第十八讲　各种类型的房地产估价2.docx

第十八讲　各种类型的房地产估价24．7．1 工业房地产及其估价的特点 4．7．1．1 涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进展工业房地产估价时，首先应当了解相应企业生产的一些行业学问 4．7．1．2 非标准厂房多，单价相差大． 工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多用于一些轻工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有很多这类标准厂房可供出租标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等 另一方面，工业厂房中的大局部为非标准厂房，即依据各类生产的需要而设计建筑的其他规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是依据生产的需要而定还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)因此，工业房地产每平方米的造价相差较大。

4．7．1．3 要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的建筑安装是和建筑物(厂房)同时进展的，例如，许多设备的基座就和厂房的根底连为一体，因此估价时要留意区分厂房的价值和设备的价值假如估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明 4．7．1．4 受腐蚀的可能性大 厂房的工作环境经常有腐蚀性，估价时要留意房屋使用年限会因此而缩短 4．7．2 工业房地产估价的常用方法 4．7．2．1 市场法 工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特殊是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比拟案例，所以一般不具备采纳市场法估价的条件 但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例(特殊是出租案例)通常较多，可以考虑采纳市场法估价 4．7．2．2 收益法 假如可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采纳收益法估价，但这种剥离通常有肯定的难度，特殊是难以精确区分厂房和设备各自产生的收益 4．7．2．3 本钱法 由于上述缘由，所以工业房地产估价时采纳较多的是本钱法。

标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格确实定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，依据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由阅历得出 4．7．3 影响工业房地产价值的主要区域因素 4．7．3．1 交通条件 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必需有便捷的交通条件，例如：接近大路交通干线或有符合运输条件的道路与大路干线相联，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头以上大路、铁路和水运交通条件若能同时满意两项以上则更好 4．7．3．2 根底设施 工业生产对根底设施的依靠较强，当地的电力供给状况，生产用水能否满意需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素 4．7．3．3 地理位置 有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避开污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的四周若有煤矿和石灰矿则可削减原材料的运输距离；等等。

若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则非常有助于提高这一工业房地产的价值 4．7．4 影响工业房地产价值的主要个别因素 4．7．4．1 用地面积与外形 厂区用地面积大小应当合理，面积太小无法满意生产需要，太大则多出的局部并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地外形、地势应符合生产要求，不同的生产经常要求不同的用地外形及地势 4．7．4．2 地质和水文条件 厂区用地的地质条件应满意厂房建立和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满意厂区建立和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建立施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀根底(特殊是桩根底)河流的常年水位和流速、含沙量则影响生产取水及污水排放洪水水位的凹凸则关系到厂区是否有被沉没的可能发生。