罗平县房地产市场调查报告.doc

罗平房地产市场调查报告 【新景地产销售部】罗平房地产市场调查报告一、 罗平县整体概述（一） 罗平县概况■ 区位罗平位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部，地处东经103°57′～104°43′、北纬24°31′～25°25′之间东沿黄泥河与贵州省兴义市接壤，南与广西西林县隔南盘江相望，西南邻师宗县，西至北界分别与陆良、麒麟、富源3县(区)接界，有“鸡鸣三省”之称县境东西宽75公里，南北长99公里，总面积3025.35平方公里，其中山区面积占78%县城罗雄镇，海拔1480米，距省会昆明240公里，距曲靖市区132公里■ 历史罗平历史悠久，有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代秦代为夜郎国所属漏卧候国，西汉时曾设漏卧国(今罗平)，隶牂牁郡隋为南宁州属地唐初隶南宁州总官府，贞观年间为郎州属地天宝年间为罗雄部，属南诏石城郡宋为东爨乌蛮三十七部之一，隶大理国石城郡元至元十三年(1276年)置罗雄州辖亦佐县，属曲靖路明万历十五年(1587年)更名罗平州，属曲靖军民府民国二年(1913年)始称罗平县，属滇中道民国十八年（1929年）废道，曾直隶省。

  罗平县是革命老区，1937年11月，建立中共第一个党支部，1939年3月建立中共罗平县地下县委，1948年12月31日，罗平县城解放1950年3月成立县人民政府，属宜良专区，1954年并入曲靖专区1958年10月撤销罗平县建制，并入师宗县1959年1月，恢复罗平县建制至今■ 行政规划罗平县辖大水井、鲁布革、钟山、旧屋基、长底、老厂6乡和罗雄、板桥、九龙、马街、富乐、阿岗6镇，下设152个村民委员会（办事处）和7个居民委员会境内聚居着汉、彝、回、布依、苗等民族，总人口60.56万人，其中非农人口5.41万人，占8.93%；  县城的在地罗雄镇是全县的政治、经济、文化中心，县城人口13.8万余人总体规划占地24平方公里，现已建成15.5平方公里，城市园林绿化面积544.32万平方米二） 罗平县经济情况罗平县GDP在近三年来，都在13%以上的高速增长，平均增长速度都高于中国整体增长速度同时在近几年内，政府加大了工业及第三产业的发展力度的支持，使得罗平县经济持续增长！（三） 罗平居民收入水平人均可支配收入也犹如GDP那样在持续增长，人们的生活条件好转，给投资及提高人们生活品质提供先决条件。

四） 小结：罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，拥有良好的自然资源为罗平创造发展旅游产业的优质自然条件近几年来，罗平县加快城市发展速度，大力发展城市基础建设来提升城市形象，对旧城改造及南片区整体规划加大了投资力度，为罗平县实现山水旅游城市不断努力，从2008年起罗平保持较快的增长水平，经济总量不断增加，居民可支配收入持续增加，全县保持较好的发展势头1） 罗平居民收入增加提升本地居民的购买力，对于项目的销售起到促进作用2） 罗平县城旧城改造启动，为项目的发展带来契机，政府政策将给予支持；3） 罗平县城人口较少，仅13万人口，不能支持太多楼盘开发；4） 罗平县乡镇保障性住房建设对普通商品房市场具有一定得制约二、 罗平房地产市场情况（一） 罗平楼盘分布情况（二） 罗平县楼盘概况1、 罗平县供盘情况楼盘物业形态占地面积（亩）建筑面积（㎡）规划户数开盘时间均价元/㎡金海岸别墅11642491.541642008年1800元/㎡金海岸二期别墅\多层30.35346974452(商)2242008年2000元/㎡豪洋时代广场小高(12层)3.4014600642008年2300元/㎡蟠龙兰亭多层70650008002008年6月1800元/㎡红星广场高层（28层）5.9758004802008年9月1500元/㎡安兴润城多层小高层（12层）69.901267867442009年1800元/㎡美伦旭城（分三期）金色春晓2701495652302009年1800元/㎡美仑盛景20020102300元/㎡金色锦都50020122450元/㎡万发园多层5.25110001002009年1900元/㎡亿佰金多层1.665232612008年2300元/㎡金色旺角小高（12层）1.61310557612008年2200元/㎡龙逸尚都高层（24层）1.09308431102009年2200元/㎡龙逸尚品小高（17层）360003602009年2300元/㎡仁和苑多层4.579123852008年2400元/㎡法苑小区多层6.3148201102010年1600元/㎡万发北尙多层小高层（16层）12.65226001642010年2300元/㎡财富中心小高层（16层）266182302011年2500元/㎡中科丽都高层（28层）12860012002011年2500元/㎡龙门新景小高层（18层）7.68332292722011年2450元/㎡西苑花园小高层（17层）2.817581902011年2300元/㎡幸福时光多层小高层（15层）6.2318467.851082009年2000元/㎡布衣风情园别墅214.631194商59446住2702011年5000元/㎡金桐花苑高层（33层）4005500004500浩峰蓝湾高层（28层）12.6642507350北城万象高层（28层）12.3373189450龙逸欣都高层（28层）1.5417842402012.9.8龙逸汇和国际高层（31层）18.29118150392金色春天小高层（18层）5.3266001642012.9.5中科景都高层（33层）3.4215968160明泰苑小高层（17层）320000104福居名苑高层（31层）6.9250000464腊峰世家多层小高层（18层）62400193森林公园别墅、洋房2400001000（绿色为未开盘项目）分析 罗平县从2008年以来，房地产市场刚刚开始，2008年楼市低迷时期掀起开发热潮，当年楼盘开发有8个，楼市刚刚开始，均以小体量开发模式，当时销售也非常非常不错，几乎都以开盘即清盘的模式。

