克而瑞淮安中南世纪城项目定位报告 131页.ppt
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1传承中南精神 盛筑中南前景打造时代精品 铸造百年基业淮安中南世纪城项目定位报告中南世纪城主楼镇江中南世纪城南通中南世纪城 2当我们接到这个项目的时候，我们在思考这样一些问题：• 作为一个新区造城项目，如何实现有效的人口导入？• 面对未来恒大、绿地等大盘的竞争，如何才能独树一帜，突出重围？• 作为苏中三、四线城市扩张战略的第一站，中南如何实现项目价值的最大化，确立城市标杆？ 3与此同时，我们认为：• 欲回答好上述问题，必先将市场、客户、产品、价格定位清晰并辅以行之有效的策略 4市场定位：城市人居品质生活客户定位：城市中坚人群为主体,辐射经济持家及富裕型客户产品定位：由花园洋房、小高向高层过渡； 由紧凑型、改善型向舒适型发展价格定位：整盘均价超过5600元/㎡,总销预计超过73个亿因此，这样的一个150万平方米的大盘可能也应该 5u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 6u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 7宗地描述：临近三区交界，毗邻大运河、宁连公路，内部大棚农田，现状比较混乱，周边基础民生配套匮乏。
PART 1 淮安项目地块研判本项目宗地位于淮安市经济开发区和楚州区交界之处，临近清浦区，在宁连一级公路和京杭大运河交叉的西南侧，从南向北由三幅紧连的规则长方形地块组成，适合于分期开发和自然划分档次梯队目前主要是大棚农田，尚未进行拆迁，西南侧的市体育中心现在已经开始拆迁平整地块西南侧，毗邻未来的淮安市体育中心地块北部，紧邻宁连一级公路与高教园区相望地块东侧，紧靠正大路，与景观绿地隔京杭运河相望地块南侧，连接规划中的公园绿地和商业区• 地块四至宁连一级公路京杭运河翔宇大道• 地块位置• 地块概况目前主要是大棚农田，尚未进行拆迁，西南侧的市体育中心现在已经开始拆迁平整观点：宗地当前现状比较混乱，所处位置主要是农田，周边缺少配套 8交通现状：内部交通基本处于空白，外部的连通情况不佳，对初期项目开工和未来人流导入非常不利总结：地块目前交通通达性弱，不论对项目初期建设，还是未来销售对客户的引入，都极为不利中南在项目开工前需要与政府联系合作，积极改善地块内部的交通，促使规划新建道路早日完工地块内以农村的水泥小路和土路为主，通过宁连公路进入各村，南侧有一条水泥路连接各村车辆通过相对比较困难，对未来初期销售将造成一定的影响。
• 内部交通外界与地块的唯一联系方式是横跨宁连公路进入，宁连公路北侧高教园内的主要道路基本完善进入地块的交通道路便利性不足，周边道路与地块的连接被宁连一级公路和宁杭运河切断• 外部交通PART 1 淮安项目地块研判 9客户logo区域区域间联系：目前内部交通基本为农村小路，仅能通过宁连公路从外部进入；未来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连西安路、北京路、淮海路、承德路横穿清河区、清浦区，连接淮阴区与宗地；翔宇大道与宁连一级公路相交，将区域外延至其他各区域目前城市主要干道和高教园内的主要南北向道路都被宁连公路截断，没有延伸进入地块当前受到交通的阻碍和当地社会经济发展条件的限制，该区域与城市的交通联系并不紧密•区域连接方式到达淮海广场：7.9公里；水渡口广场：7.3公里；淮安南站：5.9公里；淮安站：12.9公里；开发区公共中心：5.3公里；楚州区中心：6.7公里；高教园中心：3公里从地块出发到达清河区、开发区、清浦区、楚州区中心位置以及火车站的直线距离均在10公里左右，交通便利的条件下，区域间联动的效应可能得到增强• 区域距离PART 1 章节标题微软雅黑18号，数字36号地块高教园淮海广场水渡口广场淮安南站淮安站开发区中心楚州区中心PART 1 淮安项目地块研判观点：地块与外部的连接目前并不顺畅，区域间的联动效应不强。
10客户logo区域项目区位交通规划：未来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连南北向：通甫路延伸段正大路延伸段天津路延伸段枚皋路南北延伸段东西向：枚皋路延伸段枚皋路大桥通过延伸高教园内通甫路、天津路和正大路等主要道路至项目区位内部，形成主要交通网络新建通甫路大桥、枚皋路大桥横跨京杭运河，增强市区与地块的通达观点：规划道路的建设，将极大的增强项目区位内部交通的便利和与市区的联系便利的交通为未来人口引入打下了良好的基础，这也是项目前期的关键点之一未来规划路宁连一级公路淮海南路翔宇大道市区方向楚州方向正大路通甫路枚皋路大桥京杭运河里运河天津路大桥规划在建道路或大桥既有道路枚皋路PART 1 淮安项目地块研判 11项目区位规划：未来该区域将成为涵盖商业、行政、金融、居住等一体的综合性中心客户logo区域集中安置区通甫路项目位置生态绿地住宅居住商业混合绿地体育中心商业、办公金融、保险行政中心生态绿地住宅商业根据东西片区体育中心的控详规划，借助未来市级行政中心、文化中心、体育中心的辐射，地块所在区域将成为涵盖行政、商业、金融、保险、居住、商贸办公、生态绿地等各类功能的综合性区域生活中心项目区位功能划分•行政和商业功能的发展，将为项目带来市政配套设施的完善；•金融、办公发展，将进一步推动项目区域的经济活力和人口聚集；•生态绿地则为项目打造宜居空间创造了良好的基础。
PART 1 淮安项目地块研判观点：项目所在区位未来的功能规划齐全，集中了经济社会发展所需的各项功能，对项目价值的提升有极大的辅助作用 12PART 1 淮安项目地块研判区域的现状正在发生改变道路将拉近与城市的距离规划将改变区域的属性下文来看改变如何产生 13u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 14PART 2 淮安城市结构解读历史沿革：淮扬之地，历史悠久的文化娱乐名城解放后解放后淮安位于全国的南北交界处，是个有两千多年历史的文化人文古城全国四大菜系淮阳菜的主要发源地出现过韩信、吴承恩、周恩来等一大批历史名人拥有丰富的旅游资源建县农业生产快速发展交通得到进一步完善运河开凿经济得到快速发展出现楚州和泗州两座名城战争和水患导致淮安出现衰落，发展受到一定限制黄河得到治理城市发展达到鼎盛时期成为全国文化休闲之城文化名人辈出交通枢纽工业城市发展速度有所落后2001开始实施“三淮一体”战略文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。
美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位吴承恩府周恩来故居观点：一个有历史文化底蕴的城市，有强大的吸收外来文化的能力和传统淮安历史上是文化娱乐之都，能够很快的接受外部影响 15客户logo区域地理与交通：承南起北，是中国的南北分界线，处于长三角与淮海经济圈交汇处，海陆空三向发展，辐射全国淮安市淮安位于江苏北部，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越最近加入长三角城市群，以上海为中心的长三角产业转移联动效应逐步增强.淮安地理——海陆空一体化发展•新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海（目前主要班次是到全国北部及周边，与长三角其它城市联系有待加强）•是苏北和江苏的公路交通枢纽境内有盐淮、宁连与周边城市相连，京沪高速从东南侧穿过•淮安涟水机场一期将于2010年10月同航，将开通至上海、北京、广州、程度、深圳、青岛等城市航线。
•与连云港共建共用的港口使淮安成为苏北第一个“无水港”外部交通——城市干道发达• 市区居民主要以电动车自助和公交车出行• 东北向北京路、黄河路、健康路、淮海路、水渡口大道、解放路、延安路为城市主要干道；南北向西安路、北京路、淮海路、承德路、南昌路、翔宇大道为城市主要干道内部交通PART 2 淮安城市结构解读观点：淮安市有优势的地理位置和交通条件，对淮安市整体经济发展奠定了良好的基础 16经济水平：GDP保持两位数高增长，09年总量突破1000亿大关，为房地产发展提供了良好的经济基础，但目前基点低，与江苏省其它城市相比排名靠后根据国际通用衡量标准当GDP增幅超过8%，人均GDP超过800美元后，城市房地产发展进入快速发展阶段客户logo区域排名 城市 2009年GDP（亿元）1苏州 74002无锡 50003南京 41704南通 28735常州 25196徐州 22207盐城 19238扬州 18059泰州 165010镇江 158011淮安 103012连云港 93513宿迁 810城市GDP总量增幅高于全国的平均涨幅，呈现了不错的发展势头，但经济总量不到江苏排名第一的苏州七分之一，目前基点低江苏省各城市GDP排名PART 2 淮安城市结构解读观点：淮安市经济发展快速，居民的生活水平未来将会进一步提升，购房需求也会随之提升。
17经济结构：城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，城市中层人群规模不断扩大Ø第二、三产业的比重稳步上升，淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市;Ø第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主;，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大Ø第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分客户logo区域三产比重PART 2 淮安城市结构解读观点：淮安市第二和第三产业不断发展，产生了巨大的城市中层人群，这一群体将为房地产市场提供稳定的需求 18客户logo区域产业布局：工业园区组成了城市外围圈，高速发展的工业和制造业为城市发展导入了新劳动力和外来人口清河区开发区青浦区淮阴区楚州区工业工业工业工业工业工业农副产品深加工、纺织服装、机械电子、纺织服装、建材农副产品深加工、纺织服装、机械工业机械、电子、医药机械、医药、食品电子、机械、食品电子、机械、食品工业盐化工、建材渔钩工业集中区、淮阴工业片区、钦工工业片区、淮安经济开发区工业片区、楚州工业片区、淮安工业园工业片区、盐化工工业片区、清浦工业片区。
八大工业园区集中了农副产品深加工、纺织服装、电子、机械、建材、医药、食品、盐化工等各行业，吸引了全国各地的优秀企业前来投资，并引入富士康等一批知名的台资企业，增加了新的劳动力和外来人口，为城市房地产市场发展提供了强有力的支撑行业分布工业园区分布PART 2 淮安城市结构解读观点：工业产业为淮安市提供了经济发展的动力，也为城市外来人口导入提供了基础 19客户logo区域收入支出水平：收入增加幅度高于支出增幅，淮安消费观念相对较为保守，人均水平低，在江苏省排名末端排名 城市 2009年城镇居民人均可支配收入(元)1苏州 263202南京 255043无锡 250274常州 237605镇江 212406扬州 195007南通 194688泰州 191439徐州 1876910盐城 1766411连云港 1695812淮安 1564613宿迁 12230江苏省各城市居民收入排名总体水平在江苏省排名靠后，按09年3412元/ ㎡全市均价计算90 ㎡一套房源，房价收入比1：8，已超过警戒水平今年淮安可支配收入水平一直保持两位数的高速增长，2009年比2005年可支配收入增加了70%支出增幅小于收入增幅，这种情况在09年有所改变，淮安消费支出首次突破1万元，体现了一波较强的消费愿望历年收入支出情况PART 2 淮安城市结构解读观点：淮安人民的收入水平不高，消费观念保守，一旦消费释放，会有相当大的需求。
20居住条件：人均居住条件不断提升的同时与全国一线水平仍有较大的差距，有进一步改善的空间近年淮安人均居住面积提升幅度很快，09年人均居住面积几乎比01年翻番目前户均人数已低于全国平均水平，但与国内一线城市相比仍有较大的改善空间按目前一线城市的水平计算淮安市至少会产生1500万的内向需求客户logo区域计算公式：（目前城市人口/目前户均人数-目前城市人口/一线城市户均人数）×（目前人均住房面积×一线城市户均水平）人均居住情况PART 2 淮安城市结构解读观点：与一线城市相比，淮安人民的居住水平还不高，有非常大的改善空间 21客户logo区域人口流动：淮安市人口向经济开发区的流动速度加快，未来项目区位内人口有扩大规模的趋势根据2005年至2008年的淮安市区人口变动情况来看，清河区、清浦区和楚州区总人口均出现了少量下降，淮阴区、开发区人口增加清河、清浦和楚州的人口减少，一部分由于产业布局使部分居民外迁，另一方面也因为中心城区的房价上涨，居民对价格的承受能力有限，向价格较低的开发区聚集2005年末年末2008年末年末三年年均三年年均人口变动率人口变动率清河区24.6723.3-1.85清浦区33.0731.8-1.28楚州区119.46118.7-0.21淮阴区88.290+0.68开发区7.8114+26.42市区总人口273.2277.9+0.57区域人口变动人口向城市外围和开发区的进一步流动，将会为城市外围区域包括本项目带来稳定的人口支撑。
