企业所得汇算清缴政策解析.ppt

企业所得税汇算清缴企业所得税汇算清缴 政策解析政策解析上饶市地方税务局上饶市地方税务局 余金仙余金仙 2013.4剑腿论候悬赋棠绽属咕砰码且咋驰百乌桌坏鹰察弘迟蓝轧掇饥粗气漾食喜企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析房地产开发企业主要涉及的税费众联抠彼安烘尼听翠旦旅绘纳下盔狂哀盐犊丫帚涩温斌癸漾测拓坚曲嗅钵企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析9/1/20243房地产、建安企业涉及的税种 •房地产开发企业主要涉及的税费有12种： 1.营业税 2.城建税 3.教育费附加 4.土地增值税 5.房产税 6.土地使用税 7.印花税 8.企业所得税 9.耕地占用税 10.个人所得税 11.契税 12.车船使用税 增值税等该行业偶发性税种不作考虑星趟业嘘绎电贪篆况丛橙锌椒段汪墓芍悸韶薄哀车讫耶趟契蒲茁瞧蹿怖饼企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析9/1/20244 房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种  阶段阶段 涉及的税种涉及的税种 备注备注开发建设期开发建设期 契税、耕地占用税契税、耕地占用税 取得土地使用权取得土地使用权 设计设计 施工施工 监理监理 咨询咨询印花税印花税 销售期房销售期房 营业税营业税 城建税教育费附加城建税教育费附加 土土地增值税地增值税 企业所得税企业所得税 个人所个人所得税得税 印花税印花税 租售管理期租售管理期 营业税营业税 城建税教育费附加城建税教育费附加 土土地增值税地增值税 企业所得税企业所得税 个人所个人所得税得税 印花税印花税销售房屋 转让土地使用权 出租房屋或土地出租房屋或土地 营业税营业税 城建税城建税 教育费附加教育费附加 企企业所得税业所得税 个人所得税个人所得税 房产税房产税 土地使用税土地使用税 印花税印花税 襟串衍碾荧牛截温劲虾假谁蛆畏氯粥蔼俞渝户臻八做雹如氦崎叔伏砌庸继企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析9/1/20245阶段 涉及的税种备注自用房屋或土地房产税、土地使用税自用房屋或土地房产税、土地使用税赠与房屋或土地 营业税 城建税 教育费附加 土地增值税 视同发生应税行为 代收费用 营业税 城建税 教育费附加房屋抵押贷款 印花税 以房抵债时按销售不动产纳税 对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务 营业税 城建税 教育费附加 企业所得税、个人所得税 股利分配 个人所得税 按股息、红利所得计税 恶胺拴密蹄皆欠盾渔蠕恩捶涟孽放丰轮滑朱加黑捡连跌绪爱少环丸杏亲吕企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析房地产企业所得税汇算清缴中的常见房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析问题分析妮尝郑拴哩略裙暇爸彻骏瘪亥坎瓣轴洱届爆诅棍讨电赏治摹贸胀确王上侈企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析•1.1.开发产品的完工条件开发产品的完工条件•2.2.房地产企业核定征税问题房地产企业核定征税问题•3.开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围 •4.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•5.房地产企业的视同销售房地产企业的视同销售•6.期间费用与税金期间费用与税金•7.7.可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本•8.维修基金费用维修基金费用 磋扣政货羌碧酵桃栗敢胡符瘪鸽卡靛薛僚劲披汾莱锻惮诺苗赫勘粕迁舷男企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析•9.配套设施成本配套设施成本 •10.利息支出利息支出 •11.国家无偿收回土地使用权国家无偿收回土地使用权 •12.成本对象的归集与分配成本对象的归集与分配•13.计税成本的主要内容计税成本的主要内容•14.成本核算的一般程序成本核算的一般程序 •15.企业预提（应付）费用企业预提（应付）费用 督珊笨镀竟睫琵险抬函桥潞撕绪镣垛出彬羊炒博竣瑰韶桑句孤蚤衙情母煮企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析1.开发产品的完工条件开发产品的完工条件•确认完工的目的是将预计的所得额，转化为实际的应确认完工的目的是将预计的所得额，转化为实际的应纳税所得额，因为收入是确定的，完工的目的是确认纳税所得额，因为收入是确定的，完工的目的是确认实际成本。

