麦肯锡的力作曼哈顿下城区的重建.ppt

曼哈顿下城区的重建曼哈顿下城区发展集团September 2002机密This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey & Company. This material was used by McKinsey & Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion.讨论稿NY-ZXK.540/020619YjmedSL1摘要摘要•曼哈顿下城区发展公司期望通过发展当地经济发展当地经济及提高生活质量提高生活质量来重建曼哈顿下城区•(简称：下曼哈顿)的目标•完成上述目标的主要动力来自以下三个方面:• 商业商业, 观光业观光业, 房地产业房地产业. 在这些方面内曼哈顿下城区面临的挑战面临的挑战分别来自911之前的地区态势及911之后所带来的直接或间接的影响。

•三个动力均可从以下四个主要层面进行激励：交通基础设施，交通基础设施， 商业不动产，稳定成熟的行业商业不动产，稳定成熟的行业协会，激励程序协会，激励程序–商业商业的挑战是是商业机构的大批离去及相应丢失的工作机会使得不动产需求低迷，交通设施遭受破坏，并且重创了已经受到限制的零售业–观光业观光业的挑战是是游客的减少、主要设施的破坏并影响了整个纽约市的观光收入–房地产业房地产业的挑战依然是不断增长的住宅需求、社区建设及改善城区之间的交通联结1NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的重建努力可以围绕着三个主要动力源下曼哈顿的重建努力可以围绕着三个主要动力源OMMERCEULTUREOMMUNITY主要主要动力动力期望目标期望目标通过经济增长通过经济增长通过经济增长通过经济增长与提高生活质与提高生活质与提高生活质与提高生活质量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼哈顿城区哈顿城区哈顿城区哈顿城区      态势态势•9/11给纽约带来830亿~950亿美元的经济损失，其中的大部分是在曼哈顿下城区•下曼哈顿财政收入占曼哈顿GCP的33%，占纽约市GCP的25%•作为世界上第三大的CBD和大纽约区的主要职位提供者，下曼哈顿的重建具有本地的，区域的，和国际上的重要性。

Includes estimated $52-$64 billion in lost GCP, $22 billion in lost physical capital, and $9 billion in lost human capital** Estimated 65% of total loss is in Lower Manhattan, south of Chambers Source:New York City Office of the Comptroller; New York City Partnership2NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源OMMERCEULTUREOMMUNITY主要主要动力动力期望目标期望目标通过经济增长通过经济增长通过经济增长通过经济增长与提高生活质与提高生活质与提高生活质与提高生活质量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼哈顿城区哈顿城区哈顿城区哈顿城区OMMERCE3NY-ZXK.540/020619YjmedSL19/11之后的经济衰退：在时间及深度上，纽约市都超过美国其他地方。

之后的经济衰退：在时间及深度上，纽约市都超过美国其他地方 Percent changes are quarter-to-quarter, based on chain-weighted 1996 dollars** Includes 83,000 actual jobs lost from 9/01 to 6/02 and loss of 63,000 projected jobs which would have resulted from city's recovery from recession, out to 2004 Source:U.S. Department of Commerce; New York City Office of the Comptroller; Bureau of Labor Statistics0.0%-4.0%4.0%8.0%Percent change in GCP and GDP 1998-present*Percent change, annual rate纽约纽约.GCP美国美国. GDPOMMERCE3-quarter recession6-quarter recession911结果之一是纽约市丢掉结果之一是纽约市丢掉14万万6千个工作岗位。

