凤凰山项目市调简报.doc

凤凰山项目市场 调 查简报目录一、 区域规划二、 区域项目情况三、 地块现状四、 分析总结一 、区域规划2010年3月17日，成都金牛区规划的“凤凰新城”重要组成部分——绿地世纪城宣布正式破土开工，这标志着成都又一座北部新城——凤凰新城启动打造，预计未来10年内总占地15000多亩北部凤凰新城，将容纳超过5万户居民其中，除绿地世纪城等高档住宅及商务综合体外，还包括文化博览区、水生态休闲区、拓展运动娱乐区、生态林地景观区、运动公园区等5个区域的凤凰山公园即将于今年12月底竣工的凤凰山公园将是成都中心城区里唯一一处山水新区，附近有两个山头和东风渠、凤凰河二水环绕建成后的凤凰山公园将成为北部新城内最大的城市核心公园、市区内森林覆盖率最大的生态公园、市区内最大的生态湿地公园、市区内湿地类型最为丰富的生态公园、设施最为完善的城市公园、市区内野生动植物种类最为丰富的森林公园、四川境内蜀文化特色最为鲜明的主题公园、市区内最大的市民健身休闲公园凤凰山片区还将建成连接川陕路和北新大道的25米宽东西走向的凤凰大道，25米宽南北走向跨越三环路的中央大道，20米宽的小区连接道路等路网体系，有效地将三环路、川陕路、北新大道、新成彭路等城市主干道连接起来，形成便利的交通路网。

二、区域项目情况1、在售项目凤凰山1号经济指标：项目名称凤凰山1号项目位置新都大丰（凤凰山森林公园北麓）车位比1:1开盘时间2010/4开发商四川藏鑫置业销售进度2010年4月一期推出418套，目前仅剩一套；二期将于4月推出产品类型18F，2梯6户户型面积（㎡）40-180销售价格一期一批次4400元/㎡一期二批次5200元/㎡二期6100元/㎡（预计）容积率2.9绿地率30%总户数1250占地面积（㎡）46667总建筑面积（㎡）137446剩余可售套数833分析：1、 建筑为现代风格，设计水平普通，整体品质感不强2、 70亩的占地仅有18层建筑7栋，建筑密度仅为18%3、 所有户型均无赠送空间，90㎡以下户型占比70%，户型设计紧凑，尺度合理76和86㎡的套二为畅销户型中小户型采用了大进深（2.8-3米）阳台的做法4、 项目整体的形象包装较具品质感，推广上充分利用了政府区域规划的宣传2、 在建项目尚林花园经济指标：项目名称尚林花园项目位置新都成都市新都区大丰街道大天路999号车位比1:1开盘时间预计2011年4月开发商四川鑫圣房地产开发销售进度产品类型17+1F户型面积（㎡）68-143销售价格5300元/㎡（预计）容积率2.9绿地率30%总户数1272占地面积（㎡）38616总建筑面积（㎡）145544剩余可售套数1272分析：1、 建筑风格为简欧，品质感不高，应为一中端楼盘。

2、 全部为17+1电梯，所有户型均有赠送空间赠送面积的方式为：奇偶数阳台对错、生活阳台标为花池、卧室标为阳台3、 项目整体的形象档次不高，在推广上同样在着力宣传片区规划3、 规划中的项目 保利罗兰香谷1100亩（售楼部已在建）中海集团800亩（土地整理阶段）绿地集团300亩（其中100亩为红星美凯龙）区域项目汇总表项目名称开盘时间产品类型项目地址户型面积(㎡)容积率绿化率占地面积（㎡）总建筑面积(㎡)总套数(套)已推出(套)已售(套)开盘均价(元/㎡)目前售价(元/㎡)最高单价（元/㎡）畅销面积（㎡）开发商凤凰山1号20010/4/1塔楼 高层新都大丰（凤凰山森林公园北麓）40-1802.90 30.00%46667 137446 1250 418 417 4400 5800 6000 70-90四川藏鑫置业 尚林花园2011/4/1(预计)塔楼 高层新都成都市新都区大丰街道大天路999号68-1432.90 30.00%38616 145544 1272 　　　5300 　　四川鑫圣房地产开发保利罗兰香谷　　新都大丰（凤凰山1号对面）　预计容积3.0　732600 2197800 　　　　　　　保利集团中海地产　　新都大丰(保利旁）　预计容积3.0　523800 1571400 　　　　　　　 中海地产绿地　　三环路凤凰立交旁　预计容积3.0　199800 599400 　　　　　　　绿地集团总建筑面积4651590㎡（预计）分析：1、目前该片区的商品房开发水平一般，在售及在建项目都属于中端项目，随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤凰山片区将进入品牌开发时代，竞争将非常激烈，对开发商的实力及技术水平要求很高。

2、凤凰山片区的房价也从去年年初的4400元/㎡涨到了现在的5300-5800元/㎡，凤凰山1号二期的预计开盘价将达到6100元/㎡，未来几年内可售总面积达到460万平米三、项目地块现状地块属凤凰山片区目前到达项目经由北新大道至大丰路口，右转进入大天路大约三分钟即可到达（路口挂有荣德山庄指示牌）目前凤凰山片区新建商品住宅均价约5300~5800元/㎡项目净用地面积约80亩，位于四川省成都市凤凰新城片区，荣德山庄旁（见下图）已建成的农贸市场高家社区活动中心同仁堂仓储物流基地北延新居分析：1、 本地块处于凤凰新城的核心区位，随着保利、中海、绿地等知名开发商的进入，该片区未来将形成一个规模较大的中高端居住片区2、 目前项目周边路网已基本成型，交通比较便利，区域配套较完善3、 规划中的地铁1号线北延线大丰站距项目仅1.5公里，建成通车后将极大地带动该区域的发展四、分析总结1、 凤凰山片区未来将打造成一个可容纳5万人的介于成都与新都之间的大型中高端居住片区——“凤凰新城”2、 凤凰新城已成为成都市区购买力的北延，以及周边两大工业园区和国际商贸城的居住大配套，未来发展前景可观3、 凤凰山片区的商品房开发处于起步阶段，凤凰山1号是该片区的第一个商品房开发项目，住宅售价从2010年上半年的4400元/㎡左右已提升近1000元/㎡。

随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤凰山片区将进入品牌开发时代，价格将进一步上涨，但竞争加剧，对开发商的实力和技术水平提出更高要求4、 地块开发条件基本成熟，交通、配套逐渐完善，并直接受益于地铁1号线北延线的带动2011年3月11日意高行房地产投资顾问公司。