写字楼物业管理调查分析报告.docx

为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划写字楼物业管理调查分析报告　　资料收集：陈维刚资料整理：陈维刚完成时间：　　写字楼物业管理案例分析　　第一章安全管理类案例　　案例一如何按程序处理上访人员　　时间：XX年4月3日　　地点：XX大厦大堂　　事由：XX公司个人上访　　处理经过：XX年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理随即通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。

评析：1.遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动以保证大厦正常的办公环境和公共秩序2.巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理3.上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故　　案例二如何处理停车场设备设施意外毁损　　时间：XX年5月12日　　地点：大厦B2层东坡道出口　　事由：挡车臂感应器被撞　　处理经过：XX年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告并于24小时内填写事故报告上报所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

　　评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作　　案例三如何处理车场内交通安全事故　　时间：XX年5月6日凌晨　　地点：大厦X车场8号楼梯　　事由：因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎　　处理经过：XX年5月6日凌晨0时30分，XX公司客户驾驶一车牌号为京CWXXXX桑塔纳轿车在驶离地面停车场时，因酒后驾车不慎将车场8号疏散楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎值班经理和秩序领班立刻到现场了解情况；认定此事属当事人酒后驾车导致将肇事司机带回秩序部写出事情经过；并书面承诺赔偿全部损失次日由客户服务部、秩序部跟进赔偿事宜并做好相关记录评析：1.若发现有人酒后准备驾车时秩序员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间2.处理此类事件一定要做好现场拍照和文字记录3.当事人必须有书面赔偿承诺　　案例四如何处理跑水事故　　时间：XX年8月18日凌晨00：05分　　地点：大厦XX层西南施工现场　　事由：喷淋头破裂跑水　　处理经过：XX年8月18日凌晨00：05分，XX大厦XX层XX单元二装施工现场因施工材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，监控室值班人员发现水流信号报警,即刻通知楼区秩序员赶到事故现场。

楼区秩序员赶到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经水流成河.秩序员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向监控室报告，请求支援，中心员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员拉着另一头去接喷淋头喷出的水源，随后赶到的工程人员关闭了消防喷淋阀门，抑制了损失的扩大化随后值班经理安排监控员，在通知租户紧急联系人的基础上，利用秩序部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干扰，将损失降到了最低并责成施工单位负责人写出事情经过一方面要求施工单位赔偿损失，另一方面向保险公司索赔　　评析：1.施工负责人没有强调大厦喷淋重要性；2.及时采取了有效的措施，抑制了水流扩散；3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低　　案例五如何处理突发性群体上访事件　　时间：200X年X月X日清晨X时　　地点：XX大厦地面停车场　　事由：XX汽车公司司机群体上访事件　　处理经过：200X年X月X日清晨X时，XX旅行社汽车公司人员强行将29辆出租车停放在大厦停车场进出口处，封闭了大厦停车场，要求见XX集团总裁。

大厦值班经理XX逐级汇报至总经理，同时集合秩序队员严格把控大厦各进出口，防止发生意外事故，并劝阻上访人员耐心等待，等到该公司上班后再进入；随即报告属地派出所，并迅速采取如下措施；1、安排秩序员迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；2、临时将大厦交通改为单进单出，秩序员做好逆行进入车辆的秩序及安全；3、通知监控室，调整摄像头拍摄角度，做好监控录像；4、与XX集团取得联系当工作人员全部上班到岗后，由总经理亲自指挥，布控安排，稳定局面当派出所20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决安秩序部协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位区域存放，大厦恢复正常，由秩序部写出书面报告报告领导　　评析：1、发现及时、妥善处置、保障大厦安全；2、统一指挥，配合公安机关工作；3、通过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅5、备勤人员充足，可随时处置突发事件　　第1章市场分析　　写字楼市场板块分布　　青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。

主要聚集在以下板块：核心CBD区域；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等纵观XX年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域　　以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析　　区域特征　　CBD核心区域　　XX年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路　　以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主　　XX年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比XX年增长7%，已经入驻企业5000余家去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比XX年底增长67％区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目　　山东路沿线区域　　山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。

　　从XX年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等　　以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字　　楼项目推向市场　　辽宁路周边区域　　辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展　　团岛周边区域　　团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念定位　　下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析　　区域租售价格对比分析　　CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。

　　随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的　　辽宁路周边区域周边的资额字楼租售价较低、主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求有限、没有带动区域内写字楼租售价的上升　　由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城、虽然自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以其租售价也较低　　装修配套对比分析　　CBD区域写字楼的配套设施较其他区域完善，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施；山东路区域内的写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施，还需进一步提升和完善其配套标准辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施，写字楼的定位理念没有上升到一定的高度；中山路及其周边写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位例如，区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所、还可居住，没有明确的定位宣传，但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平　　上述内容比较分析了板块间的差异，主要结合核心CBD区域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市场微观层面作出具体分析。

　　区域供给市场分析　　XX年4月份市场调研报告　　本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流来自:写论文网:写字楼物业管理调查分析报告)在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践　　本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：　　一、走访写字楼列表　　二、调研写字楼列表分析：　　1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在元/㎡/天左右徘徊　　此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。

这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户　　2、。