千个工作岗位4NY-ZXK.540/020619YjmedSL1回到下曼哈顿的失回到下曼哈顿的失回到下曼哈顿的失回到下曼哈顿的失业人员业人员业人员业人员因为因为911超过超过 1/3的下曼哈顿的工作岗被转移的下曼哈顿的工作岗被转移 近一半的近一半的IT岗位看起岗位看起来永远消失了来永远消失了1 South of Chambers2 Estimated as of 9/10/20013 As of June 2002 Source:TenantWise不固定不固定138,00073,00062,000(16% of total jobs)2,000911后消失的就业职位~388,000 jobs236%64%仍留在下曼哈顿的职位911前的下曼哈顿就业人数前的下曼哈顿就业人数离开了下曼哈顿去离开了下曼哈顿去离开了下曼哈顿去离开了下曼哈顿去其他地方其他地方其他地方其他地方•86% 的工作在金融服务行业的工作在金融服务行业OMMERCE5NY-ZXK.540/020619YjmedSL1位于下曼哈顿的纽约市工作岗位近来得到缓慢地恢复，但却停留在位于下曼哈顿的纽约市工作岗位近来得到缓慢地恢复，但却停留在十年前的低水平上。

十年前的低水平上 South of Houston, excluding Battery Park City which accounts for roughly 4% of Lower Manhattan jobs; all figures represent Q1 data, except where indicated otherwise; effects of 9/11 are not likely to be represented fully in the Q301 dataSource:Bureau of Labor Statistics10-year CAGR: 10-year CAGR: -1%-1%1993Lower Manhattan's share of total NYC jobs*Percent199119921996199419951999199719982000Q101•Over this 10-year period, the total number of jobs in NYC grew by over 6%, while the number of jobs in lower Manhattan remained essentially flatOMMERCE6NY-ZXK.540/020619YjmedSL1911之前，下曼哈顿的不动产走势与中心区相挂钩之前，下曼哈顿的不动产走势与中心区相挂钩 1 South of Canal2 Annual average for Class A space3 Lower Manhattan rent as a percent of Midtown rentSource:Insignia/ESG; REBNY•Though rents have risen, the relative strength of Lower Manhattan real estate has steadily been declining•The difference in rent per sq.ft. between Lower Manhattan and Midtown has grown from $4.85 in Q195 to $17.07 in 2002, reaching its peak in Q3 of 2001 at $18.85Midtown2 $32.20 32.90 34.10 40.60 45.40 56.90 60.50 57.57 Lower $26.50 25.70 26.00 29.50 32.50 39.50 43.10 40.50Manhattan2MidtownLower ManhattanRent per square foot in Lower Manhattan1and Midtown, 1995-2002Index: 1995 = 100OMMERCERatio3 82% 78% 76% 73% 72% 69% 71% 70%7NY-ZXK.540/020619YjmedSL19/11后后, 房屋出租率下降，尽管可出租的面积大幅度减少。

房屋出租率下降，尽管可出租的面积大幅度减少 South of Canal Street, does not include available sublease space, current available sublease space ~7.5 million implying ~80% occupancy rate** Represents 21% of Class A space below Chambers Street; another 16.6 million sq.ft. was damagedSource:Group of 35 Financial Report; Cushman&Wakefield; CB Richard Ellis; REBNY; NYCP report, Insignia/ESGOccupancy rates, now at 87%, continued to fall after 9/11 despite the loss of 13.4 million sq. ft. of Class A space**Occupancy rates in Manhattan and Lower Manhattan*PercentLower ManhattanManhattanOMMERCE8NY-ZXK.540/020619YjmedSL1911前，下曼哈顿的城市轨道交通面临严重的运能挑战。