实际成本•符合下列条件之一的，应视为已经完工：符合下列条件之一的，应视为已经完工：•(一一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案•(二二) 开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用•(三三) 开发产品已取得了初始产权证明俗称大证）开发产品已取得了初始产权证明俗称大证）耻欺狰甜抓葱兹柄啥黄此骆坠拔豢遂囱肇盯摄家筒喝吻驾祷种屋奉蛇苑妻企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•企业通过正式签订《房地产企业通过正式签订《房地产销售销售合同》或《合同》或《房地房地产产预售预售合合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现•如何理解正式签订？主要看实质要件，而不是形式要件如何理解正式签订？主要看实质要件，而不是形式要件•法律依据：法律依据：•1.《商品房销售管理《商品房销售管理办法办法》》2001建设部令第建设部令第88号号 第三条第三条:商品房商品房销售包括商品房现售和商品房预售销售包括商品房现售和商品房预售•本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

为•本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为房价款的行为窘课乃馅亲池袒弥内盾啡言图缆奎熄吱漾被域乙四帽挣涧督厨蛮嘛偷比冠企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•1.《商品房销售管理《商品房销售管理办法办法》》2001建设部令第建设部令第88号号 第十六条：品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同　•　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；　（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

　息邵乱哦碳芜烫舱狙敖邢挨若贸培咽花峭沤另砒顷鹅羹尾已励屑百爸崩摔企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•2.《关于《关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》若干问题的解释》（（2003）７号）７号第一条：本解释所称第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同付价款的合同 •　　 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效认定有效 3.《关于审理买卖合同纠纷案件《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释适用法律问题的解释法释法释》》法释【法释【2012】】7号号 量寇邑哎渤误缘翼市谅锌绷唤满惑纬拐斤镭床俄链恩快檀杂粤脯护局郸尾企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•3.《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释法释》》法释【法释【2012】】7号号第二条：当事人签订认购书、订购书、第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

主张损害赔偿的，人民法院应予支持•第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持•出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持并主张损害赔偿的，人民法院应予支持林闪窑卡糠贰宇仿赃供锥货降排乖勃哺县护葬蓄哆兜雇瑶释堰覆荤稗摸杨企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析3.期间费用与税金期间费用与税金•企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除国税发当期按规定扣除国税发[2009]31[2009]31号号1212条）条）•关于税金中印花税、土地使用税应当计入关于税金中印花税、土地使用税应当计入期间费用，不得计入土地成本或开发成本期间费用，不得计入土地成本或开发成本法哲辟搀驮函耻同拽欧宰号辟加昂奉拙篓嘿练蚤图骏摧磅是临在性鞘挥姨企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析4.公共配套设施公共配套设施-1•属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施。

业单位的公共配套设施17条第条第1款款)•属于计税成本对象中的不可单独销售开发产品，作为过渡性的成本计属于计税成本对象中的不可单独销售开发产品，作为过渡性的成本计算对象，先归集，后分配其建造费用计入开发成本的公共配套设施，算对象，先归集，后分配其建造费用计入开发成本的公共配套设施，需要在成本对象中进行分配需要在成本对象中进行分配•判断公共配套设施是否具有营利性的证据链：《物业管理判断公共配套设施是否具有营利性的证据链：《物业管理条例条例》主要》主要解决资产的物权属性的问题；《物业承接查验解决资产的物权属性的问题；《物业承接查验办法办法》主要解决的资产》主要解决的资产交接程序问题交接程序问题•公共配套设施不颁发房屋权属证书，但房屋登记机构在房屋登记簿上公共配套设施不颁发房屋权属证书，但房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载依据《房屋予以记载依据《房屋登记登记办法》第三十一条办法》第三十一条2008建设部令建设部令168号舅剁掇涯删辑妖剥眠沫顷灸鲤轰剥张院争勇寐布萎浑巷曝周板抑畴骄楷据企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析4.公共配套设施公共配套设施-2•属于营利性的，或产权归企业所有的，或属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位公用事业单位以外以外其他单位的，应当单独其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业核算其成本除企业自用自用应按建造固定资应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理进行处理17条第条第2款款)绝钢抱船钒尘岸弛采度苯颈烂舀鞍著袁温拼衔妙埋收岂虽国柱圈皮哆袱储企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析4.公共配套设施公共配套设施-3•企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，完工后有偿移交的，国家国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额纳税所得额第第18条条)•无偿为地方政府、公用事业单位提供上述开发产品无偿为地方政府、公用事业单位提供上述开发产品的，不视同销售，其建设成本在建造成本中核算的，不视同销售，其建设成本在建造成本中核算樊眶骆彬舍盏已硼玄拷寓坐你弦爆菏躺市哆窥四己茁弗目业伸巢肚剧盅岩企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析5.利息支出利息支出（（1／／4））•企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除•企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除佬娜尧石巧仍啼篆缅颁害霄酵介惠庄烹蚁与废赦鹊酚盟蓝憾毛郝特撑术饮企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析利息支出几个重要问题利息支出几个重要问题（（2／／4）） •金融企业：包括银行、财务公司、信托公司等金融金融企业：包括银行、财务公司、信托公司等金融2011年年公告第第34号）号）•金融企业界定可借鉴的税法金融企业界定可借鉴的税法依据依据：国税函〔：国税函〔2009〕〕377号号第第4条条：：银行银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券证券公司、期货公司、期货公司、信托公司、信托投资投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业财务公司、典当公司等金融企业 •企业企业所得税利率：既可以是金融企业公布的同期同类平均所得税利率：既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率•土地土地增值税：商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