PART 2 淮安城市结构解读观点：淮安城市人口正在发生变动，城市人口已出现了从主城流出的现象，目前开发区将成为未来淮安市人口流入的重要区位，本项目处于开发区与楚州区交界，随着城市发展和规划的进一步深入，项目所处区域也将成为人口流入的重点区域 22客户logo区域城市发展史：2002年以前：原淮阴市撤县建区、市市合并，成立新淮安市——打造新型苏北中心城市战略开始实施原淮阴县原淮安市中心2001年区划调整前，原名淮阴市，辖清河、清浦两区和涟水、淮阴、洪泽、盱眙、金湖五县、以及代管县级淮安市到2002年底，市区人口已从35万上升到72万，市内建成区面积已从40平方公里上升到64平方公里原淮阴市的中心区位于清河区，清浦区作为清河有利的配套补充当时的淮安城市以及房产地行业的发展主要集中在清河区，以清河区内淮海路为中心向外发散，但辐射半径非常小，区域县之间联动效应不大老淮阴PART 2 淮安城市结构解读 23客户logo区域城市发展史： 2002-2008年：新淮安市成立,“东扩南进”战略稳步实施，区域联动发展开始启动淮阴区楚州区中心开发区2001年2月10日建立新淮安市，将淮阴县城变为淮阴区、原淮安市变为楚州区、原淮阴市更名为淮安市，提出“三淮一体”城市协调发展战略，对应江苏省对淮安市 “苏北交通中心枢纽和苏北重要的、重大的经济中心”的战略定位。
中心城区辐射能力得到加强，淮阴区、清浦区、开发区、楚州区在城市东扩南移战略下相继发力，城市扩容速度加快房地产行业也恰好随整体市场大环境进入了新的一轮发展，从集中于清河区开始向淮阴、清浦、开发区、楚州前行新淮安PART 2 淮安城市结构解读 24客户logo区域城市发展史： 2008以后， “三淮一体”战略进入实施阶段，实施进度取决于政府的投入力度和城市发展重心向东南后所展现的活力本项目开发区高教园通过清浦区的高教园、开发区相继启动发展后，城市区域间联动效应得到了加强根据城市总体规划，近期城市在继续全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期将形成京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸形成的城市版图城市发展中心将进一步向东南方向转移，为真正形成“三淮一体”的格局，重点建设开发区、清浦区和楚州区的三区交界处，也正是目前项目所处区位房地产行业经历2008年的冷淡后，基本完成在开发区的重点布局目前开发区是淮安市商品住宅供应量最大的区域，未来将会进一步向南扩张，最终于楚州区相连，实现城市区域间的联动现在的淮安与趋势淮淮盐盐高高速速京京沪沪高高速速PART 2 淮安城市结构解读 25客户logo区域发展时间轴：淮安发展以政府规划为导向，未来房地产开发也将由政府规划的实施效果来决定。
原淮阴县原淮安市中心淮阴区楚州区中心开发区淮阴区楚州区中心开发区2002年以前中心区域面积非常小，基本以淮安路广场为中心发展，区域间缺乏联动，房地产发展缓慢，主要在清河区中心周边2公里范围内2002-2008年城市扩容速度加快，周边区域启动发展，三淮一体战略实施，清河区首先发展，带动淮阴、清浦、开发区、楚州房地产进入快速发展阶段，向清河区周边扩散开发区、清浦区成为市场热点2008年以后三淮一体战略实现的关键节点，大力推进城市“东扩南移”节奏，促使城市中心向东南方向转移，真正实现淮阴、主城区（清河、清浦、开发区）、楚州区三区的区域联动房地产随城市中心的转移继续向开发区东部、清浦区南部发展，从而与楚州板块无缝连接淮安城市发展时间轴线PART 2 淮安城市结构解读 26客户logo区域城市总体规划： 人口规模进一步扩大，行政区东移，“三淮一体”的城市格局基本形成人口规模的扩张，城市空间扩容，将为房地产市场提供巨大的支撑整个城市由清河区的单一核心区，形成以商务办公、行政、工业、居住等功能的多板块格局未来的淮安年份市域总人口中心城区人口城市化水平2015565-53%202058015060%203060024070%以翔宇大道、宁连一级公路、淮海南路合围形成中心城区的中心干道，连接市级商业中心、商务中心、行政中心、文化中心、体育中心和科教中心。
本地块宁连公路轴线上，处于市级体育中心、行政中心、文化中心和科教中心的辐射区内中心城区功能规划PART 2 淮安城市结构解读观点：本项目处于市级行政、文化、体育、科教四个中心的中间，具有可打造的概念空间 27城市启示淮安城市通达性强，与长三角、淮安经济圈交界，有助于产业的导入淮安经济总量基点低，增长快，工业发展迅速，特别是开发区目前已成为台资企业的重要集中点，带来产业人群居民收入稳定增加，总体增幅高于支出，住房需求增加快速，为市场和项目住房销售带来经济和需求支撑人口开始由中心城区向外层扩散，区域间的联动进一步加强，未来中心区的转移，都将给项目带来强有力支撑PART 2 淮安城市结构解读 28u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 29开发投资：投入房地产开发投资逐步显现热度，趋势上进入一个快速成长期淮安固定资产投资占GDP比重超过50%，09年的占比超过了60%，对于拉动全市经济的效果巨大淮安房地产投资额较5年前增长了近4倍，占国定资产的投资额达到25%，房地产市场处于一个快速发展阶段，成为稳定全市经济的重要因素客户logo区域固定资产投入PART 3 淮安房产市场情况观点：城市处于快速发展阶段，房地产规模需求不断扩大 30价格成交：09年前市场表现稳定，基本以刚性需求为主，09年积压需求得到整体释放，需求出现井喷近年淮安市销售量一直保持快速增长，04-08年均销量增长幅度超过30%，就是在08年宏观调控的影响下销售量依然和07年持平，市场刚性需求体现明显09年包括之前积压的一部分刚性需求得到释放，销售量出现大幅增加,月均去化近25万方.07-09年价格水平保持稳定，年均涨幅4%，其整体销售均价经过09年上半年的调整，目前已突破3500元/㎡的整体销售价格，出现继续上扬趋势，考虑到其近5年平均8%的涨幅水平，在宏观环境企稳的情况下，有继续上升的空间客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况销售价格水平观点：刚性需求为主，房地产市场有支撑 31未来竞争：目前淮安市存量压力不大，不过市场大盘过多，近年又有大量土地上市，一旦销售速度受到影响，存量将出现反弹目前市场总体存量在100万方左右，按目前25万方/月的平均去化速度，存量的去化周期大概在4个月，存量去化压力小近年淮安的土地供应一直保持的比较充足，造成淮安市场大盘项目过多，另外考虑到淮安还有大量的协议出让土地，实际土地存量可能更大，如果受到宏观整体市场的影响，销售速度减缓，将面临激烈竞争压力客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况存量竞争观点：市场竞争主要是在未来上市量及供应规模的竞争 32客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况市场特征：“多层+小高”的产品组合是市场主流，既迎合当地居民偏好也易于控制总价区间，成熟区域的高层项目开始出现热销• 目前市场的产品类型主要包括五类——多层、小高层、高层、花园洋房、别墅；• 主流市场产品组合“多层+小高层”，去化较快；• 产品组合以楼盘档次为梯度，从低向高依次组合，中低端市场的高层去化相对较慢；• 中高端楼盘以高层或综合型产品组合推向市场，由于定位客户层次的提升，高层项目也出现了热销的场景现象描述“多层+小高层” 在未来一段时间内依旧占据中低端市场的主要份额，而随客户接受度的提高，低容积率项目的逐步减少，以高层为主打的中高端项目开始打开市场，总结形成当前格局未来趋势适应和引领市场当地居民对多层住宅的偏好：1.长期以来形成的习惯；2.分摊面积少，总价低；3.对电梯和物业管理费的抵制心理。
小高层在当地市场逐步被接受：1.当地居民的跟风心态；2.政府对小高层和高层的电梯补贴；3.投资客的大量进入使房源减少高层接受度的逐步提升1.投资客的大量进入；2.高品质楼盘的舆论造势和居民意识开放；3.高端客群居住意识的提高，以及起到的模示范作用各物业接受的成因趋势分析 33客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况市场特征：市场上产品组合类型较为接近，中高端项目客户认同的主要因素是具备良好的环境和完善的规划配套万达广场：高层京河湾：多层、小高层亿力.未来城：小高层、高层翔宇一号：多层、小高层、高层榕兴.水韵天成：联排别墅、叠加别墅、花园洋房、小高层、高层中央美地：多层、小高层、高层茂华.国际汇：高层华得力.运河城：叠加别墅多层花园洋房、小高层翡翠城花园小区：多层、小高层上海新城：小高层、高层香格里拉：别墅、花园洋房、多层、小高层、高层新湖翔宇花园：多层中低端中端中高端高端多层+小高多层+小高+高层综合型全高层或综合型档次定位物业类型组合 34客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况城市板块：根据区域房地产市场发展以及当地居民对区域的认同感不同，将淮安城市分为五个板块。
楚州区：以原淮安市老城区为基础，房地产发展起步较晚，区域资源及配套成熟；青浦板块：冶金、化工、烟草、纺织等工业区，淮阴中学和城南大学城凸显当地教育资源优势；内部需求客源充分淮阴板块：以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心，与中心区联系紧密，发展平稳；开发区：政府规划的工业园区集中带，发展速度较快，但目前商业配套不成熟，车辆人流明显不足；清河板块：市中心老城区域，有良好的市政商业配套，客户认知度最高，是淮安最成熟的中心城区；中心城区和开发区依旧占据了市场成交的绝大比重中心城区价格在淮安市场处于引领地位，开发区紧随其后，顾客对开发区的价值认同高于与中心城区相邻的淮阴区 35客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况房地产项目布局与城市发展规划基本保持一致淮阴区：主要集中于古黄河与里运河之间，靠近清河区项目集中情况清河区：以水渡口广场为中心布局，水渡口以南的项目偏多清浦区：集中布置于运河以南开发区：分别集中在城市主干道翔宇大道和区域未来公共服务中心合肥路周边楚州区：以翔宇大道为轴线分布从淮安市整体的房地产项目分布来看，主要以古黄河、里运河、京杭运河、翔宇大道为轴线布局其整体呈向东部和南部发展的趋势。
这与淮安的城市规划“东扩南移”战略基本相同，房地产发展脉络完全与城市的规划发展向一致项目分布与城市发展中心区域水渡口开发区服务中心翔宇大道翔宇大道京杭运河第一层扩延第二层扩延第三层扩延观点：房地产由城市中心向外扩散，目前正由第一层向第二层扩延发展，目前第二层扩延区域已成为城市热点区域 36客户logo区域PART 3 淮安房产市场情况价格特征：总价以清河区板块为界由西向东、由北向南逐步递减，客户的区域选择和城市规划发展的方向基本一致淮阴区清河西清河东清浦北清浦南开发区楚州西楚州东宁连一级公路翔宇大道京杭运河里运河古黄河翔宇大道淮阴区（单价：3600元/㎡）主力总价：25-45万80-90两房：22-35万110-140三房：34-51万160-180四房及以上：57-70万别墅：140-180万清河西（单价：5300元/㎡）主力总价：40-65万80-90两房：38-47万110-140三房：50-65万160-180四房及以上：无别墅：无清河东（单价：5800元/㎡）主力总价：45-80万80-90两房：40-53万110-140三房：55-88万160-180四房及以上：90-113万别墅：128-200万清浦北（单价：4000元/㎡）主力总价：35-55万80-90两房：32-40万110-140三房：41-63万160-180四房及以上：64-80万别墅：无清浦南（单价：3700元/㎡）主力总价：30-45万80-90两房：28-36万110-140三房：38-53万160-180四房及以上：无别墅：无开发区（单价：4200元/㎡）主力总价：35-65万80-90两房：32-45万110-140三房：41-72万160-180四房及以上：62-90万别墅：125-165万楚州东（单价：3200元/㎡）主力总价：28-40万80-90两房：22-30万110-140三房：35-45万160-180四房及以上：无别墅：无由北向南递减总价区间由西向东递减1.各区块由于配套和居民的区域抗性，总价区别较大。
