金轮国际项目提案PPT 50p.ppt

金￿轮￿星￿城￿观￿湖￿国￿际￿营￿销￿企￿划￿报￿告目　录一：公寓办公市场解析二：营销策略三：2015年度目标计划四：我们的优势与服务公寓办公市场解析市场扫描序号办公（小公寓）1通运商贸城2江南左岸3金缘大厦4力宝广场￿5星座国际6京华城中城7万马滨河城19198依云城邦9环球金融城10三盛国际广场11鸿舜御峰12扬州商城13中集集品嘉园汽车站、学校及近老城等租赁市场繁荣的区域小公寓产品较集中；城郊及开发区存在个别自住型小公寓项目12345678248本案910111312市场扫描目前扬州小公寓均为办公小公寓，因不受限购限制，吸纳了较大比例住宅投资客群；但首付50%，贷款利率上浮20%，与住宅相比购买门槛未有明显落差，首置青年群体购房受到极大抑制项目产品类型产权年限（年）财富广场办公小公寓50祥生旺庭公馆40绿地上方公馆三盛国际广场依云城邦环球金融城万马1919运河壹号公馆京华城中城力宝国际广场铂领公馆江南左岸市场扫描市场扫描目前扬州小公寓市场毛坯与精装房源去化率相当，推案去化率不到七成，存量巨大，市场竞争激烈，去化风险高项目总推量（套）已售量（套）推案去化率开盘时间推案存量装修标准中集集品嘉园36527575.34%2011-590精装力宝国际广场89256062.78%2010-9332精装祥生旺庭公馆21621398.61%2010-93精装财富广场69633247.70%2011-2364毛坯绿地运河纪39738897.73%2011-19精装英华丽园40329773.70%2011-8106毛坯运河壹号公馆19817889.90%2011-720精装江南左岸39637795.20%2010-719毛坯环球金融城82936844.39%2014-6461精装三盛国际广场31521066.67%2013-12105毛坯合计4707319867.94%——1509——（仅列出市场主流项目）开发商扬州三盛房地产开发有限公司￿￿地址邗江区文汇西路与邗江中路交汇处西北角体量住宅4.23万方，商业18万方物业管理伯恩物业建筑类型住宅、商业、办公价格SOHO公寓办公9400元/㎡楼层状况住宅30F、酒店20F、SOHO18F￿停车位地下1086位占地面积39813㎡总建面积222825㎡容积率4.0绿化率23%物业费2.2元/平方米·月开盘日期2013年12月15日推小公寓公寓典型案例分析——三盛国际广场销售分析：项目依靠三盛自带商业综合体的优势，开盘时候经历一波热销。

强销期过后持销期斩获较少总套数（套）已售套数（套）总面积（㎡）已售面积（㎡）去化率31520922493.3513953.8366.35%项目公寓整体去化情况：典型户型：55平米 公寓典型案例分析——三盛国际广场项目价格走势情况：公寓典型案例分析——三盛国际广场价格分析：强销期时项目价格一度破万，但随着市场环境的冷淡价格一降再降且成交也无突破开发商扬州金阳光房地产开发有限公司￿￿￿地址汽车西站北侧向北200米体量n商业总体量8.6万方，写字楼总体量4.3万方，其余为高层公寓住宅建筑类型公寓、商业、办公价格酒店式精装公寓：9250元/㎡楼层状况商业部分项目名称力宝广场，由地下一层，地上五层裙楼与四幢塔楼组成；金阳光力宝国际公寓低的12层，最高的建筑部分23层停车位1500多占地面积37000㎡总建面积170000㎡容积率4.59绿化率40%物业公司高力物业全程顾问物业费2.5元/㎡开盘日期2010年8月28日推出小公寓公寓典型案例分析——力宝购物广场总套数（套）已售套数（套）去化率65056086.15%项目公寓整体去化情况：45平米 典型户型：公寓典型案例分析——力宝购物广场销售分析：项目也是依靠自带商业综合体的优势，开盘时候经历一波热销。