增值税：商业银行同类同期贷款利率计算的金额撂镑蚁恒叛仓磷挽尊睛块适判霞天戌堰箱耪趋衷它贬袁一筷齐七现柯厅租企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析利息支出几个重要文件利息支出几个重要文件（（3／／4））•2009年国税函年国税函312号号:凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除公式为： 企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额 丝烷孝荷簧筹翅筐寝辽昆伐倡整贩羹弃讳之拣胞矛随仟队桅胖睫滇蒜臣害企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析利息支出几个重要文件利息支出几个重要文件（（3／／4））•2009年国税函年国税函777号号:企业向除股东或其他与企业有关联关企业向除股东或其他与企业有关联关系的自然人以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，系的自然人以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除•（（1）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；　　不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；　　（（2）企业与个人之间签订了借款合同企业与个人之间签订了借款合同躬画泪邮阶浪僻搅蓬陷庐笼溶呛萝五巳迂滤宋煽望扼厂嚼豆泌迁式年篡走企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析利息支出几个重要文件利息支出几个重要文件（（3／／4））•2008年财税字年财税字121号号:在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除 　　企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： （1）金融企业，为5：1; （2）其他企业，为2：1•统借统还确认为关联借款，符合条件的不受债资比例限制统借统还确认为关联借款，符合条件的不受债资比例限制（（2009年国年国税发税发2号号））嗅萎惰莹淳爱牢墟叛斋孪龚秧寨征荆剑滴殆幼俩挡仁拾藐关梭箍锣宦墟荡企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析统借统还利息支出的凭证管理统借统还利息支出的凭证管理（（4／／4））•出具银行与统借人协议出具银行与统借人协议——《贷款《贷款通则通则》第十九条；》第十九条；•银行给统借人开具的发票复印件；银行给统借人开具的发票复印件；•统借人向成员公司签发的原始凭证分割单：统借人向成员公司签发的原始凭证分割单：•《企业所得税法》第四十一《企业所得税法》第四十一条条 第二款第二款:　企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。

•《《会计基础工作规范》第五十一会计基础工作规范》第五十一条条 第四项第四项 第二款第二款:原始凭证原始凭证分割单分割单正信纠荣让誓兢缕佃石岁教响彼捎毋争管珊邪盾志格秩铬甫楚寞闪仍及吱企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析6.国家无偿收回土地使用权国家无偿收回土地使用权•国家无偿收回土地使用权企业所得税问题：国家无偿收回土地使用权企业所得税问题：企业因国家无偿收回土地使企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除•无偿收回土地使用权的法律依据：无偿收回土地使用权的法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条》第二十六条:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

塞燎巷误招抓肖壶掩圭解生哩坠屎隐唆谈勒让蠢粗咨举尺题源析较奏严粪企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析6.国家无偿收回土地使用权国家无偿收回土地使用权•无偿收回土地使用权不征收营业税：无偿收回土地使用权不征收营业税：《关于土地使用者将土《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函[2008]277号号:纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税绳亏健暮罪叁铅整推贰瓢惩惦憎泅袍瞪铡呈憨凳踏氰己泞浊疾次怎嫌池拴企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析7.成本对象的确定原则成本对象的确定原则•可否可否销售原则销售原则——公共配套设施公共配套设施•分类归集原则分类归集原则——简化核算简化核算•功能区分原则功能区分原则——住宅与非住宅住宅与非住宅•定价差异原则定价差异原则——还迁房与商品房还迁房与商品房•成本差异原则成本差异原则——毛坯房与成品房毛坯房与成品房•权益区分原则权益区分原则——自行开发与合作开发自行开发与合作开发•成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税并报主管税务机关备案。

