物业管理实务-课件
290页1、第一章 物业管理概述,第一节 物业与物业管理基本概念,物业 含义:是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地 分类: 按使用功能 居住物业 商业物业 工业物业 其他用途物业,物业管理 物业管理的含义 是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理,对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。,物业管理的性质,社会化,专业化,企业化,经营化,物业管理与传统的房地产管理的区别,管理体制 不同,管理内容 不同,产权结构 不同,管理机制 不同,物业管理的基本特点 业主自治自律 自治 :业主对自己的财产负责,具有和行使管理权 自律:单个业主的利益要服从公众利益 两个关键:管理规约;成立业主委员会 物业服务企业的统一专业化管理,第二节 物业管理的产生和发展,起源 时间:19世纪60年代 地点:英国 人物:奥克维亚希尔 香港的物
2、业管理 物业管理在我国的产生与发展,第三节 物业管理的基本内容,按照服务的性质和提供的方式 常规性的公共服务 是物业管理中的基本管理工作,是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业的完好与正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。 房屋建筑主体的管理 房屋基本情况的掌握 房屋修缮及其管理 房屋装修管理,房屋设备、设施的管理 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务,针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件,面向广大住用人,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 日常生活类:衣,食,住,行 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经纪代理中介服务 物业市场营销与租赁 房产评估、公证 其他中介代理 社会福利类,委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 物业管理的经营方式: 物业管理服务提供的方式: 公共服务及一些专项服务:应在物业管理委托
3、合同中明确 专项服务中的另一部分:在合同中只是原则上给予说明,不应作详细规定 特约服务:只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致 物业管理的委托 委托方主体:业主 房地产开发企业 对建成后以销售为主的物业,在建成和出售前 对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业 业主委员会,物业管理的委托方式 不实行公开招标 实行公开招标 物业管理的委托内容 以管理服务为主的物业管理 出租经营与管理服务并重的物业管理,第四节 物业管理的基本环节,根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容,按先后顺序分四个阶段:,日常 运作,启动,前期 准备,策划,物业管理的策划阶段 早期介入:指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关,以确保物业的设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,这是避免日后物业管理混乱的前提与基础 制定物业管理方案
4、确定管理档次 制定服务标准 财务收支预算 选聘或组建物业服务企业 以上3个环节的特点:均由房地产开发企业来进行,物业管理的前期准备阶段 物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理,物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志 物业的接管验收:包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收 用户入住 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 配合用户搬迁 做好用户搬迁阶段的安全工作 加强对用户装修的管理 产权备案和档案资料的建立 产权备案 档案资料的建立:包括业主或租住户的资料物业的资料,物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调,一 、政府管理部门 (一)房地产行政主管部门 (二)政府各相关部门 1.工商行政管理部门 2.税务管理部门 3.物价管理部门 二 、房地产开发企业 三、物业服务企业及专业服务公司 (一)物业服务企业 (二)专业服务公司 四、业主大会和业主委员会 五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系 (一)异产毗连房屋情况 (二)单一产权情况下,第五节 物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互
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