中南镇江地块可行性研究报告145p.ppt
145页
1/145二〇一〇年十一月中南镇江地块可行性研究报告 2/145可行性可行性KPIKPI分析分析镇镇 江江滨江板块滨江板块丁卯板块丁卯板块宏观环境宏观环境房地产市场房地产市场现状及规划现状及规划房地产市场房地产市场资源价值分析资源价值分析地块地块优劣势分析优劣势分析价值评估价值评估可行性研究工作模型可行性研究工作模型 3/145镇江城市宏观环境研究镇江城市宏观环境研究镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究滨江板块综合环境研究滨江板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究备选地块价值分析备选地块价值分析各地块投资测算各地块投资测算综合结论综合结论汇报提纲汇报提纲1234567 4/145Ø 镇江城市发展概况镇江城市发展概况Ø 镇江宏观经济特征Ø 镇江城市发展机遇Ø 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究镇江城市宏观环境研究1 5/145南京都市圈南京都市圈沪宁经济带沪宁经济带上海经济圈上海经济圈长三角经济圈长三角经济圈地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出位优势突出，，是沪宁经济带重要节点城市是沪宁经济带重要节点城市Ø镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处。
Ø镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛1-1 镇江城市发展概况 6/145生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市1-1 镇江城市发展概况镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”Ø金山金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外Ø焦山焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目Ø北固山北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目Ø南山风景区南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区Ø茅山茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。
Ø宝华山宝华山是目前国内最大的传戒道场是故，宝华山被称为“律宗第一名山” 7/145人口规模：下辖三市、四区，人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口万，市区总人口109.96万万1-1 镇江城市发展概况Ø镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区Ø全市总面积3847平方公里市区面积1081平方公里2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人Ø自04-09年以来，镇江市人口增长得到有效控制全市人口保持“低出生、低死亡、低增长”的发展态势人口总量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量维持在270万人以内，市区人口保持100-110万之间，有微涨趋势 8/145路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市城市1-1 镇江城市发展概况镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市Ø铁路：铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。
Ø公路：公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来 Ø水运：水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易Ø 航空航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里 9/145城市布局：城市布局：““一城两翼一城两翼””城市格局逐步拉开，城市格局逐步拉开，““山、水、山、水、城城””特征突显特征突显1-1 镇江城市发展概况镇江城市总体布局结构由原来镇江城市总体布局结构由原来的的““一城两区一城两区””逐步优化为逐步优化为““一城两翼一城两翼””，即主城、东翼和，即主城、东翼和西翼Ø主城：主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。
构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架 Ø东翼：东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区按12.5万人、31平方公里建设用地规划Ø西翼：西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区按7.5万人、15平方公里建设用地规划 10/145大大港港谏壁谏壁高资高资主城核心区主城核心区南南徐徐新新城城丁丁卯卯新新城城谷阳新城谷阳新城南山南山风景风景区区发展方向：由原来的沿江发展方向：由原来的沿江““一一””字型发展调整为字型发展调整为““重点重点沿江、积极向南沿江、积极向南””的沿江沿路的沿江沿路““T T””字型字型1-1 镇江城市发展概况按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展 近期重点沿江发展，沿江发展，扩充东西两翼；适度向南扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架发展，拉大主城框架城市各板块功能设置如下：Ø主城核心区：主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。
由老城区和北部综合旅游区两部分组成重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌Ø南徐新城：南徐新城：城市次中心由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区Ø丁卯新城：丁卯新城：城市东部地区中心以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区Ø谷阳新城：谷阳新城：城市南部地区中心以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区Ø南山风景区：南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园 11/145Ø 镇江城市发展概况Ø 镇江宏观经济特征镇江宏观经济特征Ø 镇江城市发展机遇Ø 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究镇江城市宏观环境研究1 12/1451-2 镇江宏观经济特征GDPGDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平但居江苏沿江八市下游水平Ø镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2009年实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算，比上年增长13.7% 近年来GDP的增幅均高于全国平均水平Ø 在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。
13/1451-2 镇江宏观经济特征人均人均GDPGDP：持续稳步上涨，：持续稳步上涨，0909年突破年突破$8000$8000，居江苏沿江，居江苏沿江八市中游水平八市中游水平Ø镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为8168.95美元，涨幅高达23.58% Ø与江苏沿江八市相比，镇江市2009年人均GDP处于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市 14/1451-2 镇江宏观经济特征社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首沿江八市之首Ø镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2009年镇江固定资产投资额高达1010.57亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍Ø与江苏沿江八市相比，镇江市2009年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大的力度在不断加大。
随着随着“南山北水南山北水”、、“两铁两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长增长大规模的拆迁是政府最奏效的举措，大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间也加大了镇江市固定资产投资空间 15/1451-2 镇江宏观经济特征社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：消费需求充分释放，增幅明显，消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛居沿江八市之首，潜力迅猛Ø镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额488.5亿元，比上年增长19.10% ，较之去年增幅略有下降Ø在江苏沿江八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位 16/1451-2 镇江宏观经济特征人均可支配收入：人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长费增长Ø人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达20949元，比上年增长10.4%。
Ø在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市 17/1451-2 镇江宏观经济特征人均消费支出：人均消费支出：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平江八市的中游水平Ø在居民可支配收入逐年增长的带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势2009年镇江城镇居民人均消费支付达13031元，增幅达6.7%Ø 与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平 18/1451-2 镇江宏观经济特征三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化不断优化调整，产业结构比例为调整，产业结构比例为4.5:58.1:37.34.5:58.1:37.3Ø在三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间Ø在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高而随着长三角区域发达城市的产业转移，镇江作为承接地，其第二产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。
