银行押品变现能力分析.doc

银行押品变现能力分析.~ eal Property Appraisal E.不动产评估1:1 银行析口口末晚强[摘要]资产抵押(包含质押)是现代银行业广泛采用的贷款担保措施无论是新的巴塞尔银行资本协定中的资本金测算，还是会计中的贷款减值准备的计提和押品会计核算，都要求商业银行重视对押品的价值管理而押品的价值管理尤其需要关注押品的变现能力本文通过分析影响押品变现能力的因素，对各类押品的变现能力进行了评价，并且就回收率数据的利用与如何利用变现能力分析确定不动产的理论抵押率进行了探讨资产抵押(包含质押)是现代银行业广泛采用的中，变现能力也称为流动性(Liquidity) 担保措施.抵押担保能有效解决信贷市场中存在的信银行押品的变现能力就是指押品处置时的变现能息不对称问题，便于银行形成准确、有效的信贷决策.力，这一能力有两个尺度:时间尺度(变现的时间长同时，抵押作为一种常见的信用风险缓释工具，一方短)和价值尺度(变现的折扣程度).某个押品变现的面能有效降低银行的违约损失，另-方面能有效降低时间短，变现折扣高，贝1]该押品变现能力为强.本文银行的风险暴露值和风险加权资产，有效提高银行现主要从价值尺度上分析押品的变现能力.有资本金利用效率.而在银行抵押实务中，包括新巴二.影响变现能力的因素分析塞尔的银行资本协定中的资本金测算，会计中的贷款对于银行来说，押品的变现价值除了可能低于其减值准备的计提与押品会计核算，都要求商业银行重入账时的评估价值外，其还需要扣除法定优先受偿权视押品的价值管理，尤其要求关注押品的变现能力.的支付金额与拍卖处置时的税、费费用.-、押晶的变现能力法定优先受偿权的支付金额，是法律规定优先于何谓变现能力?在财务上，流动资产的变现能力本次抵押权人受偿的款额，包括.以流动比率、速动比率体现，在投资时，各神投资品·押晶在入账评估前可能巴抵押担保的债权金额;种的变现能力是其在市场上变卖的难易程度.投资品·破产企业处置不动产时可能需要支付的职工的种按照变现能力从强到弱的排列是-储蓄、有价证券、工资及福利费，黄金、收藏品(古玩.字画)以及不动产.在经济学·破产企业处置不动产时可能发生的需要支付的?????????14 偲????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????溃灲????????????????????????????????????????????????????????敲慩?????????????????????????????????????????????????????瑹獡???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????楱????????????????????????????????????????????????????????畩??????????????????????????????????????????????????????????????摩??????????????????????????????????????????????????????????瑹??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????国家税款，现价值允许的交易期限较长，但时间尺度上的变现能·戈IJ拨士地使用权应缴纳的土地使用权出让金，力弱。

强制变现价值要求快速变现，并往往需要进行·在建工程可能存在的发包人拖欠承包人的建筑，交易期限短，市场参与者也有限.这两种变现工程价款:价值的市场条件不间，因此所能实现的价值自然存在·在建工程可能存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费.3市场行情的变化而押品拍卖处置时的税费包括:押晶入帐时的评估价值是反映用品在贷款发放时·司法诉讼环节的相关费用一一诉讼费、执行费的价值，变现价值息反映在贷款无法收回，需要处置和律师费;押品时的价值，两者交易时点不间，市场行情可能已·拍卖处置的相关费用一一包括评估和拍卖的费用;经发生了很大的变化因此，市场敏感性越强的押晶，·交易过户环节的费用一一包括营业税及附加.变现的风险就越高.印花税、土地增值税、所得税、契税‘综合税等.4市场消费心理的影响法定优先受偿权的金额是依据实际情况确定;押人们有;喜新厌旧;的消费偏好.购买的新车开的评估价值有一定的比出汽车交易厅即意昧着已经贬俑，例关系，如不动产拍卖处置时的税费一般为评估价值押品自身特性也影响着抑品的变现能力，这些因的20%.因此，押品变现价值中最需要研究的关键是押品处置时的市场变现能力这…市场变现能力押品的通用性现时的市场(外部因素)有关，也与押品自身特性(内押品的通用性越强，使用者越多，竞买省市场就部因素)越大，押品就越寄易变现。

有的抵押品，如专业生产不同的押品有不同的市场，不同的市场具有不同设备，使用者市场很小，潜在的竞买者很少;有的抵的特点，影响押晶变现能力的市场因素有:押晶，如城市中心的小户型住宅，出租和使用都非常1、市场平命的成熟度方便，潜在的竞买者数量庞大前者的变现能力押品的变现市场是押品的交易平台，房屋需要通不如后者过房地产交易市场变现;土地需要通过土地市场变2押品的可分割转让性现;交通运输工具需要通过二手车市场变现;票据、存押品处置…般都有最小处置单位，如交通边输工单.债棒、基金需要通过金融市场变现;生产设备.存具以台计，存货以件计，整宗土地可分割为块，整栋货需要通过专业的生产资料市场变现;股权.商标权、建筑物可分割为层或户室而商务楼大的裙楼，般收费权、应收账款等需要要相应的市场变现，但其尚未，不宜分割，其分割转让性受剖限制有发育成熟的交易市场脑网大部分押品的变现难度又如生产线，因生产工艺的制约使真设备之间存在相都较大.互依赖关系，不宜分割成单台设备转让.2市场条件的差异3、押品的体量与价值大小押品入帐时…般评估的是其市场价值押品变现中如价值很高，又不能分割转让，则对M市场价值;的定义中，市场交易双方进行交易的目的买方的资金实力设立了;门槛'\将导致难以找到合适在于最大限度地追求经济利放，并掌握必要的市场情，难以变现。

息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要4押品的可控性的专业知识，交易条件公开且不具有排它性，押品变在对押品进行抵押登记后，银行取得了对押品一现价值有强制变现价值与有序变班价值之分有序变定的控制权但不同的押品，银行的可控性是不同的15 ????????????????????????????????????????????㊣??????剥偲????????????????????????????????????????㎡????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????慬溃?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????敲????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????瑹?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????枪????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????。