吉安项目商业业态市场分析报告0730综述.ppt

商业市场机会分析 吉安商业发展分析吉安商业发展分析 区域商业发展分析区域商业发展分析 项目周边商业分析项目周边商业分析 吉安商业发展分析Part 1.1 吉安市商业发展水平处于第四阶段，出现中高端百货、大型专业市 场，已经进入商业升级序幕 城市商业发展水平 沿街为市 商业开发主要以临街 商铺为主，商业基本 以沿街底商为主 集中式商业出现 集中式商业出现，档次 多为中档、中低档，代 表项目文山步行街 专业市场替代零散 商铺，商业更集中 集中商业和专业市场 第一阶段第二阶段 第三阶段 出现了以天虹、新世 界广场、大型商业市 场，大型美食街为代 表 第四阶段 百货市场&大型专业市场 商业扫描：中国城市商业发展阶段判断 吉安商业市场 发展阶段 阶段主要商业项目描述主要特征 上世纪末至2001 年前 吉安的商业市场呈现混乱无序的状态，没 有一个真正意义上的纯商业项目 商圈无从谈起，商业分布散乱， 都是一些自发形成的市场 2001年至2005年 2001年，吉安最大的商业项目—文山步 行街落成，项目位于城市核心地带，同时 青原贸易广场批发模式建立，吉安商业初 见成型 文山步行街的落成，改善了吉安 商业混乱无序的状态，提升了本 地的品牌档次和消费水平，促进 了商圈的形成。