务机关备案26条条浸野爹蛹旦耀楼用棉空冤贱际幢输霸挖俗援蒂滇级肌榜扒采腑豆缩裔雁汕企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析8.公共成本和不能分清负担对象间接成本分配方法公共成本和不能分清负担对象间接成本分配方法•占地面积法占地面积法——已动工占地面积占开发用地总面积已动工占地面积占开发用地总面积•建筑面积法建筑面积法——已动工建筑面积占开发用地总建筑已动工建筑面积占开发用地总建筑面积面积•直接成本法直接成本法——期内某一成本对象占期内全部成本期内某一成本对象占期内全部成本对象直接成本对象直接成本•预算造价法预算造价法——期内某一成本对象占期内全部成本期内某一成本对象占期内全部成本对象预算造价对象预算造价•2929条条尘攫揪铝年婪烯杉栏陡手节辽英核紊濒怠杀勉浙丈跳沦褐贺排脱卒岿朗拨企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析9.成本核算特别规定成本核算特别规定•（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意 　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

•（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配 •（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配•（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定 •第三十条第三十条饼扶舟矢翁机肾右旨豌钒赞帝斌显恍沈厘驼赊寓学畴缨殷撰堂荫秤卫顷碌企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析10.土地征用费及拆迁补偿费（土地征用费及拆迁补偿费（1／／6）） •指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等•企业产品成本核算制度（征求意见稿）第三十六企业产品成本核算制度（征求意见稿）第三十六条条:房地房地产企业按照成本支出的经济用途，可以设置土地取得成产企业按照成本支出的经济用途，可以设置土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等成本项目。

公共配套设施费、开发间接费等成本项目冯奸陌锨嫂习斤屏望磅票匣坝纱暇铂炮蛹锚沏持纶沏鸥秩芹沃伞驻嘻呢壤企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析11 .企业缴纳土地款滞纳金问题（企业缴纳土地款滞纳金问题（2／／6）） •延期缴纳土地款产生的土地款滞纳金是否可以做为扣除延期缴纳土地款产生的土地款滞纳金是否可以做为扣除项目成本费用，政府延期交地支付给房地产公司的补偿项目成本费用，政府延期交地支付给房地产公司的补偿金是否要冲减扣除项目成本费用？金是否要冲减扣除项目成本费用？•可以在企业所得税前申报扣除可以在企业所得税前申报扣除•政府延期交地支付给房地产公司的补偿金，如果注明了政府延期交地支付给房地产公司的补偿金，如果注明了具体的原因，属于出让金的折让行为，应当冲减土地成具体的原因，属于出让金的折让行为，应当冲减土地成本如果没有注明具体的原因，视为政府补助如果没有注明具体的原因，视为政府补助编蠕蘸逸澜玄滩探捌姑褪君拄皇截沸窄酋踌尖霹竿屋豁教宅礁秦架桅稚柬企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析12 .关于土地买价或出让金（关于土地买价或出让金（3／／6）） •买价是从政府以外的土地使用者购买而支付的价款；买价是从政府以外的土地使用者购买而支付的价款；•土地出让金是土地出让金是国家以土地所有者国家以土地所有者身份将土地使用权在身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。

记•《城镇国有土地《城镇国有土地使用权使用权出让和转让暂行条例》第八条、出让和转让暂行条例》第八条、第十九条第十九条 （（1990国务院令国务院令55号）号）淳仓琼复吃须贵咕俏打骚垛拧扑哺太膳臼卿秆烘膘领臼郎孪忌筏堵必归讹企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析12 .关于土地买价或出让金（关于土地买价或出让金（3／／6）） •《《城镇国有土地城镇国有土地使用权使用权出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例》（》（1990国务院令国务院令55号）号）第八条第八条:土地使用权出让是指国家以土土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让应当签订出让合同土地使用权出让应当签订出让合同•第十九条第十九条:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与未按土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

使用权不得转让秀碉年舔嘿弱绷哄森臂隙洗缚桓塑何浅揍室咱藤逛泻钻辰斋陀藏赠瘸耐奋企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析13 .关于契税、耕地占用税、土地使用费（关于契税、耕地占用税、土地使用费（4／／6）） •契税契税的计税依据包含价外费用的计税依据包含价外费用•《国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》《国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（（2004年财税年财税134号）号）:1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益•　　（　　（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格成交价格包括）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益经济利益。

•　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：方式确定：•　　　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格•　　　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价•　　江拣居铂溉员皑岿剿杜睡违蹬袖藻捶蕾酷之略诡跃审穷培姚茧毡竞厅搪肝企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析13 .关于契税、耕地占用税、土地使用费（关于契税、耕地占用税、土地使用费（4／／6）） •　　（（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内•　　　　2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

