三种最有市场前景的养老地产开发模式解析.doc

K2MG-EHSWI++04-001 环境、健康安全、企业社会责任目标指标三种最有市场前景的养老地产开发模式解析 2014-10-14本文解析的三种养老地产开发模式，是在目前市场条件下最有可操作性，相对结构清晰的模式，是栖城多年来一直着重深入研发，并经局部市场验证的模式，在当下模式层出的养老地产信息中，对于开发和设计从业者有十分重要的借鉴价值9月13日至15日，第二届中国（桂林）国际健康养生服务产业创新发展高端论坛在桂林召开，270名来自国内外养生专家学者，大型养生机构和健康养生产业企业代表出席论坛，共同探讨健康养生服务产业的发展模式，促进养生养老健康产业的发展GN栖城董事合伙人管轶群先生作为此次会议仅邀请的专家出席活动本届论坛以“创新驱动发展，健康造福未来”为主题，采取“主题论坛+专场活动”形式进行，主要活动包括论坛开幕式、主题大会演讲、专题论坛、高端对话、分论坛、项目交流与投资合作对接等GN栖城管轶群先生在“专题论坛：健康医养产业与城市转型发展”环节，进行题为《中国养老地产的三种模式》的主题演讲，受到与会嘉宾的一致好评栖城公司同时还获得了“促进中国健康产业发展最佳创新设计企业”称号业内同获此殊荣的另外家单位是清华大学设计院。

以下为GN栖城管轶群先生主题演讲内容的精彩回顾，与同仁分享:非常高兴第二次来桂林参加国际健康养生论坛，感谢主办方及自治区各级政府提供这个促进行业进步，推动区域发展的交流学习平台我谨代表上海栖城建筑规划设计有限公司向在座的领导嘉宾和同行汇报我们对发展中国养老居住产业的一些思考上海栖城是一家综合性的设计企业，而养老住区设计作为公司的核心业务板块，经过多年的持续实践与研究，获得了业界的广泛认可，也让我们成为该领域的标杆企业之一关于养老地产的模式研究，我们在四年前启动，经过这几年的探索与项目验证，我们总结出了三种适合当下中国的养老地产模式及相应的设计策略希望能借今天的机会，与诸位作一分享首先向大家介绍一下，我们分析养老地产类型的研究模型：我们从众多影响养老地产的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是左侧的项目区位，右侧的居住物业形态，及下侧的目标客群其中：项目区位分为市区型、郊区型与景区型；居住物业形态分为持有型、销售+持有型与销售型；目标客户群分为照护型、活力型与混合型将这三个象限中的各要素组合，能基本涵盖现今市场上出现的大多数养老地产项目类型经过我们分别对各种组合形式的考察研究后发现，有三种类型比较适合我国的当下形势，也对养老地产未来发展具有较高的启示意义。

第一种：全龄混合社区我也将在后续报告中详细展开它的目标客户群是全年龄段的人群，除了老人，也包括年轻人与儿童，它是一个大型的成长型活力社区此类项目一般具有较大的建设规模，同时也将会作为居住人群的第一居所所在地针对现今中国各城市的发展情况，能具备这些要求的土地供应，主要出现在城市的近郊位置同时考虑到全年龄段人群的多样化生活服务需求，及近郊公共配套设施及服务水平相对滞后，要求开发企业建设综合性的配套设施，包括各类养老设施、教育设施等等同时通过持有、委托运营等方式为服务品质提供持续保证这种模式对于现今大型房地产开发企业的产品升级具有重要启示，也对以市场化形式完成政府提出的“居家养老为核心，机构养老为依托，社区养老为辅助”的养老产业布局提供了一种可能性第二种：养生养老社区目标客户群主要针对活跃型老人及家属此类项目一般位于自然人文资源丰富的旅游目的地，例如桂林、海南或者位于环境相对较好的城市远郊，作为老人或家庭的第二居所由于其目标客户群体强烈的度假需求，要求项目配建完善的休闲设施，在做好基本的医疗保障的同时，可以考虑配建特色的养生、康复保健设施这类项目对于拥有良好环境资源优势的地方政府具有启示意义。

同时也能引发传统旅游地产的进一步产业细分或升级第三种：专护机构模式目标客户群为有一定照护需求的老人这类老人从个体需求上来说需要完善专业的护理医疗服务，希望能距离其原有的第一居所或子女的第一居所距离较近这就决定了此类项目选址往往位于市区或成熟的生活区范围内同时也由此引发出这类项目的几个特点：规模一般比较小，周边或自身医疗资源比较丰富和优质客源比较充沛，持续盈利或获得中长期回报机会较大，对照护服务水平要求比较高这种类型对于地方政府完善现有城区机能应对城市老龄化趋势有重要意义，同时发展专业型照护连锁机构具有广大的市场前景以上三种模式貌似老生常谈，但我们如果仔细去考察验证，必然会找到其存在与发展的内在逻辑与外部驱动条件我们发现，在我们进行设计规划的众多项目中，那些能顺利推进，获得效益的项目往往在这三种模式范围内接下来，我再针对刚才提到的第一种模式，全龄混合社区做一个简单的展开介绍首先，我们来看看西方国家养老居住发展的情况德国自二战以后，一直关注养老机构的发展，我们也可以看到，德国机构逐步从收容型（40年代-60年代）、医疗型（60年代-70年代）、公寓型（80年代-90年代），发展到居家型（90年代-上世纪末），是一个逐步人性化、居家化的过程。

而自2000年以来，德国政府高度重视居家养老的发展，从而演变成对居家养老及全龄社区的探索，针对不同的项目，不管新建还是既有社区，都进行了一系列的实践与研究从服务设施、开放空间环境及住宅形式几个维度来展开，对不同年龄组的需求进行分析，探索可持续的，创新的综合解决方案美国同样将对老人单一群体的关注放大到更广的用户层面在设计领域提出的公平居住法案和通用设计理念，都是对这一趋势的具体体现英国也提出了相应的包容性设计理念与生命之宅的居住形态欧洲大陆更是提出了高度人文关怀和理想主义特征的“为人人共享而设计”的口号我们从图片可以看到，不管年龄层次、生活态度、生理状况和宗教信念，希望所有人都将和谐生活在一起回过头来看看我国现在养老地产开发的困境，老人被变相隔离，无法融入社区生活，机构面临运营的压力，开发企业彷徨于投资回报周期与资金风险我们希望能创建一种社区，老人能融入社会，有稳定的家庭生活纽带，尽可能的自由生活，机构能够最大效率的发挥其服务优势获得稳定回报，开发企业能获得良好的收益所以只有当我们将视野拓展到一个全龄的客户群体，一切才有可能被实现正因如此，我们的居住产品和配套设施也必须进行一个应对全年龄需求的多样化配置。

我们可以看到全龄社区与其他养老社区类型相比，更具包容性，同时对开发企业，运营企业也提出了更多的要求这些服务设施，公共室外环境和居住产品将从个体需求和社区整体运营效率出发，被有机组合起来同时尽可能的创造各年龄人群的交流和活动空间要完成这种理想社区的设计，作为设计企业，我们必须以用户为核心，进行从规划到室内乃至产品的一体化设计同时针对不同类型的建筑，进行精细化的设计与多元化的打造此外，景观设计领域，我们从对老人一天24小时活跃度分析出发，来区分不同的景观空间类型，合理设定各空间的功能属性与内容并尝试将“康复花园”的理念应用到养老社区中去，对不同的景观系统做针对性的适老化设计十你想过普通的生活，就会遇到普通的挫折你想过最好的生活，就一定会遇上最强的伤害。