2.80-90m2和110-140m2的销售情况较好，价格处于居民普遍承担能力内3.160m2以上产品总价较高，去化时间加长4.清浦南和开发区依托政府规划的未来发展前景，价格上升较快总结高高低低低低 37二房主要集中在80-100之间的两房；小三房面积主要集中在110-120平米，大面积产品集中在130-144以上，144以上产品中顶复占比多市场部分代表楼盘香格里拉花园万达广场亿力·未来城罗马假日大湖城邦东方·凯旋城东湖·翠景苑香榭丽花苑水韵天成日月星城天龙御城益兴·名人湾爱琴海房型房型两房两房三房三房一卫一卫三房三房两卫两卫707080801201201301301401405050面积面积9090100100110110四房四房面积段情况：主要在售楼盘中主要以舒适型两房和紧凑型三房为主，面积趋同PART 3 淮安房产市场情况 38房源房源2室室2厅厅3室室1厅厅3室室2厅厅4室室2厅厅合计合计供求比供求比面积段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交 50以下0000000000/50-700000000000/ 70-800000000000/ 80-909938760000009938761.13 90-1006805290000006805291.29 100-110423327422200003162551.24 110-1200036634114881005144221.22 120-1300000890687008906871.30 130-1440000503442773560127610021.27 144以上0000983402273492351.49 合计17151438640563155012181113787501840061.25 去化率83.85%87.97%78.58%70.71%79.83%/面积段去化情况：标准型两房和三房的去化情况良好，大面积户型去化相对滞后PART 3 淮安房产市场情况 39项目竞争：区域大盘，特别是品牌开发商的大盘将成为项目未来主要的竞争对手万达广场茂华国际汇亿力未来城水韵天成项目所在运河城项目名称项目名称主力户型主力户型建筑面积建筑面积销售均价销售均价未上市面积榕兴.水韵天成86/107两房129/134/142三房75万530060万万达.国际广场87/91两房117/130/138/141三房75.1万640020万茂华国际汇90两房130/135/142/165三房171/207四房80万550065万亿力未来城90-108两房110-140三房87万490075万华德力运河城87两房117三房56万390056万恒大项目140/160面积为主140万未定140万绿地项目未定200万未定200万淮安主要在售大盘一览恒大项目（未售）绿地项目（未售）近期淮安市场可售大盘达到7个，预计未上市存量超过600万平米，按09年前十开发商销售量占整体销售量三分之一计算，至少需要6年的去化时间，将成为本项目上市后的主要竞争对手从与本项目的区域属性和未来的供应量来看，与本项目同属一区域的绿地和清浦区的恒大项目将成为最大的竞争项目PART 3 淮安房产市场情况 40PART 3 淮安房产市场情况l最初开盘7号楼仅售4300，目前均价已一路攀升至6300，为淮安市升值幅度最大的楼盘，加深了客户对该项目的价值认同l09下半年基本以每月一栋的速度加大推案量，每栋都基本涵盖3种主要户型l已开盘项目的整体去化率已接近90%l10年中期将再推旺铺及酒店式公寓，酒店式公寓报价：5500元/ ㎡ （从现场情况来看酒店小户型产品也引起了市场较高关注度）主要成交主要成交结构结构供应供应套数套数供应供应面积面积（平米）（平米）成交成交套数套数成交成交面积面积（平米）（平米）去化率去化率80-90平米两房65159101 57852400 89%100-120平米小三房45151708 38243690 85%120-140平米大三房62982588 56874454 90%淮安万达广场淮安万达广场加加推推09下半年下半年土土地地获获取取加加推推10/507/11开盘价格4300当日去化率近80%预预约约排排号号08/12蓄客期3个月预预约约排排号号09/3/14月均价已至6300伴随热销，均价一路上扬，幅度超过1000项目名称项目名称淮安万达广场淮安万达广场区位清河区地址翔宇中路169号开发商万达地产占地面积270亩建筑面积70万平方米容积率3.9主力户型87/91 两房 117/130/138/141 三房开盘时间2009-3-1销售率87%目前销售价格6300元/平方米标杆项目——淮安万达广场 41标杆项目——茂华.国际汇PART 3 淮安房产市场情况l09年10月首次公开认筹即受热烈追捧，待12月5日开盘当天，一期推出的358套房源就售出250套，精品两房小户型基本被抢购一空l首次开盘3栋楼几近售罄时，于年后加推14号楼，主力户型为奢华三房和四房l明星产品四房受限于近百万的高总价，去化较为缓慢l从项目开盘至今，均价稳定在5000出头的高位主要成交结构供应套数供应面积（平米）成交套数成交面积（平米）去化率80-90平米两房312794 302704 97%120-140平米大三房22731254 19526911 86%160平米左右四房23439721 901455038%茂华国际汇茂华国际汇加加推推10/3土土地地获获取取07/9当日去化率近70%起价4900售售楼楼处处09/9蓄客期3个月首首次次开开盘盘09/12/5均价基本稳定在5200左右的高位项目名称茂华.国际汇区位开发区地址水渡口大道与南昌路交汇处开发商茂华占地面积460亩建筑面积78万容积率2.6主力户型130/141/144/三房165/172/175/207四房开盘时间2009-12-5销售率80%目前销售均价5200元/平方米 42标杆项目——水韵天成PART 3 淮安房产市场情况水韵天成水韵天成加加推推09/9首首次次开开盘盘加加推推10/209/7/1开盘20天去化率即达90%售售楼楼处处09/5花园洋房蓄客期2个月，一期主要剩余的是高层产品l首次开盘以花园洋房先行入市，建立起项目形象，起价4700也预留了后期的升值空间l在市场接受度良好的情况下，开盘2个月后即继续加推花园洋房产品，此时部分价格已拉高至近6000价位l花园洋房的热销亦同时带动高层及小高层物业的去化l今年起开始加推剩余高层主要成交结构供应套数供应面积（平米）成交套数成交面积（平米）去化率80-90平米两房807336 504452 63%100-120平米小三房9810870 545696 55%120-140平米大三房205 28210 1482042872%花园洋房122 166201151568094%项目名称水韵天成区位清河区地址和平路9号开发商江苏省榕兴房地产开发有限公司占地面积410亩建筑面积75万平方米容积率2.75主力户型76/94两房110/128/130/140三房花园洋房开盘时间2009-7-1销售率75%目前销售价格5200 43客户logo区域•绿地集团成立于1992年，是中国综合性地产知名企业，在2009中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业中位居第2位，在上海地区企业集团中排名第17位。
•09年销售520万平米，排名全国第四•核心主导经营房地产建设项目遍及全国21个省35个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力•绿地项目地块处于宁连公路与京杭大运河交叉的东北，是规划中的未来淮安生态商务新城的核心位置，整体呈L型，占地约2200亩 •本项目定位于“超大型的现代化海派人文新城”，命名“淮安·绿地世纪城”项目一期“国际花都”占地约210亩，由小高层、高层、联排别墅及配套商业构成，总建面积约22万平方米一期鸟瞰图绿地世纪城历史图上海绿地：上海知名房产企业，拥有丰富的长三角城市开发经验观点：从绿地以往操作的此类位于行政中心的城市综合体项目来看，基本会打造城市标杆项目，会为区域的形象提升奠定一定的基础和人气PART 3 淮安房产市场情况 44客户logo区域恒大地产为广东地产“五虎将”之一，1996年开始进军房地产业务，主要专注于广州业务的开发，现开发有金碧花园、金碧华府、金碧新城、金碧海岸花园、金碧天下等30多个楼盘，目前一开始开拓全国市场，城市扩展达到22个2009年全国销售580万平米，全国排名第三拥有恒大集团全资恒大地产集团、恒大钢铁集团、恒大电力集团、恒大交通集团、恒大物业集团等五大产业集团，恒大科技大学等三十余家企业。
集团地储备建筑面积超过4000多万平方米，已成为中国最具影响力的房地产企业之一•恒大地产淮安项目位于青浦板块大运河南侧，占地702亩，预计2010年9月竣工开售，项目暂定名恒大名都•该地块属于大型综合性社区，以占据中端、低端市场份额为主其一期主力户型预计为140 ㎡ 、160 ㎡ 精装产品，性价比高恒大城历史图恒大地产：广东地区的激进式开发商，具有丰富的大盘操作和精品户型开发经验观点：从目前情况来看，恒大淮安项目仍保持了其一贯针对中低端客群的市场策略，预计其精装舒适性三房的售价和周边项目持平，并且其保障销售量的要求，将吸收周边大量的改善需求，对项目改善型客源形成一定截流PART 3 淮安房产市场情况 45恒大名都u容积率：4.4，总建筑面积约80万平米以上u高层建筑为主，物业类型统一u80000㎡新意大利水景台地皇家园林，结合欧洲经典皇家园林风格，营造一个融合生态、精致、大气和秀美的综合性优质景观，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体绿地世纪城u容积率：1.52，总建筑面积约130万平米u多层、洋房、小高、高层多种物业类型组合u社区以“北湖南岛”为景观主轴，分为六大居住组团和近30万平米的商业办公组团。
几个组团以东方巴黎、维多利亚、维也纳森林、爱琴海岸、第5花园、莱蒙湖畔、启航社、摩卡商业街为主基调形成自身特色规划分析PART 3 淮安房产市场情况 46淮安万达广场u规划总用地面积270亩；总建筑面积70万平方米u位于淮安市重点规划的水渡口核心商圈，地段优势明显u沿街综合百货加嵌入式步行街，构成立体商业体系住宅小区与商业部分自然分离茂华国际汇u规划总用地面积460亩；总建筑面积约78万平方米u全高层高端物业，部分百米栋距，视野开阔u独有3环水道景观，小区毗邻钵池山公园，碧水绿树相得益彰规划分析PART 3 淮安房产市场情况 47益兴名人湾u规划总用地面积250亩；总建筑面积22万平方米u容积率1.28，建筑密度22.9%，标榜“低建筑密度、低容积率、低人口密度”的“三低”高档居住u临古黄河亲水社区，园艺景观一体规划成型，有26000平米的中庭公园，种植香柚、红枫、海棠等数十种名贵树种、灌木和花草水韵天成u规划总用地面积410亩；总建筑面积75万平方米u以活水为主体，结合里运河资源，通过项目内部的水系打造，营造起伏有致的立体水景园林；保留地块内原有水资源，打造淮安首创的水岛式住宅，使整个项目充满流水潺潺、生机盎然的韵律。
规划分析PART 3 淮安房产市场情况 48项目名称规划特色总结恒大名都大面积水系、人工湖，营造大气的中心景观人工湖与主要道路、运动中心、综合楼等，共同构筑了项目的围合组团围绕人工湖，围合式布置建筑，提高楼间距；同时水系的贯通，又联系起了各个组团绿地世纪城依据地形、道路将地块分区各分区仍以围合式布局为主淮安万达广场立体商业体系，住宅与商业部分自然分离茂华国际汇独特3环水道景观，超大栋距营造开阔视野益兴名人湾一次性交付的欧式亲水社区水韵天成充分利用活水资源，打造亲水物业案例规化特点共同特征结论:道路:部分采用了人车分流的道路系统设置，来增大地上绿化面积，同时减少了社区内部干扰布局形式:基本体现”围合或半围合” 形成大的组团中心景观,利于形成景观均好性的特点但在规划的理念上，大多缺少一个明确的主题案例规划总结析PART 3 淮安房产市场情况 49恒大名都绿地世纪城总体布局保持空间开放，同时最大限度地扩大住宅的景观面，加强对北边河滨公园和南边钵池山公园景观视线的利用在8000平米天然的私家湖岸线上，沿湖种植了上百棵银林、香杉等名贵植物，环湖木栈道、廊柱、喷泉、叠水等相映成趣，让人全方位畅享湖岸美景融汇欧洲古典主义经典与中国园林“天人合一”的理念以欧陆风情为主基调，拥有“下沉式后花园”或“顶层大露台”，享有大面积湖景资源，楼宇间的公共绿化利用缓坡错落布置，层次丰富。
