房地产限购令的法学思考(全文).docx

房地产限购令的法学思考一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况 （一）政策起源及其依据 ZY宏观调控机构分别于20XX年4月和9月，20XX年1月公布关于房地产市场调控的政策意见 从内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康进展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“地方RM政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律（或政策）依据” （二）法律属性及其认识 对限购令内涵的认识，可从各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼从各地版限购令的具体内容来看，本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过（或不通过）融资手段来购买（或交易）商品房屋权利的普遍性行政指令。

尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特别性正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正从积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的 （三）实施概况与趋势 截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在20XX年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围；第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照GJ有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理（办理）房地产登记”。

从目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去 二、限购令的经济学与经济法学分析进路 凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方政府在全国房地产二次调控中，经由ZY调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施那么，如何在GJ针对楼市的调控政策整体框架中从更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善笔者认为可以从经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵，并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议 限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。

在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制从来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与进展的同时也会产生不可幸免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过GJ某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种GJ适当干预的“一剂良药”合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政治理制度［1］ 笔者认为，在当今ZG存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一（或协调）”：一是转型目标与转型手段的统一（或协调）；二是多元价值利益与核心价值利益的统一（或协调）；三是社会总体利益与个体局部利益的统一（或协调）；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一（或协调）文章则将具体针对这四个“统一（或协调）”，分别从经济学与经济法学的基本理论范畴入手来论证限购令所具有的“工具合理性”但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行政法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。

三、权利与权力的博弈：经济法秩序建构中的矛盾统一体 经济法是体现与实现政府经济政策的部门法，它体现出了一种对GJ宏观整体或某一要素市场的经济秩序的保护与维持，市场经济体系内的任何一要素市场的运行都应当在市场进展秩序场域内，经济法则是扮演着市场良好秩序维护者的角色房地产市场是我国市场经济要素中的重要一环，房地产业被定位为国民经济支柱产业之一但是当前我国房地产业进展状况与趋势都有与一般市场秩序衡量的可控性、稳定性、行为互动性与可预测性四项指标产生偏离或将有偏离之虞因此，限购令的出台对于回应我国良好房地产市场运行秩序的重新归位，实现市场权利与GJ经济秩序重新平衡的目标具有积极的政策效应 （一）作为经济政策的限购令属于我国经济法律规范的范畴 限购令是行政机关制定并公布的可以反复适用的，对不特定行政相对人具有普遍约束力的，体现出特定经济政策内容的行政行为经济法无论是作为一个整体，或仅指某一具体经济法规而言，都是GJ借以实现既定经济政策的法律手段，或者说是经济政策的法律化［2］ 这是对经济法之政策法属性的整体评述GJ的宏观经济政策总根本上说是一种旨在促进良好市场秩序的整体框架，而作为实现市场秩序政策目标的经济法，是“研究人与经济法规则、制度之间互动关系的，指的是以经济法规则为中心的秩序的意义。

它研究的是作为秩序中的经济法规则和制度，是如何有效维护和促进既有经济秩序的良性运作的”［3］ 限购令就是当前针对房地产市场调控规制中出台的一项追求一个既稳定有序、又充满活力的经济秩序，这是经济法存在的基础，也是其最高的目标 （二）当前“限购令”与GJ调控政策的互动表现 房地产调控有两个政策手段可运用，一是在交易环节中，缩短金融杠杆，增加融资成本；二是在保有环节中，征收物业税此前ZG的房地产调控一直在批判开发商与打击“投机倒把”之间打转，因而房地产行业总是在道德原罪论与投机有罪论中间徘徊结果是房价没有下降，社会不公上升；市场体制没有变得更加完善，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不必付出税收成本，也不必担心市场的矛头所向限购令”所要参与规制的ZG房地产市场的活动与目的正是构建一种经济法之平衡协调的运行秩序的体现经济权利的失衡导致政府对经济的介入，这是市场经济下维持市场持续良好运行、经济持续进展的必定规律然而，政府权力的介入又具有天生的“悖论”型属性对自然形成的市场“天然秩序”的有形“破坏”，这就需要寻求一种在房地产市场中经济法秩序公权与私权、自由与安全、效率与公平等之间的平衡协调。

