土地资源管理课件第六章土地资产管理

1、,第六章 土地资产管理,土地资产管理的概念 土地资产管理是以经济手段和方法来对土地资源进 行管理。它是在土地地籍管理和土地利用规划的基础 上，通过土地资产的价格管理、市场管理、房地产开 发资金融通和税费管理等，来促进土地资源的充分合 理利用和土地资产的保值和增值，实现土地开发资金 的良性循环和土地利用物质与能量的良性循环，土地 利用效率和效益最佳。,,第一节 土地资产交易和市场管理,一、我国城市土地资产经营 1.城市土地收购储备制度的定义 城市土地收购储备制度是指城市政府依照法律程序，运用市场 机制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、 收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，予以 储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄 断土地一级市场的一种管理制度。 2.作用 土地收购储备制度的建立，是城市的无主土地、利用不合理的 土地和无法利用收回的土地、国有破产企业的土地等有了统一的 归宿，使城市可供建设的土地向政府手中集中。,,3.土地储备机制运行模式的主要环节,（1）收购 土地收购的主要形式：“征”，征用。通过征用，将列入城市发展规划的集体土地转为

2、国有土地，使之成为城市建设用地。“收”，回收。按土地管理法、城市房地产管理法规定，两年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地， 政府可以依法将土地使用权无偿收回。“购”，收购。对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。“换”，置换。运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到回收土地使用权的目的。,,（2）储备,对收回土地的开发或再开发 储备。储备时间的长短，根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等情况确定。 （3）出让 储备中的土地可以根据城市经济和房地产开 发的需要有计划地进入市场。,,二、城市土地储备制度的比较,国家并未出台具体的土地储备制度的规定，各地只能自行探索， 结果做法各异、模式众多。下面以上海、杭州、武汉等三个城市典 型做法为例进行城市土地储备制度的分析。 上海土地储备属于市场主导性质。虽然政府规定了收储土地的范 围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性，土地发展中心 能否成功收储土地要视其与用地单位的协商情况而定，如果在土地 收购价格或约定土地收益分成

3、等方面协商不成，土地储备将无法进 行。上海土地储备支付出让储备土地基本采取协议方式，在2002年 7月1日以后，上海市启动土地使用权出让招标拍卖制度，扩大招标 拍卖的范围，除法律规定的以外，居住和非居住商品房建设用地都 将实行招标拍卖。,,武汉土地储备既非政府主导也非市场主导。武汉市土地整理储备供应中心要根据土地收购计划、储备计划和供应计划，对于收购范围内的土地并不全部收购，而且也没有垄断土地市场的供应，还存在其他土地使用者合法向市场供应土地的可能。土地储备具有一定程度的强制性，土地使用者却是拥有转让土地的权利，但并不能自行转让，而是需要获得政府许可并在公开的土地市场内进行。武汉土地出让采取积极推动招标拍卖方式，逐步减少协议出让方式，对商业、旅游、娱乐、豪华住宅等经营性用地原则上逐步采取招标拍卖方式，其他土地在供地计划公布后若出现两个以上对统一地块有意向的，也纳入招标拍卖范畴，依法以招标拍卖方式供地。,,杭州土地储备属于政府主导性质的。政府明文规 定，杭州市区范围内所有需要盘活的土地都将纳入土 地储备体系，由政府垄断收购和储备，并经土地储备 中心开发后统一向市场提供，其他任何单位、个人

4、都 不能收购土地。除此之外，市中心储备中心代表政府 依法收购土地具有强制性。杭州土地储备制度供应储 备土地的方式采取招标、拍卖和协议三种。,,（一）我国城市地产市场的层次结构 土地资产市场，简称地产市场，是指土地这一特殊商品在流 通过程中发生的经济关系的总和。 我国地产市场一般呈三级市场运行模式。 城市地产一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定 的期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所 有者和土地使用者之间的经济关系。 （垄断市场） 城市地产二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让 者将剩余的土地使用年期的土地使用权让与其他土地使用者而 形成的市场，反映的是土地使用者和土地使用者之间的经济关 系。 （竞争性市场） 城市地产三级市场是指土地使用者将开发的房产，通过买卖、 转让、出租等交易方式，将土地使用权让与房产消费者而形成 的市场。 （竞争性市场）,三、我国地产市场的层次结构,,原则：严格控制土地一级市场，努力搞活二、三级市场,,四、我国城市土地资产经营面临的挑战和存在的主要问题 1.城市土地利用粗放，土地利用率低 2.城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困