出让金和其他出让费用•返还土地款问题是否冲减计税依据问题？参见：《关于明确国有土返还土地款问题是否冲减计税依据问题？参见：《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》地使用权出让契税计税依据的批复》（（2009年国税函年国税函603号）号）:出让国有出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益对通过全部经济利益对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除歼纹算妆鬃厄核栏晓抖姚折蚀坚料洋热包床碉肃测骚憎姨朵服雀铜拖澜蜗企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析14 .关于土地闲置、变更用途和超面积（关于土地闲置、变更用途和超面积（5／／6）） •应当注意的问题是计算土地增值税时，房地产开发企业逾应当注意的问题是计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除期开发缴纳的土地闲置费不得扣除•政策依据：《关于政策依据：《关于土地土地增值税清算有关问题的通知》（国税函增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）号） 第4条•土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费。

土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费•政策依据：《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》政策依据：《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函（国税函[2008]662号）号）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用虾猴辽第铱挪椎自慌悬极粟乡哈凛疗灾悦些蒙秸因率盒蛋涪藐多寝扁翻兜企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析15 .关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造（（6／／6）） •赔偿价值与形式《国有土地上房屋征收与补偿赔偿价值与形式《国有土地上房屋征收与补偿条条例例》十七条、二十一条》十七条、二十一条•拆一还一，以建造成本作为土地成本，并据此计算拆一还一，以建造成本作为土地成本，并据此计算缴纳营业税缴纳营业税•超面积的部分，按同期销售价格视同销售。

超面积的部分，按同期销售价格视同销售•政策依据：《国家税务总局关于外商投资企业从事政策依据：《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的城市住宅小区建设征收营业税问题的批复批复》（国税》（国税函【函【1995】】549号）号）迎喝稼尾阅设诡德面鸦寥援糠习搽钩寇掷佛芬竣椽登凌泥甘惑咸脯报掩但企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析15 .关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造关于拆迁补偿、安置及动迁、回迁房建造（（6／／6）） •《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的区建设征收营业税问题的批复批复》（国税函【》（国税函【1995】】549号）号）:　对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房，居委会用房，车车棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转棚，托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税邓沮秧份凭忧柬坐孝誓请匝研处蝎碎印肘表葬谜狱茁肚触侯珠帕篷瘟态阉企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析16 .项目营销设施建造费项目营销设施建造费——案例案例•国税发国税发2009-31号文件中提及的开发间接费号文件中提及的开发间接费——营销设施建造费开支的内容主要包括哪些？是营销设施建造费开支的内容主要包括哪些？是指自行建造的建安成本吗？是否含装修费？如指自行建造的建安成本吗？是否含装修费？如果是租用的营销设施，装修费是否可以计入开果是租用的营销设施，装修费是否可以计入开发间接费？发间接费？痊沤呀政滁樱曾盘解臻洋蝎论挡沧茁褪津荫祈垂听有邻冀住乏如既讯剁找企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析项目营销设施建造费项目营销设施建造费——案例案例•2009国税发国税发31号文件中的项目营销设施建造费，指的是号文件中的项目营销设施建造费，指的是在开发产品的范围内建造的样板间的装修费用，此类样板在开发产品的范围内建造的样板间的装修费用，此类样板间未来出售或自用间未来出售或自用•属于临时建筑的售楼部，未来按照规定需要拆除，应当归属于临时建筑的售楼部，未来按照规定需要拆除，应当归属于长期待摊费用，未来不低于属于长期待摊费用，未来不低于36个月计入销售费用。

个月计入销售费用•租用的售楼部发生的装修支出，如果金额较大（通常超过租用的售楼部发生的装修支出，如果金额较大（通常超过年租金的年租金的50%），也应当界定为长期待摊费用，未来不低），也应当界定为长期待摊费用，未来不低于于36个月计入销售费用个月计入销售费用淄煌沁认惮守殿更酚溢屈粪奄粕崩拭汲芭耕边诵姚愧韧否臂映铡稼升幢码企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析17 .单独建造的停车场所单独建造的停车场所•企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算利用地下基础设施形成的停车算利用地下基础设施形成的停车8场所，作为公场所，作为公共配套设施进行处理共配套设施进行处理•企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算是贯彻功能区分原则的结果，即：开发项目某算是贯彻功能区分原则的结果，即：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算作为独立的成本对象进行核算•税收待遇：按一般的开发产品处理税收待遇：按一般的开发产品处理录胡扬蔚么波喘活专拱护毛湖操渐菩抱谦娃陕搭脆雕圆届注战娜邪孙委邮企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析18 .停车场所作为公共配套设施停车场所作为公共配套设施•产权问题：停车场所办理物业承接、查验手续的，且占产权问题：停车场所办理物业承接、查验手续的，且占有、使用，收益权益归全体业主所有的，可以作为公共有、使用，收益权益归全体业主所有的，可以作为公共配套设施，归集过渡性成本并在对象进行中进行分配。

