上海法院审理宅基地房屋纠纷的指导意见.docx

2007年12月17日，上海市高级人民法院印发《关于审理宅基地房屋 纠纷若干问题的意见（施行）》（沪高法民——[2007]24号），供上 海法院在审理案件时参考其要点时：1. 确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体 经济组织成员的权利人以及对等争宅基地上房屋一直进行维修、保养 等义务的权利人利益2. 未成年人与其他家庭成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权或 房屋建设的许可，其父母等投资建造的行为，可视为包括未成年人在 内的一户农村村民的共同投资，该未成年人享有共同所有权3. 农村宅基地房屋的动迁补偿，一般分为房屋补偿和宅基地使用权补 偿地上物的补偿，应当归房屋权利人，原权利人已死亡的，可依继 承关系处理4. 农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，且应由本集体 组织成员享有当该户出现人口减少或个别转出本集体组织的，宅基 地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有如该户已无农村集 体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员、但在他处已取得宅 基地使用权的，则由该户原权利人的继承人取得补偿款，但集体经济 组织明确表示反对的除外5. 房屋拆迁后尚未实际取得安置房的，当事人要求确认或分割安置房 购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人 可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。

上海市高级人民法院沪高法民一[2004]4号关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通 知 市第一、第二中级人民法院民事审判第一、第二庭: 现将《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》印发给你 们，请在收件后及时向辖区法院传达，文件不再下发在执行中遇到 情况和问题，望及时反馈关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见近年来，涉及农村宅基地的房屋买卖纠纷案件大量增多，由于此类案 件政策性强、涉及面广，相关法律制度不尽完善，给法院审理带来很 大难度我们认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定 进行对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过 审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情 况，妥善处理具体如下：第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农 村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效第二，对于将繁芜出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组 织和部门批准的，可疑认定合同有效第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部 门批准，如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该 房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部 门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋 的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的 原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的 权利对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房 款第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入 拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房 的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般 可以考虑在7:3左右关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）一、 宅基地房屋权属的确定我国一直未建立农村房屋所有权等级制度，宅基地房屋则历经土改登 记、及未新建、翻新、改扩建的演变因此，在确定宅基地房屋权属 时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定 的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况1、 系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻 建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人2、 系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻 建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的 权利人。

3、 系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、 改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员 为房屋的权利人当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支 持有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外 的，不能再主张权利确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经 济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等 义务的权利人利益二、 宅基地房屋中未成年人权利的确认根据《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规 定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得农村集体经济组织 在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般 以该户农村村民的人数作为主要参考依据未成年人基于其在农村集 体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使 用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未 成年人在内的一户农村村民的共同投资《物权法》第142条规定： “建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于 建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定 为宅基地房屋的共同所有权人。

三、 宅基地使用权补偿款的归属农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿 地上物的补偿，应当归属房屋权利人房屋原权利人已经死亡的，动 迁补偿款可依继承关系进行处理宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织 的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应 补偿款鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经 济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算当一户出现人 口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的 补偿款则由该户剩余的成员共同所有若该户已无农村集体经济组织 成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权 的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取 得，但集体经济组织明确表示反对的除外四、 尚未取得安置房面积的购买权分割农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与“农村宅基地使用证”的户主签订 拆迁协议，把所有房屋共有人利益结算在一起，每人享受安置面积按 一定金额预扣在动拆迁部门由于安置房屋未实际取得，原房屋共有 人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权，其实际是 主张分割房屋的权利。

鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、 位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权、分割若动迁款预扣 在动迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理当事人要求确 认安置房面积购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由 中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。