西单大悦城7项目-北京商业地产考察报告

1、招商部北京出差考察报告,建安置业(招商部）,本次考察项目,商业地产裙楼： 1：西单大悦城、汉光购物、君太百货 2：朝阳大悦城、富力百货 3：君太百货、东方新天地 4：国贸（银泰百货） 商业步行街： 1：后海酒吧街、南锣鼓巷 2：王府井小吃街、龙湖星悦荟,考察目的,1：各大商业地产运营模式 2：商业地产内部动线、业态分布 3：商业业态比例与周边配套设施 4：商场主力店的分布位置,考察方式与人员,调查方式：走访式、访问式、观察式 调查人员： 建安置业（招商部王建、彭睿） 调查时间：10月31日11月3日,（一）,商业地产裙楼考察篇,西单大悦城,调查人员：王建、彭睿 调查时间：2014年10月31日,西单站（大悦城）,坐落于繁华的西单北大街，项目占地1.6万平方，总建筑达20.5万平方，两栋商业楼组成的11.5万方购物中心丶一栋3.5万平方酒店式公寓。四座建筑由中庭连廊连接为一体。地下4层（2层商业2层车库）地上建筑15层 运营模式：租金制 商业内部动线：总共有27部直梯，63部扶梯(连廊式环形商业）拥有亚洲最长的飞天梯 （扶梯）可从1层直接到5层 楼层业态分布： B2F:创意玩具 美发生活

2、 趣味杂品 B1F:潮流前卫男女服装 化妆品 电子数码 1F：国际时尚男女装 鞋包配饰 化妆品 电子数码 2F：个性休闲男女装 鞋包配饰 化妆品 3F：时尚优雅男女装 生活用品 4F：个性率真男女装 鞋包配饰 内衣 5F：运动休闲男女装 鞋包配饰 手机广场 6F：美食约会 餐饮水吧 甜点 7F：美食约会 餐饮水吧 甜点 8F：游戏娱乐 餐饮水吧 甜点 9F：图书音像 餐饮水吧 健身娱乐 10F：影院 水吧甜点,内外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内 公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1 百利宝201;204,205夜班等25条公交线路 地铁： 交通状况：地铁一号线，四号线 内部动线：,内部动线模式图,3F-6F,内部动线模式图,7F10F,主力店比例,服装饰品比例40% 体验式比例60%（餐饮，轻餐饮，电玩等） 服装饰品主力店：ZARA，H&M，GUESS，Folli Follie，MUJI(无印良品) 。潮店在“城”，UNIQLO、Esprit、moti

3、vi、DHC、马克华菲、THE FACE SHOP、potato&co等 体验式主力店：首都电影院，化妆品超市SEPHORA（丝芙兰），橙龙糖、鲜元素、找茶、COLD STONE、班班水吧、Wagas、芒果芒果，港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活，,西单大悦城细节特色,现在玲琅满目的SHOPPING MALL比较多大都是装修奢华且忽略了购物中心的主题，但中粮集团精心打造的“国际化青年城”西单大悦城给予消费者不一样的购物如：亚洲最长的飞天梯，玫瑰园等。（左飞天梯，右玫瑰园）,汉光购物,考察人员：王建、彭睿 考察时间：2014.10.31,西单商圈（汉光百货）,坐落于繁华的西单北大街 运营模式：租金制 商业内部动线：总共有2部直梯，20部扶梯(环形商业） 楼层业态分布： B2F :客服服务中心 华润超市 B1F: 运动服饰及用品 户外服饰及用品 优衣库 1F : 化妆品 女鞋 珠宝名表 国际精品 药店 2F :男士正装 男士商务休闲 男士鞋包 男士内衣 配件 3F :淑女服饰 化妆品 配件 4F :淑女服

