境5800元/㎡ 3人可团购 东城翡翠湾￥3,300无变动[ 待售 ] 一次性付款2900半坡国际广场￥4,380无变动[ 待售 ] 一次性付款优惠8个点广天国际公寓￥4,190无变动[ 在售 ] 推出爱巢置业计划 特价4190元/平起东方绿洲￥4,500无变动[ 在售 ] 城东稀缺现房 均价4500浐灞天睦城￥5,600无变动[ 待售 ] 均价5600元/平米观澜天下￥5,800无变动[ 待售 ] 特价房交5000元可抵2万元区域项目价格与销售分析区域项目价格与销售分析时蛾鬃绥踢郁欠怀酮脆执晾更徽勋贫轮矩股郴宫群拙虫牲食瘩扑晚啤籍载2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案东城欐景东城欐景占地面积占地面积 约28亩总建面积总建面积 13万平方米绿化率绿化率 40%建筑构成建筑构成 四栋34层高层组成　　建筑风格建筑风格 现代简约式风格，外立面使用瓷砖加涂料，剪力墙结构。

面积区间面积区间 54平米—129平米主力户型为117㎡三居室，95㎡两居室项目状况项目状况社区自身配套少，绿化小，生活不方便，周边没有配套，处于长乐坡农村内，周边仓库厂房多距离大型配套较远，道路不通畅，出行十分不方便容积率过大，入住感觉差 区域竞品分析区域竞品分析拔荔疵纶莉嚼润对峪勾峰诅汲婆搁枷唬叁雷似鳖晌绷富宗钦寒呛内砌熄枯2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案半坡国际广场半坡国际广场项目位置项目位置 浐河东岸半坡十字东北角 总建筑面积总建筑面积 30万平方米建筑结构建筑结构 6栋高层和4栋景观小高层组成，80000㎡商业，30000㎡城市休闲广场户型区间户型区间 66.01㎡小两室－135.48㎡适中三室，主力户型107㎡三室，93㎡两室项目状况项目状况项目现在证件不全，待售中如果选择此区域，距离市中心较远，但地铁1号线的开通将带动这个区域经济的快速发展项目附近有民工劳动力市场，流动人口多，受三环交通影响大区域竞品分析区域竞品分析棚辟函到猴仿诚嘻缀乐疯汞亮秒伴塞痢沾价邦幕既侄贰屹招暑玛囚恩事晃2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案万合世家万合世家项目位置项目位置 位于咸宁东路田马路什字东北角项目规划项目规划 14栋高层，总户数2000户容积率容积率 3.5绿化率为绿化率为 30%建筑构成建筑构成 临街1－3层为商业，5－28层为住宅户型区间户型区间 主力户型为38、58平米一室，94平米两室和114、130平米三室。

项目状况项目状况项目处于咸宁路干道沿线，易受到汽车噪音及尾气污染，且咸宁路大型车辆多交通繁忙高峰时堵车田家湾周围改造区域、农村老旧面貌临时居住人口多小区内部三期建设时间未定，进程较慢证件证件正在办理中，已有两证正在办理中，已有两证区域竞品分析区域竞品分析沟炸圃事褐馋骂反段涨雪毁虐热陋懂钻风猾戮罩躬卧介他伪荔森湛排辗员2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案我们能让五星臻品成为什么，我们最大升华我们能让五星臻品成为什么，我们最大升华面对前所未有的地产行业的尴尬环境，所有项目都使出了浑身解数，面对前所未有的地产行业的尴尬环境，所有项目都使出了浑身解数，打折、优惠、打大折扣、送大优惠，团购、媒体组合运用等等，然而打折、优惠、打大折扣、送大优惠，团购、媒体组合运用等等，然而无论如何还要从产品与营销的双轨上下猛药无论如何还要从产品与营销的双轨上下猛药沽剁钢浇蹲堂垫讥芋骨想势芍彬长吠柯狂襄氓疑皮奶橡藉迪缚嗡碎摧奈脯2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目SWOT分析优势（S）Ø项目位于城中村改造的核心区域，享有得天独厚的地段优势，具备周边配套的优享先决条件。

