物业公司大厦工程部工作管理手册（精细版）

1、| 物业公司工程部工作管理精细化手册 第一节组织结构图 经理 1 人 副经理 1 人 文员 1 人 强电主管 1 人弱电主管 1 人二装监理 1 人 维修领班 1 人电梯领班 1 人空调领班 1 人 维修领班 1 人 配电 室外 委 4 人 维修 工 2 人 电梯 外委2 人 设备主管 维修 工 2 人 维修 工 4 人 维修 工 2 人 木 械 1 人 工程部总人数：21 人（外委电梯 2 人，配电室 4 人） | 第二节管理范围 一、动力设备 大厦的动力设备，包括大厦的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、垂 直交通系统。 （一）配变电系统 大厦供电系统中主要配变电设备有： 1、变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜） 、低压配电柜（包括 各类低压开关柜、低压电容补偿柜） 、直流屏。 2、楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置 的配电箱和控制屏。 3、避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环） 。 （二）暖通空调系统 大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成： 1、直燃机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等) 2、空调机组(包括过滤器、冷却器、

2、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。 3、新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调 节阀等)。 4、各类风机盘管及控制器 5、送、排风机 6、空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等)。 （三）给排水系统 大厦的给、排水系统由下述几部分组成： 1、给水系统，市政管网直接供水、加压泵供水方式。其设备包含供水池， 高位水箱、加压泵。 2、生活热水系统，热水罐、加压泵、循环泵。 3、消防水系统(包括消火栓系统、喷洒系统、消火栓泵、喷洒泵、水流压力 控制器、自动喷洒头等)。 | 4、排水系统(包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水 泵及其相应的水位控制系统、隔油器等)。 5、管道和卫生洁具 6、中水系统：清水池、瀑汽池、沙滤罐、瀑汽泵、加压泵等。 （四）垂直交通系统 含客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯，以及相应的机房。 二、弱电系统 1、火灾消防报警系统。 2、楼宇自动控制系统。 3、安防中控系统。 4、综合布线系统。 5、门禁一卡通系统。 三、消防系统 1、自动报警系统 含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。 2、自动喷淋系统

3、含喷淋头、喷淋泵、水流指示器、警铃等。 3、消火栓系统 含消防泵、消火栓(远程启泵)、灭火喉、减压阀等。 4、消防电源系统 含应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。 5、煤气报警系统 含煤气探头、切换阀、主控柜等。 6、建筑防火系统 含防火卷帘门、消防通道门等。 7、消防电梯 四、装饰保新 大厦的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下 3 个部分： 1、建筑物的外表 | 所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。 2、墙壁 墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。 3、天花 乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。 4、各种家具及隔断 所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。 5、装饰品 工艺品、书画、饰物、灯具等。 第三节日常管理 一、调动员工的积极性 1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实 现一专多能，让 员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感 及自豪感。 这种荣誉、 自豪感能转化为巨大的力量， 以激发员工的积极性。 2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位， 努力使人与人之 间感

4、到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是 最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一 条原则。 4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强 调协助。 5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个 成员不仅要完成自己的任务， 而且要关心小组任务的完成， 这样可促使组 员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部 门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动 每个人的积极性。 6、对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的 | 共同目标而负其责。 7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不 足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同 才能、不同个性人的积极性。 二、制定预防性维修计划 工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法 为 1、建立设备档案资料卡 将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出， 参考设备使用说明书、 使

5、 用手册、 安装调试手册等资料中的有关维护保养内容， 建立设备档案登记 卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。 2、编制设备计划维护总表 将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中， 并制定出 年度设备维护保养计划一览表。 3、发出维护保养指令卡 维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排， 按时间向 员工发出的。发出指令单时应注意 1、按编号发出，按编号交收入档。 2、任务要明确，尽可能写明标准要求。 3、要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。 4、维护保养计划的落实跟踪检查 维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录， 包括所用时间， 检查 结果等， 并签字交回。 技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查 或抽查，考核其工作质量。 三、落实设备巡回检查 大厦的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要 安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要 训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计 量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要

6、摸设备温升如 | 何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加 强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要 安排检查， 检查要有力度， 态度要端正， 不要只立足于抓毛病。 坚持设备的巡查， 可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现， 则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。 四、设备及资料的建档 设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理 由是： 1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。 2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。 3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提 高维修和管理水平。 4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。 5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。 6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应 商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维 护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将 对今后的故障维修、制定设备的预

7、防性维修计划及制定巡回检查带来许 多方便。 五、能源控制管理 大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要 靠加强管理来达到， 而不是靠削减对客人的供应。 节能并非要损害客人的舒适感， 大厦是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。 大厦能源控制管理应从如下几个方面入手： 1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态 譬如，大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后， 热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象， 这都会降低能源的利用率。 及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。 另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备 | 的能效比。 2、更新耗能大的设备 对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购 进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结 算时的盈亏，而不是最初成本。 3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏 通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。 在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。 4、确保保温层完好 如冷冻水管、 热水管如保温不好，

8、 将会造成能源向非空调区域泄漏而造成 浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道 设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控 制在 60以下，也有利于保温，从而节约能源。 5、合理的安排运行 譬如变压器，通常应工作在 60100的负载情况下，工作效率最高， 然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每 台变压器负荷均不足时， 完全要以停用一二台变压器作为备用， 这将大大 的节约许多电力。 再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调， 只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束 后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。 6、准时抄表，监视能源消耗 有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时 抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。 7、尽可能让机器满负荷工作 如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最 省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。 8、采用先进的技术和管理设备 如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开

9、关、感光开关、节能灯、节水龙 头，能量回收装置等。 | 六、安全生产管理 大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如 锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些 都对人身安全带来威胁。因此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作： 1、设立安全管理组织。 2、进行安全教育及训练。 3、定期或不定期实施安全检查。 4、事故发生原因的调查和分析。 5、调查分析结果的保存。 6、经常保持安全的工作场所。 7、提高工作人员对安全教育的兴趣。 8、制定工作安全守则及奖惩规定。 9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。 七、工程部日常管理工作内容 1、消防安全管理 2、设备运行管理 3、计划性维修管理 4、安全生产管理 5、节能运行管理 6、设备、资料建档及管理 第四节岗位职责 一、工程部经理岗位职责 报告上级：总经理 督导下级：副经理和各专业主管 联系部门：公司各部门 | 1、在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑、公共设施、机电设备 等的技术管理工作； 2、负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保养计划，并负责组 织实施； 3、负责建立健全部门岗位责任制； 4、负责建立健全工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行； 5、全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维修费用； 6、跟踪、控制水、电、燃气等的能源消耗，保证最大限度地节能； 7、负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能； 8、 统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作， 充分发挥现有人员的潜力； 9、负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工的工作成果、效率 及工作素质。审查提交的员工奖惩建议； 10、负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理汇报； 11、处理日常与公司各部门之间的协调事项。 二、工程部副经理岗位职责 直接上级：经理 督导下级：工程部各主管 1、负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考勤、考试。根据部 门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令； 2、分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收； 3、紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施； 4、管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制

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