房地产土地估价市场中的风险及预防研究.docx

房地产土地估价市场中的风险及预防研究　前言　　随着国家土地使用权制度的改革以及土地进入市场产生转让情况的发展，使土地估价行业也随之发展起来根据土地估价的原则、方法和理论，对多方面的因素进行考虑，在某一权利状态和某一时点综合评价某一土地或者多块土地的价格称为土地估价【1】由于估价所考虑的因素存在动态性变化，因此，会存在一定程度的风险房地产企业必须对土地估价市场中存在的风险给予重视，制定出具有建设性的预防措施，以降低风险的发生，从而保障企业的经济效益与社会效益　　一、房地产土地估价市场中的风险　　1.技术风险　　我国对房地产估价应遵循的原则、方法、程序等都进行了明确的规定，但是在实际工作，评估的方法与程序均未能按照规范进行例如，在评估房地产抵押价值时一般运用市场比较法进行，参照对象是否选取正确、市场的完善性如何判断、对相关影响因素如何进行修正等都依赖于评估师的专业判断能力若评估师未能遵守评估原则，采用具有缺陷的方法与程序，就会使评估报告存在出现错误的风险在评估的实际过程中，因为我国的房地产行业和房地产估价行业起步较晚，所以短期内无法积累房地产价格分类变动指数、市场基准收益率水平等多种技术资料【2】。

　　2.政策风险　　政策变化包括金融政策、税收政策和产业政策，政策的变动会影响估价方法发生改变，例如，修改《城市房屋拆迁条例》会使房屋拆迁的补偿估价方法发生变化虽然我国房地产市场法律法规正在逐步规范化，但是在产权界定方面依然存在不少问题例如，通过政府对农民的土地进行征收，而使某企业获得了划拨土地使用权等估价人员、估价机构对政策背景及政策预期没有一个很好的理解，就会影响评估结果，致使评估风险的发生这样在房地产价格评估的时候，使评估人员和评估机构在技术方面存在较大的不确定性　　3.虚假材料风险　　土地评估的前提就是诚信，如果委托方将虚假的、不准确的房产信息提供给评估师，这是违法欺骗行为，评估师也要承担一定的法律责任这种情况的发生会导致估价机构面临巨大的风险，委托方为使评估师信服，需向评估机构提供规划调整信息材料为避免上述情况的发生，评估人员和评估机构要具备较强的辨别真伪信息材料的能力，并及时进行判断　　4.经济活动主体面临的房地产估价风险　　在估价目的的条件下，涉及与估价对象房地产利益的各方，即经济活动主体例如，在投资的目的下所涉及的全部投资人、未来债权人和政府的利益；在抵押贷款时所涉及到的借款人、银行和担保人等各方利益。

如果房地产的估价结果与市场价值存在较大偏差，则一定会对经济活动主体产生影响【3】在对抵押贷款进行评估时，如果抵押物估价过高就会使借款人在未来无法偿还借款的情况下，金融机构无法将贷款足额收回，从而产生坏账、呆账的情况　　二、房地产土地估价市场中的风险预防措施　　1.实提高估价人员的自主性　　首先，由国家估价师协会对高校和社会进行组织，对房产估价行业的道德规范、从业标准等进行严格细化同时，要求估价从业人员对相关规范进行严格执行然后，估价人员要不断加强自身的学习，通过对社会责任心、公德心的加强，使其在估价的时候保证公正客观最后，建立诚信记录和诚信评价系统，通过借鉴各个行业的职业资格等级评价使诚信评价系统得以建立，并对估价从业的各项诚信进行有效记录，从而可根据记录对估价人员进行奖励与惩罚　　2.加强对估价行业的诚信建设　　房地产估价行业已基本进入注重品牌构建和长远发展的诚信发展阶段但是，我国房地产估价行业目前仍然存在诚信危机，特别是小型评价机构，陷入为了竞争项目而降低价格的恶性循环中探究其发生原因，发现主要是由于我国的房地产估价行业起步晚，导致行业的相关法律制度较为落后，加上行业的职业规则与信用体系尚未完整，监管体系也有待加强【4】。

所以，我们要不断对房地产评估师和房地产机构的信用档案进行完善，建立失信惩罚机制和信用公示制度，将评估师和评估机构的不良行为、良好行为等记录在案，并向社会公示，这样就可有效降低房地产估价市场的风险　　3.了解房地产未来宏观走向　　任何一个企业要想获得良好的发展就必须对市场发展的脉搏具有准确地了解在市场经济的发展下，房地产要经历复苏、繁荣、衰退和萧条，在这些过程中，企业要做好相应的房产评估因为房价的上涨和下降都会影响房产土地的评估，所以在繁荣和衰退两个阶段要做好准备，对市场的走向以及房产价格进行准确分析　　4.有效参加评估机构职业责任险规避风险　　职业责任险属于一种责任保险，评估人员和评估机构可在评估时投保责任保险当委托方利益由于评估师或评估机构的过失而受到损失时，本应由他们承担的全部赔偿，保险公司会为其承担部分赔偿份额【5】这样可使委托人快速、有效地得到赔偿，使评估机构的能力与信誉得到肯定，从而减少市场的风险　　三、结语　　对房地产土地估价市场中存在的风险进行分析，可有效促进房地产企业的发展因此，为保障房地产估价行业的可持续性发展，规避风险、对风险的预防措施进行加强是房地产土地评估行业的重要任务。

　　参考文献：　　【1】何玮.房地产土地估价市场中的风险及预防措施研究.城市建设理论研究，2014（10）：158-161.　　【2】刘晓辉.房地产土地估价市场中的风险预防.经济视野，2014 （19）：360.　　【3】赵凤麟.房地产土地估价市场中的风险与预防.房地产导刊， 2015（17）：22.　　【4】刘媛.房地产土地估价市场中的风险及预防.黑龙江科技信息，2013（31）：255.　　【5】王蓓.土地估价市场风险在房地产业的防范措施.建筑工程技术与设计，2014（24）：596.。