太仓物业服务收费管理实施细则.doc

太仓市物业服务收费管理实施细则　　太政规〔2015〕6号 　　第一章  总  则 　　第一条  为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本细则 　　第二条  本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动 　　第三条  本细则所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用 　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费 　　第四条  尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成 　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

 　　第五条  市物价局会同市城管局负责本市物业服务收费的监督管理工作 　　第二章  物业公共服务收费管理 　　第六条  本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用 　　第七条  普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的菜单式收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布市物价局应当会同市城管局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20% 　　市物价局应当会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整 　　第八条  新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定 　　通过招投标方式的，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案： 　　（1）市城管局出具的物业服务合同备案证明； 　　（2）市城管局出具的中标证明； 　　（3）开发建设单位出具的中标通知书； 　　（4）物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件； 　　（5）招标文件、投标文件； 　　（6）前期物业管理委托合同。

 　　通过协议方式的，物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案： 　　（1）市城管局出具的物业服务合同备案证明； 　　（2）前期物业管理协议选聘审批表； 　　（3）物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件； 　　（4）前期物业管理委托合同 　　市城管局应当将备案的有关情况通过网站等形式公示 　　新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议 　　前期物业管理期间变更物业服务企业的，或同时物业服务收费标准发生变化的，应向市城管局和市物价局备案 　　第九条  业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费收费标准因服务成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在镇（区、街道办）物业管理办公室组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

 　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行 　　第十条  非普通住宅（含各类别墅、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区、高级公寓等）和办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定 　　住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行 　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行 　　对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定 　　第十一条  物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定 　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

 　　第十二条  物业公共服务费一般由下列因素构成： 　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等； 　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用； 　　（3）清洁卫生费用； 　　（4）绿化养护费用； 　　（5）秩序维护费用； 　　（6）物业服务企业办公费用； 　　（7）物业服务企业的固定资产折旧； 　　（8）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　（9）管理费分摊（酬金制不含此项）； 　　（10）经业主大会同意的其他费用； 　　（11）法定税费以及合理利润（或酬金） 　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本 　　第十三条  住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外 　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

 　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库 　　第十四条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳 　　物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，车库不收取公共服务费（改变用途的除外），计入房屋所有权证登记面积的阁楼和储藏室分别按规定标准的70%收取公共服务费；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积 　　第十五条  物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任 　　第十六条  新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行 　　第十七条  物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。

 　　第三章  汽车停放收费管理 　　第十八条  汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用汽车停放费一般由下列因素构成： 　　（1）管理服务人员费用； 　　（2）车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用； 　　（3）清洁卫生费用； 　　（4）秩序维护费用； 　　（5）法定税费等 　　车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用 　　第十九条  住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价市物价局应当会同市城管局，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整 　　第二十条  物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金 　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价 　　第二十一条  占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

 　　业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用 　　第二十二条   汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件二 　　第二十三条  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件二 　　利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用其管理办法按照省、市有关规定执行 　　第二十四条  在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车；业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

 　　对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家、环卫等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费 　　第四章  其他服务收费管理 　　第二十五条   特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用 　　特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定 　　第二十六条   代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用 　　代办服务。