94方案实施细则 已打印.docx

所属层级类别｝上海 ｛所属类别｝房屋物业｛发布单位｝上海市房产管理局｛发布日期｝ 1994-06-15 ｛生效日期｝ 1994-06-15｛效力状况｝有效上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则第一条为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《关 于出售公有住房的暂行办法》（沪府发（1994）19号文）的规定特制定按成本价向中、低收 入职工家庭出售公有住房的实施细则第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则第三条凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出 售但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出 售的房屋除外出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行一九九四年出售的是一般标 准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则向职工出售新分配公有职工住房的数 量，一般应不低于单位每年分配住房总量的30%第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有 本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。

凡承租户内有多人的，应协 商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房 人有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的； 承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留 学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的第五条 公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积902元对职工收 入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见 附件）和成新折扣住房的成新折扣率为每年2 %，折旧后残值低于40%的按40%计算第六条 对购房者给予以下优惠：（一） 按购房人每一年工龄给予成本价1. 2%的优惠工龄可以新配房职工、承租人或 其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重 复享有受优惠二） 为鼓励职工购房，1994年给予成本价5 %的一次性优惠三） 购买已租住的公有住房，1994年给予成本价5%的优惠四） 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴五） 购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

六） 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税第七条公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：新分配公有职工住房的实际出售价（元/平方米）=成本价（元/平方米）X（1一年工龄 优惠率乂工龄）X（1一年成新折扣率乂竣工年限）X（1—鼓励职工买房优惠率）X（1一面积折 扣）X地段增减率X朝向增减率X层次增减率已租住公有职工住房的实际出售价（元/平方米）=成本价（元/平方米）X（1一年工龄 优惠率乂工龄）X（1一年成新折扣率乂竣工年限）X（1—鼓励职工买房优惠率）X（1一已租住 公房优惠率）X（1一面积折扣）X地段增减率X朝向增减率X层次增减率上列公式中：成本价一一九九四年定为902元/平方米；年工龄优惠率一1. 2%；工龄一机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算;企业单位职工工龄按市劳动局 有关规定计算在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳 动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；竣工年限一按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算房屋竣工不满一年的按一年计算 加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；成新折扣率一每年为2%，折旧后残值低于40%的按40%计算；鼓励职工买房优惠率一一九九四年定为5%；已租住公房优惠率一一九九四年定为5%；面积折扣一15%。

第八条出售公有住房的建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算 办法的通知》（沪房（93）权字发第52号）规定执行建筑面积计算保留二位小数，以下四舍 五入第九条一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最 低限价，1级地段内，定为每平方米建筑面积170元；II级地段内，定为每平方米建筑面积 160元；m级地段内，定为每平方米建筑面积150元；W级地段内，定为每平方米建筑面积 140元；V级地段内，定为每平方米建筑面积130元；W级地段内，定为每平方米建筑面积 120 元第十条 职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套每个家庭是指承 租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离 开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及40岁以上的单身未婚男子 或女子；因特殊贡献，经产权人同意的第十一条 新分配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的 分配住房控制标准执行，超过标准部分实行市场价按市场价购买的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策已租住公有住房购房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。

家庭 成员中如有下列对象的也可按下列标准执行，一般职工、干部为50至75平方米；科级为 60至85平方米；县处级为70至100平方米，副局级80至120平方米；正局级为90至140 平方米部级干部按国务院规定的控制标准执行技术职称按相应的行政职务挂靠以上是 购买已租住公有住房的控制标准，不是必须达到的分房标准超过购房控制标准10平方米 以内的，按当年的成本价不享受第六条（一）、（二）、（三）项的优惠政策购买；再超过部分按 市场价购买按市场价购买的部分不享受第六条（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策第十二条 职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享 受住房分配和购买住房再购房时，将原购买的住房产权退还原产权单位，原产权单位按当 时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房按当时的成本价 和优惠政策、成新折扣计算价款购买第十三条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣一九九四年一 次性付款折扣为20%申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低 于实际售价的30%第十四条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。

第十五条按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权但购房款未付清或购房 后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途在此期间，购房者不需要该住房 的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由 出售人退还购房人；购房者改变自住用途的，当按市场价补足房价购房款已付清、购房后 已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地 出让金和有关税费该住户今后的自住房应自行解决第十六条购买公有住房按下列程序进行：（一） 直管公房由区、县编制售房计划，经市房产管理局审定后组织实施；系统单位自管 公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施二） 由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办 理购房手续三） 需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公 室给房屋所有权证第十七条房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：（一） 室内维修由购房人自理二） 住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承 担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

三） 住房的共用部位、共用设备以及公共设施、凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿四） 住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管 理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担购房户承担的费用，应由城市维护费中列 支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承 担的费用，由产权单位支付第十八条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊在 公有住房出售的起步阶段，购房的居民户口只承担运行费用的20%，其余80%在维修基金 中列支第十九条房屋维修基金按下列规定筹集：（一） 多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋 维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积13.53元；出售人应一次性从售房款中按每 平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积54. 12 元二） 高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋 维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积13.53元；出售人应一次性从售房款中按每 平方米面积成本价的12%缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积108. 24 元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用以 后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用，原则上全由出售人从售房款中一次性 提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新，一九九四年定为每台电梯 50万元高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《关于 公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行第二十条出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管 理、维修、养护基金第二十一条 出售人和购房人需交付的费用：出售人一次性交付房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵 和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款1%的手续费购房人一次性交付购房款；首期维修基金；实际购房款1%的手续费；房屋登记勘丈费 每平方米建筑面积0. 30元；房产权证工本费每件5元；房屋买卖合同印花税5元；产权登 记权证印花税5元第二十二条 出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织，自管组织可 自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》(沪房改 办发(1993)字第30号)的规定办理。

第二十四条 购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理 质量和内容，按月交纳管理费在售房起步阶段，多层住宅产权人每月每套应承担3-5元 的管理费；高层住宅产权人每月每套5-10元的管理费，由自管组织与物业管理部门签订管 理合同时确定第二十五条直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中 心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单位住房建设、 旧房更新改造和管理维修房地产公司违反有关规定出售使用权的住房，当时出售给单位，单位再分配给职工租住 的，则售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造；当时出售 给个人的，应视作产权房，补发产权证，再向个人收款第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施，系统单位自管公有住房出售由市 房改办组织实施第二十七条本实施细则由市住房制度改革办公室和市房产管理局负责解释第二十八条 本实施细则自发布之日起施行市房改办和市房产管理局以前发布的有关 文件有与本实施细则不一致的，以本实施细则为准上海市住房制度改革办公室 上海市房产管理局1994年6月15日。