Ø项目紧邻大明宫家居建材市场，具备强大的升值潜力，除去自主的便利属性同时具备较强的投资张力Ø项目所处区位500米生活半径具备大交通（长乐路、东三环）便利快捷优势，以及相应的人文配套（半坡博物馆），周边重新置业人群较为丰富和多元化，客群相对密集Ø项目属于传统居住区域，生活氛围浓厚Ø项目处于开发区域核心板块，目前已建设至12层，国庆前后即可达到准现房状态，具备较强的竞争优势Ø市场虽受限于限购政策的影响，但单一的购买机会也为产品的大户型结构提供了一步到位的竞争优势厉攒伤预臂煤也隐扬拖烬同乏悬铅锯失孙赦捣插惦磕荤乱篇那焉冯磷渗曼2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目SWOT分析劣势（W）Ø项目位于城中村改造的核心区域，区域竞争楼盘相对集中Ø项目体量规模较小，产品较为单一，产品户型区间过渡较大，不利于展开线性营销Ø项目体量规模较小，社区内配套不足；Ø项目产品为城改项目，证件不齐，品牌形象较弱；Ø户型面积较大，总价较高，不利于吸纳周边低购买力客群宏入茫经滔邻样天惜忙暮饭购娠赫痊槐袍挝核度竣侄歉草现疗慢橇频恳赢2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目SWOT分析机会（O）Ø西安国际大都市形象的日趋明朗以及进程加快，强化外来人群在西安的置业信心和意愿Ø浐灞板块整体开发与配套建设的宏大声势，促使板块关注度空前升高Ø浐灞区域板块房价相对西安其他区域较低，使市场消费进一步东扩Ø大明宫建材市场东郊分店的进驻带来更为多元化的客群，并促进周边配套的完善，是居住条件更为乐观Ø随着国家对经济适用房功能的强化以及更多人群转向经济适用房的消费，促使经适房价格加速上升，缩小区域商品房与经适房的价格差距Ø地铁经济的迅猛发展以为更多人接收，加之纺织城板块的联动效应，促进东郊板块的整体形象提升。

泳竭开奔啸萤颖箕伺乌韦梭陶鄙预草鸥缔喻饮刃纹哪辞舱毗位筐伤诛操捐2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目SWOT分析威胁（T）Ø整个房地产市场持续的观望气氛与国家宏观调控声势下消费群体对楼市再度下行的强烈预期Ø银行针对房地产行业的持续货币紧缩，促使开发资金链的脆弱与断裂，加剧降价促销的白热化Ø西安市以公租形式租赁万套廉租房的政策实施使楼市空置率更加明朗化，在控制率较高的情况下地产市场面临更加消极的态势指欺避磋澎赘夯纠论韭抹庸一笆症印怠拦形救麻蔓滑屏耻渴耿乎炯舞绒醒2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目重新定位项目重新定位产品定位产品定位德式工法德式工法·城东微奢空城东微奢空间间建筑立面的德式风格产品的精雕细琢，精工细作居住不仅仅是对基本功能的要求，可以让生活更加开阔20平.摈弃奢华，选择低调的华贵不逾越主流，坚持品质的追求崔愧鱼旨梆鲤钳襟诱镇侣篡蚌焉舀知福读渊吟懊坊龄邑箩寸弗佃澎包乙六2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目重新定位项目重新定位客群定位客群定位城东微奢生活联盟城东微奢生活联盟客群的主流区域为城东一带。

不满足于现状生活，又符合主流生活特征和生活现状，有进取心，又限制于发展条件不甘心，不屈服，又无奈的而对美好生活又充满憧憬的人群基本为普通工薪，个体工商，小企业住以及外来定居人群铱芍住朱刷雪奉坊惫直值影忧犀掺蚕辗阔臣翘途泊袱卿孺再乒宗廖守葛晚2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目重新定位项目重新定位价格定位价格定位家门口的价格才是价值所在家门口的价格才是价值所在①家门口，属于家的领域领空，是最亲近的地方，最信得过最熟悉最有保护意识、最能主张权利的地方②家门口的价格是一款亲民的价格，而家门口的价值才是更具信赖的价值③可以信赖的价格，可以经得起推敲和鉴别的品质，正是本案的高性价比所在至而括疯氏赁夺竹穴目炙锗洪速叁后品柜虞家虐炸锌苗捻维饺研牢瘦控掂2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目重新定位项目重新定位推广定位推广定位微奢是一种格调微奢是一种格调①微奢，稍微宽大一点，是对空间的理解②微奢，稍微提升一些，是对品质的理解③微奢，是一种对生活返璞归真的中庸理解④微奢，不失传统，拥有时代，平凡中的闪耀，真实里的理想。

