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商业地产基本知识商业类型从行业构造来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴商业地产正是这种交易服务机构业态模式业态模式重要特色与功能重要竞争对手已在中国开设的店名（例）原则化食品超市（SM）营业面积1000平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅老式食品超市（不经营生鲜食品的小超市），食品店，杂货店，菜市场阿霍德顶顶鲜超市（荷兰）友谊西龙超市（日本）大型综合超市（GMS）营业面积达2500平方米以上，综合食品超市和百货店特色食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店家乐福（法国）沃尔玛购物广场（美国）莲花易初购物中心（泰国）商品批发集散中心（新模式）营业面积10000平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主批发商场，大型超市，仓储卖场利联仓行（香港）仓储式会员店（WS）营业面积10000平方米以上，经营内容50%-70%为食品，50%-30%为非食品批发商店，超级市场，农贸市场麦德龙（德国）沃尔玛山姆会员店（美国） 万客隆（荷兰）好又多（台湾）百盛量贩（马来西亚）大润发（台湾）便利店（CVS）营业面积80-100平方米，经营内容为食品，饮料，便利性服务食品店、杂货店、快餐店、药店7-11（美国）罗林（日本）百佳（香港）超大型购物中心（MALL）营业面积40000平方米以上，提供购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、办公为一体的全方位服务百货商厦、食品餐饮业、娱乐休闲业第一八佰伴商厦（日本）远东百货（台湾）新东安百货（香港）中高档百货公司营业面积10000平方米以上，提供店中店和潮流百货服务百货商场丰联商厦（新加坡）太平洋百货（台湾）总结大众化现代连锁型零售业，超大型现代购物中心，新型百货公司大陆老式商店欧美日为代表的跨功连锁集团台、港、东南亚华人百货集团台、港、东南亚华人连锁访华团地产商业概念：地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。

地产商业涉及批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等有关的商业运作；产权式商铺产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”其重要体现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报商圈的概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈商圈之大小视其业态业种之不同而有所辨别，以零售业而言，一般以方圆 500M为主商圈，方圆1000M为次商圈商圈的形态：商圈的形态一般有如下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区商铺分类：1、 按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺2）、市场类商铺 　　在这里，我们所说的'市场'是指多种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑此类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺例如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

 （3）、社区商铺 　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象重要是住宅社区的居民住宅底层商铺 　　住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（也许涉及地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位百货商场、购物中心商铺 　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、多种类型购物中心里面的铺位商务楼、写字楼商铺 　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间  （7）、交通设施商铺 　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周边的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺 2、按照投资价值分类 （1）、'都市型'商铺--绩优股 　'都市型'商铺指位于都市商业中心地段的商铺如北京王府井大街、西单商业街、上海南京路 （2）、'社区型'商铺--潜力股 　　'社区型'商铺和'社区型'商铺属于同样的概念，之因此称之为'潜力股'因素在于：商铺所在社区一般都要通过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程事实上，一种社区成熟的过程就是价值提高的过程 （3）、'便利型'商铺--冷门小盘股 　　'便利型'商铺指用于以食品、平常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场局限性的小面积商铺。

专业街市商铺--高科技股 　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺该类商铺的价值和商业街或专业市场合经营的产品关系密切如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场 （5）、其她商铺-'一般股票' 　　其她商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，涉及百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺3、按照商铺的位置形式分类 　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位下面就其概念及区别进行简介　　铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店由于物业自身属性的不同，必然导致其差别性的存在 二． 地产商业的经营模式１、 整体出租模式 　整体租赁是指开发商不将物业发售，而将其整体出租给一家商业公司，由这家商业公司进行商业规划及经营，开发商每年向商业公司收取商定的租金租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年重要是协助商业公司培养市场，以实现项目的可持续发展；同步，商业公司向开发商交纳相称于2―3个月租金的押金。

２、 分层或分片出租模式  　　与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片辨别别出租给不同租户３、 分散出租模式    分散出租亦称零租，开发商在拟定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应协助租户统一办理有关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等４、 层（或片）与散结合出租模式　　此模式是将上述第2种和第3种模式结合在拟定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再运用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租目前多数大型购物中心采用此模式    长处：    ① 大小租户的构造使项目稳定性提高；    ② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易获得销售的成功；    ③有利建立完整的租户资源库，为后来开发商业地产项目创导致功运作的条件；    ④为开发商发明常常性收益    缺陷：    ①规定开发商具有很雄厚的自有资金实力；    ②需设立专业的经营管理公司和配备有关的商业专才；    ③对主力店的招租能力规定极高    合用类型：重要是50000平以上的购物中心。

返租方案分析（一）概况售后返租筹划是一种百份百针对物业投资者的促销措施，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这筹划如下是进行返租筹划前要留意的事项：1）  该类物业的租务市场与否成熟，需求与否殷切2）  所定的回报率与否高过现时的租金水平若是太高，只是变相减价罢了3）  所定的回报率最佳高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费）／购入售价 X 100% = 回报率例：一种100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客承当，购入售价为￥70，其回报率计算如下：6000／70 X 12 X 100% = 10%若租务市场始终保持平稳，上述物业投资将于内可望回本而回本期的计算程序如下：1／回报率= 回本率（三）返租筹划的种类1）  实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）  入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家若租务市场活跃，租金抱负及提早进行推广物色租客，发展商也许没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商也许蒙受租金损失3）  实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以钞票折扣回馈给买家，后来能否租出或租金多少的风险该由发展商承当（四）由发展商提供返租保证，买家可得到下列保障及以便：- 不用紧张难寻找租客或所需时间太长；- 虽然已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；- 免却了寻找租客的中介费用；-  若租客租约期满后赖死不走，不用紧张如何解决，全由发展商代劳；-  若租客搬走后，不用紧张物业退还状况不抱负，如设施残旧或有任何损毁或破坏，全由发展商代劳五）购物中心、专业市场席位型商铺此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20~30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租特点：此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资长线投资六）商铺投资要熟知12项价值因素影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大概有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是明显不同的1、商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的重要客户群的规模及覆盖范畴等2、客流量：客流量对于商铺的价值至关重要商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

3、“可视性”因子：商铺的“可视性”指通过建筑师发明性的设计，最大限度使得尽量多的商铺在平面、立面范畴内极容易被消费者看到4、楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出诸多5、交通条件：交通条件往往意味着也许到访客流量的潜力6、停车条件：具体讲就是轿车停车场强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头7、规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要一般，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调节8、硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，涉及面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，尚有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大9、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系不同的商品，其利润空间明显不同10、从属项目的运营特点：商铺多数从属于某个项目，所从属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的11、商铺初始售价：商铺初始售价的高下将影响商铺投资的收益商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高12、周边房地产发展趋势：商铺价值提高是一种动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。