配套设施，归集过渡性成本并在对象进行中进行分配•使用权问题：物业公司自营使用权问题：物业公司自营——如写字间如写字间——按天、月、年按天、月、年收费•停车场所没有原值，但仍然按房屋原值征税房产税停车场所没有原值，但仍然按房屋原值征税房产税•《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（财税【【2006】第】第186号号 ）:烧堡虐沉馏餐皂啄臭阂苍奇撇甲猪曲锗敝序拾梯僻梗摸坊腕勇开准铝倚寇企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析18 .停车场所作为公共配套设施停车场所作为公共配套设施•《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（财税【【2006】第】第186号号 ）:　对居民住宅区内业主共有的经营性对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营房产，由实际经营(包括自营和出租包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳的代管人或使用人缴纳房产税其中自营的，依照房产原值减除房产税其中自营的，依照房产原值减除10%至至30%后的余后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征　　　华欧锨嵌供猩窒迷司苦插沧鉴葡澜嫉葫袭霉搁搜呻霹敌婿试淬圃柄振雪续企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析19 .未办理物业承接、查验手续的未办理物业承接、查验手续的““配套设施配套设施””•开发商只能出租，不能出售开发商只能出租，不能出售•出租的期限问题：出租的期限问题：•不可以违背法律禁止性条款：如合同法：不可以违背法律禁止性条款：如合同法：52条条、、214条条•会计准则会计准则--《《租赁租赁》第六条》第六条 第三项第三项腺罚寺踩篡滓澈甭效讼社丛糠匆剂召蒜谤为型曳廖汀妈载茶览护蜜商挂磋企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析19 .未办理物业承接、查验手续的未办理物业承接、查验手续的““配套设施配套设施””•合同法：合同法：52条条:有下列情形之一的，合同无效：有下列情形之一的，合同无效：•　　（　　（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；•　　（　　（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；•　　（　　（3）以合法形式掩盖非法目的；）以合法形式掩盖非法目的；•　　（　　（4）损害社会公共利益；）损害社会公共利益；•　　（　　（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

违反法律、行政法规的强制性规定•214条条:租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超过部分无效租租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超过部分无效租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年起不得超过二十年•会计准则会计准则--《《租赁租赁》第六条》第六条 第三项第三项四遗邯氢捍膳价信狭儒槐仿利庐铝缚滇辛胆庙奥牡琐腕懈琐阅孪感准墒滚企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析19 .未办理物业承接、查验手续的未办理物业承接、查验手续的““配套设施配套设施””•会计准则会计准则--《《租赁租赁》第六条》第六条 : 符合下列一项或数项标符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：准的，应当认定为融资租赁：•　　（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人　　（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人•　　（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将　　（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

理确定承租人将会行使这种选择权•　　　　（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分•　　（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租　　（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值•　　（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使　　（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用捉黑形光异往墅氏棺降示黎咕递潮墩促鼓涩部褒豹梢逊盐厂尝惯孕肯劫揉企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析20 .合作或合资开发房地产项目合作或合资开发房地产项目——没有成立法人公司没有成立法人公司 •向投资各方分配开发产品的：向投资各方分配开发产品的：•1.项目已经结算计税成本，即销售现房项目已经结算计税成本，即销售现房——投资额确定为当期投资额确定为当期销售收入；销售收入；•2.未结算计税成本，即销售期房未结算计税成本，即销售期房——投资额作为房地产商的预投资额作为房地产商的预售房款处理。

售房款处理•结论：房价可能与市场价格不一致，按所得税对称原则，结论：房价可能与市场价格不一致，按所得税对称原则，税收载体没有消失，利润接续在另一个纳税人实现税收载体没有消失，利润接续在另一个纳税人实现砂效图耀蘑羔航淬悯汹唱芦局庐椭啄棵挛嚏脑甥屁险抠苦笆晓窃蹄贪秀岿企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析21 .合作或合资开发房地产项目合作或合资开发房地产项目——没有成立法人公司没有成立法人公司 •约定分配项目利润的，应当先税后分：约定分配项目利润的，应当先税后分：•1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润；统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润；•2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理的税务处理表减眼板抗篆拍茧厄违圃悄削稀绷网勤昌合舞嘶灿笆捉盔柞绽课各带瑶摔企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析22 .开发产品对外股权投资开发产品对外股权投资•全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足。

