土地增值税审核要点.docx

土地增值税清算审核要点1、清算审核包括案头审核、实地审核案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核， 重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合 理性进行审核2、 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部 门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计 算增值额、增值率，缴纳土地增值税3、 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管 部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房 产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税 收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积 不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销 售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏 计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投 资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等情况。

4、 土地增值税扣除项目审核的内容包括：①取得土地使用 权所支付的金额②房地产开发成本，包括：土地征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公 共配套设施费、开发间接费用③房地产开发费用④与转 让房地产有关的税金⑤国家规定的其他扣除项目5、 审核扣除项目是否符合下列要求：①在土地增值税清算 中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未 取得合法凭据的不得扣除②扣除项目金额中所归集的各项 成本和费用，必须是实际发生的③扣除项目金额应当准确 地在各扣除项目中分别归集，不得混淆④扣除项目金额中 所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发 生的或应当分摊的⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多 个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照 受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用⑥ 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法会计 核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准6、 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费 时应当重点关注：①同一宗土地有多个开发项目，是否予以 分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确 ②是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金 额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

③拆迁补偿费是否实 际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合 同和签收花名册或签收凭证是否一一对应7、 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：①前期 工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形② 是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费③多 个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是 否按项目合理分摊8、 审核公共配套设施费时应当重点关注：①公共配套设施 的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提 的公共配套设施费情况②是否将房地产开发费用记入公共 配套设施费③多个（或分期）项目共同发生的公共配套设 施费，是否按项目合理分摊9、 审核建筑安装工程费时应当重点关注：①发生的费用是 否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记 载的内容相符②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建 材费用是否重复计算扣除项目③参照当地当期同类开发项 目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本， 验证建筑安装工程费支出是否存在异常④房地产开发企业 采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列 施工人工费、材料费、机械使用费等情况⑤）建筑安装发 票是否在项目所在地税务机关开具。

10、 审核开发间接费用时应当重点关注：①是否存在将企业 行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的 管理费用记入开发间接费用的情形②开发间接费用是否真 实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合 法有效11、 审核利息支出时应当重点关注：①是否将利息支出从房 地产开发成本中调整至开发费用②分期开发项目或者同时 开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按 照项目合理分摊③利用闲置专项借款对外投资取得收益， 其收益是否冲减利息支出12、 代收费用的审核对于县级以上人民政府要求房地产开 发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入 房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有 无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数 的情形13、 关联方交易行为的审核在审核收入和扣除项目时，应 重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行 业务往来应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是 否真实14、 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机 关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行 审核15、 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务 机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

16、 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结 果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限17、 江苏地区规定:为提高纳税人土地增值税清算申报质量， 主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资 料及申报结果进行鉴证主管税务机关在受理纳税人土地增 值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性 审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求 纳税人在规定的期限内补正税务机关应当对纳税人土地增 值税清算申报结果开展纳税评估为切实提高评估质量，税 务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助通过纳税评 估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处 理。