2009年雅戈尔苏州工业园区项目可行性精选

1、1,雅戈尔苏州工业园区项目 可行性方案,PRESENT TO,宁波雅戈尔置业有限公司,2,目 录,市场特征 土地特征 项目定位 财务分析 企划纲要,3,市场特征,了解目前苏州市区房地产产品供应与需求特征,4,供应市场特征,特征之一：规模较大，其优势在于形成规模效应，且易于形成较佳的小区配套和景观条件。 特征之二：户型过于集中，近年所开发的项目多集中于大户型、高档房，房地产开发结构朝高端市场过度集中，导致中低端产品供应严重缺失，产品同质化现象严重。 特征之三：建筑风格过于单一，缺少具有延袭苏州千年古城风貌，具有苏州园林特色的建筑元素，在细节处理上力度不足。 特征之四：物业管理水平较高，楼盘住商分离，商业集中设置，近50%聘用国内外知名物业管理公司担任小区管理。 特征之五：各区域之间价格落差大，其中相城区与园区的落差达31.3%。相城、吴中区以其价格所处的相对优势，未来将成为拉动苏州房市平均价格的重要区域。 特征之六：高绿化率、高得房率。各楼盘均以提高绿化率改善小区的景观环境，以提升楼盘品质，并以高得房率吸引买家。 其他特征: 建筑设计高起点、高标准。如美国的RTKL、WY、王董国际、日清

2、建筑等知名境外机构加盟。 集聚了世界多家知名景观设计公司。如泛亚易道、贝尔高林、美国SWA等。 会所功能齐全，普遍走高雅路线。 重视营销企划，聘请专业营销公司担纲策划和销售工作。 重视媒体宣传，善于利用公关活动造势。如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等。,5,需求市场特征,建筑风格：对于具有苏州地方物色的江南古典风格的建筑以及现代风格的建筑最为苏州市民的亲睐。 可充分利用目前苏州供应市场建筑风格单一的弱点，本项目应在设计上挖掘潜力，吸引客户眼球。 空间结构：针对目前苏州市场上非平层结构的住宅套型比例较小，建议开发部份叠加式空中别墅，增加错层、跃层等非平层的结构类型以满足部分客户的需求，同时降低产品的同质化。 户型需求：三房二厅的需求所占比例很大，而对二房的需求比例也达42%，而供应市场上二房的比例偏低，因此本项目可适当增加二房的开发。 面积要求：70120平方米的户型需求量最大，其中主力户型面积需求集中于90100平方米。相对于供应市场主力面积120140平方米的现状，可提高120平米以下户型面积开发，降低总价，填补市场空档。 车位需求：此比例达到63%，目前苏州市场上车位配较高，私车拥有

3、量增加较快，建议按住宅套数的同比例配置车位。预期车位价格为810万元，与市场价较为一致。 交付要求：以毛坯房占绝大多数，但对装修房的概念总体接受程度达44%，与供应市场相比，可在此方面制造市场卖点，如单身公寓、叠加别墅等可提供全装修或初装修等。 园区房价：预期在58006400元/平方米范围内的占32%，因此在未来有购房需求的潜在客户中有效需求比例达到1/3，如未来定价合理，购买力有保障。,6,土地特征,通过供需对比，结合地块特征提出发展建议,7,地块特征,土地区位。本项目地处现代化的苏州工业园区，与金鸡湖一路之隔，但视线却受被其他高层和会展中心阻挡，无法利用金鸡湖的景观优势。 地块周边环境差。地块北面是工业厂房，且沿高压走廊，对于居民购房选择，特别是靠北面的建筑会有一定的销售弱势； 地形不方正。本项目地块L型地型对于产品布局、景观设计带来不利影响。 成本高。地块的土地价格较高，平均楼面地价近2800元/平方米，需要通过产品去充分挖掘地块的价值。 城市道路的影响。本地块被地块中央东西向和地块东面二条城市主干道向割裂，不利于形成整体。 周边河流。地块北面、东面各有一个河流，可为本项目所利