19/145Ø 镇江城市发展概况Ø 镇江宏观经济特征Ø 镇江城市发展机遇镇江城市发展机遇Ø 镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究镇江城市宏观环境研究1 20/1451-3 镇江城市发展机遇大交通格局：京沪高铁、沪宁城际，缩短长三角城市群大交通格局：京沪高铁、沪宁城际，缩短长三角城市群距离，利于镇江与长三角城市群的经济互动性距离，利于镇江与长三角城市群的经济互动性 21/1451-3 镇江城市发展机遇宁镇扬城市群：三市合作发展，镇江门户作用突出，有宁镇扬城市群：三市合作发展，镇江门户作用突出，有望成为南京的望成为南京的““后花园后花园””Ø随着润扬长江大桥开通，高铁城际等建设，镇江与南京、扬州关系日益紧密2008年，宁镇扬三市共同签署了同城化合作框架协议，在此基础上，2009年12月《宁镇扬区域合作发展战略研究》正式开题，着力解决三市区域合作发展的战略地位、制度突破和机制创新 Ø宁镇扬城市群将建设成为富有特色的生态型和文化型城市联合体Ø镇江在宁镇扬城市群中，重点在于经济圈的门户作用，是经济圈连接“苏锡常”、上海的纽带，其经济发展能带动整个经济圈的协同发展 22/1451-3 镇江城市发展机遇城市大拆迁：截止城市大拆迁：截止20102010年年9 9月完成拆迁月完成拆迁256.2256.2万㎡，大规万㎡，大规模拆迁直接刺激刚需旺盛模拆迁直接刺激刚需旺盛Ø随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设以及镇江城市化进程步伐的加快，镇江迎来大规模的拆迁量。
这也直接带动了镇江房地产市场的巨大刚性需求，也加快了镇江房地产市场的快速发展Ø2009年，镇江市拆迁面积达381万平方米，2008年拆迁面积178万平方米政府预计，自2010年起未来三年，镇江市所涉及的总拆迁面积将达到800万平方米2010年前三季度拆迁计划达到395万平方米，截止2010年9月完成拆迁256.2万平方米 23/145Ø 镇江城市发展概况Ø 镇江宏观经济特征Ø 镇江城市发展机遇Ø 镇江城市竞争力分析镇江城市竞争力分析镇江城市宏观环境研究镇江城市宏观环境研究1 24/145城市资源城市资源发展机遇发展机遇镇江的地理位置赋予其独特的区位优势，优越的历史、自然、交通、旅游等资源，赋予了城市巨大的发展潜力和空间，是沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈与上海经济圈辐射影响作为长三角的核心城市之一，镇江的发展机遇一是依赖于宁镇扬城市群一体化的空间打造；二是京沪高铁、沪宁城际铁路等大交通环境的优化，三是 “南山北水”、“一城两翼”的自身城市建设宏观经济宏观经济镇江市宏观经济处于沿江八市的中下游水平，是沪宁经济带上的发展“洼地”，但近年来各项经济指标增幅明显，具备一定的发展空间与潜力。
城市格局城市格局一城两翼的T字型城市规划，拉开镇江城市框架，突破了单一的一字型沿江发展城市形态的限制，为城市发展寻找到了新的发展空间，明确了城市发展重点和方向1-4 镇江城市竞争力分析通过对镇江城市发展资源背景、城市格局、宏观经济、发展机遇等多维度分析，可以发现，镇通过对镇江城市发展资源背景、城市格局、宏观经济、发展机遇等多维度分析，可以发现，镇江依托独特的区位优势，具备相对丰富的城市发展资源而经济发展相对滞后，仍是沪宁经济江依托独特的区位优势，具备相对丰富的城市发展资源而经济发展相对滞后，仍是沪宁经济发展带上的洼地，但增幅明显，具备一定的发展空间和潜力与此同时，城市发展机遇方面除发展带上的洼地，但增幅明显，具备一定的发展空间和潜力与此同时，城市发展机遇方面除了最为有利的大交通环境之外，题材并不充分，缺乏发展想象空间了最为有利的大交通环境之外，题材并不充分，缺乏发展想象空间 25/145 可行性研判可行性研判非常乐观非常乐观乐观乐观谨慎乐观谨慎乐观一般一般悲观悲观极度悲观极度悲观战略层面战略层面资源背景资源背景 发展机遇发展机遇 社会经济社会经济GDPGDP 人均人均GDPGDP 固定资产投资固定资产投资 零售品消费总额零售品消费总额 人均可支配收入人均可支配收入 人均消费支出人均消费支出 城市规划城市规划执行度执行度 实现进度实现进度 城市交通城市交通铁路铁路 公路公路 航空航空 产业产业产业结构产业结构 城市地位城市地位竞争力竞争力 从六个方面分析，从六个方面分析，镇江在宏观环境镇江在宏观环境层面可判断为层面可判断为谨慎乐观谨慎乐观 26/145Ø 镇江房地产市场综述镇江房地产市场综述Ø 镇江商业、写字楼市场概况Ø 镇江土地市场研究Ø 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究 27/145Ø2004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达97.03亿元，达到一个高峰。
从增幅来看，2005年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从2007年开始逐渐递减Ø2009年，全市投资额出现了小幅下降，09年受08年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄Ø2010年截止9月，镇江房地产投资总量呈下降趋势 2-1 镇江房地产市场综述房地产投资：持续稳步增长，房地产投资：持续稳步增长，0808年达到最高值年达到最高值97.0397.03亿亿元，随后呈现小幅回落趋势元，随后呈现小幅回落趋势 28/145Ø随着镇江房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在05—06年出现了大幅度增长，高峰出现在2006年，达到1100万㎡，2007年回落后增速放缓Ø随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除07年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势Ø2010年截止9月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未及2009年的一半施竣工面积：施竣工面积：0606年创高峰后回落，近年稳步增长，年创高峰后回落，近年稳步增长，20102010年前三年前三季度施工季度施工978.93978.93万㎡，增速平稳；竣工万㎡，增速平稳；竣工125.47125.47万㎡，小幅回落万㎡，小幅回落2-1 镇江房地产市场综述 29/145Ø2004—2007年，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了20%以上的增长，到2008年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及06年水平。
Ø2009年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达457.27万㎡，其中住宅销售面积为414万㎡，销量比08年翻了一番多一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长Ø2010年年初房地产市场保持了高速增长，到4月新政之后，销售持续回落，8-9月才开始有回暖迹象，因此截止10月，销售面积比09年有较大幅度的下降逐年销量：全市销量受市场大势影响，逐年销量：全市销量受市场大势影响，0909年达到峰值，年达到峰值，商品房销量达商品房销量达457.27457.27万㎡，住宅销量达万㎡，住宅销量达414414万㎡万㎡2-1 镇江房地产市场综述 30/145Ø2004—2006年，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05年到06年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓Ø 2007年之后，市场进入了快速发展期，2008年，虽受金融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长，2010年截止10月，住宅年销售均价达4955元/㎡Ø受国家调控影响，镇江房价增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，发展较快。
逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品住宅成交均价达住宅成交均价达49554955元元/ /㎡㎡2-1 镇江房地产市场综述 31/145成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于100-140100-140㎡㎡三房及三房及80-10080-100㎡㎡舒适型两房舒适型两房 2-1 镇江房地产市场综述Ø从成交套数上来看，80-100㎡户型的成交量达到6342套，占到了总成交的31.5%，其次为两大改善型户型的面积段100-120㎡、120-140㎡，两者成交比例相当，达到4672套，4615套，分别占比23.2%、22.9%Ø成交面积上，120-140㎡的成交量最高，达到59万多㎡，占到总成交的25.1%，其次为80-100㎡，占到了24.2% 32/145板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游Ø润州区因为万达、万科等几大项目的支撑，在1-10月的销售中，超过丹徒排在全市第一，销量达到37万多㎡，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有10万多㎡，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。
Ø润州区成交均价达到7088元/㎡，远远高于其他各区，比第二高值京口区高出19.5%，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了5463元/㎡，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高2-1 镇江房地产市场综述 33/145新政影响：新政影响：5 5月成交量价齐跌，价格月成交量价齐跌，价格6 6月达最低，销量月达最低，销量7 7月月触底，随后量价齐升，触底，随后量价齐升，9 9月销售均价达新高月销售均价达新高54265426元元/ /㎡㎡Ø2010年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化，4.15新政之后，销量持续下降，直至8月开始回暖，到10月，销量达到今年最高值41.4万㎡9月底政策再次收紧，市场对于新政的消化还需一定时日，因此，10月的销售数据尚未体现Ø2010年的销售价格也出现了一定的起伏，6月出现了今年的最低值，但到7月则快速上升，到9月达到了最高值5426元/㎡，10月略有下降，降幅为2.4%2-1 镇江房地产市场综述 34/145Ø 镇江房地产市场综述Ø 镇江商业市场概况镇江商业市场概况Ø 镇江写字楼市场概况Ø 镇江土地市场研究Ø 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究 35/145商业分布：现有商业项目多集中于市中心，在售项目商业分布：现有商业项目多集中于市中心，在售项目较少，丁卯专业市场型商业项目较为集中较少，丁卯专业市场型商业项目较为集中Ø镇江市中山路是城市商业走廊，很多地标性商业、银行、酒店等建筑都分布在中山路两侧，同时以中山路为轴线，连接了多条南北向商业街，分成多个商业中心：以大市口为以大市口为核心，分别有大润发、解放路、大西路等多核心，分别有大润发、解放路、大西路等多个商业区个商业区。
Ø长期以来，镇江市以大市口为中心的商业中心占主导地位，近年来，“大润发” 周边的商业氛围逐渐形成，而大西路是镇江老的传统商业街，随着市中心的转移，此片区的商业氛围较之以前明显冷清Ø与主城商业中心相互补充与协调的还有九里九里街、牌湾和丁卯等商业次中心街、牌湾和丁卯等商业次中心，目前还处于发展初期Ø目前，丁卯集中了镇江食品城、义乌商品城等几大专业市场，而市区典型商业项目为万达广场商业商业市场市场牌湾牌湾商圈商圈大市口商圈大市口商圈九里街九里街商圈商圈丁卯丁卯商圈商圈2-2 镇江商业市场概况 36/145大市口商圈：以大市口为核心，周边分布有大润发、大市口商圈：以大市口为核心，周边分布有大润发、解放路、大西路等商业区解放路、大西路等商业区大市口商圈：大市口商圈：以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、八佰伴、太和广场为代表，消费者认可度非常高以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3正在建设的苏宁广场，也将成为镇江新的地标，届时将提升镇江商业的综合实力Ø大润发：大润发：以大型超市带动消费，人气较高，已形成了餐饮、百货、家电等为一体的商业模式，商业氛围浓厚，但服装类经营效果较差。