随着2011年大批公寓办公类产品入市，销售进入冰冻期价格分析：项目整体均价近半年稳定在12000元/㎡，其中精装修公寓均价9250元/㎡项目价格走势情况：公寓典型案例分析——力宝购物广场开发商•扬州良国房地产开发有限公司￿￿地址开发区扬子江中路287号体量n商务公寓办公用房用地47727.1㎡建筑类型公寓、商业、办公、住宅价格小公寓：8000元/㎡￿停车位481占地面积37527㎡总建面积153571㎡容积率4.09绿化率25%物业公司南京江鸿物业发展有限责任公司（扬州）物业费1.3元/㎡开盘日期2012年9月16日推出小公寓公寓典型案例分析——财富广场总套数（套）已售套数（套）去化率69633247.7%项目公寓整体去化情况：典型户型：46平米 公寓典型案例分析——财富广场销售分析：项目地处2城板块中心区域，周边竞品林立，销售产品亮点较少目前已陷入滞销项目价格走势情况：公寓典型案例分析——财富广场价格分析：项目整体均价近半年稳定在8000元/㎡开发商扬州市德华置地有限公司地址扬州市文昌东路1088号代理商深圳京华置地物业管理戴德梁行建筑类型综合体、超高层、高层栋数6栋写字楼，3栋公寓价格8700元/㎡占地85171㎡建面46万㎡住宅42万㎡商业4万㎡容积率4.1绿化率30%车位数3490开盘日期2014.6.15配套东方名城幼儿园、北京新东方外国语学校、扬州东方双语实验幼儿园公寓典型案例分析——环球金融城总套数（套）已售套数（套）去化率82936844.39%项目公寓整体去化情况：典型户型：48平米 公寓典型案例分析——环球金融城销售分析：项目地处江广融合区域，且政府近年发展中心偏移向东，吸引了大部分江都客户及城市投资客，2014年开盘时销售近300多套。

价格分析：项目2014年11月推出，开盘价格9000元，目前均价8700元/㎡项目价格走势情况：90009000900090008700公寓典型案例分析——环球金融城开发商扬州中集昊宇置业有限公司￿￿地址开发区江阳路与维扬路交汇处东南代理商扬州中集昊宇置业有限公司物业管理扬州中集天宇物业管理有限公司建筑类型住宅、办公、商铺、别墅栋数2幢18+1层住宅、1幢26层酒店式公寓、1幢4层办公楼、2幢3层联排别墅￿价格9800元/㎡占地22102㎡建面77638㎡容积率3.5绿化率40%开盘日期2011.5.19公寓典型案例分析——中集集品嘉园总套数（套）已售套数（套）去化率35027578.57%项目公寓整体去化情况：典型户型：51平米 公寓典型案例分析——中集集品嘉园销售分析：项目盘量较少，开盘时凭着精装修及较低的价格吸引了一波客户，随后进入销售冰冻期价格分析：项目精装修小公寓均价9500元/㎡，目前推广最低7555元/㎡起项目价格走势情况：公寓典型案例分析——中集集品嘉园楼盘名称开盘均价（元/㎡）在售均价（元/㎡）面积段精装修标准（元）得房率层高（米）销售现状环球金融城7800900036-65150074.49%4-4.2在售三盛国际广场9000940056-63无73.79%4.5滞销力宝广场8500925046-60150072.03%3.5滞销财富广场8000800050-80无73.07%3.2滞销中集集品嘉园9300980045-54精装76.81%3.2滞销扬州商城9000980050-200达到办公效果，非毛坯70%3.2滞销鸿舜御峰9500850080-1000无65.25%3.2滞销1、目前公寓办公类产品基本进入滞销状态，市场内各项目均开始以降价的方式寻求突破，但以价换量的方式并没有取得良好的效果，反而催生一股价格战的风潮。