公权作用于市场应当有所限制具体到限购令案例中，限购令对房地产市场的规制或干预对于调制客体（或对象）应当是有所区分的，这种对规制客体进行区分的标准是房地产市场需求种类根据房市需求的价值性与目的性的不同，需求种类可分刚性需求、改善型需求和投资投机型需求三种ZG的房地产市场运行与政府的调控内部本身所存在的问题相当复杂，既有运行机制的内生性缺陷与调控措施运用的恰当性问题，又（更）有政策、政治和利益博弈因素掺杂其中的缘由作梗如何把专注于楼市投资投机、损害楼市健康进展的游资和一般的以合理增加财产性收入为目的的投资性需求的本性分析清楚，并找出有效应对之策，应该是限购令作为规制政策的核心与重点，也是限购令规制的着眼点和边界一方面，对于存在于楼市的疯狂性投资性需求，“限购令”应鲜亮地摆出“遏制的利剑”房屋是民生必需品，为保证居民生存，政府不应放纵将房屋当作纯粹可自由买卖的一般商品，任由投机的力量挤占自住需求；另一方面，如果对楼市中存在合理的改善型需求和刚性需求一并“打击”，则限购令的效果必将为众人所诟病 四、市场经济行为与政府管制行为的外部性及其内部化 当前，经济学界对外部性的具体内涵仍是莫衷一是，但通俗地理解，即是当一个人或一些人没有全部承担他的行动引起的成本或收益时，反过来说，有人承担了他人行动引起的成本或收益时，就存在着外部性。

［4］ 外部性分为两方面：正外部性和负外部性，一般认为，正负外部性在市场机制中所出现的诸如“搭便车”、“公共牧场”效应等表明了外部性不能实现社会收益（成本）等于或接近私人收益（成本）这一福利最大化的“黄金规则”，即“帕累托最优”规则［5］ 因此，市场行为的负外部性需要内部化过程，运用公权力管制来缓解或制止可能出现的市场负外部性当然，政府管制行为也将产生管制负效应，管制强度和界线应当操纵在适度的范围内 （一）楼市投资投机行为的外部性及其内部化 按照有关市场化经济学家的观点，我国房地产市场有大规模泡沫化之虞但就目前来看，整体上仍就处于正常的市场化运行机制内当前房价过快上涨的现象本身就是ZG房地产市场运行符合现代市场经济机制之基本规则“总供给总需求”的正常的合乎规律性的体现商品住宅市场的属性就是遵循市场运行规则和商品价值理论的以住房为产品类型的一般型消费市场，因此，在该市场上受之于外部宏观经济政策与市场内部货币化横流引发的价值杠杆效应等具有虚拟经济色彩的双方面的主体因素催生出来的，似乎是与伴随着实体经济相对平稳增长而正常增长的步伐的一般居民可支配性收入相比极其不对称但是即使在主张“市场失灵是经济法产生的重要基础”传统观点的经济法学者看来，市场失灵它仅仅是对各种市场失灵现象进行的抽象的理论概括，因为它（指市场失灵）既包括市场失灵现象已经出现了，同时还包括没有出现但可能出现的市场失灵。

因此，我们应当努力推断当前ZG房地产市场运行是否已到了市场失灵的边缘或是发生市场失灵只是时间上的问题因为对于这一点的认识决定了我们应当采取相应的法律措施延缓或制止可能出现的市场失灵［6］ （二）政府管制行为的外部性问题 政府在消除市场所产生的外部性问题的同时，自身的行为也在产生着外部性，主要显现在由“政府失灵”而造成社会成本的增加，由此引发的低效率，需要对其进行规制及法治化限购令即是政府对于房地产市场（尤其是自由交易市场）实施管制的典型的管制措施这种管制措施在对房地产市场自由交易引发的市场运行风险和不稳定性进行规制的同时，如果规制不当，自身也会引起外部性（管制权的滥用及导致的不良后果）但是这里又面临着一个问题，即也是由一个流行性的理论问题产权界定引起的责任认定与权利救济的问题我们知道，一旦外部性问题的受损者发现自己的利益受到侵害后，在产权界定比较清楚的情况下，就可以通过诉讼等法律手段来索取赔偿反之，如果产权界定不明晰（某种程度上体现为主体间权利义务责任的不相称或不对等），那么由外部性引发的权利损害救济则无从谈起 在限购令问题上，因限购令的出台既有受益人又有受损人，那么在双方的法律关系（这种法律关系分为两类：一类类型是政府主体与作为规制对象的交易人；另一类型是市场中的交易人之间）上，首先需要认定的是在限购令实施所引致的法律关系的调整中，。