Ø解放路：解放路：紧邻大市口，受其辐射，有良好的商业氛围，商铺价格、租金接近大市口Ø大西路：大西路：属于老城区，无大型商业中心，缺乏支撑已逐渐失去活力大大市市口口大大润润发发解解放放路路大大西西路路解放解放路路苏宁广场苏宁广场大润发大润发2-2 镇江商业市场概况 37/145九里街商圈：以红豆广场为依托，商业氛围正在逐步九里街商圈：以红豆广场为依托，商业氛围正在逐步成形，未来将服务于滨江高档居住区成形，未来将服务于滨江高档居住区九里街商圈：九里街商圈：处于郊区结合部，早期只有零散的沿街门面等，没有较为成熟的商业配套Ø随着香江花城的进入，开发商出于项目配套考虑，加之政府规划，建立了红豆购物广场，成为区域内的大型商业综合体，有大型超市、影城、电器专卖店、餐饮等业态，带动了区域内商业氛围的形成Ø未来随着房地产业的进一步发展，区域商圈也将日益成熟2-2 镇江商业市场概况 38/145丁卯商圈：商业供应分为两大类，一类是以沃尔玛为丁卯商圈：商业供应分为两大类，一类是以沃尔玛为中心的商业配套，一类是集中式的大型专业市场中心的商业配套，一类是集中式的大型专业市场丁卯商圈：丁卯商圈：丁卯商业次中心的形成是城市建设、房地产开发的结果。
四通八达的交通网络，新兴楼盘的开发建设，让丁卯片区人口快速增加，从而促使了商业发展丁卯商圈主要以沃尔玛为中心，围绕沃尔玛进驻了KFC等知名商业Ø在沃尔玛主力店的带动下周边的商业正在快速成长中另外政府规划五大专业市场、纬五路商业街、科技园及园区商贸等综合商业形态将会促进此区域形成城市商业副中心Ø目前区域内有镇江食品城、亿都家居、亚太广场、义乌商品城等几大商业项目，进一步促进了丁卯商圈的形成2-2 镇江商业市场概况 39/1452-2 镇江商业市场概况销售量价：商业发展迅速，销售量价：商业发展迅速，0909年受丁卯专业市场热销影响，年受丁卯专业市场热销影响，年成交面积激增至年成交面积激增至66.666.6万㎡，均价降至万㎡，均价降至59885988元元/ /㎡㎡Ø2006年之前，镇江商业项目几乎空白，随后发展迅速，07年销售面积就比06年翻一番，到2009年更是达到创纪录的66万多㎡，短短4年内，成交量上涨了9倍多，主要由于丁卯、句容、丹阳等地快速成长，09年丁卯地区的亚太、义乌、亿都等专业市场的销售，加之08年的存量，促进了销量的快速增长，2010年截止10月的销量下降明显，但相比09年之前，涨幅较大。
Ø早期商业集中于市中心，因此价格较高，但随着丁卯等新兴片区商业的兴起，且销量占据重要比例，拉低了整体的均价2010年，万达广场的上市，使得价格出现回升，但仍不及06年水平，总体而言，镇江商业销售的地段差异较大，价格悬殊 40/145典型商业项目情况列表典型商业项目情况列表2-2 镇江商业市场概况楼盘名称楼盘名称所属商圈所属商圈建筑面积建筑面积（万㎡）（万㎡）均价均价（元（元/ /㎡㎡））主力面积主力面积（㎡）（㎡）主要业态主要业态开盘时间开盘时间万达广场万达广场大市口商圈商业203800080—130综合2010.8九润商业广场九润商业广场青年广场商业中心4.45预计3000020—100多综合2010年底镇江食品商城镇江食品商城丁卯商圈7.8一楼15000二楼14000三楼1000020—30副食品批发、零售2010.5亚太五金电器城亚太五金电器城丁卯商圈12一层12000二层8200三层650045—50五金电器2009.5亿都家居建材城亿都家居建材城丁卯商圈30一层12000二层700035—52家居建材2009.5义乌小商品城义乌小商品城丁卯商圈6.3一楼13000二楼10000三楼900035—40小商品2008.11第一楼步行街第一楼步行街大市口商圈9.33000020—220服装、小商品2007.10望京天地望京天地大市口商圈3.21400030—87服装、餐饮2007.6 41/145Ø 商业发展速度偏快，呈现过剩现象商业发展速度偏快，呈现过剩现象按照国际惯例，一个城市正常商业地产容量为人均0.5-1㎡。
按镇江城市人口102.8万计算，镇江商业地产总面积应控制在50万至100万㎡为宜而镇江商业地产开发仅2006年以后总量就已经超过百万平方米，人均商业面积已超过1㎡，这已经大大超过经济发达城市的商业发展水平，由此可见镇江商业发展速度偏快同时，商业用房空置现象严重，呈现过剩态势Ø商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持而丁卯新区崛起为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品商城项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段市场特征：商业发展迅速，过剩现象明显，商业结构不市场特征：商业发展迅速，过剩现象明显，商业结构不断优化断优化2-2 镇江商业市场概况 42/145Ø 各区域项目价格自成体系各区域项目价格自成体系镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。
市中心以万达广场为代表，均价达到38000元/㎡，单价在2-5万每平米；而较早之前的“第一楼街”也达到了30000元/㎡的均价；丁卯新区目前以专业化市场为主，如镇江食品商城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，位置较好的商铺售价基本上在10000—15000元/㎡；在租金方面，目前位于主城区地段较好的商铺，如大润发超市内商铺，一楼租金在7-8元/㎡·天，二楼租金约3-4元/㎡·天，而地段稍次，相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，位置较好的约1-2元/㎡·天，稍差的则在0.5-1元/㎡·天Ø小面积商铺受市场青睐小面积商铺受市场青睐 镇江市商业项目普遍采用小铺分割出售模式进行销售，丁卯新区专业化市场的面积集中在20—50㎡，总价区间较低，对投资者的资金要求不高，销售情况良好，同样，主城区虽然商铺价格较高，但小面积商铺去化情况较好市场特征：市中心商业销售均价市场特征：市中心商业销售均价35000-4000035000-40000元元/ /㎡㎡左右，左右，其他区域价格较低，以其他区域价格较低，以20-5020-50㎡㎡小面积商铺最为畅销小面积商铺最为畅销2-2 镇江商业市场概况 43/145Ø 镇江房地产市场综述Ø 镇江商业市场概况Ø 镇江写字楼市场概况镇江写字楼市场概况Ø 镇江土地市场研究Ø 镇江后市供销研究2镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究 44/1452-3 镇江写字楼市场概况销售量价：写字楼发展速度缓慢，成交均价最高达销售量价：写字楼发展速度缓慢，成交均价最高达47154715元元/ /㎡㎡，成交面积，成交面积20072007年最高，达年最高，达4196541965㎡㎡Ø写字楼市场从2006年开始起步，但发展速度缓慢，07年增长迅速，主要由于第一楼街等项目的销售，成交量增加了1.5倍多，并且是近几年的最高值，随后的几年都未有超出，09年成交量与之相当，略有下降。
Ø在成交价格上，除08年下降了0.2%外，基本保持了上升的趋势，5年内增长了一倍多 45/145写字楼分布：商务区主要集中于大市口，写字楼分布写字楼分布：商务区主要集中于大市口，写字楼分布密集，其他区域较为零散密集，其他区域较为零散2-3 镇江写字楼市场概况大市大市口口商务商务区区火车火车站站商务商务区区润州润州商务商务区区新区新区商务商务区区Ø大市口商务区：大市口商务区：镇江市传统商业办公区，以镇江商业城、紫金大厦、镇江国际饭店等为中心，周边配套齐全，是城市多年发展的重点地块以大市口为中心，周边分布有大润发、解放路等办公集中区，运河路与中山路交接处的大润发办公圈，在超市的带动下，有成熟的商业配套 解放路与大市口交接，解放南路旁分布大量政府事业单位和办公楼，商业档次较高，办公环境优良 Ø其他商务区：其他商务区：包括火车站商务区，镇江新区商务区，润州中心商务区和丹徒中心商务区等，由于较为零散，不及上述三个商务圈成熟，配套也相对略差，办公楼售价和租金均相对偏低 46/145楼盘楼盘所属商务圈所属商务圈价格价格/ /租金租金主力面积主力面积销售现状销售现状东邦国际东邦国际大市口商务区12000元/㎡1.2元/㎡·天20-220㎡标准商务办公室，顶层挑空六米大空间 尾盘紫金大厦紫金大厦大市口商务区1.3元/㎡·天60-300㎡标准商务办公室 出租京谷大厦京谷大厦大市口商务区1.3元/㎡·天25-500㎡标准商务办公室出租九州广场九州广场大润发商务区1.2元/㎡·天60-200㎡标准商务办公室出租雅居商务中心雅居商务中心大润发商务区1.2元/㎡·天80-200㎡商务楼出租明珠大厦明珠大厦火车站商务区0.7元/㎡·天商住楼，60-150㎡出租典型个案基本概况典型个案基本概况2-3 镇江写字楼市场概况 47/145Ø镇江写字楼市场尚未形成，写字楼供应量有限镇江写字楼市场尚未形成，写字楼供应量有限受到传统办公习惯及城市产业结构的影响，除了早期集中于市中心的写字楼以外，目前镇江市场上纯写字楼项目开发量较小。
同时，由于目前镇江办公用房仍集中在传统的商务产权房中，规模较大的单位大多拥有自己的办公楼，这在一定程度上限制了市场的发展因此，镇江写字楼市场的形成尚有待引导以及观念转变Ø早期写字楼主要集中于老城中心，专业性办公用房则多位于新区早期写字楼主要集中于老城中心，专业性办公用房则多位于新区在镇江各个区域中，早期写字楼主要集中于市中心同时由于需求主体的特殊性，镇江市中心的写字楼多具有商住兼容性的特征，拥有较好的投资潜力，这也就使得“宜商宜居”的中间态办公楼产品比纯写字楼有更广泛的客户来源相对而言，受到镇江城市规划及产业发展的影响，新区新增了专业市场的办公用房，如丁卯新区的亚太电器城、亿都家居建材城等项目内的商务办公用房，大多为相关市场的配套设施市场特征：写字楼发展受制于城市经济、产业结构、市场特征：写字楼发展受制于城市经济、产业结构、办公习惯等影响，尚未形成良好的市场环境办公习惯等影响，尚未形成良好的市场环境2-3 镇江写字楼市场概况 48/145Ø目前市场上尚无纯写字楼在售项目，多为大型商业体与商务办公楼的融合目前市场上尚无纯写字楼在售项目，多为大型商业体与商务办公楼的融合目前，位于镇江主城中心的大型商业体项目中，多含有商务办公楼，如第一楼街中的东邦国际、大市口的紫金大厦、九州广场等，均与大型商业体相结合。
而在丁卯地区的办公用房则是直接与专业市场相结合Ø以中低档写字楼为主，高档写字楼较少以中低档写字楼为主，高档写字楼较少目前，镇江的写字楼大多是中低档写字楼从近年开始，镇江市中心开始出现高档写字楼，如正在建的华地国际和已投入使用的东邦国际商务楼等东邦国际2007年销售价格10000元/㎡左右，目前约12000元/㎡，而目前主城区内可用于办公的产权房价格集中在10000元/㎡左右在租金方面，主城中心的写字楼价格较高，根据写字楼的形象，价格差距也较大，如东邦国际的租金40元/㎡·月，而相对较陈旧的明珠大厦租金则较低，约20元/㎡·月新区的专业性办公产权用房大多为企业自用购置，很少对外出租市场特征：写字楼综合品质较低，高档纯写较少，未市场特征：写字楼综合品质较低，高档纯写较少，未来发展空间有限来发展空间有限2-3 镇江写字楼市场概况 49/1452镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究Ø 镇江房地产市场综述Ø 镇江商业市场概况Ø 镇江写字楼市场概况Ø 镇江土地市场研究镇江土地市场研究Ø 镇江后市供销研究 50/1452-4 镇江土地市场研究成交量价：成交量价：04-1004-10年土地市场量价总体随市场大环境有年土地市场量价总体随市场大环境有所波动，所波动，0808年和年和1010年量价齐跌趋势尤为明显年量价齐跌趋势尤为明显Ø 04-10年，镇江土地市场成交量总体有所波动，06至08年，呈逐年下降趋势， 09年伴随楼市的全面回暖，土地成交量激增，全市成交土地达到4332.9亩；从10年1至10月份的土地成交量来看，延续了09年的高成交量，至10月，土地成交量达到3000亩以上。
Ø从土地成交价格上来看，07年以前镇江土地成交价格呈平稳上升状态，07年镇江全市土地成交均价112.2万/亩，达到一个顶峰随后，受到金融危机以及宏观市场环境的影响，土地价格出现波动，08年和10年的地价均出现不同程度的下浮 51/1452-4 镇江土地市场研究出让总量：出让总量：09-1009-10年镇江共出让国有建设用地年镇江共出让国有建设用地7599.617599.61亩，亩，其中商品房建设用地其中商品房建设用地51025102亩（除商办、批发及拆迁安置）亩（除商办、批发及拆迁安置） 52/145 53/145 54/1452-4 镇江土地市场研究板块供应：土地供应主要来自润州和丹徒，京口、丁板块供应：土地供应主要来自润州和丹徒，京口、丁卯次之；京口为楼面地价高地，丁卯地价偏低卯次之；京口为楼面地价高地，丁卯地价偏低Ø从近年来土地成交的区域分布来看，润州和丹徒为土地供应的主要区域，其中润州最多占37%市场份额，其次为丹徒，京口、丁卯、大港次之；Ø从各区域的土地成交价格来看，镇江土地平均成交价格约156万/亩其中，市中心所在京口区域价格最高，土地成交均价278万/亩，其次为润州、丹徒，丁卯、大港成交价格较低。