2、大市场的环境疲软以及受投资市场负面信息的影响，也使得部分投资类客户的置业信心受到打击，投资热情极度下降3、区域市场内竞品项目从产品设计到价格均无独到亮点4、在区位的考量中，我们不具备突出的优势，但产品的5.02米层高，灵活的装修方案都给项目注入了新的竞争潜力5、目前市场推广手段都较为粗暴简单，唯有以一个合适的价格同时配合突破传统的营销推广方式才能争得一席之地市场工作小结：地产行业进入一个刺刀见红的时代，营销先行，客户为基废话不多说，且看联亚如何妙手回春！营销推广思路价格以经济承受力为前提，高端物业、低总价稀缺性产品地标性建筑、水景生活核心区域、商业、齐全配套户型以复式小户型为主金轮品牌、功能性品牌服务便利性品质感自用舒适性客户购买需求（投资自住、办公）金字塔尖、￿稀缺客户看中未来投资潜力、注重生活品质稳健投资性营销推广体系的搭建，建立在产品自身属性和客户需求之上￿￿￿自用舒适型￿￿￿￿稳健投资型￿￿￿￿￿￿￿￿￿便利性￿￿￿￿￿￿￿￿￿品质感￿￿￿￿￿￿￿￿￿稀缺性投资潜力、生活品质价值标签物理属性层高：5.05米价格：低总价装修：精装修配套：酒店、超市、学校、车站（一站式齐全）环境：蝶湖公园有鉴于此 广告凝炼目标客户渠道分析•居住在本区域内的外地高端人群（出口加工区、周边众多厂区中高层）•辐射市区周边地区投资客户•扬州本地私营业主及企业主或许寻常代理公司的目标客群渠道就这么多了吧！联亚还有！！！！！在过去代理销售的江阳商贸城、太和广场、汇金广场等等商业项目中积累的6000余组投资类客户，能为我们迅速打开局面！营销推广渠道铺排2015年4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段4月-6月集中蓄客7月-9月深度洗客10月-12月重点维护线上媒体户外形象、网络媒体、影院、、电台、短信、电商、报广户外、网络、、影院、电台、短信、电商户外、、电台、电商、网络线下活动暖场活动、圈层拓客产品推荐会、集中签约活动暖场活动、客户答谢、圣诞元旦销售重点前期意向客户深度挖掘意向客户落位、下定签约前期客户梳理储客渠道电商、户外、案场、拓客、联亚客户资源库媒介电商、拓客、联亚客户资源库前期意向客户梳理、活动总结：推广注重“内秀”、“精致”；改变常规项目传统的“集约式轰炸”，只做点对点“狙击”。

充分利用资源和人脉，注重“人脉带动式”营销模式对客户资源加强把握，强势逼定，增强对已上门客户的杀伤力，最大限度有效利用客户资源对象：联亚客户资源原因：Ø投资类客户属于稀缺资源，不能靠坐等，更多需要主动寻求打动他们依靠媒体宣传强攻效果也不佳，需要通过圈层活动智取方式：Ø举办圈层联谊专场活动，比如香道、茶道、书画鉴赏、养生、高端汽车试驾等人员：置业顾问￿物料：场地租用，宣传单页，广告资源共享，互利共赢从特色地点着手，深入圈层，携手以共4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：出口加工区及周边厂区内部中高层产品：自住小公寓原因：Ø此区域客户由于工作原因并非来自本地，对居住区域有较高要求，却无需在本地购置住宅产品一套低总价、精装修、私密性较高的小公寓便置于首选方式：Ø进入厂区宣传团购政策，深植广告同时在食堂、办公区设点等待人员：置业顾问￿物料：宣传单页、X展架、纸巾盒（赠送）、文具（赠送）由坐改行，将行销深入到周边自住客户的身边4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：高端商家会员客户原因：Ø可联合商家定期举办客户联谊沙龙，同时进行产品推介，增大客户接触面，提升品牌影响。

