物业管理机构课件
34页1、2,2019/4/20,8.1 业主大会与业主委员会,3,2019/4/20,一、业主的含义及其权利义务,(一)业主的含义,业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人。,从法律意义上讲在房屋登记部门登记的房屋所有权人是物业所有权人。 从管理的角度讲业主既包括物业的所有权人,也包括已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住的使用者和持有空置物业的建设单位。,4,2019/4/20,(二)业主的权利和义务,5,2019/4/20,6,2019/4/20,二、业主大会概述,(一)业主大会与业主代表大会,业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的,维护物业区域内全体业主的公共利益,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 业主代表大会一个物业管理区域成立一个业主大会。当物业管理区域内业主人数很多时,可以在业主中按一定比例选举出业主代表,组成业主代表大会。,7,2019/4/20,(二)业主大会的职责,制定、修改管理规约和业主大会议事规则; 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作; 选聘、解聘物业服务企业; 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; 制定、修
2、改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; ,8,2019/4/20,(三)召开首次业主大会的程序和方法,1第一次业主大会或业主代表大会召开的条件,(1)公有住宅出售建筑面积达30以上; (2)新建商品住宅出售建筑面积达50上; (3)在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。,9,2019/4/20,2第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作,(1)组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组,其成员由所在地区、县房管局、 房屋出售单位、业主代表组成 (2)按幢协商产生业主小组成员 (3)协商推荐业主委员会候选人 (4)起草业主委员会章程和管理规约草案 (5)确定会议的时间、地点,做好会议的各项会务准备工作。,10,2019/4/20,3第一次业主大会或业主代表大会的程序,(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况; (2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况,候选人也可作自我介绍; (3)审议通过业主委员会章程和管理规约; (4)由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员; (5)审议决定其他物业管理重大事
3、项。,11,2019/4/20,(四)业主大会会议,定期会议:按照业主大会议事规则的规定召开。 临时会议:经20以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。,12,2019/4/20,业主大会会议应当由物业管理区域内代表1/2以上投票权的业主参加,方可召开; 业主因故不能参加业主大会会议时,可以委托代理人参加业主大会会议; 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过; 业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。,13,2019/4/20,(五)业主大会章程,业主大会章程是业主大会组织和行为规范的文件。 业主大会章程就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定办法、业主委员会的组成等事项作出约定。,14,2019/4/20,三、业主委员会,(一)业主委员会概述,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。 业主委员会的宗旨:代表本物业的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业的
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