2022年深标修订-密度分区.docx

精品学习资源附件 1：《深圳市城市规划标准与准就》局部修订 〔 第 4 章 密度分区与容积率 〕 条文草案第 4 章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下 , 结合深圳容积率治理实践与体会，以促进土地集约节省利用、加强生态环境与特色风貌爱护、保证土地开发权益的公正性为指导思想 , 依据城市总体空间结构、 区位条件、 交通条件、城市承载力条件等综合确定城市密度与地块开发强度的空间分布，用地开发强度的确定和调整应当符合国家、省、市容积率的有关规定；本章为指引性内容，提出的城市建设用地密度分区、基准容积率等，宜参照执行；城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下， 合理猜测并提出远期城市进展空间密度布局和规划密度掌握要求， 是促进集约节省用地、 爱护生态环境、 塑造风貌特色的重要路径之一；随着城市经济、社会、产业等进展阶段变化和进展策略调整，城市建设用 地密度分区应进行适时动态修订；4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级， 不包括机场、码头、港口、核电站等特殊治理地区；城市建设用地密度分区等级宜按表执行；序号密度分区开发建设特点1密度一区高密度开发2密度二区中高密度开发3密度三区中密度开发4密度四区中低密度开发5密度五区低密度开发区4.2 地块容积及容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积， 包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积； 地块容积率是地块容积与地块面积的比值； 地块容积及容积率与使用功能亲密相关， 受该地块所处的服务区位、交通区位和景观区位等要素的影响；本标准与准就主要对居住、商业服务业、 工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积不作特殊规定；欢迎下载精品学习资源地块容积及容积率确定应满意市政交通设施负荷、历史爱护、地质条件、生态安全等要求， 并满意日照、消防等标准要求；在特殊地段，应满意文物爱护、机场净空、电力电信通道、危急品仓库、核电站防护、地质安全以及生态敏锐区等相关掌握要求；居住用地地块容积及容积率确定须同时校核所在地区的训练、 医疗等公共设施服务水平； 依据本标准与准就确定的地块容积及容积率仅作为技术参考， 详细地块容积及容积率应结合相关影响条件综合讨论论证，按程序批精确定；4.2.3 地块容积由基础容积、转移容积、嘉奖容积三部分组成；其中，地块基础容积是在密度 分区确定的基准容积率的基础上， 依据微观区位影响条件 〔周边道路、 地铁站点和地块规模等〕进行修正的容积部分； 地块转移容积是地块开发因特定条件， 如历史文化爱护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分； 地块嘉奖容积是为保证公共利益目的实现而嘉奖的容积部分， 地块嘉奖容积最高不超过地块基础容积的 30%；地块容积宜按下式运算：FA≤ FA基础 + FA 转移 + FA 嘉奖； 〔公式〕FA基础＝ FAR基准×〔 1-A1〕×〔 1+A2〕×〔 1+A3〕× S； 〔公式〕式中： FA—地块容积；FA基础—地块基础容积；FA转移—地块转移容积； FA嘉奖—地块嘉奖容积； FA基准—地块基准容积；FAR基准—密度分区地块基准容积率； A1—地块规模修正系数； A2—周边道路修正系数； A3—地铁站点修正系数； S—地块面积；混合用地地块容积是将该区位上各类功能用地对应的地块容积按拟混合的建筑面积比例进行加权平均；混合用地地块容积宜按下式运算：FA混合＝ FA1×K1+FA2×K2+FA3×K3⋯； 〔公式 4.2.4 〕式中： FA1、FA2、FA3—分别为该地块基于各类单一用地功能的地块容积； K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例；转移容积和嘉奖容积的相关规定可在本标准与准就基础上，由规划主管部门另行制定；欢迎下载精品学习资源4.3 各类用地密度分区4.3.1 居住用地地块容积率等级分为 3 个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限宜符合表规定；表 4.3.1 居住用地地块容积率指引分级 密度分区 基准容积率 容积率上限1 密度一、二、三区2 密度四区3 密度五区商业服务业用地地块容积率等级分为 5 个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表规定；表4.3.2 商业服务业用地地块容积率指引分级密度分区 