方式：Ø联合举办客户维系活动及联谊沙龙，设立小型无人展点人员：置业顾问￿物料：宣传单页、X展架跨界联动，联合扬州各高端品牌行业4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：广域客户原因：Ø电影是大众消费品，集合了各阶级层次的人方式：Ø投放电影插片广告，利用媒体大势宣传Ø在电影院门口设咨询点，88元申请诚意客户认筹，超多赠送值，送电影票，享受购房特别折扣以此积累客户资源人员：置业顾问物料：电影票，宣传单页强植入性广告，意向客户无所遁形4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：金轮星城及观湖国际标杆客户原因：Ø领袖人物在自身圈层内具有极高的号召力，能极大的影响到其周边的潜在客户，从而实现客户群体的有效扩展方式：Ø邀请意见领袖全面参观了解观湖国际项目，深度感知项目，宣导项目优惠及领袖红利人员：置业顾问物料：餐饮饭局培养意见领袖，影响圈层客户4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：蓄客期意向度较高的客户原因：Ø集中意向度较高客户进行项目全面讲解，从公寓自身价值潜力到区域发展所带来的收益，同时配合现场SP，形成火爆热销氛围。

方式：Ø项目推介会人员：置业顾问物料：高档星级会所或酒店集中意向度较高客户举办产品推介会，营造火爆氛围对象：蓄客期意向度较高的客户原因：Ø集中认购所带来的真实紧迫感能够有效的使得意向客户尽快落位产品方式：Ø产品认购会人员：置业顾问物料：冷餐、现场氛围布置集中认购，营造热销气氛，形成置业紧迫感4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护对象：已购老业主原因：Ø温馨的短信祝福，甜美的生日蛋糕可以使得客户不断加深项目好感，从而影响周边方式：Ø客户生日时候发送慰问短信，售楼处为其订制生日蛋糕（预算允许）人员：置业顾问物料：生日蛋糕、小礼品（植入项目信息）客户生日会对象：潜在意向客户原因：Ø了解目前置业抗性，从根源了解问题，有针对性的解决问题方式：Ø对问题客户实行一对一、点对点的解决问题，为其私人打造人员：置业顾问一对一跟踪服务4 4月月—6—6月集中蓄客月集中蓄客7 7月月—9—9月深度洗客月深度洗客1010月月—12—12月重点维护月重点维护2015年度目标计划基本目标实现利润最大化￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿品牌提升无形资产，价值再造收获资本，实力提升销售成功，规避风险进阶目标终极目标卖掉房子年度目标的计划不仅仅在于销售任务的完成，更体现在品牌价值的提升！！最终目标：￿￿￿￿￿2015年4月5月6月7月8月9月10月11月12月第一阶段第二阶段第三阶段全年目标150套依靠联亚自身庞大的客户资源及项目前期意向客户的积累，成交“60套”深度筛选意向客户，同时加强老客户的回访，持续的拓客与暖场活动，成交“40套”通过前两个阶段庞大的意向客户与老业主的积累，加强后期重点维护，提高“老带新”“新带新”几率，成交“50套”一：项目总销2%的佣金提成；二：佣金按月结算合作条件：我们的优势与服务专业型地产服务公司，同时是扬州本土化的一家地产营销策划公司。

营销+广告双公司、双线专业化服务，有效转变扬州策划即推广、营销广告不分，缺乏针对性问题案例证明，万豪园首、碧水栖庭、碧水雅苑、太和广场、塞纳春天、天鹅湾、江城一品、双清花园等一个个项目都取得了不错的成绩；现阶段，新纪元广场、鸿基万和城等项目蓄势待发；代理项目范围全面囊括商业、高端住宅、别墅、刚需品质楼盘等各个领域扬州市联亚地产策划有限公司以上为部分联亚部分代理项目LOGO（非全部）。