Ø从各区域的土地楼面地价来看，镇江土地平均楼面地价约1200元/㎡其中，京口楼面地价最高，达1834元/㎡，其次为润州、丹徒丁卯楼面地价1004元/㎡，在镇江属低价区域 55/1452-4 镇江土地市场研究土地性质：城市住宅、商务金融及公共设施用地为供应土地性质：城市住宅、商务金融及公共设施用地为供应主力，且楼面地价最高，其次为商务金融、商办用地主力，且楼面地价最高，其次为商务金融、商办用地Ø从土地成交的用地性质来看，主力供应用地为城市住宅、商务金融及公共设施用地，所占比例高达67%其次为拆迁安置用地，批发零售和商务金融、商办用地供应相对较少Ø从不同用地性质的土地成交价格和楼面地价来看，商务金融、商办用地虽土地价格最高，但楼面地价不及城市住宅、商务金融及公共设施用地其他用地的楼面地价相对较低，均在1000元/㎡以下 56/1452镇江房地产市场研究镇江房地产市场研究Ø 镇江房地产市场综述Ø 镇江商业市场概况Ø镇江写字楼市场概况Ø 镇江土地市场研究Ø 镇江后市供销研究镇江后市供销研究 57/1452-5 镇江后市供销研究后市供应：镇江后市商品房供应量约总计后市供应：镇江后市商品房供应量约总计695695万㎡（不含万㎡（不含拆迁安置房）拆迁安置房）Ø据镇江网上楼市数据显示，截止2010年10月底，镇江全市商品房存量18514套，以单套商品房100㎡计算，当前库存量约当前库存量约185185万㎡；万㎡；Ø通过对镇江09、10年土地市场的供应情况分析，近两年来商品房建设用地出让面积约5102亩（不含商办、批发及拆迁安置），以平均容积率1.5计算，预计后市商品房总建筑面积约预计后市商品房总建筑面积约510510余万㎡。
余万㎡库存量：185万㎡未来上市量：510万㎡=后市供应：后市供应：695万㎡万㎡+ 58/1452-5 镇江后市供销研究后市去化：按年去化后市去化：按年去化267267万㎡计算，后市供应去化时间约万㎡计算，后市供应去化时间约两年半；考虑到两年半；考虑到466466万㎡拆迁需求，去化周期将大幅缩短万㎡拆迁需求，去化周期将大幅缩短Ø09年镇江市（除句容、丹阳、扬中）商品房年度去化量为340.3万㎡2010年后，楼市成交量出现大幅下滑，一季度全市商品房仅为09年四季度的三分之一；以09年四季度至10年三季度为整年度计算，镇江商品房近一年的年度去化量约镇江商品房近一年的年度去化量约267.52267.52万㎡；万㎡；Ø另一方面，09年全市完成拆迁面积586.9万㎡，09年镇江市区拆迁面积381万㎡，2010年截止9月底，镇江市区完成拆迁面积256.2万㎡，而据统计，09、10年拆迁安置房用地出让面积1713.6亩，容积率以1.5计算，预计总建筑面积约 171.3万㎡由此可见，1-21-2年内将有因拆迁而产生的商品房需求量达年内将有因拆迁而产生的商品房需求量达465.9465.9万㎡单位：万㎡ 59/145住宅市场住宅市场土地市场土地市场具有较好的发展局面，虽受国家宏观政策的影响，但整体保持向上的趋势，且发展速度较快，价格呈现持续上升的态势，成交量时有起伏；随着城市化进程的加快，未来还将有进一步发展的空间。
近年来，土地市场成交活跃，主要集中于南徐、丁卯、丹徒等地区，土地成交价格逐年攀升，受宏观调控影响会略有下降，土地成交量价受市场影响有所波动，整体而言，市场供应充足写字楼市场写字楼市场发展速度缓慢，几年以来未有太大的起色，主要集中于市中心，受城市产业结构、经济发展影响，整体市场环境难有提高，发展空间有限商业市场商业市场商业规模总量大，呈现过剩现象，且以中低端类的专业市场产品供应居多从政府的规划可看出，目前正在逐步优化城市商业结构，但实施力度较小，成效并不明显，对未来发展保持谨慎乐观态度镇江房地产市场中，住宅的发展形势最好，无论从土地、规划、城市等各方面来看，都有良好镇江房地产市场中，住宅的发展形势最好，无论从土地、规划、城市等各方面来看，都有良好的支撑，且具有长足的发展后劲；商业发展呈现过剩现象，且政府规划及执行力度较差，未来的支撑，且具有长足的发展后劲；商业发展呈现过剩现象，且政府规划及执行力度较差，未来形势不容乐观；写字楼的发展尚处于起步阶段，市场环境尚未成形，整体而言，房地产市场发形势不容乐观；写字楼的发展尚处于起步阶段，市场环境尚未成形，整体而言，房地产市场发展还是以住宅为主，其他为辅。
展还是以住宅为主，其他为辅 60/145 可行性研判可行性研判非常乐观非常乐观乐观乐观谨慎乐观谨慎乐观一般一般悲观悲观极度悲观极度悲观宏观层面宏观层面政策影响政策影响市场运行情况市场运行情况发展速度发展速度 房地产投资房地产投资 施竣工面积施竣工面积住宅市场住宅市场成交量走势成交量走势 销售价格销售价格商业市场商业市场成交量走势成交量走势 价格走势价格走势 写字楼市场写字楼市场成交量走势成交量走势价格走势价格走势土地市场土地市场土地价格土地价格土地供应量土地供应量后市供销后市供销存量房存量房未来上市量未来上市量从七个方面分析，从七个方面分析，镇江房地产市场镇江房地产市场层面可判断为层面可判断为谨慎乐观谨慎乐观 61/1453滨江板块综合环境研究滨江板块综合环境研究Ø滨江板块基本情况概述滨江板块基本情况概述Ø滨江板块未来规划解读Ø滨江板块资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销 62/145区域地位：镇江城市景观的最精华部分，镇江区域地位：镇江城市景观的最精华部分，镇江““大江风大江风貌貌””城市特色的集中体现区域城市特色的集中体现区域Ø滨江板块位于京口区，北邻内江，西邻北固山公园，拥有象山、焦山、内江“两山一江”的独特自然生态资源，是镇江房地产板块中高档住宅聚集区。
Ø拥有众多滨水资源的滨江板块是镇江城市景观的最精华部分，是镇江“大江风貌” 城市特色的集中体现区域3-1 滨江板块基本情况概述滨江板块滨江板块 63/145发展现状：紧邻主城，配套完善，西部发展成熟，人口发展现状：紧邻主城，配套完善，西部发展成熟，人口聚集，商业发达，东部尚处于开发起步阶段聚集，商业发达，东部尚处于开发起步阶段Ø板块紧邻主城中心，交通便捷，配套完善Ø东吴路以西部分目前发展较为成熟，集中了我家山水、江山名洲、香江花城等城市高档住宅区，江滨新村、东吴新苑等大型安置房居住区，红豆购物广场、龙吟坊商业街等商业中心，以及学校、京口区图书馆等配套设施，人口密集，商业发达Ø东吴路以东区域目前处于房地产开发起步阶段，中南世纪城坐落于此，大量地块待拆迁龙吟坊商业街龙吟坊商业街我家山水我家山水红豆购物广场红豆购物广场焦山风景区焦山风景区中南世纪城中南世纪城拆迁安置小区拆迁安置小区滨江高档滨江高档住宅区住宅区3-1 滨江板块基本情况概述 64/1453滨江板块综合环境研究滨江板块综合环境研究Ø滨江板块基本情况概述Ø滨江板块未来规划解读滨江板块未来规划解读Ø滨江板块资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销 65/145滨江板块作为北部滨水区一部分，将纳入滨水区整体规滨江板块作为北部滨水区一部分，将纳入滨水区整体规划统筹考虑，与禹山北部地区规划范围大致相当划统筹考虑，与禹山北部地区规划范围大致相当滨江板块是镇江房地产市场的一个板块概念，其行政区划隶属于京口区，为京口区沿江区域。
在镇江新一轮城市规划中，将润州区的金山板块、京口区的滨江板块和征润州新滩三个区域作为镇江北部滨水区统筹考虑，整体规划滨江板块与滨水区整体规划中的禹山北部地区规划范围大致相当因此，滨江板块的未来规划，可从镇江北部滨水区规划入手，重点关注其中禹山北部地区的规划3-2 滨江板块未来规划解读滨江滨江板块板块北部滨水区北部滨水区 66/145区域定位：镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场区域定位：镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场所，市民公共活动的集中场所和未来镇江新的城市公共中心所，市民公共活动的集中场所和未来镇江新的城市公共中心Ø规划范围：规划范围：镇江北部滨水区是指镇江市区润洲路以东，长江路、禹山北路以北，规划航信路以西，北到长江主航道镇江行政区域边界，以内江为核心的沿江临水区域，总规划面积总规划面积61.661.6平方公平方公 里里Ø城区性质：城区性质：整个滨水区将定位于镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场所，市民公共活动的集镇江旅游和服务的中心，镇江中高档的特色居住场所，市民公共活动的集中场所和未来镇江新的城市公共中心中场所和未来镇江新的城市公共中心 Ø人口规模：人口规模：北部滨水区总居住人口到规划期末（2020年）为17.2万人。
Ø 城市建设用地规模：城市建设用地规模：规划期末（2020年）滨水区用于城市建设用地总量为18.78平方公里，其中金山片区6.12平方公里（不包括金山风景区用地），征润洲新滩6.29平方公里，焦山对岸的禹山北部地区6.37平方公里（不包括三山风景区的用地）城区形态呈组团式布局 3-2 滨江板块未来规划解读镇江北部滨水区规划以展现和突出镇江以展现和突出镇江““山，水，城，林山，水，城，林””的城市特色风貌为目标的城市特色风貌为目标，以镇江三山和内江为基础，打造国内一流的休闲观光、健康产业为目标的大型滨水城区和生态风景区滨水区的建设强调以下四点：Ø滨水和生态的特色；Ø强化用地和建筑的亲水性；Ø强化滨水岸线和滨水用地的公共性；Ø强调不同功能组团城市形态的差异化，以促进多样化城市景观的形成 67/145规划结构：主副景观核心，三大功能片区和放射空间轴规划结构：主副景观核心，三大功能片区和放射空间轴线相结合的功能格局线相结合的功能格局Ø景观核心：内江的核心水体——镇江内港池；Ø景观副中心：内江东部焦山前的景观水体；Ø三大功能片区：金山片区、征润洲新滩、南岸禹山北部地区Ø放射空间轴线：由试办引河和金山风景区构成的开放空间轴线则将金山片区与镇江老城区分隔开来；分隔征润洲和南岸禹山北部地区的湿地公园则联系了内港和焦山的视觉轴线。
Ø围绕内港核心水面设置了环形绿轴，将三大片区的公共核心联系到一起3-2 滨江板块未来规划解读 68/145组团分布：主要由金山片区、征润州新滩和禹山北部地组团分布：主要由金山片区、征润州新滩和禹山北部地区三个部分组成区三个部分组成北部滨水区总规划面积61.6平方公 里，其中较稳定的陆地面积约24平方公里滨水区的可建设用地在空间上主要由三部分构成：Ø以金山风景区为核心的金山片区，面积约8.5平方公里；Ø征润洲新滩，总面积约8.3平方公里；Ø内江南岸的禹山北部地区，面积约7.4平方公里金山片区金山片区征润州新滩征润州新滩禹山北部地区禹山北部地区3-2 滨江板块未来规划解读 69/145功能布局：金山片区发展旅游服务、高水准生活居住及相关配套，征功能布局：金山片区发展旅游服务、高水准生活居住及相关配套，征润州作为湿地公园和滨水休闲娱乐发展备用地，禹山北部地区作为大润州作为湿地公园和滨水休闲娱乐发展备用地，禹山北部地区作为大型城市居住区型城市居住区Ø金山片区金山片区：总用地8.5平方公里，其中可建设用地6.12平方公里（不含金山风景区用地）城市功能以旅游服务和高水准的生活居住以及相关配套为主要内容。
金山片区在功能上由金山西片区和金山北片区以及滨水综合商业中心三部分构成 Ø征润州：征润州：位于引航道和内江以北的滩涂地，总面积约8.3平方公里，其中长江大堤内的可建设用地为6.29平方公里，目前是作为城市发展备用地，整体格局以一座占地3平方公里的湿地体育公园为中心，南面临内江沿线设置了滨水休闲娱乐区发展备用地 Ø禹山北部地区：禹山北部地区：是镇江总体规划中确定的大型城市居住区之一，总用地面积7.4平方公里，其中可建设用地6.37平方公里3-2 滨江板块未来规划解读 70/145居住用地布局：主要分布于金山片区和禹山北部地区，居住用地布局：主要分布于金山片区和禹山北部地区，其中禹山北部地区将承载其中禹山北部地区将承载1010万人口万人口滨水区的居住用地主要布局在金山片区和禹山北部地区Ø整个滨水区的居住用地为601公顷其中，金山湖片区的居住用地为227公顷，禹山北部地区的居住用地面禹山北部地区的居住用地面积为积为374374公顷占滨水区总公顷占滨水区总建设用地的建设用地的7171％Ø按照初步的计算，到规划期末，滨水区总居住人口容量为17.2万人，其中在金山片区将分布6.6万人，东部东部禹山北部地区将容纳禹山北部地区将容纳10.610.6万万人人。
3-2 滨江板块未来规划解读 71/1453滨江板块综合环境研究滨江板块综合环境研究Ø滨江板块基本情况概述Ø滨江板块未来规划解读Ø滨江板块资源价值分析滨江板块资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销 72/145优势资源：自然景观优美、文化底蕴深厚、临近主城中优势资源：自然景观优美、文化底蕴深厚、临近主城中心、交通条件便捷、发展潜力富裕心、交通条件便捷、发展潜力富裕Ø优优美美的的自自然然景景观观资资源源——长江的大江景观，沿江大面积的滩涂湿地资源，长江内港的充足岸线等这些与长江密切相关的自然景观资源将成为滨水区最宝贵的生态财富Ø深深厚厚的的历历史史文文化化——滨水区内的历史文化遗产不胜类举，拥有铁瓮城，六朝城墙遗址、金山寺，定慧寺，甘露禅寺，有殖民色彩的镇江博物馆和大西路民国建筑一条街等而由金山—焦山—北固山—西津渡古街构成的景点系列也构成了一条镇江精华旅游线路Ø临临近近主主城城中中心心————滨水区直接连接镇江的中心城区，距离大市口商业中心，镇江火车站等大型城市公共节点在一公里以内，与城市老的商业中心大西路一街之隔，距离城市中心公共功能轴线中山路仅1500米，是距离主城区最近的板块。
