新老项目税收政策汇总推荐文档.docx

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税 改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业 的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征 增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定: “建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合 同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总 结为以下两点：1、 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年 4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期 在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目2、 未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同 注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老 项目，注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项 目为新项目。

二）房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征 增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定: “房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同 开工日期在2016年4月30日前的房地产项目基于此规 定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年 4月30日前的房地产项目为老项目2、 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年 5月1日后的房地产项目为新项目二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税 处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点 有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳 税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易 计税方法计税财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点 有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产 开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目， 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税在该 文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企 业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后， 既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。

到 底应如何选择增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几 方面：（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类 是营改增之前（2016年4月30日之前），已经完工的施工项目， 且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后 才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前（2016 年4月30日之前），已经完工的施工项目，但没有进行工程 决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改 增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目以 上三类老项目增值税计税方法的选择如下1、第一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前（2016年4月30日之前），已经完工的施工项 目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改 增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处 理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工 程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的 时间因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程 劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的 时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。

因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计 税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后 的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/(1+3%) X3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票由于“收到业主支付的工程款/ (1+3%)X3%＜收到业主支 付的工程款X3%”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营 改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项 目在2016年5月1日后进行开票2、 第二类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项 目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老 项目，一定选择适用简易计税方法，根据财税〔2016〕36号) 附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条 第(二)项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣 除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率， 依照“销售额/ (1+3%)X3%”计算缴纳增值税，向业主开 具增值税普通发票3、 第三类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老 项目增值税计税方法的选择应分两种情况:一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有 大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方 法，按照11%的税率计算增值税；二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已 经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税 进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全 部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应 按照3%的征收率，依照“销售额/ (1+3%)X3%”计算缴 纳增值税，向业主开具增值税普通发票。

二)房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕， 营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法 按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税普通发票2.营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报 建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑 施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项 目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致 使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方 法，按照11%计算缴纳增值税3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报 建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑 施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已 经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值 税计税方法的选择应分两种情况：一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很 小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值 税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值 税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增 值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定， 应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动 产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税 申报。

二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例 较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建 筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选 择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税三、老项目营改增后发生分包业务的涉税处理由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》，而且 是由总包办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》， 所以营改增前（2016年4月30日之前）的老项目在营改增 后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合 同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目根据财 税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事 项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人为建筑工 程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计 税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地 产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计 税基于此分析，总包和分包都有可能选择增值税一般计税 方法和简易计税方法，到底如何选择增值税计税方法，总分 包之间一定进行商议考虑各自的税收成本，选择对双方都能 节省税收成本的增值税计税方法。