2005-2013 2006年，凯震阳明商城开业，与文山步 行街相呼应，四方圆，凯震建材专业市场 ，进一步促进了中心商圈的形成 形成了以文山步行街、阳明东路 及人民广场为核心的中心商圈， 河东等商圈 2013年后 随着房地产的发展，吸纳以天虹、新世界 广场等中高端百货；城南商圈，城北商圈 等生态吃喝形式商业；华美立家、亿都， 豪德星城等专业市场 中高端百货&生态旅游吃喝等商业 &专业市场突发猛进，吉安商业市 场百花齐发 井冈山 大道商 圈 阳明路 商圈火车 站商 圈 井大 商圈 沿 江 路 商 圈 贸易 广场 商圈 租金水平：100-200元/M2/ 月 开间4-5M，进深7-8M 客户：本地居民80%，周边 乡镇、外来流动人口、学 生20% 业态：黄金珠宝、钟表眼镜 、通讯、银行、家居 用品、专卖店、皮具箱包 、化妆品、美容美发、餐 饮小吃、药店、酒店、 KTV、电影院、快餐店 租金水平：60-75元/M2/月 开间4.2-6M，进深6-10M 客户：外来流动人口85%， 周边居民、学生15% 业态：足浴、餐馆、超市、 网吧、宾馆 租金水平：20-25元/M2/ 月 开间4.2-5.2M，进深8- 12M 客户：高校学生80%、周 边小区居民20% 业态：五金建材、粮油批 发、菜场、电器、药房 、餐馆、超市、银行、 酒店、汽修、家具、文 体用品、皮具、黄金珠 宝、休闲食品、服装、 美容美发 租金水平：40-150元/M2/月 开间4-8M，进深10-15M 客户：原住居民90%、周边 乡镇、外来流动人口、学 生10%、 业态：超市、家电、百货、 餐馆、专卖店、服装、婚 纱摄影、宾馆、台球厅、 面包店、KTV、酒吧 吉安市商业集中分布在吉州区和青原区，吉州区以百货购物、步行 街为主，已形成一定商业氛围，青原区商业相对不发达、发展较慢 吉安 商圈分布 租金水平：40-150元/M2/月 开间3-8M，进深7-12M 客户：原住居民70%、周边乡 镇、外来流动人口、学生 30%、 业态：餐馆、便利店、网吧、 酒吧、旅店 租金水平：15-30元/M2/月 开间3-5M，进深7-10M 客户：原住居民90%、周边乡镇、 外来流动人口、学生10%、 业态：干货批发、粮油批发、服装 、家居装修、文体用品、电器 商圈对比 吉安六个商圈，仅井冈山大道商圈和阳明路商圈业态丰富，其余商 圈规模小，商业发展不规范 名称井冈冈山 大道商 圈 阳明路 商圈 沿江路 商圈 火车车站 商圈 贸贸易广 场场商圈 井大商 圈 区位 井冈山大道中段阳明东路沿江路中段文天祥大道青原大道南端青原大道中段 档次 中档中档低档中档、低档中档、低档低档 消 费费 客群 本地居民及外地人士本地居民及外地人士以本地居民为主以外地人士为主以本地居民为主以井大学生为主 重点 项项 目 天虹、莱斯百货 凯震商城、国光百货 、苏宁、腾达、步步 高 青岛啤酒美食广场 、粥佳园、粤港粥 铺 国光百货 贸易广场批发专业 市场 甘雨亭商贸城 主要 业业 态态 购物、餐饮、娱乐购物、娱乐、餐饮餐饮餐饮、住宿市场批发餐饮、娱乐 商圈 特点 井冈山大道商圈除天虹 、莱斯百货外，其余商 业均以沿街商铺为主 阳明路商圈以阳明商 城与文山步行街为主 ，其余商业均为住宅 底商 沿江路商圈除青岛 啤酒美食广场、粥 佳园以外，均已沿 街商铺为主 火车站商圈除国光百 货以外，均已沿街商 铺为主 贸易广场商圈除贸 易广场专业市场以 外，均已沿街商铺 为主 井大商圈除甘雨亭 商贸城以外，其余 商业均为沿街商铺 为主 井冈山大道商圈是中心 城区中购物、娱乐、餐 饮集中地 阳明路商圈是以购物 、娱乐、餐饮为主， 当地居民消费首选地 沿江路商圈是以中 低档次餐饮为主， 当地居民餐饮消费 首选地 火车站商圈是以餐饮 、住宿为主，外来流 动人口消费首选地 贸易广场商圈是以 市场批发为主，本 地经商个体户消费 首选地 井大商圈是以中低 档餐饮、娱乐为主 ，井大学生消费首 选地 来此购物当地居民占 80%，周边乡镇、学生 占20% 来此购物当地居民占 85%，周边乡镇、学 生占15% 来此购物当地居民 占90%，周边乡镇 占10% 来此购物外来流动人 口占90%，当地居民 占10% 来此购物当地居民 占80%，外来流动 人口占20% 来此购物井大学生 占90%，当地居民 占10% 在建集中商业为可诺丹 婷时尚大厦 在建集中商业为万象 广场 商圈内没有在建项 目 在建集中商业为财富 广场 商圈内没有在建项 目 商圈内没有在建项 目 2013年后，吉安商业市场随着房地产的发展，百花齐发，既有天虹 等中高端百货大楼的出现，大型写字楼、美食城、又有以河东新商圈 的专业商业市场，市场竞争激烈 吉安商业市场 环境研究 区域商业发展现状——主要商业项目调研 开业在建 序号项目名称商业类型 1 铜锣湾广场 集中型商业 2 万象广场 集中型商业 3 金岸银座广场 步行街 4 香格里拉滨江新天 地 集中型商业 5 理想城 集中型商业 6 财富广场 集中型商业 7 金鑫未来港 集中型商业 8 豪德银座数码广场 专业市场 9 印象城 集中型商业 10 庐陵商业街 步行街 11 儒林俚特色古街 步行街 12 庐陵人文谷 步行街 13 庐陵美食城 集中型商业 14 恒大帝景 集中型商业 15 农副产品物流中心 专业市场 16 滨江城市综合体 集中型商业 17 华耀城 集中型商业 18 新天地 集中型商业 序号项目名称商业类型 1 文山步行街 步行街 2 新世界广场 集中型商业 3 天虹百货 集中型商业 4 阳明商城 集中型商业 5 青原步行街 步行街 6 吉福购物广 场 集中型商业 7 吉安贸易广 场 专业市场 8 万商汇小商 品城 专业市场 9 凯震装饰材 料市场 专业市场 10 四方圆建材 家居广场 专业市场 8 2 3 8 6 47 5 9 10 11 12 13 14 15 17 16 18 本项目 3 6 7 1 5 10 9 2 4 8 1 吉安市大型商场主要分布在吉州区吉安主要大型商场 项目名称租金经营状况主要业态 天虹 120- 250 好 购物、服装、百货、 休闲娱乐、餐饮 莱斯百货 100- 200 一般 百货、餐饮、精品、 服装、休闲娱乐 国光百货 50-150较好百货、购物 凯震商城 50-120较好 餐饮、精品、电子产 品、副食品 世纪商场 80-120较好 生活百货、副食品、 精品店、精品服装、 服装鞋包 吉安目前主要大型商场租金平均在100元/㎡，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电 子数码、建材、百货等，经营状况较好 吉安 天虹 莱斯 百货 凯震 商城 世纪 商场 国光 百货 吉安商场现状主要为满足生活基础业态为主，处于中端商业水平 业态种类全面，部分中档商场，能提高居民生活层次。

