句容住宅下项目定位报告.doc

句容住宅下项目定位报告目 录第一部分 宏观环境分析 4一、地理位置环境 4二、交通环境 4三、经济环境 5四、政策、规划环境 5五、人口环境 6第二部分 市场分析 7一、句容房地产市场整体分析 71、句容房地产市场概述 72、华阳房地产市场供需分析 73. 华阳房地产市场价格分析 8二、华阳镇房地产产品市场分析 91、普通公寓市场 91.1、普通公寓市场供需分析 91.2、普通公寓市场价格分析 101.3、普通公寓市场产品分析 101.4、普通公寓市场客源分析 112、别墅市场 122.1、叠加别墅市场 122.1.1、叠加别墅市场供需分析 122.1.2、叠加别墅市场价格分析 122.1.3、叠加别墅市场产品分析 132.1.4、叠加别墅市场客源分析 132.2、联体别墅 142.2.1、联体别墅市场供需分析 142.2.2、联体别墅市场价格分析 152.2.3、联体别墅市场产品分析 152.2.4、联体别墅市场客源分析 162.3、独栋别墅 162.3.1、独栋别墅市场供需分析 162.3.2、独栋别墅市场价格分析 172.3.3、独栋别墅市场产品分析 172.3.4、独栋别墅市场客源分析 18三、各板块房地产市场分析 191、城中板块 191.1、城中板块房地产供需分析 191.2、城中板块房地产价格分析 191.3、城中板块房地产产品分析 201.4、城中板块房地产客源分析 202、城东板块 202.1、城东板块房地产供需分析 202.2、城东板块房地产价格分析 212.3、城东板块房地产产品分析 212.4、城东板块房地产客源分析 212.5、个案分析 223、城南板块 223.1、城南板块房地产供求分析 223.2、城南板块房地产价格分析 233.3、城南板块房地产产品分析 233.4、城南板块房地产客源分析 234、城北板块 244.1、城北板块房地产供需分析 244.2、城北板块房地产价格分析 244.3、城北板块房地产产品分析 254.4、城北板块房地产客源分析 254.5、个案分析 26四、华阳镇房地产市场客源分析 271、公寓房客源 272、别墅客源 27五、华阳镇房地产市场特征总结 28第三部分 项目定位 29一、项目分析 291、项目地块基本情况 292、项目地块基本经济技术指标 293、项目S.W.O.T分析 30二、项目定位 321、项目价格定位 322、项目客源定位 322.1、公寓房客源定位 332.2、别墅客源定位 34第一部分 宏观环境分析一、地理位置环境句容位于江苏省西南部，东临无锡、西依南京、南接常州、北濒长江，华阳镇位于句容的中心位置。

分析：从地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根据调查句容市距离南京仅仅30分钟的车程，那么可以考虑区域客源能否向外扩展，本报告将在对市场进行详细分析后得出结论二、交通环境沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312国道穿境而过，距南京禄口国际机场仅需45分钟，至上海只需2个半小时分析：从句容市的交通状况来看，句容市的交通情况比较便利，沪宁高速、宁杭国道、沪宁铁路、312国道均经过句容市，为句容市的发展提供有利因素并且从以上几条主要的交通干道可以看出句容市进出南京非常便利，为区域拓展南京客源提供了有利的条件三、经济环境名　称总人口（人）从业人员（人）土地面积（公顷）耕地面积（公顷）财政收入（万元）粮食产量（吨）华阳镇45494253041160036244137244102006年实现利用外资1200万美元，增长40％，利用民资增长20％，预算内财政收入超过6000万元，增长20％的目标，综合实力在全市保持排头兵地位在建设社会主义新农村上有新突破重点抓好2个试点村工作，建设新设施、新房舍、新环境，加大农业结构调整和劳动力转移力度，确保农民人均收入达到6100元在“双创”上有新突破。

加强基础设施、保洁队伍和各项制度建设，重点抓好东昌北路延伸段工程，完成160多户、4万多平方米的拆迁任务分析：从华阳镇的经济状况来看，虽然该镇的经济发展非常迅速但是华阳镇的居民人均收入仍然比较低，这是由于该镇缺乏支柱型产业以及大型企业，因此可以看出该镇的购买力比较有限四、政策、规划环境土地政策1、土地出让价格 　　工业企业用地：最低出让价120元/平方米（出让年限最长50年）； 房地产开发：最低出让价200元/平方米（出让年限最长70年）； 商业、旅游、金融用地：最低出让价350元/平方米（出让年限40年） 以上出让价格将由市政府根据市场情况每隔3-5年调整一次对新办外商投资项目用地，一次性交付出让金有困难的，可以以年租金方式逐年交纳2、中方以划拨土地使用权方式与外商合资、合作的，其项目属高科技性质的，在取得土地 使用权起5年内免缴土地使用费，自第6年起5年内减半交纳土地使用费 3、外商投资种植业、畜牧业和水产养殖业项目，在不改变原有土地用途前提下，免缴土地 使用费；承包荒山、荒滩、荒地进行农业综合开发的，可给予30年以上承包期限，承包的头两年，经批准可全额免除土地承包金。

