都江堰市区核心区预可行性研究报告.doc
88页1、都江堰市区核心区预可行性研究报告第一章 总论4一、项目概况4二、本课题研究的程序6三、本课题研究的依据7四、可行性研究结论与建议8第二章 区域概况与项目概要14一、区域概况14二、项目概要16第三章 游赏方式评价21一、游赏方式结构简介21二、综合评价22第四章 开发主体评价24一、介绍24二、评价25第五章 市场分析与预测26一、现有基本游客结构26二、市场趋势分析27三、项目建成时市场容量与游客结构28第六章 商业模式评价30一、商业模式的特点30二、商业模式的弱点:35第七章 场址条件分析36一、场址位置36二、占地面积36三、地形地貌气象条件36四、工程地质水文地质条件37五、征地拆迁37六、交通运输条件37七、水电等供应条件38八、环境保护条件38第八章 工程工艺要求及方案选择39一、本项目主要建筑物及设施配置依据39二、项目总体规划方案39三、建筑方案39四、主要技术经济指标40第九章 环境影响评价42一、影响环境因素分析42二、环境保护措施42三、环境保护设施与投资44四、环境影响评价44第十章 安全消防46一、危害因素及危害程度分析46二、安全消防设施46第十一章 组织
2、管理、人力资源管理47一、组织管理构架47二、人力资源管理50第十二章 项目总投资估算53一、投资估算依据53二、建设投资估算53三、投资估算表53第十三章 融资安排56一、都江堰项目的融资来源56二、都江堰项目的融资流程构想58三、关于未来上市的主体59四、都江堰项目的投资安排60第十四章 财务预测及评价62一、拆迁成本估算62二、商业房产销售估算62三、自营项目估算66四 开发商经济效益分析70第十五章 社会效益评价76一、区域开发项目对社会影响分析76二、项目与所在地区互适性分析77第十六章 风险分析79一、财务风险分析79二、开发运作风险分析79三、市场风险分析79四、竞争风险分析80五、行业风险分析80六、法律、政策风险分析80附件 开发运作计划提纲81 都江堰市区核心区项目预可行性研究报告第一章 总论一、项目概况都江堰市是四川省的县级市,隶属于省府成都,位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇,作为国家历史文化名城,因世界文化遗产都江堰水利工程(即都江堰景区)而闻名遐迩。都江堰市山水相依,自然环境条件优越,曾获得过首届中国人居环境范例奖
3、,以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心,沿岷江及其支流而建,呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长,近年来,都江堰市的城市建设也有了显著的发展,并突出表现在城市新区的建设方面。由于城市地位的提升,以及城市发展潜力的日益突显,日前,都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市,紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。同时,都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念,与“城市经营”紧密关联。可见,能否通过旧城改造,振兴、升华城市特有的历史文化积淀,打造新形态的城市功能结构,将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。本次研究项目位于都江堰城市轴心,紧邻都江堰景区,占地592亩,属于旧城范围,是都江堰的城市核心区,也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。本项目充分利用各方面优势,拟建设成为一个以水文化为核心,以都江堰本土文化、四川天府文化为依托,以主题休闲和特色游憩为主题,兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”,并命名为“天府水镇”(暂定名)。通过持续开发与系统运营
4、,天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD(Special Center Recreation District),针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场,以及本地消费市场的综合需要,创造城市自然人类和谐互动的局面,在创造极大商业价值的同时,以期获得最佳的综合效益。天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等,实为一个系统化的旅游及商业地产区域。天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块,大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而,它将通过整体性打造,创造各单体项目的互补与关联性,提升与完善城市核心功能结构旅游城市的旅游与商业功能结构,实现土地升值,反之也推动了项目升值,并带动周边土地升值,实现了“城市经营”的理念。因此,天府水镇将采取城市板块的整体开发模式,在政府的调控监督下,由项目委托方,即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色,进行区域的开发。一方面,与政府和相关机构合作,进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等,另一方面,推动旅游项目开发商、地产
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