5、难 土地出让最高年限，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，工业、教育、科技等其他用地50年。 3. 城市规划依据不充分，土地供给制度欠完善 4.对农村、农民、农业利益的保护重视不够，征用农地标准不统一。 5.城市土地收购储备相关法律法规制度不健全，缺乏有效的激励和风险防范机制 6.城市土地价格内涵不统一，土地资产经营开展难度大,,五、土地资产的保值和增值,1.土地集约利用增值 最常见的方式是房地产开发的建筑容积率 2.区位环境优化增值 以路带房，以文兴商 3.土地合理规划增值 4.土地供给调控增值 5.生产要素组合增值 产业之间、部门之间以及人口、经济、环境之间的协调 6.技术进步贡献增值,,土地资产价格管理涉及土地市场交易、土地资产经 营和土地价格评估等方面 1.基准地价、标定地价公布制度 中华人民共和国城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期 确定并公布。” 公布基准地价、标定地价的作用： 有利于国内外了解地价信息，可以使投资者了解投 资地区的地价水平，正确选择投资方向和投资地点，有利于吸引外资； 有利于增强政府办事透明度和改善投资环境；

6、 充分发挥政府的价格导向作用和社会公众对土地价格管理的监督作用。,六、土地资产的价格管理,,2.土地使用权协议出让最低限价制度 中华人民共和国城市房地产管理法第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。3.土地使用权交易评估制度 中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公开、公平、公正的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价和标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。,,4.地价申报和土地登记制度,5.政府优先购买权制度 6.土地估价人员及机构资格认证制度,,一、土地金融和土地税收的概念和特点 （一）土地金融的概念与特点 土地金融是以土地作为信用保证（抵押）而获得的资金融通。 土地金融的实质是发挥土地的财产功能。主要任务是，为土 地投入融通资金，已达到尽快开发、改良土地，提高土地利用 效益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流动起来，进 入流通领域，以充扩社会资金的来源。 土地金融的主要特点： （1）债权可靠，较为安全； （2）贷款偿还期较长，利息

7、率较低； （3）土地金融一般要实行债权化，以增加灵活性，扩大流通范围； （4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债 务；相反，债务人必须保留在契约到期前随时偿还债务并收回抵押土地的 权利。,第二节 土地金融和土地税收管理,,土地金融必须以土地作为抵押进行资金借贷，融通 的资金主要用于土地的开发、利用和建设。资金数量 大，借贷时间长，因此，发展土地金融业具备一系列 社会经济条件。 （1）政局要稳定；（2）土地权属关系明确； （3）经济正常发展，币值稳定。,,二、我国的现行土地税收体系和税收管理,（一）城镇土地使用税 城镇土地使用税以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权 的单位和个人征收的一种税。 年应纳税额=应税土地面积（平方米）适用税率 给予一些用地免征城镇土地使用税。 （二）耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人 征收的一种税。 耕地占用税以纳税人实际占用根底面积为计税依据，按照规 定税率一次性计算征收。 耕地占用税的免税范围包括：部队军事设施用地； 铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；炸药库用地；学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬

8、场用地。,,（三）土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物的单位和个人征用的一种税。 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值 税。 土地增值税实行四级超额累进税率：,,（四）契税,1.契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按 当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。 2.税率为3%-5%，各地适用税率由省、自治区、直辖 市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确 定，并报财政部和国家税务总局备案。 3.减征、免征契税的情况。,,房屋交易过程中的税收,1.契税 房屋均价低于各区房管局指导价的收费标准： 90平米以下=评估价格的1% （首套） 90平米-144平米=评估价格的1.5%（首套） 144平米以上或房屋均价高于各区房管局指导价格的=评估价格的3% 2.印花税 买卖双方各缴纳房价款的0.05%。 3.营业税 （买方） 购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。 城建税 营业税的7% 教育费附加税 营业税的3% 全额营业税总计：5.65%。,,5.个人所得税（卖方） 普通住宅5年之内：售房收入购房总额( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)20；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入购房总额印花税)20。出售公房：5年之内， (售房收入经济房价款土地出让金合理费用)20，其中经济房价款建筑面积4000元平方米，土地出让金1560元平方米1建筑面积。5年以上普通住宅免交。 房主名下两套住房：成交价1%，由卖方承担。 6交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳。（买方） 7.评估费：房屋评估价的0.5%。（一次性付款免征）（买方）,

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