2007年成都房地产市场回顾及2008年展望.doc

20072007 年成都房地产市场回顾及年成都房地产市场回顾及 20082008 年展望年展望一一.2007.2007 年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速 2007 年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长据成都房产管理局统计，2007 年 1-10 月五城区住宅供应量 1088.5 万平方米，增幅 69.5%，同期五城区住宅销售量1016.5 平方米，增幅 58.1%,供销量增幅都超过 50%，市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张房价的增幅则继续加快，2003~2006 年成都市区商品住宅价格年均增长11.4%，其中市区 2006 年商品住宅的价格增幅为 12.9%，而到了 2007 年 1-10 月的商品住宅均价达到 4819 元/平米，同比增长 14.2%高档住宅市场蓬勃发展据世邦魏理仕统计，当前(2007 年三季度)成都的高档公寓平均售价为 7974 元/平方米，同比增幅为 24.2%，高档别墅的平均售价为 15923 元/平方米,同比增幅达到 29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放，带动了 2007 年成都高档住宅房价的迅速上升。

但在四季度359 号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅观察近 5 年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大二二.2008.2008 年成都住宅市场将更趋谨慎、保守年成都住宅市场将更趋谨慎、保守2008 年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计明年的市场将趋向谨慎和保守几个考验因素将左右市场走势：1.近期中央经济工作会议指出 2008 年的货币政策将从紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，去年的 5 次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛，也开始影响首次置业者的需求；3.中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来 2008 年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群4.市场供应规模的迅速扩大(2007 年前 10 个月住宅供应增幅近 70%)将带给明年开发商较大的销售压力5.成都的外向型市场(外地人购房比例约 50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场三三.2008.2008 年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨 1.由于成都的经济发展面非常好，GDP 的高速发展势头将会继续，第三产业(如 IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。

2.刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把 28 万农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长3.预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一种温和的调整4.“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利好刺激5. 2007 年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撑房价四四. .优质商业租金稳步上涨，优质商业租金稳步上涨，20082008 年供应量有限年供应量有限 缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐渐增强，2003 年到 2007 年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长2007 年成都优质商业市场的总存量达到 29.5 万平方米，比去年增长 55%，新增供应量和吸纳量均达到了约 10 平方米，市场平均空置率仅为 5.0%(第四季度)优质商业的平均租金持续稳定上涨目前优质商业首层平均租金三季度达到 44.5 元/平方米/天，同比上涨 11%2007 年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等而 2008 年的新增优质商业供应量将非常有限，因此预计 2008 年的租金也有望稳步上升。

五五. .优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛2007 年优质写字楼的总存量达到 73 万平方米，新增供应量约 17 万平方米，总吸纳量约 10 万平方米总体空置水平为 28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为 24.5%，乙级写字楼空置率为 33.7%当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米 89.9 元，增幅 10.7%,其中甲级写字楼的平均租金为 105 元/平方米.月,乙级的平均租金为 68 元/平方米.月部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳2007 年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏•翰尊国际、香格里拉中心未来两年，成都的优质写字楼供应量较大(两年共约 65 万平方米，2008 年约有 20 万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要发展区域。