土地估价方法、适用范围与原则.docx

一、评估方法(1) 收益复原法(2) 市场比拟法(3) 剩余法(4) 本钱逼近法(5) 基准地价系数修正法二、评估方法的运用1、 收益复原法1) 确定土地收益，应通过调查市场实例进展比拟后得出，符合当前市场的正 常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期保持稳定对于待建、在建的土地， 按规划建立条件选用可比拟实例用于测算收益水平的比拟实例应不少于3个2) 确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用3) 确定复原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风 险之间的关系2、 市场比拟法1) 在综合分析当地土地市场近三年交易实例的根底上，优先选用正常市场 环境下的交易实例原那么上不采用竞价轮次较多'溢价率较高的交易实例；不能 采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例近三年所在或相似区域的交易实例 缺乏3个的，原那么上不应选用市场比拟法⑵比拟实例的修正幅度不能超过30%,即：(实例修正后的比准价格-实例价格)/ 实例价格W30%3〕各比拟实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%即(高比准价格- 低比准价格)/低比准价格£40%，对超过40%的，应另选实例予以替换实例缺乏无 法替换的，应对各实例进展可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

3、 剩余法1) 在假设项目开发情况时，按规划建立条件评估；容积率、绿地率等规 划建立指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原那么择一进展评估2) 假设的项目开发周期一般不超过3年3) 对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正 常 价格水平，不能采用估算的未来售价4) 开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规收益复原法的有关技术要求 评 估5) 利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率利润率的取 值 应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平4、本钱逼近法1)国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资 金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建立资金、教 育资金、 保障性安居工程资金等，以及新增建立用地土地有偿使用费' 新增耕地指标和城乡 建立用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地本钱，也不得计入出让 底价2) 土地取得本钱应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平 确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异3) 土地开发本钱应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。

对拟 出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入本 钱4〕评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为根底，推算 各项参数和取值后，评估出地价5'基准地价系数修正法1)采用的基准地价，应当已向社会公布采用已完成更新但尚未向社会 公布 的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意2〕在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进展评估估价方法市场法收益法剩余法基准地价系数修正法（土地估价方法）适用围■适用条件来看，主要用于 地产市场兴旺、有充足的 具有替代性的土地交易案 例的地区，交易案例甚少 或无交易案例的地区那么 不适用从评估目的和评 估结果的形式来看，可宜 接用于评估土地的价格或 价值，还可用于评估土地 或房地产的租金，以及用 于其他估价方法中有关参 数的求取适用于有收益或有潜在收 益（收益性〕的土地、建 筑物或是房地产的估价（D待开发房地产或待拆迁 改造后在开发房地产的土地 估价；⑵仅将土地开发整理 成可供直接利用的土地估价; ⑶现有房地产中地价的单独 评估特别适用于土地出让底 价 土地抵押价格、课税地价 国有企业兼并等行为中的 地资产评估。

完成基准地 评估的城镇中的土地估价估价方法 原那么合法原那么、供帚原那么、 价值主导原那么替代原那 么合法原那么、供需原那么、 价值主导原那么预期收益 原那么合法原那么、供需原那么、价 值主导原那么最有效利用原 那么、预期收益原那么合法原那么、供需原那么、值主导原那么替代原那么（抵押评估，审慎原那么；出让价值评估，公开市场原那么）3/5三、评估原那么1、 合法原那么土地估价应以估价对象的合法权益为前提进展合法权益包括合法产权、合法 使用、合法处分等几个方面在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的 记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地 用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为 依据2、 供需原那么土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和 土地市场的地域性3、 价值主导原那么土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素4、 替代原那么土地估价应以相邻地区或类似地区功能一样、条件相似的土地市场交易价格为 依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格5、 最有效利用原那么土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。

土地的权利、经济用途和利 用程度是多方面的不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同；同一用途 不同利用程度下土地价值也不同只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态 时，其土地价值才最大以土地的最大价值进展土地资源配置，有利于土地资源的 最有效利用6、 预期收益原那么遵循预期收益原那么是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有 效的预期收益为基准预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状 况，经营管理水平下的土地纯收益7、报酬递增递减原那么是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点8、 审慎原那么在评估中确定相关参数和统计结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、 有关行业开展状况，以及存在的风险9、 公开市场原那么评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现10、 多种方法相结合的原那么随着我国土地估价业的开展，目前比拟实用的宗地估价方法有收益复原法、市 场比拟法、本钱法、剩余法和基准地价系数修正法等方法由于不适宜的估价方法 可能使评估结果产生较大的偏差，因此进展地价评估时，就要根据待估宗地的实际 情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进展评估，同时为了 使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进展 评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。