Ø便捷的交通条件便捷的交通条件——位于主城区域，有多条城市干道与城区联系，道路条件良好，交通便捷Ø富富裕裕的的发发展展潜潜力力——滨水区可建设用地范围内，包括金山片区，征润洲以及禹山北部地区的用地大多数为农业和养殖业的非城市建设用地，土地的开发难度较低3-3 滨江板块资源价值分析 73/1453滨水区综合环境研究滨水区综合环境研究Ø滨江板块基本情况概述Ø滨江板块未来规划解读Ø滨江板块资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销 74/1453-4 滨江板块房地产市场概况逐年销售量价：销售量受市场大势影响时有波动，年均逐年销售量价：销售量受市场大势影响时有波动，年均去化量约去化量约4545万㎡，年均价格涨幅万㎡，年均价格涨幅14%14%，当前价，当前价59325932元元/ /㎡㎡Ø京口区在2009年达到近年来成交量的高峰，成交面积达到86.93万㎡，但受宏观调控影响，及区域内供应房源的减少，到2010年10月，只销售了23.86万㎡ ，仅达到09年的四分之一Ø受区位优势及、自然环境、板块成熟度的影响，成交价格则是逐渐上升，年均涨幅在14%左右，截止2010年10月，均价达到5932元/㎡。
75/14520102010销售量价：受宏观大势影响，销售量价：受宏观大势影响，5 5月量价齐跌，月量价齐跌，7 7月月回暖，回暖，1010月价格微涨至月价格微涨至67696769元元/ /㎡㎡，成交量达，成交量达3.33.3万㎡万㎡Ø京口区成交量在4月达到今年的高峰后，迅速回落，5-8月成交面积基本维持在1.5—2万㎡，直至9月，才开始出现回暖迹象，香江花城、优山美地等项目新推产品，加上刚需释放，促进了区域销售，9月销量增幅明显，比8月增加了62%Ø成交价格在5月达到低值后，一直徘徊在5600—5700元/㎡左右，9月随销售的回暖，价格也逐渐拉升，到10月更是达到今年的最高值6769元/㎡，江山名洲的联排、优山美地的精装高层等良好的销售，使得价格上升较快3-4 滨江板块房地产市场概况 76/145片片 区区市场形象市场形象产品特征产品特征价格特征价格特征资源分析资源分析发展趋势发展趋势滨江板块滨江板块“居住、旅游”一体化综合型生态区大型公寓、复式、别墅等舒适性产品为主7500元/㎡焦山、象山、长江为该区域提供了优良的自然资源经过近年来发展，该区域已成为生活配套设施齐全，自然景观优良的居住区。
学府板块学府板块江苏大学、镇江中学为依托的综合居住分区城郊栖居及城市改善型物业，以普通实用性多层公寓为主，兼有少量别墅产品5000—5500元/㎡江苏大学、镇江中学镇江城市向东扩容区域，老城区人口疏散区域京口区具有的三大优势：独特的政治与经济中心优势、稀缺的地段及独特的“两山一江”景观资源、 “两校”（江苏大学和镇江一中）教育产业资源优势，率先成为镇江高档楼盘的主要聚集地板块特征：区域认可度高，板块特征：区域认可度高，商品住宅需求大，区域成商品住宅需求大，区域成交价格交价格处于中游处于中游3-4 滨江板块房地产市场概况 77/145板块特征：镇江开发较早的居住功能板块，资源丰富，板块特征：镇江开发较早的居住功能板块，资源丰富，目前在售项目较少，具有发展后劲目前在售项目较少，具有发展后劲Ø滨江板块临长江、拥象山、焦山，与大市口距离较近，独特的地理位置、优越的生态资源、良好的居住环境，决定了其在镇江的高尚住宅区的地位Ø滨江区域是镇江开发较早的居住功能板块，其生活配套设施相对齐全，板块内项目规模大、品质好、形象定位高Ø从政府规划来看，该区域拥有长足的发展后劲3-4 滨江板块房地产市场概况板块特征板块特征物业类型物业类型客群特征客群特征价格特征价格特征代表楼盘代表楼盘滨江板块滨江板块区域以大盘开发为主、配套设施完善、有长江、焦山等优势景观资源。
普通住宅、花园洋房、别墅等区域性较强，集中于京口区，处于社会中上阶层，收入较高且稳定，对居住环境要求高，购买力强，多为公务员、大型企事业单位职工、私营业主等此板块物业档次较高，整体价格较其它区域同等物业略高，普通住宅价格在7000—7500元/㎡，联排别墅价格12000—14000元/㎡香江花城、江山名洲、中南世纪城 78/1453滨水区综合环境研究滨水区综合环境研究Ø滨水区基本情况概述Ø滨水区未来规划解读Ø滨水区资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销 79/145江山名洲：焦山畔，江山名洲：焦山畔，6666万平米滨江社区万平米滨江社区3-5 滨江板块典型项目调研 80/145香江花城：极致成就香江花城：极致成就 臻境巅峰臻境巅峰3-5 滨江板块典型项目调研 81/145紫晶国际花园：邂逅紫晶国际花园：邂逅 老城老城 公馆公馆3-5 滨江板块典型项目调研 82/145中南世纪城：城市中央中南世纪城：城市中央 江景豪宅江景豪宅3-5 滨江板块典型项目调研 83/1453滨水区综合环境研究滨水区综合环境研究Ø滨江板块基本情况概述Ø滨江板块未来规划解读Ø滨江板块资源价值分析Ø滨江板块房地产市场概况Ø滨江板块典型项目调研Ø滨江板块土地市场及后市供销滨江板块土地市场及后市供销 84/1453-6 滨江板块土地市场及后市供销出让量价：近两年商品房建设用地共出让出让量价：近两年商品房建设用地共出让4 4幅，总面积约幅，总面积约591591亩，平均地价约亩，平均地价约155155万元万元/ /亩；另有拆迁安置用地亩；另有拆迁安置用地2 2幅幅※备注：上述统计除批发零售用地。
85/145地地块块A地块地块B2413出让价格：滨江板块周边出让地块少且分布零散；临近东出让价格：滨江板块周边出让地块少且分布零散；临近东吴路的吴路的1 1号地块价格达号地块价格达261261万元万元/ /亩，楼面地价亩，楼面地价34003400元元/ /㎡㎡位置：东至焦山路，西临镇江船艇位置：东至焦山路，西临镇江船艇学院学院公司：天正置业公司：天正置业规模：规模：32.7632.76亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公共性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地设施用地容积率：容积率：≤≤1.81.8土地价格：土地价格：189189万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：15751575元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2009.112009.11位置：东临、北临象山路，西北位置：东临、北临象山路，西北至谷阳北路，西南至禹山路至谷阳北路，西南至禹山路公司：中冶京城公司：中冶京城规模：规模：358.22358.22亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地共设施用地容积率：容积率：≤≤1.451.45土地价格：土地价格：134134万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：13861386元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.72010.7拆迁安置用地城市住宅、商务金融及公共设施用地5位置：北至象山路，东至胜利港，位置：北至象山路，东至胜利港，西至汝山路西至汝山路公司：镇江市城投公司，丹徒房公司：镇江市城投公司，丹徒房屋开发屋开发规模：规模：120.83120.83亩亩性质：拆迁安置用地性质：拆迁安置用地容积率：容积率：≤≤1.71.7土地价格：土地价格：6666万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：584584元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.12010.1位置：北至东吴路、禹山北路，位置：北至东吴路、禹山北路，南至镇江技师学院、西至住宅小南至镇江技师学院、西至住宅小区区公司：曹勇公司：曹勇规模：规模：86.3486.34亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地共设施用地容积率：容积率：≤≤1.151.15土地价格：土地价格：261261万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：34003400元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2009.112009.116位置：北至住宅小区，南至学府位置：北至住宅小区，南至学府路，西至方家湾路路，西至方家湾路公司：帝宝花园酒店公司：帝宝花园酒店规模：规模：113.72113.72亩亩性质：城镇住宅、商务金融、五性质：城镇住宅、商务金融、五星级酒店及公共设施用地星级酒店及公共设施用地容积率：容积率：≤≤2.22.2土地价格：土地价格：134134万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：911911元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2009.112009.11位置：江大东禹山路以西地块位置：江大东禹山路以西地块公司：镇江四建公司：镇江四建规模：规模：187.78187.78亩亩性质：拆迁安置用地性质：拆迁安置用地容积率：容积率：≤≤2.12.1土地价格：土地价格：8181万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：582582元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.72010.73-6 滨江板块土地市场及后市供销 86/1453-6 滨江板块土地市场及后市供应后市供应：滨江板块后市商品房供应量约总计后市供应：滨江板块后市商品房供应量约总计188188万万㎡（不含批发及拆迁安置用地）㎡（不含批发及拆迁安置用地）Ø据统计，截止2010年11月初，滨江板块当前存量约126万㎡；Ø通过对镇江09、10年土地市场的供应情况分析，近两年来滨江板块的商品房建设用地出让面积约591亩（不含批发及拆迁安置），并按其容积率计算，预计后市商品房总建筑面积约预计后市商品房总建筑面积约6262余万㎡。
余万㎡库存量：126万㎡未来上市量：62万㎡=后市供应：后市供应：188万㎡万㎡+ 87/145 可行性研判可行性研判非常乐观非常乐观乐观乐观谨慎乐观谨慎乐观一般一般悲观悲观极度悲观极度悲观战略层面战略层面区域地位区域地位 区域定位区域定位区域成熟度区域成熟度资源层面资源层面生态自然生态自然 交通现状交通现状 产业现状产业现状规划层面规划层面规划合理性规划合理性规划可实现度规划可实现度执行力度执行力度房地产市场房地产市场价格走势价格走势售卖情况售卖情况规模总量规模总量土地市场土地市场土地价升值潜力土地价升值潜力市场供应总量市场供应总量后市压力后市压力存量房总量存量房总量未来供应量未来供应量从六个方面分析，从六个方面分析，滨江板块综合环境滨江板块综合环境可判断为可判断为乐观乐观 88/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销 89/145区域地位：城市四大板块之一，四大区级商业中心之一，区域地位：城市四大板块之一，四大区级商业中心之一，城市东部中心区城市东部中心区Ø丁卯板块属于镇江新区（即国家级镇江经济技术开发区），位于镇江市东部。
Ø根据镇江城市建设中远期规划，丁卯片区是与主城核心区、谷阳新城、南徐新城并列的城市四大板块之一，是四大区级商业中心之一，规划面积20平方公里，人口20万人，是城市东部中心区4-1 丁卯板块基本情况概述丁卯板块丁卯板块 90/145发展现状：北部已形成成熟的居住区，以沃尔玛为代表的发展现状：北部已形成成熟的居住区，以沃尔玛为代表的商业中心正在形成，南部老工业区商业中心正在形成，南部老工业区““退二进三退二进三””逐步实施逐步实施Ø目前丁卯核心区常住人口为15万人，建成的小区面积超过200万㎡，在建和即将建设的商品房面积已达200万㎡ Ø总投资2亿元的沃尔玛超市和总投资1.3亿美元的香港永隆项目及南非九福房产开发的“钻石名苑”、香港联峰2万平米商业广场的建成，一个新兴的商业中心正在形成，丁卯作为城市副中心商圈的轮廓逐渐清晰；Ø丁卯桥路南侧汇集了镇江义乌小商品城、镇江食品城、亿都家居建材城、五金电器城等，成为专业市场集聚区Ø南部城市产业园正在开发建设中亿都建材市场亿都建材市场留学生创业园留学生创业园亚太五金市场亚太五金市场义乌小商品城义乌小商品城沃尔玛购物中心沃尔玛购物中心4-1 丁卯板块基本情况概述 91/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销 92/145总体规划：一城两带五区，以国家级大学科技园为核心，总体规划：一城两带五区，以国家级大学科技园为核心，围绕古运河、团结河风光带，合理布局各功能区围绕古运河、团结河风光带，合理布局各功能区在2009年10月6日提出建设“镇江科技新城”的设想后，“镇江科技新城”建设即被列入到了镇江市新一轮科学发展、跨越发展的战略规划， 有着18年开发建设历史的镇江新区丁卯片区更名为“镇江科技新城”。
