房产估价中的法定优先受偿权问题汇编.docx

房产估价中的法定优先受偿权问题[大] [中] [小]  　　《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的　　一、法定优先受偿权利的含义　　法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利　　二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利　　法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面　　1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属于法定优先受偿权利。

至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应当包括因为法院一般直接从抵押房地产拍卖价款中扣缴诉讼费，而无须败诉方（抵押人）另行支付诉讼费（败诉方实际也不会另行支付诉讼费），金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分；中介代理费与拍卖费具有相同的性质，且一般不会同时发生，理应认定为处分抵押房地产的费用　　2．如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据《企业破产法》第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付：（1）破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用；（2）破产案件的诉讼费用；（3）为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：（1）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；（2）破产企业所欠税款；（3）破产债权金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。

　　3．尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响又如抵押房地产在实现抵押权时一般都经过一个交涉、查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年，这其中往往发生欠交水电费、物业管理费等情况，这些费用虽然不是法定优先受偿权利，但也会对房地产抵押价值产生不利的影响　　作者不详　　来源网络不动产执行中受偿顺序问题研究作者：韦成  发布时间：2007-05-31 22:08:27    [内容提要]：在民事执行过程中，经常出现多个债权人对同一被执行人申请执行的情况，而优先受偿权的出现，使清偿顺序更加复杂化也增加了执行工作的难度法院对相关的债权如何依法确定清偿顺序，不仅涉及债权人能否实现其利益，也涉及债务人合法权利的保护如何做到合法有据，公平合理地在执行过程中保护当事人各方的权益，是一个非常值得探讨的问题本文就优先受偿权的概念、种类、性质及其受偿顺位进行了探讨，以求教于同仁 [关键词]：不动产   优先受偿权    顺序     在执行过程中，如果多个债权人分别对同一被执行人申请执行，而被执行人仅有房产或其他不动产可供执行，就常常会涉及到多个债权受偿的竞合。

对竞合的债权在受偿时的顺序问题，法律规定的不够明确最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》（以下简称《意见》）第二百九十九条规定，在执行过程中出现多个债权人申请参与分配的执行中，被执行人的财产参照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第二百零四条规定的顺序清偿，不足清偿同一顺序的，按照比例清偿而被要求参照的《民诉法》该条规定的内容是破产财产清偿有关债权的顺序，面对复杂多样的执行案件，适用起来往往缺乏可操作性 一、优先权概念及其种类       优先权是指根据法律的规定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权得优先于其他民事权利人实现的民事权利（[1]）优先权人依法律规定就债务人财产优先于其他债权人受清偿的权利其实质是解决债务清偿顺序问题优先权制度起源于罗马法其最初的内容是：享有这种权利的债权人对债务人的财产在不足清偿其全部债务时，有优先于其他债权人受偿的权利后来法国在继受罗马法时，对优先权的内容进行了完善和丰富法国、日本、意大利一般都将优先权作为一种物权制度专章规定，突出了其地位和作用，从我国来看，民法没有统一设立优先权制度，最早是在《民诉法》和《企业破产法（试行）》把企业破产中破产费用和职工工资、国家税款等特定债权规定了清偿顺序，而且是以抵押权和留置权的实现为前提的。

随后，一些特别法设立了优先权制度如《海商法》确立了船舶优先权，《民用航空法》确立了民用航空器优先权通过分析优先权的概念可以看出，优先权具有以下四个法律特征第一，从主体来看，优先权的主体都是因法定事由的出现而产生，而且优先权人和债务人者是特定的第二，从内容来看，要有权利义务关系的存在这种权利义务关系首先是优先权人和债务人在客观上具有请示与受偿关系，但这种关系并不是按照债权平等原则来解决，而是优先权人凭借法律赋予的特权，优先实现自己的权利第三，优先权的标的物是债务人的全部财产或特定财产，而不能是第三人的财产优先权人权利实现不是直接针对财产本身，而是依赖财产售出的价款第四，优先权的产生，必须是债务人行为对债权人利益带来损害，对这种损害的救济在法律上给予优先考虑，使优先权人的利益实现比其他债权特殊些   从债务人用以偿还债权的财产范围来看，优先权可以分为一般优先权和特别优先权一般优先权是指为实现社会公益或维护社会正义的需要，在债务人总财产上成立的，可以优先受偿的特种债权一般优先权可分为两种，一是优于所有债权人受偿的优先权，如为全体债权人利益而对债务人的财产实行保存、诉讼、拍卖、清偿、分配等而发生的费用。