4、饰 女生手袋 女生内睡衣 中式服装 5F :少女服饰 化妆品 配饰 6F :男女休闲牛仔 潮流配件 箱包 7F :儿童及婴儿服饰 玩具 母婴用品 文具 床品 小电器 8F :美食街 麻辣诱惑 特卖场 团购中心 10F：影院 水吧甜点,内外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内 公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1 百利宝201;204,205夜班等25条公交线路 地铁： 交通状况：地铁一号线，四号线 内部动线：,内部动线模式图,3F-6F,内部动线模式图,7F10F,主力店比例,服装饰品比例80% 体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等） 服装饰品主力店：周先生，GUESS，Folli Follie，MUJI(无印良品) 。I DO，、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THE FACE SHOP、potato&co、Benefit专业眉吧、SK-II旗舰店Bobbi Brown创意彩妆坊等 体验式主力店：麻辣诱惑，甲普甲普、庆丰包子、重庆火锅、融合

5、了重庆、四川、等地方小吃,西单汉光百货特色,汉光百货已经集聚了1200个品牌入驻店内，囊括了化妆品、珠宝首饰、男装、各年龄层女装、童装、床品、家品、大小家电等多个品类 汉光百货的化妆品销售佳绩在北京稳居第一，全国名列前茅。欧美主导、兼顾日韩、支持国货精品的化妆品品牌分布格局满足了各个年龄、收入的爱美之人差异化的诉求，品牌的丰富多样收获了 众多美妆达人的认可。共享大厅每个周末不爽约的连番大促，精彩路演，让新品首发变成绚丽的大秀。Bobbi Brown创意彩妆坊、Benefit专业眉吧、SK-II旗舰店等的落成，突破了化妆品专柜单纯售卖商品的陈旧观念，引入专业服务、细分产品线，指明了商业发展的新方向。汉光9层产品体验中心，更是将产品服务化，服务专业化理念推陈出新，一改传统美容院护肤品品质不过关的陈规，结合知名品牌的产品和专业美容技术人员，为高端客户提供高水准高附加值的服务。,君太百货,调查人员：王建丶彭睿 调查时间：2014年10月31日,西单商圈（君太百货）,坐落于繁华的西单北大街，63000平方米 运营模式：租金制 商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业） 楼层业态分布

6、： 7F SPA生活馆/主题餐厅/中华美食/特卖场/君太卡务中心/顾客服务中心 ； 文化大厅（景德镇瓷器） 6F 运动主题概念店/运动用品/休闲服/家居生活杂货/寝具/寝饰/水晶瓷器/厨房锅具/小家电/数码照材/文教； 5F 绅士西服/少绅个性品牌男装/绅士休闲服/打火机/烟具/贵笔/衬衫领带/内衣/旅行箱包/男鞋皮件/纤边室； 4F 淑女服饰/个性女装/中国服/仕女杂货/流行精品/内睡衣/孕妇装/流行童装/童鞋/玩具/婴儿服饰用品/儿童游乐区/港式茶餐厅； 3F 个性流行服饰/少淑女进口服饰/银饰杂货/美发美甲/保健按摩； 2F 少女品牌服饰/哈日流行服饰/流行杂货饰品/流行牛仔服饰/彩妆（彩妆吧）/甜点咖啡/咖啡厅； 1F 国际化妆品/香水/流行女鞋/进口饰品/钻石珠宝/中国琉璃/进口贵表； B1 流行女包/中性休闲服/手机天地/国际速食/美式咖啡/烟酒/中西点烘焙/泡芙进口食品/花店/药房/洗衣/修鞋/配锁； B2-B3 停车场。,外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内 公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,