围绕最新的“镇江科技新城”战略定位，丁卯片区20平方公里确定了“一城两带五区”的总体发展规划Ø“一城”是指以国家级大学科技园为核心的镇江科技新城；Ø“两带”是指古运河生态园林风光带和团结河城市景观风光带；Ø“五区”是指生活宜居区、市场集聚区、智能商办区、科技服务区、生态旅游区 4-2 丁卯板块未来规划解读 93/145功能分区：由居住组团、城市综合体集聚区、专业市场功能分区：由居住组团、城市综合体集聚区、专业市场集聚区、科技创意集聚区四大功能板块组成集聚区、科技创意集聚区四大功能板块组成居住组团居住组团城市综合体城市综合体集聚区集聚区专业市场专业市场集聚区集聚区科技创意科技创意集聚区集聚区镇江科技新城，位于镇江新区丁卯片区，由四个功能板块组成：Ø居住组团居住组团Ø城市综合体集聚区城市综合体集聚区——大型卖场、酒店、办公、商住Ø专业市场集聚区专业市场集聚区——大型专业卖场、汽车4S点、配套仓储Ø科技创意集聚区科技创意集聚区——大学科技园、创意产业园、服务外包、特色休闲街区、高密度居住区4-2 丁卯板块未来规划解读 94/145核心区：科技园规划占地核心区：科技园规划占地5.25.2平方公里，分东西两园，东园平方公里，分东西两园，东园突出科技研发功能，西园塑造生态、人文高品质生活社区突出科技研发功能，西园塑造生态、人文高品质生活社区Ø镇江科技新城核心区——镇江科技园规划占地5.2平方公里，以经十二路为界，分为东西两园。
Ø科技园东园位于经十二路以东，园内设有核心服务区、研发孵化区、教育培训区、产业集聚区、商务配套区等功能分区目前，园内载体正在全面建设中，已建成载体20万平方米 2010年底前将新建成载体100万平方米Ø西园总规划面积198.7公顷，规划突出生态、人文与科技相融合的概念，配置适合高端人群消费的文化休闲空间，及高档住宅及配套生活教育设施，塑造一个以文化休闲功能为主要特色的高品质生活社区4-2 丁卯板块未来规划解读 95/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销 96/145区域资源：环境资源良好、交通便捷、高科技慧智资源区域资源：环境资源良好、交通便捷、高科技慧智资源突出、服务设施完善、产业基础坚实突出、服务设施完善、产业基础坚实Ø良良好好的的环环境境资资源源：：区域内拥有横山风景区、禹山风景区、四平山风景区以及古运河、团结河等众多自然环境资源；Ø便便捷捷的的交交通通资资源源：：区域内丁卯桥路、经十二路等多条主干道四通八达，，井字型道路现状利于规划。
南部规划有城际铁路站；Ø优优质质的的慧慧智智资资源源：：江苏大学及相关投入建设的高科技项目，以及高科技产业园区的建设，为区域带来优质的慧智资源；Ø完完善善的的设设施施资资源源：：双子楼服务综合体、沃尔玛购物中心，建材、五金、汽车、食品市场群集聚，区域设施完善；Ø坚坚实实的的产产业业基基础础：：丁卯老工业区的多年发展，为区域带来大量产业人口和深厚的产业基础4-3 丁卯板块资源价值分析 97/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销 98/1454-4 丁卯板块房地产市场概况逐年销售量价：销售价格逐年增高，截止逐年销售量价：销售价格逐年增高，截止20102010年年1010月月成交价达成交价达54635463元元/ /㎡㎡，年均去化量达，年均去化量达2424万㎡万㎡Ø丁卯区2009年成交量达到36万多方，但到2010年则下降明显，截止10月不到2009年的三分之一，2009年的旺销使得区域内存量减少，加上2010年的调控，及工期进度问题，区域内可售房源较少，成交量骤减。
Ø成交价格则增长迅速，2010年截止10月的销售均价比2006年增长了一倍多，达到5463元/㎡ 99/14520102010销售量价：整体销量减少，但价格上涨较快，销售量价：整体销量减少，但价格上涨较快，1010月达到最高值月达到最高值61736173元元/ /㎡㎡Ø丁卯区在售项目较少，除永隆城市广场是区域大盘外，其余均为中小项目，因此，在销量上，永隆城市广场占据了重要比例从数据来看，丁卯区受新政的影响不明显，主要由于每月销量有限，2010年的最高值出现在3月，达到19328.13㎡Ø价格上，从9月开始出现大幅度上涨，永隆城市广场新推产品，加之周边几个项目的推盘，成交价格比2010年的最低值上升了44.7%4-4 丁卯板块房地产市场概况 100/145Ø丁卯板块随着新区规划建设，成为镇江房地产市场发展的新兴区域，产业发展的带动和沃尔玛超市的开业，直接促进了区域房地产市场的发展Ø区域定位为“产业、居住”一体化综合型城市分区，将成为未来的城市副中心Ø区域内配套逐渐完善，形成较好的生活氛围，有助于房地产市场的进一步发展，区域内在售项目较少，有一定的发展空间板块特征：城市新区，房地产市场发展逐渐成熟，未板块特征：城市新区，房地产市场发展逐渐成熟，未来有一定的成长空间来有一定的成长空间板块特征板块特征物业类型物业类型客群特征客群特征价格特征价格特征代表楼盘代表楼盘区域资源较少，以产业发展带动房地产市场逐渐走向成熟中小户型、普通住宅为主，高端物业较少以区域客群为主，周边产业园区员工，原住民等，或者看重该区域价格优势的其他区域客户，有部分拆迁户，客户层次较低，经济能力有限。
该板块在主城范围来看处于价格较低水平，住宅均价在5500—6000元/㎡永隆城市广场、东方新卡纳、钻石名苑、沃得城市中心4-4 丁卯板块房地产市场概况 101/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销 102/145永隆城市广场：六十万平米全生活奢适城永隆城市广场：六十万平米全生活奢适城4-5 丁卯板块典型项目调研 103/145沃得城市中心：丁卯核心，殿堂级大宅沃得城市中心：丁卯核心，殿堂级大宅4-5 丁卯板块典型项目调研 104/145东方新卡纳：丁卯中央东方新卡纳：丁卯中央 美式漫坡庭院生活美式漫坡庭院生活4-5 丁卯板块典型项目调研 105/145钻石名苑：奢华建筑钻石名苑：奢华建筑 超越生活的艺术超越生活的艺术4-5 丁卯板块典型项目调研 106/145江南世家：丁卯正中心江南世家：丁卯正中心 84-9884-98㎡㎡压轴高层压轴高层4-5 丁卯板块典型项目调研 107/1454丁卯板块综合环境研究丁卯板块综合环境研究Ø丁卯板块基本情况概述Ø丁卯板块未来规划解读Ø丁卯板块资源价值分析Ø丁卯板块房地产市场概况Ø丁卯板块典型项目调研Ø丁卯板块土地市场及后市供销丁卯板块土地市场及后市供销 108/1454-6 丁卯片区土地市场及后市供销出让量价：近两年商品建设用地出让有出让量价：近两年商品建设用地出让有5 5幅，总面积幅，总面积约约320320亩，平均地价约亩，平均地价约208208万元万元/ /亩亩※备注：上述统计除拆迁安置用地和批发零售用地。
109/14512345商务金融用地城市住宅、商务金融及公共设施用地位置：美林湾东、南纬一路北位置：美林湾东、南纬一路北公司：亿都置业公司：亿都置业规模：规模：11.5611.56亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公共性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地设施用地容积率：容积率：≤≤5 5土地价格：土地价格：277277万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：830830元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.102010.10位置：东北临镇江自来水公司丁卯位置：东北临镇江自来水公司丁卯分公司，东至纬四路，南至纬三路，分公司，东至纬四路，南至纬三路，西至谷阳路西至谷阳路公司：中远置业公司：中远置业规模：规模：84.9984.99亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公共性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地设施用地容积率：容积率：≤≤3.43.4土地价格：土地价格：219219万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：966966元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.12010.1位置：谷阳路西侧纬六路南侧地块位置：谷阳路西侧纬六路南侧地块公司：永隆地产公司：永隆地产规模：规模：116.66116.66亩亩性质：城镇住宅、商务金融及公共性质：城镇住宅、商务金融及公共设施用地设施用地容积率：容积率：≤≤2.382.38土地价格：土地价格：266266万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：16751675元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2010.12010.1位置：经九路位置：经九路5 5号西侧地块号西侧地块公司：华东车业公司：华东车业规模：规模：2.62.6亩亩性质：商务金融用地性质：商务金融用地容积率：容积率：≤≤1.81.8土地价格：土地价格：154154万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：12831283元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2009.52009.5位置：东丁卯桥路南张许南路东位置：东丁卯桥路南张许南路东地地1 1公司：新路置业公司：新路置业规模：规模：103.66103.66亩亩性质：商务金融用地性质：商务金融用地容积率：容积率：≤≤2.622.62土地价格：土地价格：127127万万/ /亩亩楼面地价：楼面地价：727727元元/ /㎡㎡出让时间：出让时间：2009.52009.5出让价格：地块集中在丁卯桥路和谷阳路沿线；紧邻地出让价格：地块集中在丁卯桥路和谷阳路沿线；紧邻地块块C C的的4 4号地块价格号地块价格219219万元万元/ /亩，楼面地价亩，楼面地价966966元元/ /㎡㎡地块地块C C4-6 丁卯片区土地市场及后市供销 110/1454-6 丁卯片区土地市场及后市供应后市供应：丁卯板块后市商品房供应量约总计后市供应：丁卯板块后市商品房供应量约总计177.6177.6万㎡万㎡（不含拆迁安置房）（不含拆迁安置房）Ø据统计，截止2010年11月初，丁卯板块当前存量约78万㎡；Ø通过对镇江09、10年土地市场的供应情况分析，近两年来丁卯板块的的商品房建设用地出让面积约596亩（不含批发及拆迁安置），并按其容积率计算，预计后市商品房总预计后市商品房总建筑面积约建筑面积约99.699.6余万㎡。
余万㎡库存量：78万㎡未来上市量：99.6万㎡=后市供应：后市供应：177.6万㎡万㎡+ 111/145 可行性研判可行性研判非常乐观非常乐观乐观乐观谨慎乐观谨慎乐观一般一般悲观悲观极度悲观极度悲观战略层面战略层面区域地位区域地位 区域定位区域定位区域成熟度区域成熟度资源层面资源层面生态自然生态自然 交通现状交通现状 产业现状产业现状规划层面规划层面规划合理性规划合理性规划可实现度规划可实现度执行力度执行力度房地产市场房地产市场价格走势价格走势售卖情况售卖情况规模总量规模总量土地市场土地市场土地升值潜力土地升值潜力市场供应总量市场供应总量后市压力后市压力存量房总量存量房总量未来供应量未来供应量从六个方面分析，从六个方面分析，丁卯板块综合环境丁卯板块综合环境可判断为可判断为谨慎乐观谨慎乐观 112/1455备选地块价值分析备选地块价值分析Ø大东造纸厂地块分析大东造纸厂地块分析Ø禹山北路（南/北）地块分析Ø丁卯城市综合体地块分析Ø各地块价值评估 113/1455-1 大东造纸厂地块分析地块现状：位于禹山北部地区西片，紧邻主城中心，地地块现状：位于禹山北部地区西片，紧邻主城中心，地理位置佳，环境资源优势突出，配套设施完善理位置佳，环境资源优势突出，配套设施完善Ø项目地块位于滨江板块禹山北部地区，西北邻滨江旅游专线，南接东吴路，东面与阳光世纪花园相邻。