4、用。,8,项目发展机会,产品差异化,供应市场-产品同类化、同质化趋向严重，高层一通天下； 项目机会-建筑类型、建筑组合以及在建筑与景观细部处理上体现与其他同类楼盘的差异性，使建筑景观人三者之间达到有机结合。,需求市场-平层、错层、跃层、叠加别墅以及全装修、菜单式装修房、酒店式公寓、亲子套等概念在苏州市民中的预期接受状况良好； 项目机会-结合组团分区，根据不同年龄、层次的客户群体的不同爱好和生活趋向在产品空间布局、户型结构等方面进行量身定制。,项目特征-体量大、地块形状特殊、地块本身存在的劣势； 项目机会-根据不同位置开发风格各异而又相互联系的组团，使一个项目具有多个楼盘的景观、建筑之效果。,推广方式-园区楼盘推广方式雷同； 项目机会-结合苏州特有的人文特点，采用特色鲜明的营销推广思路和手段，在推广上创造苏州楼市的一大亮点。,结构人性化,形态多样化,营销个性化,9,项目定位,针对以上特征分析，我们需要解决好二个方面的问题： 第一，在这样的市场背景下，有什么样的机会可以发掘？ 第二：在这样的土地上，什么样的产品能够去化其劣势，同时提升土地的价值？,10,规划指导原则,规划原则 任何一个设计

5、必须具有原创性和体现地域文化 思考 原创性-地块L型形状自身弱势如何得以去化 土地价值如何去提升 地域文化-在园区这样一个现代化的多民族、多文化集聚的区域 如何体现苏州传统园林文化的特色 同时传承中华民族街坊式的邻里亲情,11,我们的客户新苏州人,苏州原住民-本项目客源主要为苏州市区希望改善居住条件和居住环境的当地居民，包括周边乡镇居民。 现代新移民本项目另一主要客源为来自工业园区和周边区域企业中的白、金领工作人员以及外籍员工。 工业园区文化苏州工业园区已经或者正在形成由多个民族、多种文化元素共存的区域，构成了新苏州人特有的文化背景。,12,新苏州人的需求,在工业园区这样一个现代化新区里，具备这样一种文化背景的新苏州人需要的居住产品应该是： 苏州的、中国的、现代的,13,地块劣势的去化,L型不规整地块，利用分段分割的方式改变为局部方正规整的地块-组团； 组团的概念有利于形成具有苏州园林特色的，符合苏州的、中国的、现代的文化背景的新苏州人需要的居住氛围-院落； L型地块具有与外部城市主干道具有较长接触面，利用此特点以及组团间之的交流面增设沿街特色商业街道，提高土地使用价值-街坊。 因此本

6、地块劣势的去化可以采用： 院落、街坊、多组团,14,规划定位VS原创性、地域文化,规避办法,市场特征,地块特征,市场表现,供应市场VS需求市场,地理位置&地块形状,产品差异化,价值最大化,规划体现,地域文化,原创性,产品定位,苏州的、中国的、现代的,院落、街坊、多组团,15,项目概念规划,16,建筑面积配比,以上总建筑面积及其他指标均严格按政府标准计算。 上述面积配比为根据市场反馈情况暂定，待最终方案确定后再作调整。 户均面积根据市场一般情况设定，具体需根据最终方案而定。 地下建筑包含人防工程所需面积，其中人防工程按地上建筑占地面积计算，人防工程平时作为停车位使用。 本项目根据不同组团可分五期开发，但在此财务分析中不考虑各期建筑类型存在的不同配比方式以及价格变化的影响。 酒店式公寓、产权式酒店均含精装修。,17,项目定位,很苏州 很中国 很现代 很苏州：主要是指园林景观。苏州园林作为中国园林设计的重要代表之一，深得消费者的青睐，其也成为苏州的代名词之一，在项目中延续和传承这种文化，不单单是为了满足市场的需求，更是表达了我们对中国传统文化精华的敬意。 很中国：除了建筑中运用的中国元素外，

7、主要是针对目标消费群体来设定的。我们坚信：民族的，才是世界的！工业园区除了苏州人、来苏州支持建设的外地人以外，还有很多华侨和外国友人，作为“新苏州人”，他们对中国文化都充满了敬仰，我们在建筑设计中，除了考虑规避与园区其他项目同质化竞争以外，还将迎合他们的这种需求，为他们提供后现代中国式的产品。 很现代：除了考虑符合园区基本的规划要求以外，还主要考虑现代化的建筑空间和布局。这种现代，是在传承中国传统建筑文化精髓的基础之上的现代，不是没有根基、不考虑国情、纯粹拿来主义的现代。,18,规划,多组团概念 最佳舒适度：根据长期市场调查发现，住宅社区规模在8-10万平方米，舒适度最高； 同质集聚：由业主的兴趣爱好、家庭成员组成、经济条件等三个条件划分组团特色和产品构成，符合现代人“同类集聚”的心理需求； 分期开发：整个社区规模较大，为了规避开发风险，多组团划分有益于持续性的开发； 院落、街坊的形成：多组团规划，使项目形成五个大的院落，形成了围合式的中庭花园，景观的均好性较佳，并且大大增加了商业部分的面积，有利于提高开发商的利润； 风格多样化：多组团设计，可以较好地实现组团风格的多样化，同时达到多个

