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社区商业业态研究

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文档编号：57170221

上传时间：2018-10-19

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1、商业业态研究,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,艾依水郡社区商业,艾依水郡位于银川市新开发区，高端住宅片区总占地面积350亩，总建筑面积40万总户数3000多户社区商业一层招商完毕，二层空置,成熟社区商业业态全面以餐饮为主,其中餐饮占比51.5% 依次比例为美容美体建设、便利店占比12.1% 娱乐6.1% 药房、银行、艺校、布艺店、移动营业厅、车饰行占比均为3% 店面总数为33家,“民以食为天”，决定了成熟社区商业主要业态为餐饮；配套以便利店、烟酒店、移动营业厅、布艺等便民店面随着人们的富裕程度提高，出现了新富阶层，对生活品质有了新的要求，因此美容美体健身、艺校、车饰等业态出现社区还必须具备金融（银行）、医疗配套（大药房）、教育（艺校、幼儿园、小学）,成熟社区商业业态分析,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,雪绒巷商业业态,雪绒巷城市规划巷道属于社区间人车混行双向巷道周边中高端住宅社区林立、写字楼、市政单位散布周围与两城市主干道交汇,雪融

2、巷以餐饮业为主其中西餐一家附以配套业态烟酒行、美容美体、服务、宾馆等,巷道商业业态行业性明显，辅以少量配套,兼有居住、政务、办公功能的混合片区，窄巷商业业态趋向于专业化，多以特色餐饮、娱乐、服务业态为主餐饮多以中餐为主，辅以少量西餐厅主要配套业态服务于餐饮，主要有烟酒行、宾馆、酒店管理公司等服务于政务、商务、居民的国际旅行社业态相应出现街道设置步行路面的商业还以服装门市店面的形式出现。,混合区巷道商业业态分析,商业业态研究,社区商业业态,街区商业业态,商业体,总结分析,总结分析,总结分析,案例分析,研究框架,专业商圈业态组合研究,区位：上海路以北，丽景街两侧规划定位：500万平米物流区、汽贸、工业园区项目：绿地21城、穆斯林国际商贸城、胡商国际商贸城、银川江宁国际酒店用品城,商业体属性分析,500亩以上商业体功能趋向独立性，配套多元化商业体格局多以闭合、半闭合式分布，寓意“招财” 餐饮、居住、办公为商业体不可或缺的配套配套多以酒店、公寓、底层写字楼的形式出现,商业体营销及现状分析（氛围、定位、营销模式）,片区以汽贸为主商业定位多以汽贸为主，兼营配套设施汽贸商业体

3、销售现状均好性明显专业团队在商业成功运作过程中作用明显,商业体运营模式分析（反租、让利）,大型商业体多采用让利返租的形式广泛招商，逐渐积聚商业氛围鲜明、特色的商业形象定位是成功招商的重要因素分析客户属性，是招商反租形式选用的决定要素之一没有准确定的定位和客户分析商业难以做活,商业体自身规划分析-绿地21城,绿地21城占地880亩，统一规划为汽车4s店组团、皮革城、3D办公区、配套区（特色餐饮街、绿色酒店集群、会所、红地毯影视城、绿地21城公寓）绿地规划三大主题+特色配套，科学组合，为商业成功运营打下基础,商业体自身规划分析-穆斯林国际商贸城1,商城采用中心庭院式布局，两侧配套有住宅、仓库主楼1-4层业态分别为:1F(品牌旗舰店、箱包/皮具/鞋、穆斯林用品/清真食品、女装/休闲装、小饰品、珠宝/眼镜、名优特产、麦德龙超市)2F（品牌旗舰店、休闲女装、男装/男女休闲装/裤区/牛仔、针织品、皮草/羽绒服/羊毛羊绒）3F(品牌旗舰店、儿童用品城、问题用品、数码/图书/音像、运动城)4F（品牌旗舰店、家饰/家艺/床品、窗帘/布艺、品牌针织、儿童游艺区、儿童体验馆、室内嘉年华、溜冰场）

4、副楼1-4层规划业态分别为1F东楼（专业市场、工艺品/洗化/仿真花卉/玻璃器皿）西楼（特色餐饮/酒吧/茶吧）,商业体自身规划分析-穆斯林国际商贸城2,2F东楼（专业市场、工艺品/洗化/仿真花卉/玻璃器皿西楼（特色餐饮/酒吧） 3F东楼(网球馆、专业市场、小百货/厨卫/橱电/小五金)西楼（金色大厅、中式餐饮） 4F东楼（网球馆、专业市场、小百货/厨卫.橱电/小五金）西楼（金色大厅、洗浴/健身/KTV/SPA）,商城规划整体布局紧凑合理，分集体截留消费者达到最大营业额、充分展示、配套全面的目的主题商业集中在1-3层、4层设置休闲娱乐设施，充分利用空间布局截留客户消费特色餐饮吸引美食消费者，同时为主题商业截留客户；主题商业客户，为特色餐饮截留客户，达到相互促进良性循环之势大型中庭式露天广场，定期举办娱乐、展示、展销活动，会吸引海量消费者，从而促进主题商业及配套餐饮娱乐业的繁荣主题商业规划布局、配套餐饮布局、中庭大型商业的互补，促成商业经营的良性循环，是商业运作成功的重要因素,商业体自身规划穆斯林国际商贸城综合分析,商业体自身规划分析-胡商国际商贸城,汽配城规模在200亩以下，围合

5、式布局，充分体现实用性。中心布局主题商业-汽贸基地周边配套公寓地块前端为写字楼、soho公寓、酒店、健身等娱乐设施地块规划边界为市交通支线，交通方便,商业体自身规划分析-江宁国际酒店用品城,商城主题商业及配套比例失衡（专业市场：周边商业：周边库房：酒店+公寓=33299.47：21946.25：29827.04：23030.49约为3:2:3:2）主题业态不明规划为酒店用品城，后期规划出现变更（变为汽配），主题业态更加混乱市场占位与市场空白体量差距大导致后期招商困难,符合消费者片区印象顺应城市规划片区定位及产业要求主题招商针对客户属性进行租售方式的调整和确定主题商业体现明确，配套比例适中市场空白及市场容量定位精确根据市场进行项目占位业态规划谨慎操作成功商业运作经验及专业营销团队的重要性前期活动以量、规模取胜，达到旺市目的,商业体成功运作体系分析,大型商业体成功关键指标KPI要素,成功点商城初始定位为市场空白的酒店用品专业市场，占得市场先机；规划功能布局教合理，配套较全；开发商大客户关系前期成功引爆销售。,案例分析-江宁国际酒店用品城,失败因素分析 1片区印象为汽配城，其规划为酒店用品城，市场抗性大 2不符合规划产业定位 3市场空白不吻合市场需求量 4本身布局比例失调，主题商业不明显 5推广主题与商业实际变更冲突，使得商业主题更加不明显 6几乎无推广，户外欠缺，售楼处位置设置不合理-缺乏专业的营销团队 7一年时间销售不到50%，对比统一区位项目胡商商贸城一个季度销售76%,案例分析-江宁国际酒店用品城,THE END THANKS !,

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