7、802,808,826,102,105,109电车;特1 百利宝201;204,205夜班等25条公交线路 地铁： 交通状况：地铁一号线，四号线,主力店比例,服装饰品比例80% 体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等） 服装饰品主力店：GUCCI、阿玛尼、迪奥、H&M、林立、日系伊都锦旗舰店、彩妆吧colour bar等 体验式主力店：国际餐饮品牌：必胜客、肯德基、星巴克、麻辣诱惑著名中餐品牌，哈根达斯、水果捞、面包新语、一茶一坐、多乐之、乐杰士、嘉景轩、面爱面,西单君太百货细节特色,优良的硬件设施，卖场宽敞舒适，灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等高端品质。国际级品牌商品、流行性的时尚因素、贴心服务 君太百货餐饮极具特色，引进了国际餐饮品牌：必胜客、肯德基、星巴克等相继经营，更于七层进驻了麻辣诱惑著名中餐品牌，加之哈根达斯、水果捞、面包新语、一茶一坐、多乐之、乐杰士、嘉景轩、面爱面等休闲餐饮的补充经营，使得北京君太百货餐饮设施堪称完美，完全满足了不同阶层顾客的差异化需求。 正大门的贴墙式LED滚筒大屏起了宣传、美观、科幻的感觉,君太百货细节特色,墙体LED门头,富力广场,调查人员：王

8、建、彭睿 调查时间：2014.11.1,朝阳商圈（富力广场）,北京富力广场位于北京市朝阳区东三环中路63号，商业总面积约16.7万平方米，于2006年12月开始招商，2007年竣工，2007年12月31日入住，2008年5月1日正式开业。使用面积约10万平方米。类型为shopping mall。是地铁10号线开通之后沿线开业的首座商场，也是富力地产旗下的首座商场。 运营模式：租金制 商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业） 楼层业态分布： B1 潮流精品区 业态餐饮、服装、日用 F1 国际精品区 业态男女装、珠宝、钟表、化妆品 F2 时尚精品区 业态女装、饰品 F3 优雅精品区 业态幼教、商务男装、 F4 运动天地 业态运动品牌 F5 儿童天地 业态童装、电玩 F6 UME国际影院 F7-F11 食非凡 餐饮 豆捞、汉拿山,内外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内 富力广场公交车有300，29，41，52，运通107，57，683，686，743，801，976，707， 974，特3，特8在双井桥北站乘坐28路双井桥 站乘坐23路637路715路双井桥西站 乘坐

9、348路35路双井桥东站百利宝201;204,205夜班等25条公交线路 地铁：10号线双井站 交通状况：地铁10号线， 内部动线：1F,主力店比例,影院18% 餐饮25% 服装16% 儿童幼教9% 珠宝饰品钟表3% 鞋帽箱包2% 化妆品3% 电玩1% 空置19% 其他4% 1 餐饮占较高比例，达25%，且分布较散，几乎每层都有。除首层的麦当劳、肯德基、必 胜客等国际连锁快餐外，味千拉面、金汤玉线、麻辣诱惑等知名餐饮品牌分布在3-5层，B1还有综合性的大食代，另外在F7-F11还有豆捞、汉拿山等独立餐饮店。双井地区常住人口多、上班族多，餐饮类品牌有相当大的市场。 2女装品牌比例过大，男女装比例近1:5。女性消费群体是支撑商业的根本，但也要维持一 个均衡的比例，富力广场的品牌设臵过于偏重于女装及女性消费品，缺乏合理性。 3与同类商业相比，儿童、幼教类比例较高，达9%。此类商业对客流的贡求量低，反而会 给购物的顾客造成冷清的感觉，而且与其他业态很难形成互补效应。设臵如此之高的幼教类店铺比例，是不明智的。 4高层区布局不合理。幼教类分散在F3,F4两层，与商务男装、运动品牌同层经营，如此 布局令人难以理解。 5空臵率过高，高低层区客流量差距过大。,朝阳富力广场特色,优良的硬件设施，卖场宽敞舒适，灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等高端品质。国际级品牌商品、流行性的时尚因素、贴心服务 富力广场也拥有一个超5星级电影院UME国际影院 从硬件条件上，富力广场具有10万整体规模，160空中外墙立体橱窗、总长490米的东三环商业临街面、三层退台式室内观赏娱乐互动平台，在美观性和功能性上，都与其时尚的定位十分吻合。,朝阳大悦城,调查人员：王建丶彭睿 调查时间：2014年11月2日,朝阳商圈（大悦城）,朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店

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