设计上遵循 “均好性”绿化理念，把“绿”的概念引入室内淮安万达广场益兴名人湾亲水社区，有26000平米的中庭公园，种植香柚、红枫、海棠等数十种名贵树种、灌木和花草景观分析PART 3 淮安房产市场情况 50项目名称绿化绿景观风格主要景观营造内容恒大名都46%欧陆风情水主题景观/欧式园林景观绿地世纪城40%欧陆风情水景／组团景观淮安万达广场30%现代风格河滨公园益兴名人湾40%欧式风情中心景观/组团景观市场项目景观结论1. 项目绿化率多数在40%左右，达到了较高的景观面积水平2.大多数景观有一定的主题风格，有识别性3. 水主题景观是景观处理的多数共性,也是重点突出的地方.案例景观规划分析总结PART 3 淮安房产市场情况 51绿地世纪城恒大名都建筑风格：欧陆风格建筑材料：面砖、涂料建筑细节：商业街，住宅各组团建筑立面，都采用欧陆风格，褐色立面，形成简单、大气统一的基调建筑风格：新古典主义建筑材料：石材、仿石材建筑细节：外立面分为三段式；底座贴黄锈石石材，顶部坡屋顶装饰西瓦，中部是米黄色仿石材材料强调竖向线条，整体风格简单明快淮海第一城建筑风格：现代风格建筑材料：面砖、石材建筑细节：通体以白色面砖和石材为主要装饰材料，标志性凸窗设计，整体色调明快。
香格里拉花园建筑风格：现代风格建筑材料：涂料、石材建筑细节：外立面分为三段式；强调竖向线条，底座贴米白色石材，顶部挑檐式屋顶，中部是橘红色通体砖建筑风格分析PART 3 淮安房产市场情况 52项目名称建筑风格建筑色调建筑材料营造细节处理恒大绿洲 欧陆新古典主义风格米黄系石材/仿石材建筑整体简洁明快绿地世纪城 欧陆风情褐色系涂料/面砖风格统一，简单大气淮海第一城现代风格米白系面砖/石材细节处理体现建筑风格，精致细腻香格里拉花园 现代风格橘红系涂料/石材外观简洁，把握局部细节案例建筑特点结论:建筑风格：建筑风格较为鲜明，凸显建筑品质感建筑色系：多以米色系和棕色系为主建筑材料：多以石材、涂料、面砖为主建筑细节：通过细节的运用更好的突出整体的建筑风格，提升整体的建筑形象案例建筑风格分析总结PART 3 淮安房产市场情况 53恒大名都u户型方正，动静分区明确，私密性良好u卧室大飘窗设置，大角度采景，视野宽阔u厨房过于狭长，不利于采光绿地世纪城u南北通透，起居室带大阳台，便于观景u设有独立的佣人房u主卧带有卫生间及更衣室，功能齐备，体现品质生活u户型整体方正实用u三个南向面宽u飘窗/分离卫生间提升居住舒适便捷度两房两房三房三房三房三房两房两房u户型整体方正实用u门与厕所直对，影响风水u餐厅进深短，实际利用效果不高案例户型分析PART 3 淮安房产市场情况 54茂华.国际汇90m2两房u 小尺度复式空间设计u 挑高式餐厅，层次丰富u 房型方正，全南向卧室、客厅设计，大角度采光，动静分区明确u 起居室大阳台，视野广阔u 卧室针对卫生间门口，对雅观不利u 南北通透，客厅餐厅相连无遮拦u 双卧室朝南，左右分明，私密性良好u 主卧配备书房，大阳台适于观景，体现生活品质130m2小复式三房交通道过多，利用率不高次卧进深3.3m，空间局促案例户型分析PART 3 淮安房产市场情况 55u 餐厅、客厅、阳台自然融合，视野开阔u 秘密卧室与共享客厅动静分区，阳台增加了主卧的实际面积淮安.万达广场u方正户型南北通透，私密性良好u大阳台的有效利用，加大起居空间u飘窗改造，增大卧室使用面积u厨房过于狭长，采光效果不佳130m2三房90m2两房花园洋房水韵天成u 南北通透，客厅与阳台连接，视野开阔u 双卧朝南，主卧大飘窗设计u 卫生间与餐厅正对，影响雅观u 内院式、阳光房设计，亲近自然u 主卧设置走入式衣橱、卫生间，彰显品质u 次卧设于开门处，缺少私密性案例户型分析PART 3 淮安房产市场情况 56市场启示淮安房地产市场处于上升通道中，从市场数据看刚性需求是其主要需求支撑点未上市存量大，大盘众多，项目品质需要突破，以避免同质竞争高层物业，特别是一些规划品质较高的高层物业，被逐步接受，打开了本项目物业类型选择的限制房地产的发展与城市的规划脉络基本一致，趋势上本项目会成为未来房地产发展的重点区域总价接受度已达到45万，二房和紧凑型三房销售良好，为项目定位提供了数据支撑全国品牌开发商已经进入，在给本项目带来竞争的同时，也提升了市场的认知尺度市场产品依旧以常规类为主，品牌开发商带来其惯有产品线，出现品质竞争趋势PART 3 淮安房产市场情况 57u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 58购房区域：清河区依旧是客群住房首选区域，开发区发展趋势成为其他版块客源涌入最多的区域，其他区域主要以内向性客群为主体清河板块 开发板块清浦板块淮阴板块楚州板块区区域域区域特性区域特性区域客户区域客户需求因素需求因素清河区老城区，发展配套成熟老城区原有居民、公务员、私营业主、企事业单位职工强烈的城市情节，看重城区成熟配套，购买力强，出现了对简单面积增大向居住舒适功能性提升的需求淮阴区传统老城区，生活配套完善原住民、区域内的企事业单位如医生和私营业主地域性强，看重配套和与中心城区的距离，不愿意离开区域，购买力弱，以简单的居住及面积方面提升为主配套档次低，缺乏高品质项目，区域高端人群只能选择在区域以外购房清浦区北边与清河区交接处为城市中心区自然向外扩散区域南边为产业教育区教育资源丰富原住民、大量拆迁人群、公务员，区域企事业单位员工如烟厂，电厂，教师职工工作生活原因考虑就近置业考虑配套交通的同时开始关注居住的品质感购买力一般，价格敏感度高开发区政府主导产业先行开发区进驻企业中高层职工，部分原住民，私营业主，受主城区价格压迫客户，投资客群工业区刚性需求，价格敏感度高区域中高端管理人群对品质和环境有较高要求投资人群看重未来的升值潜力楚州区淮安原老城区配套旅游资源丰富区域原住民为主，区域外客源少，较为封闭看重区域配套、环境PART 4 淮安客户需求分析总结：购房仍首要考虑就近选择区域出现追求品质客源向区域外流动选择高品质项目以及区域规划趋势向好带动跨区投资保值需求 59客群实力：淮安城市的中间层是这个城市的购房主体，其中尤以泛公务员、城市私营业主和工业企业管理者较为活跃客群目的需求购房需求购买总价首置类客户解决居住的场所如婚房小面积的两房产品两房及紧凑型三房产品为主30-45万首改类客户增加居住面积，改善生活环境三房产品，主要考虑的是居住空间方面的提升紧凑型三房及常规三房产品为主40-60万再改类客户居住空间已经满足，产生了对居住品质和功能性的需求三房及以上产品为主，开始更多的考虑绿化、楼间距，空间舒适新的需求舒适性三房及以上产品为主60-80万高端类客户从简单的空间功能性满足到更多的考虑对环境资源的占有城市核心区，景观核心区，低密度产品品质低密度物业是首选80万及以上城市购房城市购房主力人群主力人群淮安购房客群职业情况淮安客户需求面积情况PART 4 淮安客户需求分析现象：首置、首改客群是市场主要购买人群，两房、紧凑三房市场需求大国有、私营、三资企业是主力购买人群 60关注层面：随城市的扩容，置业接受的范围正逐步扩大，对于产品的需求已从单一的地理位置考虑向产品品质环境因素等全面提升ØØ置业观念层面置业观念层面置业观念层面置业观念层面————追捧品质感、城市集聚感，离开市区需要理由追捧品质感、城市集聚感，离开市区需要理由追捧品质感、城市集聚感，离开市区需要理由追捧品质感、城市集聚感，离开市区需要理由Ø消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强，主要通过媒体广告宣传认知，出现广告宣传多的他们就认为是好的Ø淮安人喜欢跟风，害怕落伍，比较追捧时尚、城市化意向的东西，Ø淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活，看重市区的生活配套Ø流行早结婚，导致不少在25岁以下就开始抚养子女ØØ对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面————从考虑地段和配套，到开始对产品本身提出要求从考虑地段和配套，到开始对产品本身提出要求从考虑地段和配套，到开始对产品本身提出要求从考虑地段和配套，到开始对产品本身提出要求Ø配套、交通是客户最关注的两大因素；其次是环境和产品品质；Ø满足了居住需求后开始追求规划、产品品质、环境，只是缺少体验，需要引导Ø大部分民众出行以电动车为主，对距离有抗性；Ø对价格和优惠幅度敏感；Ø有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；Ø承受的总价区间多在：35-45万（90平米左右）、45-60万（常规三房）。
淮安购房客关注因素PART 4 淮安客户需求分析现象：房型、交通、品质质量成为最主要的关注程度顾客的需求由单一的住房需求向全面的产品对比转变，导致市场竞争格局上出现多卖房，更要卖好房的趋势 61中层人群是这个城市的主力购房人群，支付能力强，项目需要重点争取价格提升，在售房源往中心区域以外扩散，使跨区购房逐步被接受传荣的购房认知有所提升，除地段外，更开始关注产品与品质，部分降低了对本项目区域的抗性（淮安人传统以助动车出行为主，在项目初期公共交通不便可以考虑运行至市区班车）购房客户通过广告宣传认识品牌，中南与绿地、恒大等品牌相比处于同一起跑线（现场采访许多客户、甚至售楼员都不知道绿地、恒大、甚至万科，他们认同万达品牌价值主要是由于天天都能看到万达的广告）结婚早，青年购房人群成为目前购房的重要人群，但购买力稍弱，对小户型产品需求大跟风现象严重，往往一个人购买会带动一大圈周边的人购买，项目可以创造名人效应客户启示PART 4 淮安客户需求分析 62u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 63低低高高第一阶段：婴儿期第一阶段：婴儿期客群来源：地块范围区域和周边区域购房需求：首置、产品品质改善型产品类型：小高、多层、花园洋房承受总价：首置30-40万；改善40-50万第一阶段：婴儿期（目前第一阶段：婴儿期（目前——20142014年体育场建成）年体育场建成）区域认知：区域认同度低交通情况：只有通过宁连一级公路进入地块配套资源：地块附近基本没有配套资源房地产情况：区域房地产项目处于刚刚启动阶段，竞争项目少地块情况地块情况地块价值是和区域一起成长区域情况区域情况第二阶段：少年期第二阶段：少年期客群来源：由周边区域向外逐步扩散，发展利好带来一定的投资客源购房需求：首置、产品品质改善型、投资客产品类型：小高、多层、花园洋房、高层承受总价：首置40-50万；改善50--60万第二阶段：少年期（第二阶段：少年期（20142014年体育场建成年体育场建成——市政府搬入）市政府搬入）区域认知：规划显现，区域认同度提升交通情况：规划路桥开始新建，通达性提高配套资源：民生商业开始启动，基础配套增多房地产情况：在售项目增多，区域关注度提升,竞争力度加大地块价值地块价值第三阶段：成年期第三阶段：成年期客群来源：购买人群开始扩散到全市范围内购房需求：出现各类需求，改善类需求开始占据主导产品类型：小高、花园洋房、高层、别墅承受总价：首置50-60万；改善60--80万；高端80-150万第三阶段：成年期（市政府搬入第三阶段：成年期（市政府搬入——周边商业配套成型）周边商业配套成型）区域认知：规划逐步成型，成为认同区域交通情况：交通配套基本落成，城区联动关系更为紧密配套资源：基础配套逐步完善，大型商业开始启动房地产情况：大量项目在售，区域成为热点板块，转变为品质竞争第四阶段：成熟期第四阶段：成熟期客群来源：全市范围，市外居住客户购房需求：主要为全市改善及高端人群产品类型：小高、高层、别墅承受总价：改善80--120万；高端120-200万第四阶段：成熟期（周边商业成型第四阶段：成熟期（周边商业成型——核心价值体现）核心价值体现）区域认知：规划成型，城市核心位置的认同度得到确认交通情况：交通体系完善配套资源：大型商业运转，生活氛围浓郁房地产情况：在售项目减少，品质项目价值大幅提升参照区域参照区域目前开发区目前清河区目前清河区中心位置中中地块现状PART 5 淮安项目定位建议 64客户定位形象定位什么形象？产品定位什么产品？卖给谁？