但是金融危机影响使得楼盘开发量呈现递减趋势；但是到2012年楼市开发量达到罗平历来最多时期，且以大盘形势出现，仅金桐花苑就有55万方后期压力巨大从上表中可以看出，既不完全统计，所有商品房建设总户数达14229户，以每家4口计算可解决56916人的居住问题，但现在城区人口仅13万人，加之农业户口和城市小宗用地批复的自建房屋较多，使得当前罗平商品房市场接近饱和状态2012年即将放量的楼盘中，所有户数达7995户，几乎为2008年—2011年4年开发量得总和，再加上前期楼盘存量较多，使得后期商品房销售雪上加霜 从上表中看出，以上楼盘建设的平均面积均在120平米以上，主要是罗平人都希望有满足居住功能性的三房的需求，但是根据当地收入情况，不可能接受高房价的楼盘，同时第一批优质购房者也都在2008-2010年之间购买了房屋，尚未达到换房时期所以在后期设计中，需要设计一些既能满足3房居住需求同时达到总价较低的房屋2、 罗平县城房地产市场剖析（1）中心旧城改造启动罗平项目从南片区行政中心规划开始，县城中心的原政府单位用地成为了房地产商开发的首选，这些楼盘都雄踞在城市中央位置，由于地段优越，使得2008年开始投资建设的首批商品房受到人们的欢迎。

2）南片区成为新贵入住之选安兴润城开始占据了南片区较好的位置，城建股份的入住使得罗平南市区成为罗平新贵一族首选之地大手笔的开发和宏伟的规划，都使得南片区成为了罗平较为耀眼的新区但是罗平房地产开发较多，使得前期宏伟的规划均未落实的实处，给本区域的发展蒙上阴影3）规划设计、园林景观营造水平较低当前住宅市场优秀的产品规划与优美的园艺绿化几乎是不分离的，考验一个楼盘的好坏，是一个综合因素，而非单项指数而绿化园艺拉动住宅档次、提高售价要比楼宇本身空间大得多，购房者越来越深切的感受到住宅环境的提升所带来的享受但是当前罗平楼盘还未从这方面出发，是后期改善及规划设计的新亮点4）开发过快，趋于饱和罗平房地产市场从2008年起，第一个楼盘开始建设，经过近4年时间发展到40多个楼盘，开发体量较大，但由于罗平县人口较少，加之城市流动人口没有太大变化，近几年地产趋于饱和5）小宗用地及宅基地流转较多小宗用地挂牌较多，自建房在罗平占主导地位，一些自建房开始在市场上流转，加之宅基地市场流转，难以改变当地人自建房屋的思想观念对商品房市场好一定得冲击三、 楼盘个案分析（一） 龙逸汇和国际 1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县振兴街（原粮食局）开发商云南龙逸房地产开发有限公司代理商昆明可里汉森地产顾问总占地面积18.29亩总建筑面积118150容积率9.68均价预计2600元/㎡绿化率建筑密度建筑类型高层宣传定位罗平首席国际化商业中心建筑设计深圳华博建筑设计总户数392户车位商铺3层公摊系数18-20%开盘时间预计在2012年底交房日期周边配套学校：罗平二中、罗雄三中、红星幼儿园、东屏小学医疗配套有：罗平县中医院、门诊部消费环境：振兴街核心商业区交通：罗平汽车客运站、畅通云贵路、振兴街广告语以中心为名，打造罗平首席都市综合体规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例2房B388.1428287.14%3房A3104.422816842.86%C3123.2156D3124.4856C2113.97284房A1155.252819650%A2155.1228D1154.7728D2156.5328B1122.9328B2136.8128C1136.3828合计12个户型——392392100%总体来看，龙逸汇和国际户型4房占50%，3房占42.86%,三房和四房占92.86%，而且三房户型面积趋向于120平米。