Ø地块西邻北固山公园、甘露寺，北邻滨水区景观核心——内江，东面与阳光世纪花园别墅区一路之隔，南面即为镇江主城中心区域，自然、人文环境优越，配套设施完善，交通便捷畅达Ø地块内部大部分为净地，尚有少量建筑未完成拆迁 114/1455-1 大东造纸厂地块分析用地指标：占地用地指标：占地38.8138.81公顷，容积率公顷，容积率1.31.3，总建筑面积，总建筑面积5050050500㎡㎡，用地性质为居住、商办，用地性质为居住、商办Ø根据已知的地块信息，对本地块经济指标做如下梳理：该地块占地38.81公顷，可建设用地分为两块，其中居住用地93200㎡，商住228600 ㎡，城市道路用地40700 ㎡，公共绿地25600 ㎡Ø根据地块限高，可沿江依序开发低密度洋房、多层、高层、根据地块限高，可沿江依序开发低密度洋房、多层、高层、商业、办公商业、办公其中，居住建筑面积为474700 ㎡，商办建筑面积为21340 ㎡1 1号地块号地块2 2号地块号地块 115/1455-1 大东造纸厂地块分析地块地块SWOTSWOT分析分析Ø优势：优势：地块紧邻北固山、焦山、象山，北邻内江，坐拥镇江最精华的景观资源；地块南接主城中心，属于主城中心地段，地理位置优越，周边路网通达，公共交通便捷，拥有良好的交通优势；周边成熟小区众多，生活氛围浓郁，配套设施齐全，医院、学校、商业等一应俱全；社区北边、西边被景观大道滨江大道及江滨路围绕，车流量少，具有闹中取静之势。
Ø劣势：劣势：地块东南边为江滨新村等老小区，区域形象较为陈旧；周边商业都为沿街门面，商业档次较低；地块限高严格，不利于地块价值最大化 116/1455-1 大东造纸厂地块分析地块地块SWOTSWOT分析分析Ø机会：机会：镇江滨水区规划完整，目前执行力度较大，为项目提供了良好的发展契机；根据用地指标可规划部分低密度住宅，且处于市中心，产品稀缺；周边老小区较多，有大量改善型需求，可成为项目的直接客源；主城区供应量较少，对于本地块来说，近距离竞争项目相对较少Ø威胁：威胁：目前市场调控政策频出，不排除有更严厉的政策出台，影响市场整体发展；主城稀缺地块，容积率低，地价高，在未来市场走势不明确的情况下，具有有较高的销售风险；镇江市其他板块项目对于客户的竞争分流；同一板块内与中南世纪城在产品类型、物业档次上都有部分相似性，易造成同台打擂的尴尬局面 117/1455备选地块价值分析备选地块价值分析Ø大东造纸厂地块分析Ø禹山北路（南禹山北路（南/北）地块分析北）地块分析Ø丁卯城市综合体地块分析Ø各地块价值评估 118/1455-2 禹山北路（南/北）地块分析地块四至：位于禹山北部地区东片，区域处于房地产开地块四至：位于禹山北部地区东片，区域处于房地产开发起步阶段，地块分布于清河路南北两侧发起步阶段，地块分布于清河路南北两侧Ø禹山北路地块位于滨江板块禹山北部地区东片，分布于清河路南北两侧。
Ø北侧地块东至规划道路，南至清河路，西至汝山路，北至象山路Ø南侧地块东至汝山路，南至禹山北路，西至陈家门路，北至清河路；其中南地块有一拆迁安置房小区长江新村位于地块内部 119/145周边环境：西北侧临中南世纪城，周围规划有较大体量周边环境：西北侧临中南世纪城，周围规划有较大体量拆迁安置房小区，周边现状为典型城乡结合部拆迁安置房小区，周边现状为典型城乡结合部Ø地块西北侧为中南世纪城、东侧为在建的象山花园拆迁安置房和已入住的团结新村拆迁安置房，北面为大量农业用地，南侧临禹山北路，临近南京师范大学实验中学，京口公安局Ø南地块内部有一长江新村拆迁安置房小区和自然山体，其余部分为农田和荒地，为净地出让状态5-2 禹山北路（南/北）地块分析 120/145用地指标：南地块占地用地指标：南地块占地211300211300㎡㎡，容积率，容积率2.042.04，总建筑，总建筑面积面积382500 382500 ㎡㎡，用地性质为居住、商办，用地性质为居住、商办5-2 禹山北路（南/北）地块分析 121/145用地指标：北地块占地用地指标：北地块占地140600140600㎡㎡，容积率，容积率1.931.93，总建筑，总建筑面积面积221700221700㎡㎡，用地性质为居住、商办，用地性质为居住、商办5-2 禹山北路（南/北）地块分析 122/145用地指标：可开发用地共计用地指标：可开发用地共计5 5幅，总占地幅，总占地351900 351900 ㎡㎡，总，总建筑面积建筑面积60.42 60.42 ㎡㎡北地块北地块1 1北地块北地块2 2北地块北地块3 3南地块南地块1 1南地块南地块2 2Ø综合南北两个地块信息，禹山北路地块可开发用地共计5幅小地块，总用地面积达351900 ㎡，累计可开发用地302100 ㎡，城市道路用地30300 ㎡，公共绿地10800 ㎡，河道面积8700 ㎡。
Ø根据用地指标，可开发物业形态包括住宅、商办其中，居住建筑面积为578100㎡，商办建筑面积为16800㎡5-2 禹山北路（南/北）地块分析 123/145地块地块SWOTSWOT分析分析Ø优势：优势：地块距离主城仅4.5公里，紧邻虞山北路主干道，交通便利；周边拥有南师大实验中学、京口图书馆、九里街商圈等配套；地块紧邻中南世纪城，可连片开发，降低营销成本；地块处于滨水区规划中的禹山北部片区，为城市整体规划中的大型居住社区，未来居住氛围浓厚Ø劣势：劣势：地块内有一拆迁安置房小区，不利于项目沿虞山北路一侧形象的建立；周边规划有大量拆迁安置小区，区域整体形象将受到影响；地块周边现状是城郊结合部，客户心理接受度将受到一定影响；规划要求在地块中部预留出视线走廊，有一定建筑限高要求，对建筑排布有一定影响5-2 禹山北路（南/北）地块分析 124/145地块地块SWOTSWOT分析分析Ø机会：机会：滨水区禹山北部地区发展规划，为项目提供了良好的发展机遇；地块规模较大，且与中南世纪城连片开发，有利于整体形象的建立和提升；中冶等品牌地产商陆续进驻该片区，有助于相互借势发展，提升区域知名度；滨江板块目前在售项目较少，如加快开发周期，可填补空白，促进销售；京口公安局搬迁于此，体现出府对于区域的重视度提升，利于引导客户增强区域发展信心。
Ø威胁：威胁：政府规划的不确定性和执行的实现度，为项目推进带来不确定因素；目前市场调控政策频出，不排除有更严厉的政策出台，影响市场整体发展；板块内其他同质潜在竞争对手5-2 禹山北路（南/北）地块分析 125/1455备选地块价值分析备选地块价值分析Ø大东造纸厂地块分析Ø禹山北路（南/北）地块分析Ø丁卯城市综合体地块分析丁卯城市综合体地块分析Ø各地块价值评估 126/1455-3 丁卯城市综合体地块分析地块现状：地块位于丁卯核心区，东、北部为成熟居住地块现状：地块位于丁卯核心区，东、北部为成熟居住区，西、南部为工厂园区，地块现状为办公厂房区，西、南部为工厂园区，地块现状为办公厂房Ø丁卯商业综合体项目地处丁卯核心片区，东部城区纵横发展轴交汇处，西至谷阳路，北至丁卯桥路，东至经九路，南至纬一路Ø地块西侧集中了丁卯片区大量商品房小区，如尚东国际、江南世家等，东邻团结河风光带，北面为沃尔玛超市、市民广场，南接科技西园Ø地块内部现为第二产业聚集地，分布有中兴药业、健力宝饮料公司、味佳园食品公司、联华纸业、船舶电器公司、热电厂等各类型轻工业工厂区地块内路网成井字形布局；Ø地块内东北角为镇江义乌小商品城。
127/145规划说明：总用地规划说明：总用地1.81.8平方公里，规划布局由中心商务区、平方公里，规划布局由中心商务区、商业区、商住综合区、高档住宅区、文教区五部分组成商业区、商住综合区、高档住宅区、文教区五部分组成Ø地块总用地1.8平方公里，规划布局由中心商务区、商业区、商住综合区、高档住宅区、文教区五部分组成Ø一期开发步行商街和主题购物区一期开发步行商街和主题购物区，吸引城市人流，为区域注入活力，利用酒店，塑造城市标志物Ø二期开发中心商务区，完整的体量形成震撼的城市空间，成为科技城发展核心Ø三期沿纬三路开发商住组团三期沿纬三路开发商住组团，及其北侧住区，为中心区引入居住功能，进一步提升区域活力Ø四期、五期依次开发南侧住区及沿河高四期、五期依次开发南侧住区及沿河高端商住区，端商住区，最终形成功能完善，布局清晰合理的东部城市副中心Ø该地块具体用地指标暂不详，据称商业该地块具体用地指标暂不详，据称商业开发体量要求占比达开发体量要求占比达50%50%一期商业区一期商业区三期商住综合区三期商住综合区二期中心商务区二期中心商务区五期滨水休五期滨水休闲高尚商住闲高尚商住区区四期居住区四期居住区文教区文教区5-3 丁卯城市综合体地块分析 128/145地块地块SWOTSWOT分析分析Ø优势：优势：项目地处镇江科技城的城市综合体开发片区，紧依丁卯桥路，路网畅达，交通便利；沃尔玛超市的顺利运营，直接带动区域商业氛围的成型，各本项配套逐步完善；地块规整，体量超大，有助于统一规划，统一布局；Ø劣势：劣势：区域距市中心较远，在全市范围的认可度相对较低；依据政府规划，先期开发商业、再开发办公，最后开发住宅的开发时序与实际市场开发运营与环境并不匹配，项目实际操盘难度加大；在城市综合体地块的统一规划指导之下，先期已开发义乌小商品市场、已出让一幅地块，在一定程度上都会对项目的整体性规划起到阻碍作用；购买客户都为丁卯片区原住民、周边乡镇居民、拆迁户、城市中等收入者，购买力相对较低。
5-3 丁卯城市综合体地块分析 129/145地块地块SWOTSWOT分析分析Ø机会：机会：超大体量的项目规模，赋予项目开发大空间、大手笔；镇江科技城的打造，将为片区整体发展带来新的产业动力与支撑，从而带动大量产业人群的居住、商业与办公需求；丁卯板块房地产销售价格相对京口及润州区价格较低，具有价格竞争优势，容易吸引大批刚需客户Ø威胁：威胁：宏观政策频出，未来市场走势不明；镇江其他热点板块——南徐板块、滨江板块、丹徒板块的竞争项目对客群的分流；项目的超大规模，导致开发周期长，资金占用相对较大；偏低的区域市场价格，导致未来项目定价难以打破区域市场价的“天花板”，难有大幅度的价格提升空间；该地块占比50%的商业办公规划，超出区域市场承载能力，未来销售及运营风险大5-3 丁卯城市综合体地块分析 130/1455备选地块价值分析备选地块价值分析Ø大东造纸厂地块分析Ø禹山北路（南/北）地块分析Ø丁卯城市综合体地块分析Ø各地块价值评估 131/145采用特菲尔分析法，排除地价因素，大东地块先天资源采用特菲尔分析法，排除地价因素，大东地块先天资源优势明显，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后优势明显，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后5-4 各地块价值评估核心因素满分权重大东地块禹山北路地块丁卯地块城市规划2010%1.81.81.6地段位置2015%321环境资源2010%21.71商服繁华程度2010%1.50.91道路交通状况2010%21.52基础配套设施状况2010%21.52产业因素影响2010%1.41.31.8项目用地规划2015%11.50.8宗地现状及内部资源2010%1.81.51.3权重后总得分20100%16.513.712.5依据打分，排除地价因素，大东造纸厂地块先天资源优势明显，得分最高，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后。
注：很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分根据特菲尔分析法，选取影响地块价值的核心因素，进行分项打分，并根据各因素对于地块价值的影响程度进行权重设置，最终求取打分标准 132/145初步评估：重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，初步评估：重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，放弃丁卯城市综合体地块放弃丁卯城市综合体地块5-4 各地块价值评估放弃丁卯城市综合体地块，是出于多方综合因素的考虑丁卯地块规划为城市综合体，占地1.8平方公里，据称商业（办公）开发体量占比达50%根据初步估算，在容积率为3的情况下，保守估计该项目商业与办公体量达270万㎡基于镇江城市特征、产业发展、经济环境、商业与办公市场发展现状及趋势，该项目开发存在如下矛盾和风险：Ø商业部分：商业部分：庞大商业体量与实际销售力的矛盾：庞大商业体量与实际销售力的矛盾：据统计，2006-2010年，镇江全市（含三个县级市）年平均商业销售面积约为30万㎡，办公物业年平均销售面积不足2.6万，两种物业年平均销售总量不足33万，镇江商业与办公市场的发展明显乏力，因此丁卯城市综合体庞大的商业（办公）体量与市场实际销售力之间存在巨大矛盾；商业规划与人均商业面积过剩的矛盾：商业规划与人均商业面积过剩的矛盾：据行业测算，合理的人均商业面积一线城市应为1㎡ ，二线城市0.75㎡ ，三线城市0.5㎡ 。