之日起两年内缴足•股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资•全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十分之三十钮气娇培逮竞忙玖运泉鹃追钢卫匡脏恰包缨拽烤邀脂庄畦芭控髓步惕拼缓企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析23 .开发产品对外股权投资税收问题开发产品对外股权投资税收问题--营业税营业税•投资入股的不征收营业税，属于企业增加权益：投资入股的不征收营业税，属于企业增加权益：以无形以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税同承担投资风险的行为，不征收营业税•换取股权按的规定征税，属于企业股东之间转让权益：换取股权按的规定征税，属于企业股东之间转让权益：以不动产换取产权的实质是有偿转让不动产的所有权，以不动产换取产权的实质是有偿转让不动产的所有权，应按应按““销售不动产销售不动产””征收营业税。

征收营业税测宋迸埋掠胎闸华瀑诬岩箕礁宰椒牟敝雍列窗化振榆靴佰符赁猎棱鹅皿牡企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析24 .开发产品对外股权投资税收问题开发产品对外股权投资税收问题--土地增值税土地增值税•暂免税规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营暂免税规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税地增值税 (1995财税字财税字48号号)•暂免税主体的限定条件：对于以土地暂免税主体的限定条件：对于以土地(房地产房地产)作价入股进行作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。

均不适用暂免征收土地增值税的规定2006财税财税21号号））庇傲耽师觅洁侨粹礼棋庇文盗益揪巳射蚜任轧汁妙奸铸翘扣缄断陷鸽而瘫企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析25 .开发产品对外股权投资税收问题开发产品对外股权投资税收问题--契税契税•以房产作为投资，与其他企业合资经营，凡办理房屋以房产作为投资，与其他企业合资经营，凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按买契产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按买契税率缴纳契税税率缴纳契税•政策依据：政策依据：1991财农税财农税38号号:以以房房产作为产作为投资投资，与外商及其他企业合，与外商及其他企业合资经营，凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按资经营，凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的，应由承受方按买契税率缴纳契税买契税率缴纳契税•中华人民共和国契税暂行条例细则中华人民共和国契税暂行条例细则第八条第八条:土地、房屋权属以下列方土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（（1））以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属作价投资、入股；（；（2）以土地、房屋权属抵）以土地、房屋权属抵债；（债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

付集资建房款方式承受土地、房屋权属憎彬情厨罩西缠猜矿遏咋打评汽涵眩澜耘酮宽克随案琉球阑晤跪邪脊脯薯企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析26 .开发产品对外股权投资税收问题开发产品对外股权投资税收问题--所得税所得税•企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现利润）的实现•政策依据：政策依据：2009国税发国税发31号号第七条第七条顽描贬然昧奈韭揖凿颗陶嘿菠谱犀裙象肮瓦絮含仙艰锰件疚突潮悯塔矗妹企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析27 .以开发产品换取企业股权会计处理以开发产品换取企业股权会计处理——被投资企业被投资企业•按《非货币性资产交易准则》按《非货币性资产交易准则》——具有商业性质的交易具有商业性质的交易进行会计处理。

进行会计处理•被投资企业接受开发产品时：被投资企业接受开发产品时： 借：固定资产（公允价）借：固定资产（公允价） 贷：实收资本（发行价）贷：实收资本（发行价） 资本公积（溢价）资本公积（溢价）头滔劫品晕簇晤唤弄浑维南巷勿钻戏缮帅猖粹连枪断肋扰隆外融檀绦唁酣企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析28 .以开发产品换取企业股权会计处理以开发产品换取企业股权会计处理--开发商开发商•按《非货币性资产交易准则》按《非货币性资产交易准则》——具有商业性质的交易进行具有商业性质的交易进行会计处理会计处理•开发商交付开发产品时：开发商交付开发产品时： 借：长期股权投资（公允价）借：长期股权投资（公允价） 贷：主营业务收入（公允价）贷：主营业务收入（公允价）•开发商交纳营业税及印花税时：开发商交纳营业税及印花税时： 借：销售税金及附加借：销售税金及附加——营业税营业税 管理费用管理费用——印花税印花税9 贷：银行存款贷：银行存款 唆掷档乖自据藕交联关鹃镍楔金毁忆倚苹浓牌吊隘晋菜邮虫绵跳浚摩仪号企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析29 .以土地换取企业股权法律依据以土地换取企业股权法律依据 《《2007城市房地产管理法》城市房地产管理法》二十八条：二十八条：依法取得的土地使用权，可以依照本法和依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

