总部基地专题研究.ppt

总部基地专题研究易居（中国）克而瑞·华南区域中心2009-5-102• 北京经济技术开发区星网工业园加工制造型物流型• 哥本哈根机场商务花园研发及高科技型• PARK WEST 西区商务花园 • 美国硅谷 • 中关软件园 • 上海张江高科技园区 • 创智新天地企业内脑型• 剑桥商务花园 • 北京BDA国际企业大道 • 北京丰台ABP总部基地后台服务型• 上海浦东张江银行卡产业园国际组织总部型• 纽约联合国总部大厦 • 新加坡商务花园123465基础知识目 录案例研究总部基地基础知识4经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展，企业资源配置方式正在发生着深刻变化，企业通过把生产制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置，将研发、营销、融资、战略管理等总部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置，形成一种新的资源配置模式，实现了资源在企业层面上的空间优化配置，这种新的资源配置方式以及总部聚集所形成的新的经济形态可以用“总部经济”来描述总部经济的核心价值——企业通过总部与生产制造或分支机构在不同空间的布局实现资源再配置收益总部经济概念总部经济背景所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

什么是总部经济？5信息经济充分发展网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离战略资源需求提升随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、高级人才、科研成果等)的需求越来越强烈区域资源偏差较大在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资源密集，其获取的成本较低总部经济产生和发展的三大前提条件6总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择劳动就业效应社会资本效应税收贡献效应产业乘数效应消费带动效应五大效应总部经济产生的五大效应78总部释义：——从职能上讲，企业的战略决策中心、管理中心及关键资源控制中心——从空间上讲，是企业全部高端职能中心或部分高端职能中心的办公场所总部基地释义：——从功能上讲，是某种产（行业）业链的产业集群——从空间上讲，是某种产（行业）业链企业集聚的场所（建筑或片区）研发中心组装中心销售中心选址要求交通较便捷，环境优雅， 低污染产业集聚，单位租 金低交通便捷，仓储物流服务 ，单位租金低出行方便，仓储物流服务 ，金融服务功能办公产品要求大面积，往往不需要配套 中央空调、内部装修， 24小时电等供应。

大面积，往往对楼层数、 层高，楼板承重要求较高 ，24小时电等供应展示功能、交易功能兼备 ，24小时对外通讯且设备 数量要求高，24供电等商务服务要求员工餐厅、员工宿舍、便 利店等员工餐厅、便利店、租赁 公寓等员工餐厅、酒店、租赁公 寓、正餐餐饮、银行、便 利店等部 分 总 部 职 能 中 心 选 址 要 求总部基地是什么？9商务花园城市CBD高层写字楼位置分布城市边缘区域，产业园内部或郊区城市化较为完 善的区域城市内部，市中心，CBD区域产品形态1、低容积率，高绿化率； 2、建筑密度低；小体量，低层； 3、独立性（独门独院，占天占地，一般具独立冠 名权）； 4、个性化（满足公司个性化需求，彰显公司形象 ）1、高容积率，低绿化率； 2、建筑密度高；大体量，高层； 3、标准化办公空间客户类型1、需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型 公司或部门，如软件、研发等； 2、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公 司，如“后台服务型”公司（呼叫中心、快递服 务公司等）； 3、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司 1、需要浓厚的商业氛围以增加商业 机会的服务类企业：如贸易、广告、 律师、咨询等类型企业； 2、金融企业总部：需要在城市中心 区的核心地段办公，以显示公司的实 力，增强投资人的信心。

客户心理1、企业希望通过良好的办公环境，激发员工的创 造力，提高效率； 2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力 及品牌1、企业看重公司的综合商务成本， 因此需要聚集在城市中心商务区以降 低综合商务成本； 2、以写字楼所在区位地段体现公司 形象，彰显实力商务花园与CBD写字楼是互为补充的两种总部基地物业形态两 种 形 态 的 总 部 基 地 的 对 比 分 析10必要条件商务花园城市发展过程中的郊区化以及产业整合、产业集群发展的必然趋势物流服务的发展、网络通讯条件的成熟使大经济圈跨区域协作成为可能以总部经济定位的商务花园，代表了未来企业总部选址的趋势总部基地的发展趋势必要条件11商务花园的基本特征以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等截取不同产业链高端，使各产业链不同部分在同一区域密集分布，通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”主要坐落在城市边缘地带，相对市中心既有一定的独立性，又有很好的可达性已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时相关配套及服务产业集聚，自成一体表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主。