前，下曼哈顿的城市轨道交通面临严重的运能挑战OMMERCE•世界上最大密集度的交通基础设施, 但是但是...•其他问题:–去机场的道路少得可怜去机场的道路少得可怜–陈旧的地铁系统从陈旧的地铁系统从1936年起就没更新改造过年起就没更新改造过–下曼哈顿地区没有统一的地铁站台下曼哈顿地区没有统一的地铁站台 (centrally concentrated)–道路系统之间缺乏联系道路系统之间缺乏联系,那怕是近在咫尺那怕是近在咫尺.Source:PANYNJ and LMDC Urban Planning and Transportation Study Phase One Summary ReportAreas accessible by rail to Lower ManhattanAreas accessible by rail to Midtown Manhattan•和市中心相比缺乏能把城区直接连贯的轨道交通缺乏能把城区直接连贯的轨道交通:9NY-ZXK.540/020619YjmedSL11 As of 12/01; PATH system connects Lower Manhattan with Hudson, Bergen, And Essex counties, and links with NJ Transit rail lines2 Below Canal Street; subway entries only3 As of 9/16/02, the Cortland Street station on the 1,9 line remains closedSource:PANYNJ and LMDC Urban Planning and Transportation Study Phase One Summary Report9/11 全面减少了下曼哈顿地区的交通流量全面减少了下曼哈顿地区的交通流量,并大大改变了原有交通流向并大大改变了原有交通流向路面道路的影响路面道路的影响•每天早晨,39,400 上班族不再前往他们的目的地-----世界贸易中心. •在交通路径的选择公共交通工具的比率大大增加–新泽西轮渡的乘坐率增加了100%到 20,000–新泽西州的铁路至佩恩站的乘客增加了 30% 到 43,900–住宅区道路的公共交通乘客 50% to 53,100•原Exchange Place站点的16,000 乘客已经转移到其他站点17% dropMay 2001May 2002地铁的影响地铁的影响下曼合顿的地铁乘客下曼合顿的地铁乘客千人•Ridership at Chambers St/WTC/Park Place complex fell nearly 50%•Significant changes to downtown subway service post-9/11•1 station remains closed as of today3OMMERCE10NY-ZXK.540/020619YjmedSL1合理的区域定位是复兴商业的关键合理的区域定位是复兴商业的关键, 关键的行业协会稳定与整合关键的行业协会稳定与整合也要包括进来也要包括进来 1 South of Houston2 Other includes Other Manufacturing, Construction, Wholesale, and Other Services3 Professional services defined as engineering, accounting, research, management and related services, legal services, and business servicesSource: Bureau of Labor StatisticsOMMERCE•Lower Manhattan has 12% of total NYC jobs, but 27% of NYC financial services jobs•Professional services is the fastest growing sector in Lower ManhattanLower Manhattan’s market share of total NYC Q1 2001Percent276113369–Change in market shareQ1 1996-2001Percent1-9210-1–16-55-year CAGR Q1 1996-2001Percent1.4-2.88.56.04.2-0.6-10.8–下曼哈顿下曼哈顿2001年第年第1季度的就业季度的就业人数及人数及百分比构成100% = 432,00082健康,教育,社会性服务金融服务业金融服务业政府机构专业性服务专业性服务3零售业Transport., comm., and utilities其他r2时尚设计及服装制造业12-11.1Lower Manhattan overall11NY-ZXK.540/020619YjmedSL1金融服务业金融服务业,特别是证卷和保险公司是下曼哈顿的命脉所在特别是证卷和保险公司是下曼哈顿的命脉所在* South of HoustonSource: Bureau of Labor Statistics5-year CAGRQ1 1996-2001PercentLower Manhattan’s market shareQ1 2001Percent4.9-8.30.52.4-4.3-12.443131730277Change in Lower Manhattan’s market shareQ1 1996-2001Percent-1-3-17-6-8Insurance agents, brokers, and services100% =Real estateSecurities and commodity brokers, dealers, exchanges, and servicesHolding/investment offices & OtherDepository institutionsInsurance carriers1134,000Number of financial services firms in Lower Manhattan* Q1 2001Percent1.4271解雇解雇    超过超过OMMERCE•Securities and insurance firms are the largest and fastest growing sub-sectors•Holding/ investment offices, e.g., asset managers, hedge funds, and private equity firms, are under-represented12NY-ZXK.540/020619YjmedSL1位于纽约之外的美国金融业巨头位于纽约之外的美国金融业巨头12345678910111213141516171819202122232425 Berkshire Hathaway Inc.Bank of America CorporationAllstate CorporationPrudential Financial, Inc.Aetna Inc.United Health Group Inc.Wells Fargo & CompanyCIGNA CorporationBank One CorporationHartford Financial Services Group, Inc.Wachovia CorporationCNA Financial CorporationFleetBoston Financial CorporationWellPoint Health Networks Inc.Travelers Property Casualty Corp.PacifiCare Health Systems, Inc.U.S. BancorpAnthem, Inc.Health Net, Inc.Household International, Inc.Federal National Mortgage AssociationAFLAC IncorporatedWashington Mutual, Inc. UnumProvident CorporationJohn Hancock Financial Services, Inc.InsuranceBankInsuranceInsuranceInsuranceInsuranceBankInsuranceBankInsuranceBankInsuranceBankInsuranceInsuranceInsuranceBankInsuranceInsuranceSpecialty LenderSpecialty LenderInsuranceThrift InsuranceInsurance37.735.128.927.225.223.520.219.115.915.114.113.212.712.412.211.811.810.410.19.79.79.69.59.49.1 Company nameIndustry typeRankTotal 2001 revenues$ BillionsThe top 25 U.S. financial companies without a New York headquartersMany large insurance firms, in particular, are headquartered outside of New YorkSource: SNL Financial Database OMMERCE13NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的租金价位吸引了许多国际机构，新的稳定的行业协会下曼哈顿的租金价位吸引了许多国际机构，新的稳定的行业协会将加强这一吸引力。

