房地产并购法律事务尽职调查操作指南.docx

房地产并购法律事务尽职调查操作指南1. 适用范围本标准规定了浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队律师及辅助人员办理 房地产并购法律事务尽职调查的术语与定义、服务原则、服务流程、服务内容的 基本要求本标准是浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队根据团队律师及辅助人员 办理房地产并购法律事务尽职调查的经验，经中观法律顾问团队律师及辅助人员 在实践中不断探索和积累，将理论与实践相结合，并充分考虑客户利益至上，在 中观法律顾问团队集体讨论后制定的企业标准，作为中观法律顾问团队律师及辅 助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的实施及考核依据，也可作为本行业其 他律师或律师事务所在提供房地产并购法律事务尽职调查时的参考房地产并购法律事务尽职调查目前尚无国家标准和行业标准，本标准的发布 代表浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队对社会的一项公开承诺，欢迎社会各 界依据本标准监督和指导中观法律顾问团队律师及辅助人员在办理房地产并购 法律事务尽职调查的质量，本标准作为中观法律顾问团队律师及辅助人员提供法 律服务的依据，其中的各项要求将随中观法律顾问团队的服务范围、服务质量及 客户需求的变化而适时修订2. 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的，凡是注日期的引用文件，仅所注 日期的版本适用于本文件，凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的 修改单）适用于本文件。

DB11/T1000.1-2009企业产品标准编写指南第1部分：标准的机构和通用内容的编写；《中华人民共和国律师法》（1997年1月1日施行）；《律师职业道德和执业纪律规范》（ 1993年12月27日实行）；《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第二次修正）；《中华人民共和国土地管理法》（ 2004年8月28日第三次修正）；《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施）；《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）；《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第三次修正，2014年3 月1日实施）；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（2016年2月22发布 并于2016年3月1日正式施行）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》（ 2003年5月7日公布并于2005年8月1日起正式施行）；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 （2004年10月25日公布并于2005年1月1日起正式施行）；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题 的解释》（ 2005年6月22日公布并于2005年8月1日起正式施行）；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资 源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（2004年2月10日发布并于2004 年3月1日正式施行）；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5 月19日发布实施）；律师在提供房地产并购法律尽职调查业务时，除应遵循以上法律、法规的规 定，还应当遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，认真履行尽职调查义务。

3. 目标与宗旨本标准的目标与宗旨:为律师办理房地产并购法律事务尽职调查提供参考指 南与引导，让律师及辅助人员明确在提供上述尽职调查法律服务时的目标、职责、程序与方法，同时也为主管部门、行业协会、客户对律师办理房地产并购法律事 务尽职调查的评价与考核提供相应标准与依据，以提升中观法律顾问团队律师及 辅助人员的法律服务能力4.术语与定义下列术语和定义适用于本标准4.1尽职调查：也称审慎性调查，是指投资方与目标公司达成初步合作意向 后，委托中介机构就目标公司与本次并购有关的法律、财务、技术、管理等事项 进行调查分析，以确定目标公司现存和潜在的各种风险，并为并购商务谈判和并 购方案的设计提供参考本指南所称尽职调查专指法律尽职调查4.2房地产并购：并购是兼并与收购的简称，前者的本质是公司的吸收合并，目标公司不再存续；后者的本质是一个公司购买另一个公司的股份/股权或资 产，收购方和被收购方都继续存续具体到房地产领域，房地产并购的本质是对 目标企业开发的房地产项目的吸收，一般有两种并购形式，即资产并购和股权并 购5.房地产并购法律事务尽职调查的原则5.1独立性原则中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，必 须独立于委托人和目标公司意志，独立进行尽职调查，不得做虚假陈述以及与事 实不符的评价。

中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，对 任何资料、信息以及相关人员所作陈述而发现的任何问题，律师均应持审慎的怀 疑态度，作更深入的了解探究，做到所认定事实真实、准确、完整，所发表结论 性意见合法、准确，不存在误导性陈述或者重大遗漏，中观法律顾问团队最后出 具的尽职调查报告必须有充分的事实依据5.3勤勉尽责原则中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，应 秉持勤勉尽责的原则进行尽职调查和审慎查验，对可能影响投资决策的目标公司 情况认真查验，对受托事项进行调查时应留存工作底稿，出具尽职调查报告，防 止尽职调查流于形式6.房地产并购法律事务尽职调查服务流程6.1接受尽职调查委托中观法律顾问团队律师应与委托人就承办房地产并购法律事务尽职调查进 行洽谈，制作谈话笔录，律师同意接受委托的，应由浙江素豪律师事务所中观法 律顾问团队与客户签订《尽职调查委托合同》，合同中载明双方权利义务，重大 疑难尽职调查业务必须经中观法律顾问团队首席律师审核同意，尽职调查项目涉 及重大利益或可能存在法律风险的，应由中观法律顾问团队全体律师表决并审 核浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队与委托人签订合同后取得承办尽职 调查法律事务授权，指派承办律师及辅助人员办理尽职调查工作。