8、小区的效果； 便于管理：由于每个组团的面积较为适中，便于分散管理； 劣势削弱：削弱地块“L”型东西狭长的劣势，使每个组团都变得相对的方正，利于产品的规划设计；,19,规划,院落概念 围合，是为了更好的开放 规划将以开放与多元、积极与沟通的方式，让规划最大程度地实现土地自身的价值；让社区与城市之间以相对独立的关系趋于和谐，以一种合理的方式相联接，并给予舒适的自然尺度和邻里之间无障碍的沟通与交流，从而达到城市居住、自然居住和情感居住三位一体的目标。 项目以围合的社区形态，把历史的、人文的、原生态的和再造自然环境要素整合性地作为土地内在价值的表现，并以建筑的艺术风格和街区的丰富性作为友好面对城市的界面；从而让人更多地在自己熟悉的生活场景中发现精神血缘，并以现代的城市和建筑体系将其激活。 围合式的院落设计，有效规避了地块区位劣势带来的抗性，挖掘地块自身的潜力，最大程度地实现了地块自身价值的增值。,20,规划,街坊概念 创造一种生活，先从创造与生活相匹配的周遭开始 为了更好地回应社区生活功能的完善性、便捷性并和城市周边配套功能互为补充，商业街区将为居者和公众提供品质消费的平台。 项目多组团的设计

9、，在组团与组团之间形成了三条内街，“街”将成为社区内除了围合式院落以外最重要的活动场所，街坊邻居，也将成为业主最主要的日常关系之一。,21,建筑,后现代-中国式 建筑不只是材料的堆砌，应当还有精神的注入。由此，建筑应坦然而友好地面对历史、城市，并为城市注入新的活力，从而回应公众的生活。 内部空间：内部注重邻里关系的处理，如空中四合院的设计，为同层客户提供更加和谐的室外交流空间； 外部空间：在建筑外部，更加注重建筑体量关系的处理，如多层、高层错落形成的丰富天际线； 建筑造型：引入中国建筑的元素特征，与现代建筑风格完美融合，形成独具特色的城市景观； 建筑类型：多层、高层； 建筑结构：建筑与人的尺度应该更为亲切，层层退台式建筑的出现，正是回应这样的规划思想，他在视觉上使电梯公寓拥有多层化的感受，同时对人与人之间的关系进行重新的界定：人与人之间的关系应该可以更紧，社区从此不再是樊篱。,22,景观,新苏式园林 要营造出一种自然的景象，没有比自然本身更合适的了；人工设计必须最大程度地接近于自然的真相。 水系引入：把社区外部两条自然河流，引入组团，形成每个组团的亲水平台，使项目形成了亲水的概念； 两大主轴：自然河流的引入，使项目的五个组团被两条水系形成的主轴连接，形成即独立又相互协调的整体布局，这同时也是社区的景观主轴； 三重庭院：建筑围合而成的底部院落、建筑退台形成的空中庭院以及高层内部的空中花园，成为社区内部业主交流、沟通、休憩最主要的场所，也是社区内部各个层次的景观节点； 局部底层架空：不但有效增加了景观设置面积，还实现了基本无遮拦的视野空间，形成内部透景，实现了内外空间的流通； 景观特色：水系和院落的设计，使项目的景观实现了线性与块状、刚性与柔性的完美结合，在无外景可借的情况下，深挖项目自身的潜力，同样达到景观的均好性目的； 景观设计：建议五个组团分别由五个国家的著名景观设计大师来设计，以苏州园林为基础，融入部分现代元素，创造新苏式园林。,23,产品,住宅：酒店管理公寓（产权式酒店、酒店式服务公寓）、花园洋房 商业：内街店铺（街）、主干道店铺（道） 把工业园区电梯公寓引入充满活性与温情的花园洋房时代 为了突破工业园区传统电梯公寓立面

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