上海人均商业面积2.5㎡，深圳1.02㎡，北京人均商业面积1㎡根据规划，丁卯片区今后数年人口将达20万，不计算现有商业面积，作为镇江商业副中心的丁卯片区，仅该城市综合体项目人均商业面积远远超过此标准，凸显出商业规划与市场承载力之间的巨大矛盾在排除地价因素基础上，通过特菲尔分析法，可发现：大东造纸厂地块先天资源优势明显，得分最高，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后因此，我们建议重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，放弃丁卯城市综合体地块 133/1455-4 各地块价值评估Ø办公部分：办公部分：第三产业发展薄弱，办公市场需求有限：第三产业发展薄弱，办公市场需求有限：办公市场需求与区域第三产业发展程度密切相关，丁卯片区作为老工业区，以第二产业为主导，第三产业发展基础薄弱，目前对于办公市场需求小丁卯“退二进三”的规划将带来区域第三产业的发展，但规划的实现尚需较长周期，项目办公部分的销售将面临较为严峻的考验Ø住宅部分：住宅部分：外来人口少，刚性需求弱：外来人口少，刚性需求弱：镇江作为三线城市，对于外来人口吸附力不强，外来人口量相对较少，刚性需求量也相对较小同时丁卯区域对于主城区客群吸引力较弱，住宅市场以区域内地缘客群消化为主。
随着大量工厂的迁移，产业人口的转移与更替，有可能带来产业客群购房群体的缩减，影响住宅市场消化能力Ø执行层面：执行层面：规划执行风险：规划执行风险：从镇江城市规划角度来看，政府对于新区发展的重心不断转移，新区发展重心由最初的丁卯新区到丹徒新区，再到最近的南徐新城，由于政府关注重点集中于南徐新城，势必造成丁卯片区发展在政策、资源的倾斜度上相对偏弱，规划的执行度存在较大的不确定性，项目开发存在较大风险开发时序问题：开发时序问题：依据城市规划，政府对于镇江科技新城城市综合体开发的构想，先开发沿丁卯桥路商业、其次办公、最后住宅这样的开发时序与当前的市场环境并不协调，再一定程度上加大了企业开发与商业运营难度，增加开发与运营风险综合以上各点，该地块概念规划与市场现状存在诸多矛盾，商业、办公、住宅开发均存在不综合以上各点，该地块概念规划与市场现状存在诸多矛盾，商业、办公、住宅开发均存在不同程度风险，且地块规划的实现度和执行力较难保证，建议中南集团不予考虑同程度风险，且地块规划的实现度和执行力较难保证，建议中南集团不予考虑初步评估：重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，初步评估：重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，放弃丁卯城市综合体地块放弃丁卯城市综合体地块 134/1456各地块投资测算各地块投资测算Ø大东造纸厂地块投资测算大东造纸厂地块投资测算Ø禹山北路（南/北）地块投资测算Ø各地块拿地价格建议 135/145各物业类型价格测算各物业类型价格测算6-1 大东地块投资测算通过对于地块容积率及其他指标的分析，明确项目可能出现的物业类型及配比，同时通过对镇江房地产市场的调研分析，结合大东地块项目地段位置、区域发展、项目自身情况等综合因素，我司测算本项目各物业建筑面积及静态保守销售价格为：物业类型建筑面积（㎡）保守销售均价小高层2231097000元/㎡多层1329167500元/㎡花园洋房1186758200元/㎡商业134015000元/㎡办公2000010000元/㎡ 136/145各物业类型价格测算各物业类型价格测算6-1 大东地块投资测算在前期对于镇江商品房销售价格走势研究中，我们得出04年-10年镇江商品房销售价格平均涨幅为10.94%，而07-10年滨江板块商品房销售价格平均增幅为14.5%，09-10年增幅更飙升至26.2%，可见近年来滨江板块商品房价格增速迅猛。
由于影响房价因素众多，目前正处于政策收紧阶段，且滨江板块价格处于高位，因此我司对于本项目的价格年度增幅保守估计为8%以此增幅为计算依据，在静态价格的基础上，测算出本项目五年内动态价格，其中商业销售做一年考虑，办公销售做三年考虑，车位不计入销售收入各物业动态销售价格如下：物业类型第一年售价（元/㎡）第二年售价（元/㎡）第三年售价（元/㎡）第四年售价（元/㎡ ）第五年售价（元/㎡ ）均价均价（元（元/ /㎡㎡））小高层700075608165881895238213多层7500810087489448102048800花园洋房82008856956410329111559621商业1500015000办公10000108001166410821 137/145财务敏感性分析财务敏感性分析6-1 大东地块投资测算由上表可知，当土地价格每变动由上表可知，当土地价格每变动5 5万万/ /亩时，对利润率的影响约为亩时，对利润率的影响约为1.1%1.1%本项目利润率保持本项目利润率保持15%15%以上，拿地价格建议不超过以上，拿地价格建议不超过322322万万/ /亩土地单价（万元/亩)312317322322327332土地单价（元/㎡)468047554830483049054980土地费用（万元）181621184532187443187443190353193264成本（万元）34703337887341071341071344256347440销售收入（万元）438035438035税费（万元）4533745337总成本(万元)380039383224386408386408389592392777利润（万元）579965481151627516274844245258利润率（％）17.33%16.22%15.14%15.14%14.07%13.03%房地产常规项目开发的合理利润率应为10%左右，但由于本次测算，在从成本到收入的测算均是粗略估算，故对于利润率的衡量粗略确定为15%左右。
测算出大东造纸厂地块最高可承受的土地价格为322万/亩并以此为基数，当土地价格每上下浮动5万/亩时，测算出对于项目利润率的影响 138/1456各地块投资测算各地块投资测算Ø大东造纸厂地块投资测算Ø禹山北路（南禹山北路（南/北）地块投资测算北）地块投资测算 139/145各物业类型价格测算各物业类型价格测算6-2 禹山北路地块投资测算物业类型第一年售价（元/㎡）第二年售价（元/㎡）第三年售价（元/㎡）第四年售价（元/㎡）第五年售价（元/㎡）均价均价（元（元/ /㎡㎡））小高层6700723678158440911578617861商业8500918088408840物业类型建筑面积（㎡）保守销售均价小高层5781006700元/㎡商业168008500元/㎡通过市场调研，结合地块经济指标及情况分析，对项目物业类型及静态销售价格测算如下：销售价格按年均涨幅8%计，该项目五年内的动态销售价格，其中住宅部分销售周期控制在五年左右，商业部分60%作为销售考虑，总面积为10800㎡，销售周期做2年考虑，测算出其动态价格及均价如下： 140/145财务敏感性分析财务敏感性分析6-2 禹山北路地块投资测算设定项目利润率为15%左右，测算出可承受的土地价格为319万/亩，以此为基数，当土地价格每上下浮动5万/亩时，测算出对于项目利润率的影响。
土地单价（万元/亩)309314319319324329土地单价（元/㎡)463547104785478548604935土地费用（万元）163098165737168376168376171015173654成本（万元）359877362764365652365652368539371426销售收入（万元）469296469296税费（万元）4857248572总成本(万元)40844941133641422441422441711141999利润（万元）608475795955072550725218549297利润率（％）16.91%15.98%15.06%15.06%14.16%13.27%由上表可知，当土地价格每变动由上表可知，当土地价格每变动5 5万万/ /亩时，对利润率的影响约为亩时，对利润率的影响约为0.9%0.9%本项目利润率保持本项目利润率保持15%15%以上，拿地价格应不超过以上，拿地价格应不超过319319万万/ /亩 141/1457综合结论综合结论 142/145城市层面与板块层面城市层面与板块层面Ø镇江城市：镇江城市：综合城市资源、城市发展格局、宏观经济运行状况、城市发展机遇等多方面因素，我司认为，镇江区位优势独特，拥有自然、历史、交通、旅游等诸多优质资源，具有先天的资源优势和巨大的发展潜力。
但在城市发展过程中，由于规划不确定性较强、政府执行力度偏弱，城市建设在苏南地区处于落后地位，宏观经济明显低于江苏省沿江其他城市随着沪宁城际、京沪高铁的建设，大交通格局的成型，新一轮城市规划明确了城市发展方向和发展重点，城市面临新一轮发展机遇，具有较大的发展空间Ø滨江板块：滨江板块：该板块紧邻市中心，交通便捷、配套完善，作为城市优质资源最集中的区域，滨江板块在镇江城市发展中处于优势地位在最新的镇江北部滨水区规划中，滨江板块作为城市大型居住区，未来将成为房地产开发的热点区域其优越的地段位置、良好的生态自然环境和历史人文资源，使其成为镇江成熟的高档居住区，板块销售价格高于其他片区，板块未来发展具有较大的潜力Ø丁卯板块：丁卯板块：丁卯板块作为镇江“最老”的新区，其发展已经历18年历史，由于规划的随意性较大，且执行力度较弱，丁卯片区发展一直较为缓慢，近两年随着沃尔玛的进驻，丁卯商业氛围渐浓，片区发展逐步成熟作为老工业区，丁卯重点发展化工、造纸、电子信息等主导产业，区域内产业人群聚集按照最新的镇江科技新城规划，丁卯未来将成为高科技产业聚集的城市新区，是镇江城市东部中心区目前镇江科技新城规划仅明确了5.2平方公里核心区的建设，丁卯片区20平方公里规划停留于概念规划阶段，未来的执行力度及实施进度尚无法明确。
区域发展仍存在较大的不确定性7 综合结论 143/145项目层面项目层面基于对城市及板块的分析基础上，综合考量三幅地块的优劣势以及开发风险，我们建议重点优选大东造纸基于对城市及板块的分析基础上，综合考量三幅地块的优劣势以及开发风险，我们建议重点优选大东造纸厂地块和虞山北路（南厂地块和虞山北路（南/北）地块，而放弃丁卯城市综合体地块北）地块，而放弃丁卯城市综合体地块Ø大东造纸厂地块：大东造纸厂地块：地块紧邻市中心，地理位置极佳；北邻内江、周边拥有北固山、焦山、象山等自然生态资源，环境优势独特从先天资源层面看，该地块具有得天独厚的优势在肯定地块优势的基础上，不可忽略地块存在的问题1.3的容积率和严格的限高，必然带来产品规划方面产品规划方面的诸多限制的诸多限制地块的优势也必将加大企业拿地成本，造成利润空间的相对受限加大企业拿地成本，造成利润空间的相对受限同时，周边项目均为大盘，存量及未来上市量较大，且周边项目及周边已成交地块拿地成本较低，市场价格存在较大弹性空间，一定程度上对本项目造成竞争压力竞争压力最后，该地块与中南世纪城同处滨江板块，物业类型存在部分重合，也将形成直接竞争直接竞争拿地价格建议：拿地价格建议：基于对地块周边土地市场的价格判定，区域土地成交均价155万元/亩，成交最高价261万元/亩。
采用假设开发法，在对项目未来售价进行预估的前提下，保守测算项目利润率在15%时，本地块的最高承本地块的最高承受价在受价在322万元万元/亩7 综合结论 144/145项目层面项目层面Ø禹山北路（南禹山北路（南/北）地块：北）地块：地块处于规划中的滨水区禹山北路地区东片，与市中心相距仅11分钟车程，紧邻九里街商圈，未来规划是大型城市居住区地块与中南世纪城大三期相邻，存在连片开发的可能，有利于放大营销效能，降低营销成本，同时利于中南集团在该片区的规模运作 地块所处区域目前处于房地产开发起步阶段，区域整体面貌呈现典型的成交结合部特征，发展尚需一定时日，客户心理接受度将受一定影响客户心理接受度将受一定影响由于地块所处区域为规划中的拆迁安置房集中区域，且地块本身存在一拆迁安置小区，一方面对建筑规划对建筑规划排布产生影响排布产生影响，一方面也势必对区域整体形象和项目形象包装产生负面影响对区域整体形象和项目形象包装产生负面影响拿地价格建议：拿地价格建议：基于对地块周边土地市场的价格判定，区域土地成交均价155万元/亩，成交最高价261万元/亩采用假设开发法，在对项目未来售价进行预估的前提下，保守测算项目利润率在15%时，本地块的最高承本地块的最高承受价在受价在319万元万元/亩。
亩7 综合结论 145/145项目层面项目层面Ø丁卯城市综合体地块：丁卯城市综合体地块：该地块占地1.8平方公里，为规划中的镇江科技新城城市综合体地块根据对丁卯片区发展历程、发展现状、产业结构、经济环境及城市规划的分析，我司认为，丁卯片区发展速度缓慢，规划执行力较弱，区域发展长期乏力且在镇江新一轮城市规划中，丁卯作为城市发展的两翼之一，其被关注度远低于南徐板块，政府在资源、政策面上对其扶持相对偏弱，未来发展必然受到影响目前地块具体经济指标不详，根据政府提供的概念规划，结合对区域发展的理解，综合判定，该项目商业体量庞大，严重超出市场市场承载力，销售难度大，开发风险大；由于整体区域第三产业基础薄弱，缺乏办公市场需求，办公部分物业销售也将面临巨大的考验；而住宅部分，由于区域产业“退二进三”带来大量工厂迁移，产业人口发生转移和更替，或将带来产业人群的缩减，住宅销售也在一定程度上将受影响同时，地块内尚有新建的义乌小商品城项目，以及同期出让的小幅地块，对城市综合体的规划实施产生一定的阻碍综合以上各点，我司认为，在区域未来发展前景尚不明朗的情况下，超大体量的城市综合体开发具有较大的市场风险，建议中南放弃该地块。
建议中南放弃该地块7 综合结论 。