另一种是优于普通债权人的债权而受偿的优先权特别优先权是指为满足特定债权人或债务人的需要，而在债务人的特定动产或不动产上成立的，可以优先受偿的特种债权特别优先权依其设立的客体不同，分为动产特别优先权和不动产特别优先权所谓动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的动产主张变价和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利所谓不动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的不动产主张变价和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利本文主要探讨不动产的特别优先权及其权利顺位 二、不动产执行中几种优先权的性质与顺序 1、消费者对购房款的优先受偿权消费者对购房款优先受偿权是由法律的直接规定，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人该解释的重要意义在于确定消费者的基本生存权优于经营权交纳了50%以上的消费者（2）（在按揭中，如果消费者已交付合同约定的首期购房款，银行将购房人所贷款项直接支付给开发企业，应认定购房消费者已付清全部购房款。

对其所购房屋享有优先于工程款请求权人的受偿权，消费者有权以实物交付的方式或者以拍卖价款优先受偿的方式实现自己的合法权益购房消费者享有优于工程款的优先受偿权应当同时满足以下三个条件：（1）购房人应当是消费者，即必须以生活消费为目的的自然人；（2）购房人已经交付了50％以上的购房款；（3）签订的商品房预售合同合法有效以上三个条件缺一不可由于最高人民法院对此《批复》未对商品房预售合同是否必然进行预售登记做为享有优先权的前提条件做出规定，故消费者享有优先权不以预售登记为要件最高人民法院的这条司法解释不仅确认了消费者对工程项目的预售房产的准所有权，而且对消费者的房款优先受偿权位次作出了规定，它优于承包人的优先受偿权 3、承包人工程款优先受偿权我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原则。

对于建设工程价款优先受偿权的性质，法学界争议颇多，有认为建设工程价款优先受偿权系不动产留置权；（3）有认为应该是法定抵押权4）有认为建设工程价款优先受偿权是一种建设工程法定优先权；（5）笔者认同第三种观点根据合同法第286条的规定建设工程价款优先受偿权的成立应符合以下五个条件：（一）建设工程已完工或部分完工建设工程价款优先受偿权的适用包括已竣工的建设工程和在建尚未竣工的建设工程，但工程必须已完工或者部分完工二）须是建设工程承包合同所生的债权笔者认为建设工程合同应包括工程勘察合同和设计施工合同三）必须是发包人未在约定期限内支付建设工程价款该“价款”是指发包人依照建设工程承包合同约定应支付给承包人的工程价款，包括承包人因施工而支付的劳动报酬所投入的材料款和因施工所垫付的其他费用但不包括经营利润和违约金等四）标的物为承包人施工所完成的属于发包人所有的建设工程本身该建设工程的土地使用权若属于发包人则该建设工程的土地使用属于建设工程价款优先权标的的范围五）须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程不宜折价、拍卖”的建设工程，是指法律限制或禁止流通的建设工程，包括“公有物”，如国家机关中的建筑物，及军事设施；基础设施工程，如公共道路、桥梁、机场、港口等；公共设施工程，如公共图书馆、公共博物馆、文物馆等（6）。

建筑工程优先受偿权与抵押权竞合时，两种优先权到底哪一个优先呢？对此有不同的观点：有认为一般抵押权优先说（此种观点认为，法定抵押权并没有经过登记，没有实行公示，而一般抵押权大多经过了登记，根据《担保法》第54条规定，应当由一般抵押权优先有认为应依成立的先后定其次序7）笔者认为，根据最高人民法院［2002］16号司法解释第一条规定，这一优先受偿权优于抵押权和其他债权 4、抵押权抵押权是执行案件中经常碰到的优先受偿权之一一般来说抵押都是由当事人双方通过订立抵押合同并通过登记而取得的，但在特殊情况下，法律为保障债权人的利益而设定了法定抵押权（8）如承包人的工程款优先受偿权这里我们指的是一般抵押权，它是基于当事人的约定而产生的，属于约定的优先权      通过以上分析，我们有理由得出初步结论，当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，再次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人的债权需要指出的是，上述顺位的排列不是绝对的，具体还需要根据个案的不同情况来确定从实际工作来看，正确地处理各债权的受偿顺序，还要十分注意以下几个问题： （一）消费者应如何识别。