将加强这一吸引力 Determined for 12-month period ending June 2002 ** As defined by total 2001 revenuesSource: CompuStat Global Vantage database; CB Richard Ellis Global Market Rents尽管纽约的租金价位很低，但国际500强公司总部的数量还是少于巴黎、伦敦和东京RankOccupation cost*USD/SF/yearCity1148.73London (West End)2136.13Tokyo (Inner Central)3122.24Tokyo (Outer Central)4113.19London (City)583.67Paris664.49Moscow761.23Hong Kong859.38New York – Midtown 958.47Edinburgh1057.91Mumbai (Bombay)1157.71Dublin1256.97Birmingham (England)1356.63Frankfurt 1456.22Manchester1555.75Zurich1652.47Glasgow1752.33Madrid1851.80Boston 1951.04Seoul2049.63Geneva2148.66Washington DC2248.18Milan2346.44Stockholm 2445.45Luxembourg City2544.76New York – Downtown CityNumber of top 500 companies**RankTokyo521Paris292London253New York224Osaka125Seoul116Atlanta97Houston88Toronto89Zurich710Dusseldorf611Munich612Chicago513Montreal514San Francisco5158 cities with4 14 cities with3 28 cities with2 160 cities with1 OMMERCE14NY-ZXK.540/020619YjmedSL1911前，曼哈顿的零售业在全纽约来说是比较弱的，前，曼哈顿的零售业在全纽约来说是比较弱的，911后更加疲软。

后更加疲软 * South of Chambers; does not include Soho and ChinatownSource: New York City Partnership; Downtown Alliance Survey of 842 Lower Manhattan Retail Establishments, January 2002OMMERCELower Manhattan*New York CityArea 2001 retail sales as a percent of area 2001 GCP•Retail sales are a far greater contributor to GCP across NYC than in Lower Manhattan•$700 million worth of retail inventory and fixtures was destroyed on 9/11•Sales volume in Lower Manhattan was significantly lower in Q4 2001 than Q4 2000–77% of retailers reports sales volume decreases of greater than 20%–27% reported decreases of 51-80%–Retailers west of Broadway were hardest hit, with 88% of retailers reporting a “severe decrease” in sales volume15NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源。

