邻里中心商业.docx

邻里商业中，一(商业)模式一、邻里商业中心的概述1■邻里中心的概念“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个 功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的 若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多 发达国家的关注在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻 里型购物中心社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利从此邻里中 心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中任何想使用''邻 里中心”商标的开发企业或社区，都要付费相关资料：丄新加坡新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型第一类，每1000〜1200套住户配套建设一个邻里商店第二类，每6000〜8000套住户配套建设一个邻里中心第三类，每40000〜60000套住户配套建设一个新镇中心邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩 中心。

新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百 货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店例如，新加坡的邻里中心(Home by Home),根据社区物业的规模、类型和居住人口，配 备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体 育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或 物业方进行集中经营与管理就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1〜2台自动提款机 必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发 店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心新加坡的社区商业配置12 个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗 衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心推荐13个 行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等2. 邻里中心的特点1、 规模适中——为社区或片区服务2、 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和3、 集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式4、 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。

5、 有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流3. “邻里中心”的定位邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为 3%，区内其他 地方不建路面店、宅下店这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市 交通、居住环境的高度统一邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态在新加坡，邻里中心的选址是均匀分布的,和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻 里中心大多都杲创建在商业气氛还不够浓厚的新社区,依靠邻里中心的聚集效应，人气从无 到有，商业氛围越来越浓，其要点是要“统一规划、有序发展”定位上不能仅仅将配套服 务集中在一起，更加重要的是，通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自 的品牌效应，例如，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中心吃到便捷的西式快餐， 又能在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没 有特别的目的性消费，也会时常来邻里中心逛逛，从而带动人气4．“邻里中心”的业态配比邻里中心的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说， 邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所 不同，其功能定位上，需要以服务业为主导（占80%），其中又有40%~50%为餐饮部分，通过 综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。

同时，“邻里 中心”又需要定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药 店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、社区门诊）；并设置了推荐功能，如中 介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家 居饰品店等等作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区 域市场其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型 社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式， 而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居 民提供了更大的便利5 •邻里中心商业形态优势与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势丄 租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东邻里中心为例，它 的一楼租金一般在100~120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80~90元/m2/月，邻里 中心商铺的价值远远大于沿街底商丄主力店优势：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店，虽然其租 金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集 效果。

主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件丄 合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2,符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善;而沿街底商在业态上一般没有同一的规划， 其经营的效果也会偏差丄 统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一 方面也大大降低了物业管理成本这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社 区的商业”才能完成的任务6■“邻里中心”的开发及管理模式邻里中心的开发中，同样要用到很多商业地产的开发模式，可以将部分的写字楼或酒店 式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以保证 前期现金流的稳定，另外，邻里中心要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加利于招商的 进行，例如：招商合作伙伴以麦当劳、物美、柯达等，这些加盟商家本身具有很强的品牌 意识，与邻里中心的品牌相叠加，将形成更强大前行优势在管理上,邻里中心理念追求从 一开始就进行市场化运作，统一管理，将自身作为投资性产品运作，强调将投资者与经营者 分离，以前旧的观念认为投资者肯定是经营者，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营 权应当交给邻里中心来运作，承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。

其 关键因素仍然是：品牌化优势以及统一管理始终存在7■邻里中心与普通社区、区域购物中心的区别在社区楼盘的开发中，其每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销 又带动了邻里中心的人气而对于现状社区沿街商业的配套，邻里中心能够通过加盟等形式 与商家共享品牌，形成区域商圈，另外与菜市场及大超市，在业态定位上是具有差异化的， 大超市虽然是生活一站式服务，但缺少洗衣、理发、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服 务功能对于社区居民,从消费结构上尽可能做到多层次的需求，邻里中心是能够真正做到 满足社区居民一站式购物需求的微型mall我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商 业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全不过随着概 念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业 这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以 服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施且国内的社区商业普遍还带有浓厚的 住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负 盈亏。

没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式， 并没有真正的借鉴意义与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距8■社区商业发展概述从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看,社区商业应该是一种 以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型 商业在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组 成部分社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便 利性的特点，是适合日常生活需求的因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收 入水平的提高，而得到一个更大的发展现阶段注意力更多集中在购物中心，这种商业形态 特点关注得更多的是时尚，是品牌但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性 这就出现了误区，很多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定 位与社区定位画等号有的项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商 觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等社区2-3万平米的持有商业 是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区:本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进； 招餐饮结果进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不符合人们日常频繁的 消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。

而与日常生活息息相关的一些 品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝在社区商业中，既有竞争也有机会社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城 市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人能否吃到吃好还要看把 握的时机二、中国社区商业案例1・苏州工业园区的便民“邻里中心”1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”， 注册资金2亿9000万元人民币（5742万新元）自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里 中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺， 而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设邻里中心作为集商业、 文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从"油盐 酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务每个服务中心除了具备超市、银行、 通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、邻里生鲜、卫生服 务中心12项基础功能外，还增加了德泰收费中心、看护中心和大众洗浴中心等8项辅助功 能，使居民最多只需步行10分钟就能将生活打理得井井有条。

丄邻里中心玲珑大厦2006年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业该大厦 是邻里中心自行建设开发的首次尝试大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点， 在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二 个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处丄邻里中心湖东大厦湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家3万平米的综合性大楼， 由三幢建筑组成南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店;北楼 集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业主楼为超市，还 独创了 “家装设计超市”创意产业平台丄邻里中心新城大厦新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综 合性商业大楼大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、 美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12项必备功能，并结合现。