土地增值税清算对收入确认的一些建议.doc

土地增值税清算对收入确认的一些建议 　房地产销售收入的确认是土地增值税清算的首要环节现如今，房地产企业在开发产品的销售上有多种多样的销售方式，最后的结算价格、结算方式、开票金额等都可能存在较大的差异这就需要税务部门对企业的销售情况认真分析、界定，并依据税法的有关规定进行适当地调整 　　一、收入确认时可能遇到的问题 　　1、销售折扣问题在销售过程中，由于人情关系、商业促销、质量问题等原因而给予一定的销售折扣对于销售折扣，在营业税、企业所得税的政策中都有较为明确的规定，即只有将折扣与价款开具在同一张发票上，才允许在营业额中予以扣除，否则不论在财务上如何处理都不予扣除土地增值税的政策中并未明确规定，而且房地产企业的销售折扣一般都直接体现在发票上，但这种销售折扣肯定要有一个合理的控制范围，否则将直接影响到土地增值税的税基另外，对于把销售折扣隐藏在销售价格中，如在销售时根据楼位、层次和户型等因素，确定不同的销售价格这些给税务部门确认销售收入带来了更大的难度与不确定性 　　为了避免税收流失，税务部门在进行土地增值税清算时需要界定销售折扣是否合理、是否存在销售价格明显偏低又无正当理由的情况但目前的土地增值税政策中并没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围。

此外，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后如何进行收入调整，也无具体操作办法 　　2、以租代售问题 “以租代售”是指房地产开发企业在销售开发产品时，在销售协议上约定以某价款出售，但由购房者先租赁三至五年，租赁期结束后如需购买则在结算购房款时扣除以前年度已经支付的租金该在什么时候确认收入，税收政策中没有明确规定 　　3、包租问题包租”是指房地产开发企业为了保证整个开发项目后续的经营管理，在签订购房协议时约定代购房者出租三至五年的房屋使用权，销售价格给予一定的优惠，租金归开发企业开发企业开具的不动产发票金额是房屋实际成交价 　　二、对收入确认的一些建议 　　1、制订“价格明显偏低”的界定标准，作为营业税、土地增值税、企业所得税的最低计税依据，也以此来衡量企业的销售价格是否明显偏低但这一标准也应根据房地产市场的变化及时进行合理调整，才能既避免税收流失，又保护纳税人合法权益 　　2、明确“正当理由”的范围，如，可认定为开发产品的质量问题等，便于基层税务机关操作 　　3、明确收入的范围对于以租代售问题，购房者先租赁后购买的，应按租赁合同签订的时间，确认收入对于包租问题的收入，应为房屋实际成交价加上归开发企业收取的租金。

　　4、制订土地增值税清算的后续管理办法，在实际征管工作中必须建立相应的台账和管理措施才能保证税款不流失，同时对于清算后税款的结算时间也需进一步作出明确规定 。