趋势判断项目引导差异化产品创新客户提炼市场因素价格水平项目定位核心解决问题机会挖掘区域升级PART 5 淮安项目定位建议 6565PART 5 淮安项目定位建议土地区位与性质属性区域酝酿着土地价值的提升，项目是个有着150万容量的综合大盘淮安城市的单一细分人群无法支持项目总量，土地价值的提升必增加区域关注度城市发展与市场竞争格局属性城市的向外扩展，城区客户外溢，出现吸收全市客群的条件大盘众多，品牌开发商的进入加快了城市由无序的竞争向品质竞争的过程客群不再集中在单一区域，规划和项目品质成为客源选择的又一方向购买人群属性城市中间人群为主，富裕阶层与经济持家为辅的房地产购买人群城市中间层构成城市的主力购买客群，富裕人群支付能力强客户定位——属性特征 66地块的客群来源：随规划的完善和区域的成熟，本项目获得全市客源认同客户客户来源来源导入原因导入原因导入途导入途径径客户描述客户描述本地客户区域周边拆迁户婚房置业—目前的居住条件无法满足其居住需求产品吸引区域周边改善型客户—居住工作在附近，提高生活质量改善居住品质开发区区域在售的具有较高品质项目较少翔宇大道宁连一级公路工作距离近，对住宅品质有较高的要求清浦区区域无高品质住宅项目淮海路、天津路宁连一级公路工作距离较近，对产品品质有一定偏好规划吸引市政府迁入行政价值淮海路、天津路、翔宇大道宁连一级公路看重投资潜力和未来的发展体育场修建配套价值城市扩容老城区在售项目少，客户需求得不到满足翔宇大道宁连一级公路改善类客户，目前在售项目无法满足其需求项目位置项目位置楚州区楚州区清河区清河区清浦区清浦区淮阴区淮阴区开发区开发区周边客群周边客群区外客群区外客群全市客群全市客群PART 5 淮安项目定位建议 67客群客群项目潜在客户图像导入原因导入原因购房动机常规客户常规客户偏好的产品偏好的产品接受的总价接受的总价外部客源外部客源外部客源外部客源内部客源内部客源内部客源内部客源区域内部区域内部产品吸引产品吸引规划吸引规划吸引城市扩容城市扩容生活在本地区，渴望生活在本地区，渴望改善居住条件，对生改善居住条件，对生活品质有一定追求活品质有一定追求期望在工作地附近期望在工作地附近或方便可达地置业或方便可达地置业,同时改善居住环境同时改善居住环境周边有热点规划，具周边有热点规划，具有投资价值有投资价值对空间品质有追求的对空间品质有追求的改善类客户改善类客户紧凑型、常规型紧凑型、常规型两房两房80-90㎡㎡三房三房110-130㎡㎡常规型、舒适型常规型、舒适型两房两房85-100㎡㎡三房三房115-140㎡㎡紧凑型、常规型紧凑型、常规型两房两房80-90㎡㎡三房三房110-130㎡㎡常规型、舒适型常规型、舒适型两房两房85-100㎡㎡三房三房115-140㎡㎡35-45万万40-60万（洋房客户）万（洋房客户）35-50万万40-55万万基础客户基础客户基础客户基础客户扩容客户扩容客户扩容客户扩容客户溢价客户溢价客户偏好的产品偏好的产品接受的总价接受的总价舒适型舒适型三房三房115-140㎡㎡四房四房140-160㎡㎡舒适型舒适型/高档大宅高档大宅三房三房130-160㎡㎡四房四房150-190㎡㎡舒适型、精品公寓舒适型、精品公寓一房一房50-65㎡㎡三房三房120-150㎡㎡洋房洋房/高档大宅高档大宅三房三房140-180㎡㎡四房四房160-220㎡㎡45-65万万60-100万万50-70万、万、25-40万万80-150万万溢价客户溢价客户描述描述被外板块高品质项目被外板块高品质项目吸引的原地块周边吸引的原地块周边客户，即外流客户客户，即外流客户开发区、周边区县开发区、周边区县的企事业单位管理人员的企事业单位管理人员和教师等泛公务员和教师等泛公务员公务员、公务员、规划利好带来的投资客规划利好带来的投资客认同未来发展的改善客认同未来发展的改善客对区域不敏感，居住对区域不敏感，居住舒适度要求较高，有舒适度要求较高，有“准豪宅准豪宅”期望期望升级客户升级客户升级客户升级客户PART 5 淮安项目定位建议 68客户分类客户分类客户分类客户分类周边地区溢价客户周边地区溢价客户产品导入常规客户产品导入常规客户产品导入溢价客户产品导入溢价客户规划吸引溢价客户规划吸引溢价客户城市扩容溢价客户城市扩容溢价客户周边地区常规客户周边地区常规客户家庭结构家庭结构家庭结构家庭结构购房目的购房目的购房目的购房目的栖居改善青年持家小小太阳小太阳改善后小太阳孩子三代栖居改善青年之家小小太阳改善小太阳后小太阳改善投资小小太阳小太阳后小太阳改善小太阳后小太阳规划吸引常规客户规划吸引常规客户栖居投资青年之家小小太阳城市扩容常规客户城市扩容常规客户栖居改善青年之家小小太阳地块的潜在客群图像生活配套教育资源医疗保障项目品质生活配套教育资源项目品质交通通达生活配套项目品质交通通达周边环境发展潜力项目品质生活配套交通通达休闲配套周边环境发展潜力项目品质周边环境生活配套交通通达周边环境企事业单位职工部分私营业主私营业主事业单位职工及者管理者产业区员工事业单位职工产业区管理人员私营业主事业单位管理者投资人群公务员企事业单位管理者高层公务员私营业主企事业单位管理者投资人群企事业单位职工企事业单位职工职业职业职业职业生活调性生活调性生活调性生活调性家庭生活幸福幸福炫耀品味事业品味生活享受事业时髦前瞻品味家庭享受品味炫耀前瞻品味生活生活实惠家庭主要诉求主要诉求主要诉求主要诉求PART 5 淮安项目定位建议 69分类分类分类分类比例比例比例比例产品的选择产品的选择产品的选择产品的选择接受的总价接受的总价接受的总价接受的总价客户描述客户描述客户描述客户描述考虑到地块规模考虑到地块规模较大，将面临一较大，将面临一个长期的开发过个长期的开发过程，结合项目开程，结合项目开发成本、产品的发成本、产品的可实现性及销售可实现性及销售的风险性，我们的风险性，我们建议的客户图像建议的客户图像为全市的主流购为全市的主流购房客户，如右图房客户，如右图示：示：本地有实力改善客本地有实力改善客周边导入改善客周边导入改善客规划吸引改善客规划吸引改善客产品力吸引改善客产品力吸引改善客10%10%15%5%舒适型产品舒适型产品45-65万万高端舒适型产品高端舒适型产品60-100万万舒适精致型产品舒适精致型产品50-70万万25-40万万资源占有型资源占有型高端公寓高端公寓80-150万万本地周边改善客本地周边改善客产品力吸引改善客产品力吸引改善客规划吸引投资客规划吸引投资客城市导入首置客城市导入首置客15%15%15%15%紧凑常规型产品紧凑常规型产品35-45万万常规舒适型产品常规舒适型产品40-60万万紧凑常规型产品紧凑常规型产品35-50万万常规舒适型产品常规舒适型产品40-55万万经济型经济型客源客源中层属性中层属性客源客源高端类高端类客源客源PART 5 淮安产品定位建议项目客户定位 7070在了解土地、市场、客户的基础上，我们对大盘的概念做一些了解PART 5 淮安产品定位建议 71从本项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。
所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广区位 城市郊区/新城区/开发区规模至少1000亩以上性质房地产开发项目郊区（新城）大盘外延 包括但不局限于住宅大盘本项目具有郊区（新城）大盘属性，通过对大盘模式研究和拟合性分析将寻找出最合适的开发模式PART 5 淮安项目定位建议 72Ø2001年之前大盘数量较少，增长速度不快Ø城市化进程加快，城市外延迅速扩大，住宅大盘发展迅速；Ø一批民营大型房地产企业成长起来，催生了很多大盘（如万科、碧桂园）；Ø国企改革进一步深化，大量政府背景房企出现，也催生了很多大盘（如上实、华侨城、张江高科）时期大盘发展2001年Ø国家对土地利用控制趋严，出台一系列宏观调控政策，控制地产商大规模圈地，一定程度上抑制了大盘的产生Ø房地产业一路高歌猛进，土地市场也非常红火，地产商大规模圈地，大盘在与政府的博弈中震荡增长。
Ø地产冬天到来，土地成为负担，土地出现流拍，大盘产生速度明显下降Ø为应对宏观经济的下行压力，国家级各级政府鼓励投资，原本沉寂的大盘项目又开始出现2005年2008年2009年萌芽成长博弈复苏沉寂大盘开发经历了8年的历史衍变，逐步发展成为成熟的房地产开发类别，并逐渐自成体系为地产开发模式PART 5 淮安项目定位建议 73开发模式典型项目单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城主题驱动模式奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展）旅游地产模式华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产模式北京星网工业园、普洛斯物流园总部基地（商务花园）模式北京总部基地产业整合模式长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城、临港滴水湖综合居住区大盘开发模式一览：PART 5 淮安项目定位建议 741、模式概述 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利 单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展 2、成功因素Ø功能配比多元化、合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。
Ø发展战略与定位前后一致，协同促进 大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致Ø合理的开发周期与分区计划 由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要Ø土地政策环境宽松 Ø虽然地处城市外围，但交通相对便利单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 75Ø项目区位凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市；Ø项目规模 项目总占地面积8000余亩；Ø项目定位 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕； Ø开发进度 整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年； 2009年销售45.61万平方米，回笼资金30.48亿 典型案例（1）：碧桂园凤凰城PART 5 淮安项目定位建议 76Ø 项目区位天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。
Ø项目规模项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目Ø项目定位项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城Ø产品组合 建筑形式多样化的北欧风情产品，别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存Ø开发进度 整个项目分8期开发，1-2期于2005年开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期将在未来9年陆续开发2009年项目销售11.63万平方米，回笼资金9.33亿典型案例（2）：万科东丽湖PART 5 淮安项目定位建议 77Ø项目区位项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里 Ø项目规模项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目Ø项目定位金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区 Ø开发进度项目于2007年3月开盘，首次推案产品以多层和小高层为主，有少量别墅产品提升项目整体品质；2009年项目销售9.32万平方米，回笼资金5.09亿典型案例（3）：金地荔湖城PART 5 淮安项目定位建议 781、模式概述随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增强对客户的吸引力。
纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”和“教育主题”；此外，也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题所以“体育地产”、“教育地产”近年来一度成为业内讨论的焦点2、成功因素Ø适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题Ø准确的市场细分Ø体现主题的硬件设施建设先行Ø注重营造符合项目主题的社区文化Ø宣传推广紧密围绕主题展开Ø前期充足的人、财、物力投入单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 79Ø项目区位位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，距离市中心半个小时车程Ø项目规模项目总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米 Ø项目定位以体育为主题的复合性大型地产项目，集运动娱乐中心、娱乐商业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体 Ø开发进度项目于2004年7月正式入市，首期产品以花园洋房、联排别墅为主，定位二次置业以上客群；2009年项目销售16.1万平方米，回笼资金8.8亿运动场馆运动场馆社区活动社区活动建筑小品建筑小品体育主题（1）：重庆奥林匹克花园PART 5 淮安项目定位建议 80Ø项目区位位于昆明东南新城的新昆洛公路和广福路交汇处。