基准容积率1密度一区2密度二区3密度三区4密度四区5密度五区工业用地地块容积率分为 3 个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表 4.3.3 规定， 下限应满意《深圳市工业项目建设用地掌握标准》要求；表 4.3.3 工业用地地块容积率指引欢迎下载精品学习资源分级 密度分区 新型产业用地基准容积率一般工业用地基准容积率欢迎下载精品学习资源1 密度一、二、三区2 密度四区3 密度五区物流仓储用地地块容积率分为 3 个等级区间， 对应的密度分区基准容积率宜符合表 4.3.4 规定，下限应满意《深圳市物流项目建设用地掌握标准》要求；表 4.3.4 物流仓储用地地块容积率欢迎下载精品学习资源分级 密度分区 物流用地基准容积率仓储用地基准容积率欢迎下载精品学习资源1 密度一、二、三区2 密度四区3 密度五区修正系数4.4.1 地块规模修正系数欢迎下载精品学习资源地块容积及容积率与地块规模大小有关，一般情形下，居住用地、商业服务业用地、工 业用地及物流仓储用地的基准用地规模宜按表 4.4.1 执行；地块小于等于基准用地规模时，地块容积及容积率不进行折减； 地块面积大于基准用地规模时， 地块修正系数按每增加 0.1 公顷折减 0.005 累加运算， 不足 0.1 公顷按 0.1 公顷修正， 最大折减值小于等于 0.3 ；欢迎下载精品学习资源4.4.2 周边道路修正系数用地功能 基准用地规模居住用地 2 公顷商业服务业用地 1 公顷一般工业用地 3 公顷新型产业用地 1 公顷仓储用地 5 公顷物流用地 2 公顷欢迎下载精品学习资源居住用地、 商业服务业用地、 工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应依据地块周边道路情形进行修正； 依据地块与周边城市道路的关系， 周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情形分为一边、 两边、三边及周边临路四类； 周边道路修正系数宜按表 4.4.2 执行；表 4.4.2 周边道路修正系数地块类别 一边临路 两边临路 三边临路 周边临路修正系数 0地铁站点修正系数居住用地、 商业服务业用地、 新型产业用地、 物流用地地块容积及容积率应依据地块周边地铁站点数量及掩盖情形进行修正；车站类型分为多线车站〔 2 站及以上〕、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径运算基点，规定半径分为 0～200 米、200～ 500 米两个等级； 对跨过不同规定半径的地块， 宜依据相应的修正系数和影响范畴面积加权平均， 折算到整个地块； 同一车站的地铁站点修正系数宜按表 -1 的规定确定， 不同车站重叠掩盖的情形宜按表 -2 的规定确定；远期实施的地铁线路站点原就上不考虑修正；-1 同一车站的地铁站点修正系数欢迎下载精品学习资源修正系数距离站点〔米〕0～ 200200～500车站类型多线车站 单线车站欢迎下载精品学习资源-2 不同车站重叠掩盖的地铁站点修正系数欢迎下载精品学习资源a1a2b1b2a1a2b1 b2注： a1 代表多线车站 0～ 200 米掩盖范畴， a2 代表多线车站 200～500 米掩盖范畴， b1代表单线车站 0～200 米掩盖范畴， b2 代表单线车站 200～ 500 米掩盖范畴；居住用地、 商业服务业用地、 工业用地及物流仓储用地地块均需进行地块规模修正； 周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时， 商业服务业用地、 新型产业用地、 物流用地地块可进行重复修正， 居住用地地块仅选取其中最大值修正； 一般工业用地、 仓储用地地块仅进行周边道路修正，不作地铁站点修正；4.5 特定地区的密度分区、地块容积及容积率4.5.1 除机场、码头、港口、核电站等特殊治理地区外，因城市规划调整而显现的密度分区未 掩盖地区， 用位置于一般地区的原就上应依据相邻片区同等密度分区确定； 用地接近基本生态掌握线或位于基本生态掌握线范畴内的生态敏锐地区， 原就上应比相邻片区密度分区下降一区确定；4.5.2 密度分区内涉及特色风貌、生态敏锐、核电防护、地质安全等因素的特定地块，应适当降低开发强度，通过开展专题讨论地块容积及容积率，按程序批精确定；4.5.3 在城市更新、特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点片区、保证房用地、 经主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区， 为实现城市综合利益， 在满意公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务才能的前提下， 详细地块容积及容积率经专题讨论后，可在本标准与准就的基础上适当提高；欢迎下载。