6.2制作尽职调查计划及清单根据项目具体情况，结合委托方意向，制作尽职调查计划及清单，尽职调查 计划应包括：尽职调查方式、人员安排、时间安排等尽职调查清单应遵循个性 化原则，针对不同特点的房地产并购项目，应具有不同突出点和侧重点，防止尽 职调查流于形式一般来说尽职调查清单包括但不限于目标公司主体资格及基本 情况、资产情况、债权债务情况、关联企业情况、诉讼/仲裁情况、职工情况、 税务情况等6.3发出调查清单并由目标单位或相关方搜集、整理、移交资料中观法律顾问团队律师及辅助人员应在开展现场调查之前5-7个工作日， 向目标对象或委托方发出〃法律尽职调查清单”，对于资料的来源应坚持〃谁提 供、谁负责”的原则，做到勤勉尽责与充分免责的平衡在获得目标公司提供的 文件、资料与信息后，承办律师及辅助人员应进行初步地整理和录入，查漏补缺， 发现问题，以便及时地与目标公司相关人员沟通，必要时可以就相关问题对目标 公司相关人员进行询证、交涉询证、交涉的形式可以是书面或者口头的，在坚持勤勉尽责的原则下，中观 法律顾问团队律师应灵活选择形式，并在尽职调查报告中明确披露调查的形式、 内容以及遇到的困难等6.4开展现场调查及目标单位访谈工作中观法律顾问团队律师应前往目标单位或项目所在地开展法律尽职调查，对 于目标公司移交的资料，承办律师应逐一核查真实性，对于复印件资料应要求加 盖目标公司公章。

所有移交的材料应由律师出具签收单，写明移交内容、数量、 形式等承办律师及辅助人员应向工商、国土、房管、税务、法院等部门查询目标公 司登记信息、土地信息、房产信息、纳税、社保缴纳、涉诉等情况，同时应向相 关部门了解当地对于房地产企业并购是否有限制政策或者优惠政策以及办理流 程，从相关部门调取的资料应加盖相关部门公章或档案章承办律师及辅助人员应前往房地产项目现场查看，核查现场场地是否清洁、 是否有违章建筑等6.5资料汇总整理并形成尽职调查工作底稿就目标单位提供的资料和信息，在承办律师及辅助人员基本完成书面审查及 现场调查后，出具尽职调查报告初稿对于承办律师及辅助人员在采取资料核查、 人员访谈、现场核实和第三方验证等手段之后仍然存疑的事项，为尽职调查中无 法确认的事项针对此等事项，承办律师可以根据交易具体情况酌情建议各方采 用目标单位及其实际控制人出具特别陈述与保证方式作为救济措施，以排除交易 各方的疑虑6.6制作、提交最终法律尽职调查报告根据委托方的调查目标和律师承办尽职调查的专业要求，经过多轮尽职调 查，核查清楚一般法律尽职事项及委托方重点关心的法律问题，并经委托方确认 承办律师制作的初步尽职调查报告内容时，承办律师可以着手制作正式的法律尽 职调查报告，在提交正式的法律尽职调查报告前，承办律师团队应当对尽职调查 报告进行讨论复核，严格按照法律法规规定，客观复核尽职调查报告及相关证据 材料，承办律师团队内部讨论、复核应当制作相关记录存入工作底稿，留档备查， 参与讨论复核的律师应当签名确认，坚决防止内部复核程序流于形式。

复核完成 后向委托方提交正式法律尽职调查报告，委托方对于尽职调查报告有疑问的，可 以向承办律师提出，承办律师对于疑问再次进行调查与复核6.7归档、结案中观法律顾问团队律师及辅助人员承办房地产并购法律事务尽职调查时，应 当对工作底稿、尽职调查报告等材料根据中观法律顾问团队规定档案及文书管理 的相关标准进行整理归纳并归档，并应当列明材料目录，需要归档的材料包括但 不限于委托合同、调查清单、移交清单、尽调工作日志、尽职调查报告底稿、尽 职调查报告定稿以及从目标公司、相关部门等调取的材料，所有材料应采取专人 保存方式，保存期限一般不低于五年7.房地产并购法律事务尽职调查内容中观法律顾问团队律师及辅助人员承办房地产并购法律事务尽职调查时一 般内容包括目标单位的主体资格及历史沿革、主要业务及其合法性、主要资产、 重大债权债务、劳动人事、税务及财政补贴、环境保护及技术标准、劳动人事、 法人治理、重大诉讼仲裁行政处罚等方面，同时还应重点考虑房地产并购中法律 法规的特殊要求及限制7.1法律法规对房地产并购规定承办律师及辅助人员应利用互联网搜索、查阅法律法规、书籍等方式，调查 法律对房地产并购的相关规定，对并购的可行性进行法律论证，排查法律法规对 房地产并购的限制性规定。

7.2房地产并购相关司法判例承办律师及辅助人员应利用中国裁判文书网及其他第三方案例网站搜索相 关判例，分析司法实践房地产并购的操作风险点，包括但不限于：并购合同是否 有效、是否构成刑事犯罪、是否会受到行政处罚等7.3国家、地方政策对房地产并购规定承办律师及辅助人员应利用互联网搜索、走访政府单位等方式了解相关国家 政策规定，并着重了解地方政策规定，包括但不限于地方政府对所辖地区行业投 资政策、环境保护、安全卫生方面的规定，以及对房地产企业的特殊政策7.4相关行政部门对房地产并购要求7.4.1工商行政管理部门对房地产并购的要求承办律师及辅助人员应实地走访工商行政管理部门，调查工商行政管理部门 对房地产并购工商登记的要求，包括工商变更登记所需材料清单、工商变更登记 前置审批事项等7.4.2税务机关对房地产并购要求承办律师及辅助人员应实地走访税务机关，调查税务机关对房地产并购的要 求，包括税务申报所需材料清单、需缴纳的税种、税率、有无税收优惠政策、财 政补贴等7.4.3房管、土管部门对房地产并购要求承办律师及辅助人员应实地走访房管、土管部门，调查房管、土管部门对房 地产并购的要求，是否存在禁止性、限制性规定等。

7.4.4外资、国资部门对房地产并购的特殊要求对于涉及到外资、国资的房地产并购，承办律师应实地走访商务、国资委等 部门，调查该部门对房地产并购的要求，是否存在禁止性、限制性规定等7.5目标公司主体资格及公司基本情。