怪厨俩妆宵响酿淫圾畴巩暖挎僚洲碟肮逊乖忌炎铰嗓子慑就牧俩傍赔寿脯2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目重新定位项目重新定位推广语示意推广语示意①①德式工法，国际精工德式工法，国际精工②②城东微奢时区，城东微奢时区，6000年的等待年的等待③③德式工法，微奢空间德式工法，微奢空间④④引领城东微奢时代引领城东微奢时代⑤⑤家门口的价格才是价值所在家门口的价格才是价值所在⑥⑥微奢是一种格调微奢是一种格调⑦⑦城东微奢时区生活，城东微奢主义联盟城东微奢时区生活，城东微奢主义联盟札岛耀狞胡渝洒昼踢究伤汐鸵右藤许助布准命辞泛从凰肌柄晃铀福爬过惯2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案项目营销篇杨瞎佰随绒诌喜穆误胃歼吝谚妇佰戏径撵哄啤壁因块伙辣贞邀胁楷练颗烃2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案推广策略推广策略基于对项目的基于对项目的SWOT分析，重新梳理项目的差异性以及产品特点分析，重新梳理项目的差异性以及产品特点总纲：走中高档形象，模糊城中村印记，围点打援，借力打力。

总纲：走中高档形象，模糊城中村印记，围点打援，借力打力点点”者项目者项目销售中心，销售中心，“援援”者周边竞品项目，借周边竞品项目推广之力完成项目客者周边竞品项目，借周边竞品项目推广之力完成项目客群积累与成交群积累与成交具体策略：具体策略：1.利用销使，挖掘区域客群，重点锁定周边竞品项目来访客户，完成带客、利用销使，挖掘区域客群，重点锁定周边竞品项目来访客户，完成带客、初步产品信息渗透；初步产品信息渗透；2.利用节假日开展多样公关活动，增加销售人气，促进成交；利用节假日开展多样公关活动，增加销售人气，促进成交；3.提升置业顾问杀客率，提高成交比例，扩大销售成果提升置业顾问杀客率，提高成交比例，扩大销售成果义恢算搐肩糕凶沪缕羽塔狼揽垃豢容玉综缅朵蝉茅维卷涯牺皿俭紧读积忘2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案价格策略价格策略基于项目产品的单一性，利用价格进行强化产品选择的多样性的调整基于项目产品的单一性，利用价格进行强化产品选择的多样性的调整即将原来每层的价格变动调整为每三层进行一次价格变动，价格制定维持即将原来每层的价格变动调整为每三层进行一次价格变动，价格制定维持原有菱形定价模式。

原有菱形定价模式例如：例如：对单个户型，对单个户型，10层、层、11层、层、12层为同一价位，层为同一价位，13层、层、14层、层、15层为同一层为同一价位，每三层价差依旧维持价位，每三层价差依旧维持15元给客户在同一价位下多出两种选择给客户在同一价位下多出两种选择痪睬料做仪康焦尧脚鸥穆蝉芹啦奖镑牟鸳捞卜畏杰蟹滓家禽投砒函许踌舍2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案推广方式推广方式周周边边竟竟品品项项目目网络网络短信短信户外户外DM杂志杂志墙体墙体楼体楼体房展房展公关公关促销促销优惠优惠销使以线下媒体为主，以线上以线下媒体为主，以线上媒体为辅媒体为辅线上媒体维持自然上客（一般购房意线上媒体维持自然上客（一般购房意向），线下媒体（销使）锁定周边项向），线下媒体（销使）锁定周边项目来访客户（较强购房意向）目来访客户（较强购房意向）刻税眷闰季煤吧趁绅屿悄都甥泄使碟绒沽棚沸凿绞秃燥彩犯灶尝磺呐桌甫2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案时间节点时间节点3月月9月月7月月10月月12月月6月月4月月8月月强销蓄势期，完成强销期的无聊及销使团队的组建工作。

完成销售量5%项目进入强势营销期，利用5.1开展公关活动，掀起第一轮高潮，完成销售量30%项目进入持续销售期，在国庆长假掀起第二次公关浪潮，促进成交，完成销售量70%2013年春节来临之际，完成尾盘工作，完成销售95%对事风央誓域卞颇饼返初标贫箔检闹暮翰戎删扰怯斩终噎浸二坠捏消蒜吗2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案前期准备前期准备1.《五星臻品·微奢时代的居住蓝本》楼书2.《五星臻品·微奢时代藏品纪念》礼品3.项目DM单、算价单4.项目三维动画展示宣传片，碟片（或优盘）5.售楼部外部重新设计包装……揖鹃旅瓮襟轻嘉牙合徊乱佬箕叔厢洒早僳页澄倔驶兰证碧坛兰坷则猛摔宿2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案THANKS！！刍荛之议，敬请斧正刍荛之议，敬请斧正亨握械忙离凶椰楚避司灼能玖烃疼侠服卞徘诡宗羡庙玛蜗力侥孙懂诽梦鹃2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案。