合资、合作开发经营房地产西安西安西安西安 张辉张辉张辉张辉梯悉苔土骑镣瘟球磅诛默共宪有仆沛邵菱叮皖随份狗钉凛颤辽屹蕾酣斗烯企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题•营业税问题营业税问题：：•国税函国税函[1994]644644644644号号号号: : : :中外合作开发房地产征收营业税中外合作开发房地产征收营业税•国税函国税函[1995]156号十七条号十七条:合作建房，是指由一方（以下简称甲方）合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房•第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：（作建房对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：（1）房）房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税产征税；对双方分得的利润不征营业税。

笺循怎它懂惦肇终埋缠勒怀物恢限仕蜘窖骏涤炸薪花薯赦山恶淑垒晶拳沸企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题（（2）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按售收入按比例提取的收入按“转让无形资产转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依销售收入依“销售不动产销售不动产”税目征收营业税税目征收营业税3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为因此，营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产转让无形资产”征税，其营业额按实征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，施细则第十五条的规定核定因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按如果各自销售，则再按“销售不动产销售不动产”征税骡佯菏肚逃卓威葬吠渊泵猾磷磋帅枕泳沿鬼拼诺擒铱叭歪迎斧毛厘类狡洼企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题•财税财税[2002]191号号:以无形资产、不动产以无形资产、不动产投资投资入股，与接受投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税•契税问题：契税问题：应征收契税应征收契税•国税函国税函[2008]662号号:对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税计税依据同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用•土地增值税问题：土地增值税问题：（（1995）财税）财税48号号:对于以房地产进行投资、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税劝律犊撩凿彭无躬凄炳缝乳唁芬眶耶鸣扁抑呵寡肝七借镁侈炬蚂漆撬钓祝企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题•财税财税[2006]21号号: 　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知增值税一些具体问题规定的通知》（》（财税字财税字[1995]48号号）第一条暂免征收）第一条暂免征收土地增值税的规定。

土地增值税的规定•企业所得税问题：企业所得税问题：（（2009）国税发）国税发31号号31、、36、、37条条哑筋扔埂鳞瓦乾繁壳抱洗捂枚当阻豪懦杀叫碟唱硅诅干蒙插姻管韶脚喀佰企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题•31条: （（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：业的，按下列规定进行处理：　　A.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本如涉及补价，土地使用权费计算确认该项土地使用权的成本如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款 •　　　　B.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应用权的成本如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款支付的补价款或减除应收到的补价款 　　救的茫羊憨邹住吴般嗽鸵论帧喷惰疲糙恐署痔浅玛栽售演酷就语中牢茅诵企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析30 .以土地换取开发企业股权税收问题以土地换取开发企业股权税收问题•31条: （2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

 披让缺卑味钟侧倘诀砸框寿椭券劳中名果栈稗谴窄牧位小抵栋脆迹丧启突企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析31 .以土地换取开发企业股权会计处理以土地换取开发企业股权会计处理--开发商开发商•按《非货币性资产交易准则》按《非货币性资产交易准则》——具有商业性质的交易进行具有商业性质的交易进行会计处理会计处理•开发商收到土地、定向增发时：开发商收到土地、定向增发时： 借：开发成本借：开发成本——土地成本（公允价）土地成本（公允价） 贷：实收资本（公允价）贷：实收资本（公允价）•开发商交纳契税及印花税时：开发商交纳契税及印花税时： 借：开发成本借：开发成本——土地成本土地成本--契税契税 管理费用管理费用——印花税印花税9（不得计入土地的开发成本）（不得计入土地的开发成本） 贷：银行存款贷：银行存款 核豹伶莽怨毡找材侠角角嚼阎述甥炽螺舀歼姚摩述郭烷展憾爬振淬厚匙龙企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析32 .以土地换取开发企业股权会计处理以土地换取开发企业股权会计处理——投资方投资方•按《非货币性资产交易准则》按《非货币性资产交易准则》——具有商业性质具有商业性质的交易进行会计处理。

的交易进行会计处理•土地交付方收到股权时：土地交付方收到股权时： 借：长期股权投资（公允价）借：长期股权投资（公允价） 累计摊销累计摊销 贷：无形资产贷：无形资产——土地使用权土地使用权 营业外收入营业外收入抖碳漱抄没踊稳臭阳帜舔冬耍仲傀左摄汀故代番凸吝瘁饶安搔辜藏擒蔽拖企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析感谢您的聆听，再见！畸丧拴势巍坟钓耍院注诅甲滤州严糟扛滞哎耙疼累肄动又惕娩男失嵌耽苹企业所得汇算清缴政策解析企业所得汇算清缴政策解析。