Ø项目规模净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，其中住宅占地1000亩，办公占地169亩，商业占地约300亩，其余为体育运动场馆及学校Ø项目定位体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）、住宅区、低密度花园办公区、商业步行街、体育文化用品批发广场、120亩云大附中星耀学校Ø开发进度项目于2005年5月开盘，启动区产品先推多层，后期产品转向别墅和小高层以此提升项目品质；2009年项目销售40.02万平方米，回笼资金15.76亿体育主题（2）：昆明新亚洲··体育城PART 5 淮安项目定位建议 811、模式概述 旅游地产模式，即通过利用、改造项目自身较强的自然景观优势，或人为打造良好的景观、娱乐氛围，形成区域旅游、娱乐热点通过旅游、娱乐热点的形成，带动区域土地升值，进而在项目周边开发住宅等物业，促成客户购买 与单纯住宅模式的不同在于，旅游地产模式的核心是旅游或是主题娱乐，住宅是配套，而单纯住宅模式中的景观等更多作为住宅的配套旅游地产旅游地产人气增加知名度提高品质升级功能完善资金保证单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 821、模式概述 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
2、工业地产分类 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业产房和工业园区单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 831、模式概述“总部基地”的概念简单理解就是大量企业的总部职能在同一区域密集分布，以形成经济学中提到的”内聚效应“从产品的角度而言，总部基地其实指的是总部概念下的“business park”（商务花园）产品，即低密度花园式小体量办公楼群商务花园从严格意义上来说也属于工业地产，但与传统工业地产不同的是，它一般剥离了生产功能，更主要承担的是商务、研发功能2、成功因素Ø依托中心城市或主要产业集群，有较强辐射能力Ø良好的产业环境和优惠政策Ø虽不处市区，但通达性很好Ø良好的政府关系Ø所在区域智力密集型产业、现代服务业发展程度高Ø较好的园区环境单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 841、模式概述 有别于单纯的住宅大盘，该类项目旨在进行房地产开发的同时发展某项产业，在项目中引入生产、研发或贸易等功能，从横向、延伸完善产业链，使项目拥有大量产业人群，从而直接推动后续地产的开发，最终使地产开发在区域价值提升的基础上实现利润，并实现产业、经济、社会多方面的共赢。
2、成功因素Ø符合自身区位、资源条件的产业定位Ø良好的政府关系和优惠的产业政策Ø该领域的专业知识（或通过引入专业机构）Ø多领域的整合能力Ø前期较大的投入Ø产业链条各环节的良好协调和互动Ø合理的开发时序保证稳定的现金流单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式PART 5 淮安项目定位建议 85通过拟合研究发现，产业整合模式+单纯住宅模式更适合本项目城市中间改善人群为主的城市需求体育中心资源优势的利用可以整合两种大盘开发的模式，进行整体定位规划新城发展模式典型代表案例核心驱动因素本项目拟合程度单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖•功能配比多元化、合理化，但整体以住宅为主•地处城市外围，但交通相对便利主题驱动模式奥林匹克花园、成都世纪城•主题明确，如体育、教育、养老、艺术、会展等主题•体现主题的硬件设施建设先行旅游地产模式华侨城、杭州宋城、三亚海棠湾•资源优势明显，包括自然资源或人文资源•核心是旅游或是主题娱乐，住宅是配套传统工业地产模式北京星网工业园、普洛斯物流园•以产业为依托，地产为载体•以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象总部基地（商务花园）模式北京总部基地•依托中心城市或主要产业集群，有较强辐射能力和良好的产业环境•交通通达性好•所在区域智力密集型产业、现代服务业发展程度高产业整合模式绿地盘龙谷文化城、临港滴水湖综合居住区•进行房地产开发的同时发展某项产业，•以大量产业人群直接推动后续地产的开发PART 5 淮安项目定位建议 86•企业自身的形象中南是上市公司，有较强的区域影响力，追求卓越的企业文化，在市场上操作过多个中高端大盘项目•地块自身条件使然地块容量大，淮安单一的高端客户无法满足项目的需求；体量大，项目可塑性强•城市的规划发展地块位置将发展成为未来城市的核心点，有做高端形象的资源优势，只是需要随规划的完善逐步提升达到•市场竞争格局和机会影响城市房地产市场向上发展，改善型产品是市场主流，城市未来集中供应大，低端产品将陷入价格竞争的死胡同•开发战略和企业目标决定中高档高品质物业是最容易实现项目的连续性开发，也符合对本项目界定客户的需求特征•中高档物业满足全市区客户需求区域较远，中低档物业客户存在对地位的抗性，开发有差异性的中高档物业吸引全市主力中层客户关注，化解地段抗性•中低档次物业难以打破价格体系，不利于实现项目利润项目定位——综合因素的分析PART 5 淮安项目定位建议 87城市发展房地产发展地块特性项目客群市场需求中南的企业特性和目标中南世纪城城市人居品质生活之城PART 5 淮安项目定位建议 88项目位于宁连公路和枚乘路之间，地块交通便捷，南侧临近黄码区级公共中心，西侧临近市级体育中心和当地拆迁安置房A片区西侧有体育中心景观资源，南侧有枚乘路主干道噪音影响；B片区、C片区西侧有安置房项目，对项目品质景观产生一定影响；此外C片区北侧有宁连公路噪音影响A片区——西临体育中心，南临公共中心，景观资源充足，建议以低密度物业为主；B片区——受到道理噪音影响最小，西临安置房项目，可以考虑低密度和高密度物业结合；C片区——临近宁连公路，考虑高密度物业；结论点：规划分析枚乘路市级行政中心扬州连云港楚州洪泽盱眙南京科教中心市级体育中心安置房宁连公路A片区B片区C片区黄码公共中心PART 5 淮安项目定位建议 89因综合容积率可做适当调整，假设上限2.2的限制条件下，选定四种物业类型，组合出三种方案作为本案住宅产品的初步选择住宅产品选型：方案A：连续型高层公寓+小高层+花园洋房方案B：跳跃型高层公寓+联排别墅方案C：单一型高层公寓+小高层公寓独立别墅双拼别墅联排别墅花园洋房多层公寓小高层公寓小高层公寓√×p独立别墅由于政策限制不能营造；双拼、叠加类产品对整体利润贡献价值不高，所以本项目也不选择；而多层公寓对提升容积率的贡献不大。
p针对本项目的住宅类产品来说，类别墅和公寓的组合能够实现销售利润的最大化公寓类产品的很大部分价值在于能够提升容积率叠加别墅Ø区域市场别墅类物业稀缺，竞争项目多为多层、高层、独栋、联排别墅，本项目建议在产品选型上进行产品错位竞争 ，拔高项目整体档次高层公寓PART 5 淮安项目定位建议 90方案A：连续型（高层公寓+小高层公寓+联排别墅）物业用地容积率占地面地(万平方米)占地比例建筑面积 (万平方米)建面比例高层3.512.41 20.73%43.4432.98%小高层2.423.41 39.10%56.1842.66%花园洋房1.213.35 22.30%16.0212.16%商业配套集中式商业2.51.52.51%3.752.85%别墅式商业0.43.66.01%1.441.09%沿街商铺10.71.17%0.700.53%其他配套高档会所0.80.30.50%0.240.18%健身会所1.10.250.42%0.280.21%小学 0.80.450.75%0.360.27%中学0.90.81.34%0.720.55%邻里服务中心 1.20.40.67%0.480.36%酒店式公寓32.74.51%8.106.15%合计 2.259.87100.00%131.71100.00%说明：1、本项目提出规划道路，由面积分别为427.7亩、262.05亩和208.36亩组成，合计占地面积59.87万㎡ 2、项目根据人均2.5-3.0 ㎡的商业配比标准，规划5.89万㎡商业面积；鉴于临近体育中心和未来省运会等利好，与规划8.1万㎡酒店式公寓PART 5 淮安项目定位建议 91方案B：跳跃型（高层公寓+联排别墅）物业用地容积率占地面地(万平方米)占地比例建筑面积 (万平方米)建面比例高层3.529.7749.72%104.2079.11%联排别墅0.619.432.40%11.648.84%商业配套集中式商业2.51.52.51%3.752.85%别墅式商业0.43.66.01%1.441.09%沿街商铺10.71.17%0.70.53%其他配套高档会所0.80.30.50%0.240.18%健身会所1.10.250.42%0.2750.21%小学 0.80.450.75%0.360.27%中学0.90.81.34%0.720.55%邻里服务中心 1.20.40.67%0.480.36%酒店式公寓32.74.51%8.16.15%合计 2.259.87100%131.71100%说明：1、本项目提出规划道路，由面积分别为427.7亩、262.05亩和208.36亩组成，合计占地面积59.87万㎡ 2、项目根据人均2.5-3.0 ㎡的商业配比标准，规划5.89万㎡商业面积；鉴于临近体育中心和未来省运会等利好，与规划8.1万㎡酒店式公寓PART 5 淮安项目定位建议 92方案C：单一型（高层公寓+小高层公寓）物业用地容积率占地面地(万平方米)占地比例建筑面积 (万平方米)建面比例高层+小高层2.3549.2782.29%115.7887.91%商业配套集中式商业2.51.52.51%3.752.85%别墅式商业0.43.66.01%1.441.09%沿街商铺10.71.17%0.700.53%其他配套高档会所0.80.30.50%0.240.18%健身会所1.10.250.42%0.280.21%小学 0.80.450.75%0.360.27%中学0.90.81.34%0.720.55%邻里服务中心 1.20.40.67%0.480.36%酒店式公寓32.74.51%8.106.15%合计 2.259.87100%131.71 100%说明：1、本项目提出规划道路，由面积分别为427.7亩、262.05亩和208.36亩组成，合计占地面积59.87万㎡ 2、项目根据人均2.5-3.0 ㎡的商业配比标准，规划5.89万㎡商业面积；鉴于临近体育中心和未来省运会等利好，与规划8.1万㎡酒店式公寓PART 5 淮安项目定位建议 93方案选型的相关设计条件项目高层小高层花园洋房联排别墅备注建安成本（元/平方米）1800140010001000目前价格（元/平方米）3406349142225577按目前市场行情估算 销售价格（元/平方米）3916401548556705土地价格：120万/亩PART 5 淮安项目定位建议 94方案A：连续型产品线假设项目基本条件u土地价格120万/亩u高层公寓面积：约43.44万平方米（32.98%），1800元/平方米建安费用，容积率3.5u小高层公寓面积：约56.18万平方米（42.66%），1400元/平方米建安费用，容积率2.4u花园洋房面积：约16.02平方米（12.16%），1000元/平方米建安费用，容积率1.2u小高层公寓的销售由于受到洋房的品质拉动，销售价格为4200元/平方米►4.5··投资回报：较高的投资回报►4.5··开发风险： 丰富产品线，一定程度上减低开发风险，周边稀缺花园洋房和类别墅产品类型►4.5··销售难度：通过花园洋房吸引开发区改善性客户，保证销售►4··品牌形象：通过花园洋房和类别墅产品，提升社区品牌形象假设开发进度为：2011年一季度开工，2011年四季度开盘毛利润率24.43%注：该收益率为按目前售价计算的静态收益率PART 5 淮安项目定位建议 95方案B：跳跃型产品线►5··投资回报：较高的投资回报►4··开发风险：板块内区域客户小猴能力有限，但类别墅产品尚处空缺，可增加投资可能性►4··销售难度：高层公寓量体较大，去化速度将较为缓慢，但是联排别墅的去化速度将会较为快速►4··品牌形象：通过联排别墅的建设可以提社区品牌形象，且可以将小区分为独立的别墅区和公寓区假设项目基本条件u土地价格120万/亩u联排别墅面积：约11.64万平方米（8.84%），1000元/平方米建安费用，容积率0.6u高层公寓面积：约104.20平方米（79.11%），1800元/平方米建安费用，容积率3.5u高层公寓的销售由于受到别墅的品质拉动，销售价格为4200元/平方米假设开发进度为：2011年一季度开工，2011年四季度开盘毛利润率21.3%注：该收益率为按目前售价计算的静态收益率PART 5 淮安项目定位建议 96方案C：单一型产品线假设项目基本条件u土地价格120万/亩u公寓面积：约115.78万平方米（87.91%），1700元/平方米建安费用u容积率：2.35u纯公寓住宅，高层、小高层的价格提升较慢，销售价格为3800元/平方米►3··投资回报：投资回报较低►3··开发风险： 板块内普通住宅刚性需求低，本地区域客源目标客群消化能力有限►2.5··销售难度：公寓产品销售控制难度较大，销售速度最慢►3··品牌形象：纯公寓社区整体形象相对较低毛利润率7.57%注：该收益率为按目前售价计算的静态收益率PART 5 淮安项目定位建议假设开发进度为：2011年一季度开工，2011年四季度开盘 97综合比较待选方案在投资回报、开发风险、销售难度、品牌形象等方面的效益投资回报开发风险销售难度品牌效果和社区形象效益好效益差12345方案A方案B方案C►由右图可见，方案A在保证较高收益的同时，开发风险和销售难度指标表现良好，而且更能提升社区形象；►方案B投资收益良好，但开发风险和销售难度均大于方案A，相对弱于方案A；►方案C是所有方案中表现最差的，不能体现投资回报，也无法体现品牌及社区形象;同时由于产品较为单一，客户层面受限，为销售带来一定难度。
