2018年10月二手住宅市场 中原月评

1、2018年10月二手住宅市场月评10月二手住宅：超7成盘源让利出售，年底成买家“捡漏”好时机？ 根据阳光家缘数据显示，2018年10月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4615宗，较9月同期（5237宗）环比下滑11.9%。成交量再度插水下滑，跌至年内第二低（仅高于春节月3132宗）；而本月二手住宅网签均价为26070元/平，基本与上月持平。据广州中原研究发展部监测发现，自今年6月以来，成交量呈现不断下滑的趋势，目前周度成交量在1200宗低位水平已成常态，客户观望情绪并未减缓，超7成盘源有让利出售的现象。从2015年-2018年的广州二手住宅“银十”成绩单来看，今年银十整体表现“不及格”，成交量为近四年的最低值，仅成交4615宗。广州二手住宅市场有逐渐“入冬”的迹象，主要表现在盘源去化速度大幅放缓、交投活跃度较去年同期相比亦有明显下降，二手客户观望情绪有所升温。加上今年一手市场促销力度大和网签价格调整利好的影响，不少客户分流至一手项目。因此，在这样的大背景下，建议部分急需资金回笼的业主可以稍作让利，以促成交易。若盘源持续的“放高价”，或将需要较长时间的僵持。一、 10月市场热点l

2、贷款利率上调，一次性付款客户增加根据中原成交大数据显示，现时商业按揭仍是客户置业首选的付款方式，占比基本处于50%以上。此外，进入2018年下半年以来，一次性付款的客户成交占比呈现逐步上升的趋势，2018年6月，一次性付款的客户占比仅为15.2%，而10月占比已提升至22.3%，净增7.1%。据广州中原研究发展部调研了解，目前选择一次性付款方式的多为“卖一买一”的置换需求客户，由于目前信贷环境趋紧，贷款利率上调，二套房款利率上调15%已为常态。因此，选择一次性付款方式能有效降低置业成本。 2018年6-10月广州二手住宅付款方式占比情况2018年6月7月8月9月10月一次性付款15.2%16.5%17.9%17.4%22.3%公积金按揭5.3%3.5%2.6%5.1%4.1%组合按揭24.8%25.2%30.6%21.3%20.7%商业按揭52.0%52.0%47.4%54.5%52.1%其他2.8%2.8%1.5%1.7%0.8% 数据来源：广州中原研究发展部二、分区点评花都成交首超增城，排名跃升至第二从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势，唯有荔湾除外。本月荔湾区成

3、交逆市而上，共成交299套，环比上升4.2%，主要由于前段时间成交下滑严重，而本月需求有所增加，因此成交不降反升。另外，本月天河、黄埔、增城三区跌幅最为明显，分别成交501宗、173宗、687宗，环比分别下滑26.9%、16.4%、15.8%。另外，需要指出的是，本月花都区成交量首次超越增城，位列全市第二名。本月花都整体共成交707宗，环比下滑7.8%。广州中原研究发展部认为，花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，客户对后市信心较强。因此，虽然广州二手市场表现平淡，但花都区仍有较大的需求。1、天河区： 客户入市意愿低，业主让利加快成交2018年10月，天河区阳光家缘中介网签量为501宗，环比下滑26.9%。据监测发现，本月天河区二手住宅市场活跃度一般，成交占比有明显下滑，2018年10月，天河区二手成交占比为10.8%，环比下滑2.5%。据广州中原研究发展部调研了解，因天河区房价居高，客户接受意愿一般，而部分“卖一买一”的业主又急于换房或回笼资金，促使近期不少业主选择适当下调放盘价以加快出售房源，如珠江新城板块的嘉裕礼顿公寓，有一套5

4、5的房源，原放盘价为430万元，由于业主急需回笼资金，于是降至380万成交，让利幅度超10%。另外，同板块的柏林国际公寓，有套35小户型，原放盘价为320万元，因放盘一段时间后客户接受意愿不高，后降至275万成交。而向来受刚需所青睐的东圃板块也有明显的让利行为，幅度多在10-20万元。如中海康城二期有一套三房的物业，原放盘450万元，后面以437万元成交。2、越秀区：东风东板块豪宅房源价格坚挺，需求不减2018年10月，越秀区阳光家缘中介网签量为363宗，较9月同期下降10.6%。但本月东风东板块成交依然活跃。主要由于板块的教育资源及区位条件均处于优势地位，致使其无论在淡季还是旺季，市场仍然有较强的需求，本月成交占比更是从37%升至65.5%，环比净增28.5%。10月，东风东板块成交均价为57872元/平，其活跃楼盘为东风广场，成交均价为89799元/平。另外，据广州中原研究发展部调研了解到，东风东板块的千万豪宅盘源市场成交活跃，同时价格坚挺，并无明显降价、让利的现象。但相反的是，板块楼梯楼盘源成交大不如前，置业客户有明显减少，价格亦有下滑的趋势，以水荫路散盘为例，前段时间水荫路散盘

5、成交均价基本能够保持在4.5-4.8万元/平左右。但现时部分业主报价已经下调至4-4.3万元/平，甚至跌至3.8万元/平左右的盘源亦不在少数。广州中原研究发展部认为，东风东板块豪宅、楼梯楼房源表现差异大主要有两方面原因：一方面，东风东板块豪宅盘源的保值能力强，其区位条件、居住环境、教育资源均具备一定优势，楼市价值高，受后市下行走势影响较少；另一方面，由于前段时间楼梯楼物业成交活跃，造成部分“笋房源”已早被消化，现时客户的“心水”房源较少，以致楼梯楼房源成交有所下滑。2018年8月-10月东风东板块成交占比走势2018年8月2018年9月2018年10月2018年10月-9月占比东风东板块28.9%37.0%65.5%28.5%数据来源：广州中原研究发展部 备注：占比为东风东板块成交量/越秀区成交量3、海珠区：滨江东板块业客僵持，客户接受意愿不高10月份，海珠区二手住宅网签宗数为527宗，环比上月同期下滑6.7%，二手住宅网签均价为35333元/平。据监测，海珠区因房价高企、盘源稀缺等因素影响，其二手住宅成交量及其占比均有逐步下滑的趋势，2018年1-3月，成交占比基本能够保持在11%以