大型商场业态情况 根据初步统计，目前吉安大型商场业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达39%， 其次服饰购物等业态占25%；休闲娱乐类业态缺乏 大型商场商业态配比情况 业态占比 餐饮39% 精品4% 住宿3% 五金建材1% 生活配套16% 休闲娱乐10% 家居装潢2% 服饰购物25% 吉安市主要商业街道主要分布在吉州区吉安主要商业街道 街道名称租金经营状况主要业态 井冈山大道 40-55较好购物休闲、文化娱乐 阳明步行街 60-100好 休闲娱乐、餐饮、住 宿、购物 文山步行街 30-35好 购物百货、家电、服 装 鹭洲东路 20-30一般电子数码 沿江路 25-35好餐饮、休闲娱乐 文天祥大道 20-45较好餐饮、住宿、副食品 吉安目前主要商业街道租金平均在150元/㎡，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电 子数码、建材、百货等，经营状况不错 井冈 山大 道 文山 步行 街 鹭洲 东路 阳明 步行 街 沿江 路 文天 祥大 道 吉安商业街道现状主要为满足市区居民基本生活为主，商业街道分 类较明确，如餐饮沿江路 商业街道业态情况 商业街道业态配比情况 业态业态占比 餐饮饮41% 汽修3% 住宿6% 五金建材2% 生活配套25% 休闲娱乐闲娱乐5% 家居装潢2% 服饰购饰购物16% 根据初步统计，目前吉安商业街道业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达41%， 其次生活配套等业态占25%；休闲娱乐、住宿类业态缺乏。

吉安主要业态分析 l 刘氏烧烤王大排档 l 文山国际大酒店中餐厅 l 尊品牛排 l 亨美乐都市餐饮(吉安凤凰店) l 澳门豆捞 l 好街坊 餐饮业态分布 p 数据显示，区域餐饮 店铺共计760家，面 积约计380000㎡，店 铺面积区间30-1400 ㎡ p 基本为饭馆，中端档 次，以本土饭馆为主 ，部分全国连锁餐饮 品牌 业态层面：餐饮业态普遍，以中低端本土饭馆为主，部分全国连锁 餐饮品牌 餐饮业态分析吉安餐饮业主要集中在沿江路、阳明路的位置，当地 人注重本土炒菜、烧烤的口味，人均消费普遍在30元，经营状况 不错 吉安主要业态分析 名称位置菜系人均消费（元）经营状况 刘氏烧烤王大排档 阳明东路30号 大桥百货商场 内 土菜 馆 30好 尊品牛排 吉州区书街2号西餐54较好 文山国际大酒店中餐厅吉安吉州区井 冈山大道118号 文山国际大酒 店1楼 中餐 厅 65一般 亨美乐都市餐饮 井冈山大道198 号 中餐 厅 30一般 澳门豆捞 吉安吉州区后 河东路7号 火锅166较好 粥佳园吉安店 吉安吉州区沿 江路7号 粤菜50好 好吃不如饺子吉安分店 吉安吉州区井 冈山大道145号 快餐29好 七子香辣蟹 人民路59号火锅43较好 菜肴传奇 吉州区后河路中餐 厅 25较差 肯德基 江西省吉安市 阳明东路22号 一层 快餐30较好 吉安主要业态分析 l 环球网络会所 l 美洲会所 l 工人文化宫 l 传奇动漫城 l 清和坊足疗会所吉安店 l 黄金海岸音乐时空自助式KTV 休闲娱乐业态分布 p 数据显示，区域休闲 娱乐店铺共计380家 ，面积约计410000㎡ ，店铺面积区间50- 2000㎡。

p 休闲娱乐业态齐全， 多数网吧、KTV、养 生按摩馆、活动中心 ，高端活动场所稀缺 p 业态层面：休闲娱乐业态齐全，多数网吧、KTV、养生按摩馆、活 动中心，高端活动场所稀缺 吉安主要业态分析 名称位置档次人均消费（元）经营状况 环球网络会所 吉安市青 原区学苑 路 低档20较好 美洲会所 吉福路36 号 低档40一般 芭芭拉酒吧 吉州区井 冈山大道 低档30较好 钻石酒吧 吉安吉州 区文山步 行街 中档40较好 大地数字影院 吉州区阳 明东路9 号阳明商 。