4、外商投资企业可以用分期付款的方式取得土地使用权，在土地管理部门办理抵押登记后作贷款抵押分析：从句容市的土地政策可以看出，句容市政府在土地政策中主要针对的外商投资的企业，而对本地企业没有太多的优惠政策说明句容市政府目前正着力于引进外资上，也可看出句容市的外资企业十分缺乏，使得外来人口稀缺，人均收入得不到显著的提高，因此从政府的种种优惠政策来看，优惠政策有一定的诱惑力，相信未来句容市将会有越来越外资企业进入句容市，届时句容市的经济、人口将得到明显的提高，经济的发展将会在一定程度上刺激到房价的上涨，因此随着经济的发展，区域市场的房价会有小幅上涨五、人口环境句容市总面积1385平方公里，人口60万，辖17个镇，1个省级经济开发区其中华阳镇面积116.00平方千米，人口45494人分析：句容市总共有人口60万人，而本项目所在的华阳镇仅4.5万人由于人口比较稀少，那么目前镇上的房地产市场是否已经饱和，本项目推出后能否有足够的购买力支撑本报告将在市场分析中提到第二部分 市场分析一、句容房地产市场整体分析1、句容房地产市场概述句容市房地产市场起步时间较晚，随着房地产的起步，到目前为止，市场经过近几年的发展，已经进入了快速发展的阶段。

目前句容的房地产市场主要集中在城市核心区——华阳镇，而本项目位于句容市的镇中心——华阳镇上，因此我司主要针对华阳镇的房地产市场进行分析2、华阳房地产市场供需分析产品类别供应面积（㎡）去化率公寓94600040%叠加别墅3000020%联体别墅9120050%独栋别墅6500065%合计/分析：ü 从华阳镇房地产市场的供给来看，目前华阳镇的在售楼盘的总量体共有114万平方米可以看出，目前华阳镇房地产市场上公寓房占较大的比例，别墅的供给量相对比较少而从本项目的基本经济指标来看，本项目容积率0.64，本项目是一个以别墅为主的小区，因此我们可以在一定程度上避免市场上最为激烈的竞争，这对本项目来说是一个机会之一ü 从需求上看：l 公寓房的去化率最低，这是由于公寓房量体比较大，并且部分在售楼盘尚较大量体的公寓房未推出的原因，而根据对已推案量的调查，已经推出的量体去化率都在80%以上，销售情况比较理想，因此可以看出目前华阳镇对住房的需求量比较大l 别墅的供给量相对较少，去化率相对比较大，并且根据调查大部分在售的别墅销售情况比较好，未去化的别墅大部分是因为尚未推出的原因可以看出别墅在华阳镇有一定的市场需求，并且目前市场上供应不足，这是本项目的机会之一。

3. 华阳房地产市场价格分析产品类别平均价格（元/㎡）主力总价（万元）公寓240026叠加别墅290055联体别墅340075独栋别墅4200100分析：从平均价格来看，华阳镇公寓房的平均价格在2400元/平方米，叠加别墅的平均价格为2800元/平方米，而联体别墅以及独栋别墅的平均价格分别为3400元/平方米及4200元/平方米可以看出公寓房与别墅单价的差价不大，特别是公寓与叠加别墅及联体别墅，差价在1000元/平方米以内可以看出别墅与公寓市场相比有相对较多的发展空间从总价来看，华阳镇公寓房主力总价在26万元左右，叠加别墅主力总价在55万元左右，而联体别墅及独栋别墅的主力总价在75万元及100万元左右结合当地的经济情况，华阳镇住房的总价比较符合当地的收入水平小 结目前华阳镇房地产市场上以公寓房为主，别墅的供应量相对比较少并且在未来供给量上，公寓房还存在相当大的量体，尚未推出的别墅量体比较少从需求上看，华阳镇房地产市场对住房的需求比较强，已经推出的住宅销售情况普遍比较好，通过分析别墅在华阳镇仍有一定的市场从价格上看，华阳镇住房的价格比较符合当地收入水平，当地对住房有一定的购买力，并且房地产市场上公寓房与别墅的单价相差不大，特别是叠加别墅与联体别墅，因此别墅市场存在比较大的发展空间。

因此，从整个华阳镇的市场状况来看，本项目有较多的机会点，具体如何挖掘并利用好本项目的机会点，本报告将在下面对市场进行详细的分析二、华阳镇房地产产品市场分析1、普通公寓市场1.1、普通公寓市场供需分析楼盘名称供应面积（㎡）去化率都市晴园19000045%领秀星城20000020%天源城8000080%国际花园14000040%时代逸居50000未推出欧洲·阳光家园7000080%润景美邻苑20000020%河滨花园2600095%合计956000/分析：从供给量看，目前华阳镇在售楼盘主要有以上8个，总共有95.6万平方米从各个楼盘的供给上看，华阳镇的楼盘以大规模生活小区为主从各个楼盘的去化上看，去化率较低的均为超过10万平方米的大规模生活小区，这是由于这些楼盘均为进1年来新开发的楼盘，目前尚有较大量体的住宅未推出的原因而规模较小，开盘较早的楼盘去化率非常高由此可以看出华阳镇随着房地产的发展，目前镇上以发展大规模住宅小区为主，并且从去化情况上看，规模较大的楼盘虽然去化率比较低，但是由于规模大，开盘时间短的原因，大规模小区的去化速度相对比较快1.2、普通公寓市场价格分析楼盘名称平均价格（元/㎡）主力总价（万元）都市晴园260028领秀星城250025天源城270032国际花园240026时代逸居230023欧洲·阳光家园230020润景美邻苑220022河滨花园210023分析：华阳镇的住宅价格在2100-2700元/平方米之间。

其中镇中心以及镇东板块的价格相对比较高，在2600元/平方米左右；而镇南板块价格相对比较低，在2200元/平方米左右华阳镇住宅的主力总价在20-32万元左右，其中镇中心以及镇东板块的总价在29万元左右。