6、上，而进入下半年以来，成交占比已经逐渐下滑至10.5%左右。另外，据广州中原研究发展部调研了解，海珠滨江东板块成交量大不如去年银十同期，业客双方僵持情况相对严重。主要由于板块业主卖房的期望较高，心态相对强硬，整体放盘价一直居高不下，并没有明显降价的现象，如蓝色康园目前放盘价仍然保持在5.8-6.3万元/平左右。而滨江东板块客户多为“买一卖一”的置换需求居多，并无迫切的居住需求。因此，在业主无明显让利、降价的情况下，客户接受意愿不高，入市热情较低，本月上门看房客户有明显减少，数量不及去年同期的一半。2018年1-10月海珠区二手住宅成交量走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交量871361841780887765762758565527占比11.7%11.5%11.3%10.4%10.0%10.3%10.5%11.0%10.6%10.7%数据来源：阳光家缘中介网签，广州中原研究发展部监测4、荔湾区：芳村片区房源受青睐，成交占比跃升2018年10月，荔湾区阳光家缘中介网签量为299宗，较9月同期回升4.2%。从近半年的二手网签数据来看，芳村片区成交占比提升明显，2018年5月，

7、成交占比仅为23.8%，而10月则进一步提升至28.8%，占比净增5.0%。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要有两方面的原因：一方面，片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。另一方面，芳村片区规划利好不断，除多条地铁线路规划建设外，黄沙水产市场亦有意搬迁、进驻芳村片区，加上未来白鹅潭商务区若建设落成后，片区的楼市价值或将会进一步提升。2018年5-10月芳村/老荔湾二手住宅成交占比分布情况5月6月7月8月9月10月芳村23.8%24.6%26.0%25.7%26.8%28.8%老荔湾76.2%75.4%74.0%74.3%73.2%71.2%数据来源：阳光家缘中介网签，广州中原研究发展部5、白云区：广州大道北板块需求增加，机场路板块客户持续观望2018年10月，白云区网签均价为28971元/；阳光家缘中介网签量为499宗，较9月同期下滑5.1%。但据监测发现，本月白云广州大道北板块的置业需求有所增加，主要凭借总

8、价低、配套完善的优势吸纳置业客户。其购房人群以异地客居多，非广州本地户籍占比达82.8%，成交多为两房及三房户型。而本月活跃楼盘主要为同和路散盘和白云山制药厂宿舍为主，其成交均价分别为27202元/平和26469元/平，套均总价分别为255万元/套、118万元/套左右，入市门槛较低。此外，根据广州中原研究发展部调研了解到，本月机场路板块客户观望态度并未有所减缓，上门看房客亦有明显减少，去年同期带客看房量仍然可保持在8-10位/周，而至本月整体的带看量仅在3-4位/周左右。但据悉，客户若遇到合适的价位仍然会马上入市，如汇侨新城一物业从原放盘价210万元下调至190万元后，降价仅5天就被置业客户购下。因此，广州中原研究发展部认为，在目前整体楼市遇冷的情况下，部分若需加快资金回笼的业主，不妨可稍作让利，以加快促成交易。2018年1-10月二手住宅成交客户来源情况白云区广州大道北板块广州市34.0%17.2%广东非广州26.9%29.3%外省39.1%53.5%数据来源：广州中原研究发展部6、番禺区： 网签价格指导机制调整，钟村板块业主对后市信心有所增强2018年10月，番禺区网签均价为249

9、64元/；阳光家缘中介网签量为859宗，较9月同期下降12.2%。另外，需要指出的是，本月华南板块成交活跃度有明显下滑，主要由于板块优质房源多以大户型为主，入市门槛相对较高，加上业主让利幅度较少，客户入市意愿较低。板块活跃楼盘广州雅居乐花园均价在3.8-4.2万元/平左右，套均总价为397万元/套左右。另外，据广州中原研究发展部调研了解到，受官方对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化的影响，钟村板块部分业主认为该政策的实施将有利于未来楼市交易环境的改善，促使楼市成交再趋活跃。由此加强了部分钟村板块业主对后市信心。原本在备案价优化调整政策出台前，钟村板块盘源议价空间基本集中在5%-6%左右，而政策推出后，业主的议价、让利空间有明显收缩，现时基本处于3%左右。三、预测：11月成交或将延续低位水平，价格保持稳定10月剔除国庆黄金周成交后，其它周周度成交量亦仅在1250宗左右，整体成交表现相对低迷。从业主方面来看，部分业主因放盘时间过长未出售，现已适当下调放盘价，促使10月中原报价指数已连续多周维持在22%-25%，超7成的业主有下调报价，幅度多集中在3%-5%。由此可见业主让利已经成为较普遍现象；从客户层面来看，现客户观望情绪相对较重，遇到价格合适的房源才会出手购买。在此环境下，广州中原研究发展部预测，若没有重大的楼市利好消息出台，广州二手楼市成交将保持低位水平，难起较大的波动，而价格将持续稳定或略有下行。广州中原研究发展部2018年10月2018年11月1日

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