下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源OMMERCEULTUREOMMUNITYPrimary driversAspirationRevitalize Lower Revitalize Lower Manhattan by Manhattan by increasing its increasing its economic output economic output (GCP) and (GCP) and enhancing the enhancing the quality of lifequality of lifeULTURE16NY-ZXK.540/020619YjmedSL110% ($3B) drop28293031323334200020012002E911前的预计911后的估计Revenue from travel and tourism in NYC*$ Billions作为作为911的一个结果，观光收入的减少对纽约来说是可以预料的，的一个结果，观光收入的减少对纽约来说是可以预料的， 即观即观光人数的减少及观光客的开销减少光人数的减少及观光客的开销减少 Includes visitor and resident revenues** Includes the Marriott World Trade Center, the Marriott World Financial Center, the Millennium Hilton, and the Embassy Suites HotelSource:NYC & Company; NYCP report; New York City Arts Coalition surveyEffects of 9/11 on Lower Manhattan culture and tourism•Destruction of the WTC observation deck (1.9 million annual visitors)•Temporary closings of the Statue of Liberty and Ellis Island (5.5 million annual visitors)•23,500 people in tourism-related jobs laid off with an additional 9,300 possible layoffs •Estimated $500 million in damage at four hotels**•23% decrease in hotel revenue per room for Q4 2001 compared to Q4 2000•Estimated $49 million in losses and new expenses for area nonprofit arts groups ULTURENumber of visitors to NYC is expected to drop 14% from 2000-2002*17NY-ZXK.540/020619YjmedSL1•总的来说，下曼哈顿拥有：–20 博物馆–38 画廊–123 公众艺术设施–30 表演场所–11 影城–39 文化资源/团体–众多的有吸引的历史、民族、金融观光点•可是,在在2000年Chambers Street 南部地区只纽约市的旅游收入的 2%; 14街以下只点 10%。

CHAMBERS ST.FULTON ST.WALL ST.CANAL ST.BROADWAYBROOKLYN BRIDGEMANHATTAN BRIDGEChinatownLittleItalyLowerEastSideTribecaCityHall下曼哈顿拥有大量的历史文化观光点下曼哈顿拥有大量的历史文化观光点,但从观光者那里得到的但从观光者那里得到的收入却很少收入却很少Castle Clinton National Monument“Charging Bull” at Bowling GreenEllis IslandFederal Hall National MemorialFederal Reserve Bank of New YorkFraunces Tavern MuseumSeaman’s Church InstituteSmithsonian National Museum   of the American IndianSouth Street Seaport MuseumSt. Paul’s ChapelStaten Island FerryStatue of LibertyTrinity ChurchWorld Trade Center   Viewing PlatformAfrican Burial  Ground ProjectNew York UnearthedSkyscraper MuseumMuseum of American Financial HistoryMuseum of Jewish Heritage:   A Living Memorial to the HolocaustNew York City Police MuseumNew York Stock Exchange* South of Canal StreetSource: Downtown Alliance; New York City Partnership Report; DowntownNOWULTURE18NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的重建努力可以围绕着三个主要动力源。

下曼哈顿的重建努力可以围绕着三个主要动力源OMMERCEULTUREOMMUNITYPrimary driversAspirationRevitalize Lower Revitalize Lower Manhattan by Manhattan by increasing its increasing its economic output economic output (GCP) and (GCP) and enhancing the enhancing the quality of lifequality of lifeOMMUNITY19NY-ZXK.540/020619YjmedSL1* South of Houston** Includes zip codes 10004, 10005, 10006, 10280Source:2000 U.S. Census; ClaritasOMMUNITY在过去在过去10年，下曼哈顿的居住人口增长较好地支撑了下曼哈顿的发展年，下曼哈顿的居住人口增长较好地支撑了下曼哈顿的发展而且在而且在911后，人口继续保持回流后，人口继续保持回流•Combating the effects of 9/11 will require continued support of residential initiatives –About 1 in 8 Lower Manhattan* residents were in the close vicinity of ground zero–To date, LMDC has put $300 million into residential retention and attraction programs. Battery Park City occupancy has risen from 50-70% in February 2002 to 90-95% in May 2002•Prior to 9/11, Lower Manhattan experienced strong residential growthGrowth rate in numberof residents 1990-2000PercentManhattanLower Manhattan*South of Liberty**Number of residents in 2000Thousands1,540165123.3%4.7%9.1%20NY-ZXK.540/020619YjmedSL1下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源。