PART 5 淮安项目定位建议 98产品类型选择 方案A：连续型产品线项目地址中南世纪城项目占地面积1071亩总建面积131.71万平方米容积率2.2绿化率/用地性质居住、商业、办公使用年限70年基本技术指标表综合考虑上述各项指标：我们选择方案A：花园洋房、小高层、高层公寓、商业配套、其他配套的混合型社区作为主选方案►综上所述，我们选择方案A为我们的主选方案注：总建筑面积剔除道路占地面积后按平均容积率2.2计算获取PART 5 淮安项目定位建议 9999PART 5 淮安项目定位建议Ø城市目前主要需求是改善性产品为主Ø小户型产品总价低，客户承受能力强，去化速度快Ø房型功能、得房率、绿化空间尺度、环境是地段外优先考虑的因素关于项目一期的产品考虑Ø大盘供应量大，同类项目竞争激烈Ø品牌开发商逐步进入，品质竞争的序幕拉开Ø宏观调控和市场存在不确定因素，销售价格有可能产生波动城市主力客户的需求和认知城市未来竞争因素考虑花园洋房、小高层产品提升项目品质属性紧凑型改善类产品为主满足市场需求多功能、附加值空间提升项目性价比 100联庭别墅（花园洋房）特点：1、纵向3户，全跃式户型2、一层带地下为一户，二、三层为一户，四、五层一户3、每户皆独立入户，多庭院设计4、户型大面宽，面积在180－240平方米之间5、独门独户，且都拥有一层的庭院二、三层入户一层入户四、五层入户上海华润橡树湾一层共享庭院花园洋房形态示意PART 5 淮安项目定位建议 101花园洋房（层层退台）p 每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。
p 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园 p 二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台p 三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台p 公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台 p 四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台 p 四层至四层半为复式户型，以下为平层户型 p 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通 花园洋房形态示意PART 5 淮安项目定位建议 102“退”客厅面积形成露台“静”卧室/书房“动”客厅餐厅/活动转角飘窗，增大观景面客厅与观景露台相连，室内外空间相错一层二层三层四层一层拥有私家花园二层“退”一层书房形成露台院——底层的私家小院错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与 室外空间的接触面 露——更多的室内空间暴露给自然 花园洋房的四个要素：以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质花园洋房PART 5 淮安项目定位建议 103底层和顶层附加值增高（金地格林郡） 一层带地下室，顶层复式； 底层私家停车场，赠送储藏室； 一层、二层、三层独立入户； 顶层复式私密性高。
三层两层一层/地下室四层/五层复式 162平方米专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室挑空下沉客厅下沉庭院南露台侧露台顶层主卧区域卧室+书房+衣帽间+卫生间大面积露台赠送南露台底层和顶层高附加值：以底层和顶层高附加值赠送提升户型溢价花园洋房PART 5 淮安项目定位建议 104错层（北京亿城天筑） 室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触二层阳光房退为露台两步错层两步错层两步错层私家前庭私家后院一步阳台/飘窗一步阳台/飘窗转角窗，阳光浴室多功能房阳光房阳光房一层阳光房退为露台三层两层一层室内空间错层设计：区分私密空间和功能空间，提升户型品质花园洋房PART 5 淮安项目定位建议 105一层/地下一层二层/地下一层 二层地下室一层地下室，通过一楼室内楼梯进入二层地下室，通过室外楼梯进入一层地下室入户花园入户地下室入户南花园入户下沉花园室外楼梯入户入户花园入户下沉花园地下空间的充分利用（金科十年城） 一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。
建议一、二层均带地下室：二层通过户外楼梯进入地下室，提升二层户型溢价花园洋房PART 5 淮安项目定位建议 106高层住宅建筑建议采用现代风格，以国际化的风格和精致的细节体现项目品质 现代风格，风格塑造丰富多变，包容性更强，也是建立在当今时代的基础之上的多种风格元素的折中形式在附加值方面,如飘窗,大阳台,空中花园,入户花园等空间能结合外立面进行处理.相对难度较低高层/小高层形态示意PART 5 淮安项目定位建议 107•本项目建筑风格及色彩设计建议:•采用深色系，偏暖色，整体体现建筑的品质感与亲切感•在偏北地区的城市中，温暖的深色系相对合适，局部点缀以跳跃的亮色，形成丰富的色彩层次项目建筑风格及色彩建议PART 5 淮安项目定位建议 108高层/小高层90 ㎡ 精致三房户型：中空设计，明厨明卫p本方案中空布局和端户型的入户花园设计，实现全明厨明卫p客厅3.9米开间，且2间卧室朝南，符合当地购房者偏好p边套赠送入户花园；中间套赠送可封闭阳台提升产品附加值户型附加值户型附加值高层/小高层PART 5 淮安项目定位建议 109高层/小高层90 ㎡ 精致三房户型：空间有张有弛，凸显主要功能Ø本方案中首先保证主卧、客厅、厨房、卫生间等房间主要功能的舒适性Ø通过飘窗，L型厨房设计的处理，增大附属空间的空间感Ø附赠设备平台，增加入户玄关的设计，既增强了户型的使用性，也提升了品质感2+12+1房，三房，三个南向面宽个南向面宽常规型三房常规型三房中间套户型北侧通过连廊采光一梯两户户型南北通透高层/小高层PART 5 淮安项目定位建议 110110122 122 ㎡㎡体现品质感与舒适性Ø独立的进户门与玄关Ø大面宽客厅和主卧（客厅近4.5m面宽，主卧近3.9m面宽）Ø厨房、卫生间空间宽敞，利用率高Ø附赠设备平台，提升功能空间同时，提升性价比（考虑到淮安目前市场的实际接受度情况，在该类面积户型中也可以考虑在保证卫生间的功能性和舒适性前提下只设置一个卫生间，进一步缩小面积）120㎡ 舒适三房户型： 111111高层/小高层130 ㎡、195 ㎡ 舒适三房、四房户型：动静分明，体现尊贵感Ø空间排布有序，功能清晰，浪费面积少Ø功能区和生活区分离，保证私密性Ø保证采光空间，户户明亮通透Ø保证南向面宽的同时，进深不易过短，使空间既显得大气，也更多的利用了容积率舒适性三房舒适性三房舒适性四房舒适性四房高层/小高层PART 5 淮安项目定位建议考虑到该产品面积段与花园洋房有冲突，并且也不是前期主力客群需求，可考虑一期暂不放入该面积段公寓户型 112商业建筑风格建议：延续高层公寓的现代风格，融入时尚元素，营造轻松活泼，充满趣味的商业氛围，通过形象展示，吸引人流•建议采用简洁的现代主义手法，通过建筑表皮的虚实对比，色彩的构图，光影的变化营造充满创意感的商业建筑风格，渲染造时尚、休闲、富于活力的空间氛围，•充分利用屋顶绿化，形成优美的第五立面。
提高商业街区后排住宅的景观价值PART 5 淮安项目定位建议 113PART 6 项目开发销售建议商业配套建议业种 面积（平米） 比例（%) 零售民生配套195024.42%轻餐饮108013.44%重餐饮243030.34%商业服务业124015.52%主题娱乐130016.28%合计 8000100%Ø项目周边基础设施薄弱，是客源引入的一大抗性，同时今后交房居民入住也对商业产生需求，建议在项目一期销售时引入部分社区商业Ø项目一期导入人群约6800人，以常规副中心1.2平米人均商业计算，初步计算可以容纳8000多方商业Ø为区域提供基本的民生生活配套Ø与中心商业带形成相辅相成的效应Ø辅以餐饮等次目的性消费，形成循环消费，将项目商业作消费空间上的有机结合，提升住宅形象、带动销售商业销售策略建议以投资客为绝对主导期望稳定的收益率对于前景不够明朗的商铺，需要给予投资客看得见的收益认为有上涨空间招商先行之策略“带租约”销售对项目形象来讲，与项目样板段结合，社区商业实景展示，增加项目卖点，提升项目形象可以吸引投资客源，回笼部分资金对业主来讲，增加了生活的便利性，也可以成为一个相对安全的投资渠道对商家来说，租金和营业额挂钩，风险相对减小 销售对象：项目后期商业建设建议：主要还是需要考虑周边的体育场和市政配套设施建设情况，趋势上区域如能形成一到两个商业集中点，那本项目商业将以满足社区居民民生配套为主，从而增加住宅的体量。
如区域中期内无法形成集中商业点，考虑到项目的体量与价值提升的需求，需要根据周边商业配置情况进行集中商业规划 114PART 5 淮安项目定位建议会所建议：家庭会员式的社区家庭是会所维持的基础，以家庭为单位的客源引入将为会所提供盈利空间原则－会所并不只是服务于销售，应该真正融入业主生活原则－会所并不只是服务于销售，应该真正融入业主生活淮安目前并没有真正意义上的社区会所中南将成为淮安高端会所生活的先行者中南将成为淮安高端会所生活的先行者1、会所主题确定、会所主题确定正对本案目标客户的特征，会所应该与“生活生活”，，“健康健康”，，“交流交流”，，“休闲休闲”相关主题－生活，休闲主题会所主题－生活，休闲主题会所2、会所功能确定、会所功能确定参考国内高端楼盘的会所功能设置结合本案客群特征给予本案会所功能定位主题主题功能功能面积（方）面积（方）健身会所健身会所（健身为主）（健身为主）健身房水疗室网球场室内游泳池保龄球室高尔夫推杆练习室1000500400300400200高档会所高档会所（休闲为主）（休闲为主）休闲茶室棋牌室桌球室美容理疗开放式西餐厅儿童乐园多功能厅4001002002005001508503、会所运营模式、会所运营模式建议选择国内高端会所采用的建议选择国内高端会所采用的“会员制封闭式会员制封闭式”会所经营模式会所经营模式专属感的体验专属感的体验家庭卡－家庭成员均可使用家庭卡－家庭成员均可使用个人卡－个人卡－仅限个人使用夫妻卡－夫妻卡－夫妻两人均可使用（根据家庭结构的变化可作更改）携友卡－可带其他家庭进入（达到一定规模后有所限制）携友卡－可带其他家庭进入（达到一定规模后有所限制）……制定合理收费制定合理收费 115u淮安项目地块研判u淮安城市结构解读u淮安房产市场情况u淮安客户需求分析u淮安项目定位建议u项目销售财务测算将从六个方面去阐述 116PART 6 项目开发销售建议销售成果： 控制风险的前提下，实现利润最大•根据淮安市场特征安排产品销售时点和周期，完成销售进度；•实现我们通过市场分析后，通过对竞品项目的比较分析后确定的销售价格；•在各销售阶段以合理的时间完成客户签约、贷款和收款工作，尽快帮助发展商回笼销售款项推广效应： 品质决定价格，产品创造品牌•使本项目具有广泛而良好的社会认知度和认可度，引起市场轰动效应•树立本项目在奉贤市场的标杆地位，最终成为具有影响力和号召力的标杆大盘项目•协助发展商在淮安市场建立“淮安代言人”的形象和地位，成为淮安市场中首屈一指的品牌开发企业•推动销售成果的实现，力争使项目各产品在既定销售价格、销售率、销售期基础上获取更大市场价值空间总体营销目标：在控制项目风险的前提下，实现开发商利润和品牌最大化目标 117从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发花园洋房的现时销售基准价格为4222元/平方米Ø根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选不同的项目样本，从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较Ø由于本案所在板块内尚未有商品房项目，故从淮安市范围内选取相似项目进行比较通过对新维·中央美地、榕兴·水韵天成、华德力·运河城三个项目的价格比拟，得出：本项目基准价 =4222元/平方米（2010年四季度入市价： 4855元/平方米）以此价格作为本项目的初始基准价格，并在此基础上确定项目入市售价。