追求生态，注重对环境的保护，注重人与自然的和谐发展要求区域内有充足的智力型人力资源产业类型产业结构地理区位园区功能园区规划园区环境区域资源123456712Ø 一个/几个某特定行业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成特定的主题Ø 服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条Ø 为主流企业服务的配套机构以及为园区园工提供生活服务的企业的入住有利于提升商务花园的人气；商务花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣研发制造物流营销主流企业商务花园产业集群价值分析跟随主流企业发展的上下游企业为主流企业服务的配套机构:金融、风投、商务服务企业等为园区园工提供生活服务的企业：餐饮、休闲 、娱乐企业等13阶段一阶段二阶段三阶段四工业园的演变商务与社区发展邻里关系NEW TOWN基本情况城市边缘，由多组 小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便 利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研 发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国 企业功能研发、仓储、办公办公、部分商业设 施办公、商业、金融办公、商业、金融 、居住、教育、休 闲特点建筑标准较低，但 比工业园有所提高营造出共同生活的 社区气氛，融进城 市生活的元素与城市的联系愈发 紧密，成为城市功 能的一部分。

出现 私人空间和公共空 间之分，但企业无 法真正拥有优美景 致的独立小环境一个可以“自给自 足”，及可以提供 足够内部交流空间 的综合社区商务花园在国外已历经四代发展，已形成成熟理念及发展模式商 务 花 园 的 发 展 进 程14模式KPI案例1 、制造加工型交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水 平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持 ；标杆企业带动；形成相关产业链北京经济技术开发区星网工 业园、英格兰沃灵顿商务花 园（建设中）2、物流型靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达， 占地面积广阔，符合行业特点的办公场所哥本哈根机场商务花园3、研发及高科技型产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先 进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动Park west西区商务花园、 硅谷、中关村软件园、张江 高科技园、创智天地4、企业内脑型良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到 达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信 息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业 务对象的服务公司入驻剑桥商务花园、北京BDA国 际企业大道、北京丰台区 ABP总部基地5、后台服务型土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利， 标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先 进。

上海浦东张江银行卡产业园6、国际组织总部重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开 放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要 求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集纽约联合国总部、日内瓦联 合国总部、新加坡商务花园国际总部基地六大发展模式15类型交通产业链政策商务人流信息流物流技术流资金流环境加工制造 型物流型研发及高 科技型企业内脑 型后台服务 型国际组织 总部型最重要最不重要国际总部基地KPI指标体系总部基地案例研究17概况：u位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运环境优美，设有高尔夫球场，凉水河u到2003年底共有15家企业入驻，主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人；诺基亚作为龙头企业聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻u产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里；u制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大；u 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”；u入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。

开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产 成功要素：1、交通便利，易于原材料、成品等运输；2、解决了制造业对水、电、能源等基础设施的特殊要求；3、政策支持；4、标杆企业带动，形成相关产业链；加工制造型物流型 研发及高科技企业内脑型 后台服务型 国际组织总部型案例研究北京经济技术开发区星网工业园18加工制造型物流型 研发及高科技企业内脑型 后台服务型 国际组织总部型概况：u占地418000平米，建筑面积22万平米，位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130多个机场；u整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达；u哥本哈根平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；u设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调；u开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租由企业自建。

成功要素：1、毗邻大型国际机场；2、多种交通方式组合，与市区联系紧密；3、城市人力资源基础好；4、充分考虑物流行业特点规划设计商务花园案例研究哥本哈根机场商务花园19加工制造型物流型 研发及高科技企业内脑型 后台服务型 国际组织总部型u便捷的交通PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园u完善的基础设施1400万英镑用于园区先进的基础设施建设PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求；设有优美的景观花园和一应俱全的娱乐休闲配套设施；在商务花园的规划中，有一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧；同时利用园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为一体的周边休闲场所u税收减免政策所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策对于拥有房屋产权的业主，免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地。