下曼哈顿的重建努力的三个主要动力源OMMERCEULTUREOMMUNITYPrimary driversAspirationRevitalize Lower Revitalize Lower Manhattan by Manhattan by increasing its increasing its economic output economic output (GCP) and (GCP) and enhancing the enhancing the quality of lifequality of life21NY-ZXK.540/020619YjmedSL1重建下曼哈顿在商业、观光业、房地产业方面的可行性目标重建下曼哈顿在商业、观光业、房地产业方面的可行性目标•为激发商业活力，保持下曼哈顿国内第三大CBD的位置，应当：–确保现有的商业基础, 包括最主要的金融服务业公司、纽约证交所和其他的主要机构–吸引2-4家主要的机构， 如全球性的金融服务公司、 全球性公司总部、专业性服务公司，或主要的全球性的非政府机构•为激活零售业，下曼哈顿应当： –发展带有“城市感”的街区景观，整合商业中心的街区要道和集散地以吸引越来越多的特色店及专卖店。

–在新市区集散地创造独特的一体化的购物体验–吸引2-4家主要的购物中心 OMMERCE•增强游客体验，增加观光场所的吸引力，同时为居民创造更好的环境下曼哈顿应当：–应加强纪念馆与周边环境的文化协调–为日益增长的观光者提供合适的服务–以观光和文化的眼光进一步包装与提升市区景象–增加1-2处有吸引力文化景观ULTURE•为应付增长的长驻居民人口数量，扩展社区认同感和城市感，下曼哈顿应当提供额外的公共社区资源支持现有及未来的居住人口需求OMMUNITY讨论22NY-ZXK.540/020619YjmedSL1交通基础设施交通基础设施交通基础设施交通基础设施商业，观光业，房地产业这三个动力均可从以下四个主要层面进行激励商业，观光业，房地产业这三个动力均可从以下四个主要层面进行激励商业不动产商业不动产商业不动产商业不动产行业协会行业协会行业协会行业协会激励程序激励程序激励程序激励程序四个层面四个层面OMMERCEULTUREOMMUNITY主要动力主要动力期望目标期望目标通过经济增长通过经济增长通过经济增长通过经济增长与提高生活质与提高生活质与提高生活质与提高生活质量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼量来重建下曼哈顿城区哈顿城区哈顿城区哈顿城区23NY-ZXK.540/020619YjmedSL1•下曼哈顿必须大大改善其交通基础设施，, 超越911之前的水平，增加下曼哈顿的交通流动。

这是一个构思与打造面向21世纪的交通基础设施的大好机会根据基本的原则可以看出每个层面的特点根据基本的原则可以看出每个层面的特点原则原则•下曼哈顿必须提升其商业不动产价值，使其具备更完善的功能，更合理的价位，更有审美意义和更能满足当前及未来的商业需求并与其国内第三大CBD的地位相符合•下曼哈顿必须保持现有的主要行业协会，同时要吸引5-10家显著的新的成熟的与商业，观光业及房地产业相关的行业协会•下曼哈顿必须提供引人注目的激励机制，创建城区重建的活力及加速城市经济生活的互动繁荣四个层面四个层面    交通基础设施交通基础设施交通基础设施交通基础设施          商业不动产商业不动产商业不动产商业不动产    成熟的行业协会成熟的行业协会成熟的行业协会成熟的行业协会      激励程序激励程序激励程序激励程序讨论•下曼哈顿也要继续提升其居住环境水准, 即要适合当前及未来的居民需求，也要建造出更高集成度城市生活区24NY-ZXK.540/020619YjmedSL1。