比较内容（指标） 权重新维··中央美地榕兴··水韵天成华德力··运河城拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数区域位置20%0.850.170.30.060.80.16外部环境15%0.90.1350.50.07510.15建材设备10%1.20.1210.11.20.12社区景观10%1.20.1210.11.20.12立面设计10%1.20.1210.11.20.12房型设计10%1.20.1210.11.20.12配套设施15%10.150.30.0451.20.18物业管理10%10.110.11.20.12合计100%1.0350.681.09对比案例销售均价（元/平方米）比准得分权重加权价格 （元/平方米） 新维·中央美地37001.03530%1149 榕兴·水韵天成65000.6835%1547 华德力·运河城40001.0935%1526 项目比准价格4222 PART 6 项目开发销售建议 118从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发小高层公寓的现时销售基准价格为3491元/平方米Ø根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选不同的项目样本，从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较Ø由于本案所在板块内尚未有商品房项目，故从淮安市范围内选取相似项目进行比较通过对亿力•未来城、榕兴·水韵天成、浪漫印象三个项目的价格比拟，得出：本项目基准价 =3491元/平方米（2010年四季度入市价： 4015元/平方米） 以此价格作为本项目的初始基准价格，并在此基础上确定项目入市售价。
比较内容（指标） 权重亿力··未来城榕兴··水韵天成浪漫印象拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数区域位置20%0.30.060.30.060.50.1外部环境15%0.60.090.50.0750.60.09建材设备10%0.90.0910.110.1社区景观10%0.70.0710.110.1立面设计10%0.90.0910.110.1房型设计10%10.110.110.1配套设施15%0.50.0750.30.0450.50.075物业管理10%10.110.110.1合计100%0.6750.680.765对比案例销售均价（元/平方米）比准得分权重加权价格 （元/平方米） 万达广场63000.5730%1094 茂华国际汇55000.61535%1380 翔宇一号43000.68535%1017 项目比准价格3491 PART 6 项目开发销售建议 119从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较，得出本案开发高层公寓的现时销售基准价格为3406元/平方米Ø根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选不同的项目样本，从区域因素、景观、产品等方面拿本案与对比案例进行比较Ø由于本案所在板块内尚未有商品房项目，故从淮安市范围内选取相似项目进行比较通过对万达广场、茂华国际汇、翔宇一号三个项目的价格比拟，得出：本项目基准价 =3406元/平方米（2010年四季度入市价： 3916元/平方米） 以此价格作为本项目的初始基准价格，并在此基础上确定项目入市售价。
比较内容（指标） 权重万达广场茂华国际汇翔宇一号拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数区域位置20%0.30.060.30.060.50.1外部环境15%0.50.0750.50.0750.60.09建材设备10%10.10.80.080.60.06社区景观10%0.80.080.50.0510.1立面设计10%10.10.80.080.60.06房型设计10%10.10.80.0810.1配套设施15%0.30.0450.60.090.50.075物业管理10%0.70.0710.110.1合计100%0.630.6150.685对比案例销售均价（元/平方米）比准得分权重加权价格 （元/平方米） 亿力··未来城54000.67530%1191 榕兴····水韵天成58000.6335%1184 浪漫印象38000.77 35%1031 项目比准价格3406 PART 6 项目开发销售建议 120内部资源：p项目整体规模大，地形较为平坦规则，利于长期规划营造外部资源：p项目比邻教育、行政、体育三大市级中心，其中体育中心将成为项目重要的景观资源；p项目南侧规划是黄码区级公共中心，未来生活配套完善；p项目北至宁连公路，南至枚乘路，两条交通干道分别连通淮安市内市外重要快速道路，交通便捷性极高。
地块资源：用地规模大，地势平坦规则；位于未来城市中心区位，周边交通便捷，未来各类配套完善体育中心宁连公路地块现状市级体育中心市级行政中心扬州连云港楚州洪泽盱眙南京市级科教中心黄码公共中心枚乘路宁连公路PART 6 项目开发销售建议 121一期二期二期三期三期四期推售原则： •最大化的体现产品的价值；•有利于价格的提升•融合周边区域开发进展目前淮安在售标杆项目的月平均去化体量：公寓12000平米/月，花园洋房5000平米/月，本项目住宅体量合计约为132万平米项目去化需用时约7.3年（约合88个月）推售依据： •淮安整体市场的销售数据；•淮安目前在售单个项目的平均去化体量2011-2012年2013-2014年2015-2016年2017-2018年时间/推售产品示意小高层、花园洋房小高层、花园洋房小高层、高层小高层、高层开发顺序：在控制项目风险的前提下，实现开发商利润和品牌最大化目标PART 6 项目开发销售建议 122物业用地容积率占地面地(万平方米)建筑面积 (万平方米)高层3.512.41 43.44小高层2.423.41 56.18花园洋房1.213.35 16.02商业配套集中式商业2.51.53.75别墅式商业0.43.61.44沿街商铺10.70.70其他配套高档会所0.80.30.24健身会所1.10.250.28小学 0.80.450.36中学0.90.80.72邻里服务中心 1.20.40.48酒店式公寓32.78.10合计 2.259.87131.71小高层公寓商业配套花园洋房酒店式公寓高层公寓公共/半公共景观三期高档会所健身会所邻里中心总体物业体量测算PART 6 项目开发销售建议 123启动区启动的住宅产品为：小高层产品花园洋房产品一期启动地块确定：启动区选择：根据土地获取进度，选择交通便捷，周边环境较好的地块启动，侧重区域体育主题规划概念，强势确立项目的标杆地位启动区选择与开发策略 •南侧地块已拆迁：南侧地块已开始拆迁，根据开发商拿地策略启动区选择南侧地块；•配套完善交通便捷：一期地块南侧规划区域公共中心，通过枚乘路大桥可以抵达未来市行政中心；•区域联动：与西侧体育中心联动，打造未来区域公共中心一期启动时间：2010-2012驱动引擎：高档会所、景观商业街PART 6 项目开发销售建议 124物业用地容积率占地面地(万平方米)建筑面积 (万平方米)小高层2.47.217.28花园洋房1.26.057.26商业配套沿街商铺10.80.8其他配套高档会所0.80.30.24合计 1.79 14.3525.67小高层公寓商业配套花园洋房酒店式公寓高层公寓公共/半公共景观高档会所启动区物业体量测算社区景观商业内街PART 6 项目开发销售建议南临枚皋路区域东西向主干道，导入区域外人群西临体育中心l城市体育场馆配套中心，人流导入重要通路l未来主要规划道路，临体育设施腹地l区域商业中心步道之趋势较为明朗南临枚皋路区域东西向主干道，导入区域外人群 125一期二期二期三期三期四期进度安排三大原则 ：1、现金流平稳：分期建设，前两期以追求快速去化为目的，实现现金流平稳；2、整体价值最大化：充分挖掘项目内部的价值最大区域，实现项目整体价值最大化；3、销售速度平稳：通过各类物业错位销售保证项目销售平稳推进销售分期进度类别2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41期 小高层 投资 前期建设 交付 回报 销售 花园洋房 投资 建设 交付 回报 销售 2期 小高层 投资 交付 回报 花园洋房 投资 交付 回报 3期 小高层 投资 交付 回报 高层 投资 交付 回报 4期 小高层 投资 交付 回报 高层 投资 交付回报 PART 6 项目开发销售建议 126本项目不同产品上市价格（2011年）：花园洋房4855元/平方米；小高层公寓4015元/平方米；高层公寓3916元/平方米产品类型现时售价（2010年）高层3406 小高层3491 花园洋房4222 第一步：确定项目现时售价：第二步：确定项目上市价格：•由淮安市场成交均价统计得出，2005-2010年，商品住宅成交价格年复合增长率约为 = 8%；•结合本项目所在扳闸板块整体房地产市场尚处于起步阶段，受市场影响较小，且考虑到未来几年内房地产市场政策的诸多不确定因素，故保守建议本项目前三年售价的年复合增长率为15%，自2013年后增长率略有递减；•故2011年本项目上市售价和今后几年价格变化情况如下表20102011（一期上市价格）2012201320142015201620172018年增长率15%15%15%15%13%13%10%10%9%高层前期准备+建设37864354 5007 5658 6393 7032 7736 8432 小高层38994483 5156 5826 6583 7242 7966 8683 花园洋房44995174 5950 6723 7597 8357 9193 10020 PART 6 项目开发销售建议 127项目动态收支情况汇总（万元）项目现金流出项目现金流入项目累计净现值净收益率投资回收期514，107733,025 218，，91830%4.1年Ø项目现金流出514，107万元人民币，项目的净收入约 733，025万元人民币，项目净现值 218，918万元人民币，内部收益率 30%，投资回收期 4.1年，经济回报良好财务指标PART 6 项目开发销售建议 128最后回到最初我们提出的三个问题：• 作为一个新区造城项目，如何实现有效的人口导入？核心思想：借力造势 — 借政府之力，借绿地之力，借民众之力①政府之力：规划、交通、配套、体育馆、省运会②绿地之力：区域认同感③民众之力：口碑营造，前、中、后期以不同主题 129最后回到最初我们提出的三个问题：•面对未来恒大、绿地等大盘的竞争，如何才能独树一帜，突出重围？核心思想：后发制人、蓝海竞争①恒大：10年9月入市，预计4500元/平米大户型精装高层②绿地：拿地较早、品牌先行、高端定位势必③中南：一期以紧凑型改善类产品为主力，保证舒适度，高附加值，项目性价比;适性房源以花园洋房为主，保证售价的同时在物业类型上占据市场优势.中低价格入市,迅速聚拢人气. 130最后回到最初我们提出的三个问题：• 作为苏中三、四线城市扩张战略的第一站，中南如何实现项目价值的最大化，确立城市标杆？核心思想：利润最大、经典产品、营销传奇①价格定位：未来保证收益和获取最大价值，项目的销售时循序渐进的，住宅销售周期预计7年，总销预计超过73个亿，整盘均价超过5600元/㎡，动态收益率达32%②产品定位：采取渐进式，由花园洋房、小高过渡到高层。
一期产品考虑到目标客群，主力是紧凑型改善类的，保证舒适度，高附加值的，从而提升项目性价比，另一方面舒适性房源以花园洋房为主，保证售价的同时在物业类型上占据市场优势③营销策划：…期待进一步的合作 131131谢 谢 聆 听 。
